吉林省路桥设计有限公司、长春市伟达物业管理有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）吉0106民初2323号 原告（反诉被告）：吉林省路桥设计有限公司，住所地：吉林省长春市绿园区。 法定代表人：**发，执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东广和（长春）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长春市伟达物业管理有限公司，住所地：吉林省长春市绿园区。 法定代表人：***，经理。 原告（反诉被告）吉林省路桥设计有限公司（以下简称“路桥公司”）与被告（反诉原告）长春伟达物业管理有限公司（以下简称“伟达公司”）合同纠纷一案，我院于2020年5月18日作出（2020）吉0106民初812号民事判决，被告（反诉原告）伟达公司不服一审判决，上诉于长春市中级人民法院。长春市中级人民法院于2020年12月25日作出（2020）吉01民终4907号民事判决。路桥公司不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2021年6月29日作出（2021）**再153号民事裁定，撤销吉林省长春市中级人民法院（2020）吉01民终4907号民事判决及吉林省长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初812号判决，发回本院重审。重审中，本院于2022年7月11日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）吉林省路桥设计有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告（反诉原告）长春伟达物业管理有限公司的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）路桥公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告返还原告依据支付的373，451.82元及利息；2．诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年1月24日，原、被告签订《协议书》，协议约定原告向被告支付48万元，协议签订后被告2日内从位于翔运街1416号办公楼二楼201室、203室、204室搬出。2011年1月25日，原告向被告交行高新支行尾号1678的账号转账48万元，后案外人长春市绿园区省二建小区业主委员会起诉要求确认《协议书》无效，后经（2019）**再298号民事判决书判决认定：原、被告所签订的《协议书》无效。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告支付的48万中有106548.18元为原告替吉林省二建第四、五分公司缴纳的***及物业费，本次诉讼原告要求被告返还剩余的373451.82元及利息损失，请求人民法院支持。 被告（反诉原告）伟达公司辩称，因被答辩人故意隐瞒重要事实，混淆法律关系，假借订立合同恶意进行磋商，导致合同无效，被答辩人与答辩人在2011年时签订《协议书》时将欠费626，570.39元加上搬迁20，382元共计646，952.39元压低至480，000元的合意也应无效，被答辩人应当对其过错承担相应责任，偿还答辩人的剩余欠费166，952.39元。事实和理由如下：一、包括案涉三间房屋在内的办公楼是被答辩人于2009年经合法拍卖取得，其知悉并接受了2009年11月16日《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》（以下简称“《瑕疵声明》”）。《瑕疵声明》第五条约定：“此项财产内现有物业用房三间，面积约为100平方米，该物业用房存在权利瑕疵，买受人需履行原产权人省二建公司与长春市伟达物业管理有限公司相关协议，在权利行使上受上述协议限制。”《瑕疵声明》第六条约定：“拍卖资产拍卖前原产权人省二建公司第四、第五分公司欠长春市伟达物业管理有限公司物业费等，2004年（45，037.52元）及2005年（61，510.66元），合计共欠106，548.18元。所欠上述费用的金额由买受人与物业公司确认及支付，2004年前欠费不详，如有欠费，由买受人负责。”也就是说，被答辩人作为买受人，应当知悉并接受拍卖标的物的两个瑕疵，即继续无偿提供涉案三间房屋作为物业办公用房以及偿还答辩人物业费等相关费用，并且应当知道其没有权利买卖该三间房屋的使用权。而关于该次拍卖活动及《瑕疵声明》内容答辩人完全不知情。二、2011年被答辩人告知答辩人其已成为办公楼合法所有权人，隐瞒了《瑕疵声明》的重要事实，以同意支付部分物业费、***等欠费为条件，要求反诉原告搬出无偿提供的物业服务用房，还将欠费626，570.39元加上搬迁费用20，382元，共计646，952.39元压低价格至480，000元。当时答辩人经营出现困难，不得已同意上述条件。双方于2011年1月24日签订《协议书》，该《协议书》由被答辩人起草，利用其优势地位将偿还所欠***、物业费、卫生费、水费、搬出费等费用情况以及支付费用后搬出涉案房屋写成“支付房屋使用权转让费、搬出费及以前该楼所欠取暖费”，将偿还办公楼欠费的法律关系混淆成购买房屋使用权的法律关系，试问省二建公司协议明确写明无偿提供给物业服务公司的物业办公用房，答辩人又怎可能议价销售？而被答辩人经过拍卖已知悉并接受该三间房屋作为物业办公用房无偿使用的瑕疵条款，又怎么会同意签订买卖使用权协议？后经（2019）**再298号民事判决书确认该三间房屋属于无偿使用的物业用房，该《协议书》因此被认定无效，被答辩人立即起诉要求返还子虚乌有的房屋使用权转让费，可见其拟定《协议书》之初就已存有假借订立合同进行恶意磋商的主观目的，显而易见地违背诚实信用原则。三、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，”《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案历经一审、二审及再审程序，吉林省高级人民法院再审本案后作出（2021）**再153号民事裁定书，认定答辩人可重新行使债权的事实及法律依据，因此发回重审要求查清具体欠费数额。答辩人认为，被答辩人故意隐瞒其应当负责偿还欠费的重要事实，混淆法律关系，假借订立合同恶意进行磋商，导致合同无效，给答辩人造成了损失，应当承担赔偿责任，因该责任与本诉的诉讼请求在事实及法律上均有牵连，为减少诉累，答辩人已提出反诉。 被告（反诉原告）伟达公司向本院提出反诉请求：1．依法判令反诉被告支付2001年至2005年剩余***、物业费等共计人民币166，952.39元。2．本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2001年开始，反诉原告为所有权人为吉林省第二建筑公司（以下简称“二建公司”）的位于绿园区XX街XXX号的办公楼（建筑面积3342.51m’）提供物业服务，至2005年，吉林省第二建筑公司共欠反诉原告***、物业费、卫生费、水费共计626，570.39元。同一时期，因反诉原告承揽了省二建小区的物业服务工作，作为开发商的二建公司为反诉原告无偿提供该办公楼201室、203室、204室作为物业办公用房。以上为不同事实的两个法律关系，即基于为办公楼提供物业服务而产生的物业服务相关欠费以及基于开发商为物业公司开展工作免费提供物业服务用房两个法律关系。2011年反诉被告告知反诉原告其已成为办公楼合法所有权人，隐瞒了其于2009年通过拍卖程序取得办公楼所有权时已知悉的2009年11月16日《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》（以下简称“《瑕疵声明》”，该声明第六条载明“拍卖资产拍卖前原产权人省二建公司第四、第五分公司欠长春市伟达物业管理有限公司物业费等，2004年（45，037.52元）及2005年（61，510.66元），合计共欠106，548.18元。所欠上述费用的金额由买受人与物业公司确认及支付，2004年前欠费不详，如有欠费，由买受人负责”）的重要事实，以支付部分物业费欠费为条件，要求反诉原告搬出无偿提供的物业服务用房。因反诉被告隐瞒前述重要事实，将欠费626，570.39元加上搬迁费用20，382元，共计646，952.39元压低价款至480，000元，当时反诉原告经营出现困难，不得已同意上述条件。双方于2011年1月24日签订《协议书》，该《协议书》由反诉被告起草，利用其优势地位将偿还所欠***、物业费、卫生费、水费、搬出费等费用情况以及支付费用后搬出房屋写成“支付房屋使用权转让费、搬出费及以前该楼所欠取暖费”，将偿还办公楼欠费的法律关系混淆成购买房屋使用权的法律关系，试问二建公司协议明确写明无偿提供给物业服务公司的物业办公用房，反诉原告又怎可能议价销售？现经（2019）**再298号民事判决书确认该三间房屋属于无偿使用的物业用房，该《协议书》因此被认定无效，反诉被告立即起诉要求返还子虚乌有的房屋使用权转让费，可见其拟定《协议书》之初就已存有假借订立合同进行恶意磋商的主观目的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”因此，合同被认定无效后，过错方应当向无过错方承担缔约过失责任，即当事人在订立合同过程中存在违背诚实信用原则的行为并给对方造成损失而应当承担的赔偿责任。综上，反诉被告故意隐瞒其应当负责偿还欠费的重要事实，混淆法律关系，假借订立合同恶意进行磋商，导致合同无效，给反诉原告造成了损失，与本诉的诉讼请求在事实及法律上均有牵连。现依据我国法律之规定，特向贵院诉请要求反诉被告赔偿应当偿还的剩余欠费共计166952.39元，恳请依法判如所请。 原告（反诉被告）路桥公司反诉辩称：反诉没有事实依据，反诉不成立。伟达公司要求答辩人支付2001年至2005年的***、物业费不能成立，理由如下：1．原告不是债务人，未欠伟达公司的物业费和***。根据吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知约定瑕疵声明第六条原告仅需承担2004年、2005年省二建公司第四分公司、第五分公司欠缴的物业费106548.18元，原告在起诉时已经将笔费用扣除。另根据该瑕疵声明的第七条除以上需原告承担的，剩余房屋的***、物业费、租赁收入等实际交割日计算，之前的由委托方承担，也就是由吉林国资公司承担，而非买受人也就是本案原告来承担。2．根据以上规定，***不属于承担的范围。另被告在答辩过程中提出的原告欠68万元并将68万元双方合议至48万元，完全不符合实际情况，根据双方2011年签订的合同，48万元的构成为房屋使用权转让费和搬迁费（见2011年5月21日反诉原告也就是本诉被告出具的收据）。另反诉原告的其他证据均不能证明反诉被告也就是本诉原告的欠费事实，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明：伟达公司于2001年7月5日成立，为位于长春市绿园区XX街XX号原吉林省第二建筑公司第二分公司办公楼及省二建小区提供物业服务。2001年7月26日，甲方吉林省第二建筑公司与乙方伟达公司签订《关于吉林省第二建筑公司与长春市伟达物业管理有限公司办公场所使用的协议》载明，经双方达成协议，伟达物业办公地点设在省建二公司办公楼二楼，用办公室四间，这四间办公室产权归吉林省第二建筑公司，使用权归伟达物业长期使用，不收任何费用。2006年3月18日，甲方（移交人）吉林省第二建筑公司与乙方（接受人）伟达公司签订《移交协议书》载明，甲方将位于长春市绿园区XX街XX号省二建二分公司办公楼201、203、204三间办公室无偿提供给乙方使用。以后发生的社会供暖、供水入网等各项费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用。乙方负责向上述单位和个人收取正常费用，对小区进行物业管理，由此引发的纠纷均由乙方负责。 2009年11月16日，路桥公司与吉林省奥斯特拍卖有限公司、吉林省国有资产经营管理有限责任公司签订《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》，载明：拍卖标的为绿园区XX街XX号房屋土地资产；此项资产内现有物业用房三间，面积约为100平方米，该物业用房存在权利瑕疵，买受人需履行原产权人省二建公司与长春市伟达物业管理有限公司相关协议，在权利行使上受上述协议限制；拍卖资产拍卖前原产权人省二建公司第四、第五分公司欠长春市伟达物业管理有限公司物业费等，2004年（45，037.52元）及2005年（61，510.66元）合计共欠106，548.18元，所欠费用的金额由买受人与物业公司确认及支付。2004年前欠费不详，如有欠费，由买受人负责。现房屋***、物业费、租赁收入等按实际交割日计算，之前归委托方承担，之后由买受人承担。房屋租赁已到期，具体事宜由买受人自行处理。路桥公司于2009年11月16日通过拍卖程序取得上述拍卖标的物，伟达公司继续为该办公楼提供物业服务。 2011年1月24日，路桥公司与伟达公司签订《协议书》一份，该《协议书》中约定：因乙方于甲方的办公楼（翔运街1416号）中有100平方米的使用面积（无产权、位于二楼201室、203室、204室）。现经双方协商达成如下协议：一、甲方支付给乙方房屋使用权转让费、搬出费及以前该楼所欠取暖费共计48万元整。乙方100平米使用权结束并从该楼搬出，自行解决办公地点。二、双方自签订本协议之日起两日内，乙方搬出同时甲方给付上述款项，乙方开具发票。三、本协议签订后如一方未能履约，从签订之日起违约方每天按总金额48万的百分之一向履约方支付违约金，直至协议履行结束。四、该协议是双方真实自愿的意思表述，双方签字盖章后生效。签订该协议后，路桥公司于2011年1月25日通过银行转账的方式向伟达公司支付48万元，伟达公司向路桥公司出具《收据》，载明：收到路桥公司翔运街1416号办公楼201、203、204室使用权转让费、搬出费全款。伟达公司从上述房屋内搬离。 2015年11月11日，长春市绿园区省二建小区业主委员会在绿园区主管单位备案。2015年12月30日，长春市绿园区省二建小区业主委员会与伟达公司签订《物业移交协议》，正式解除物业服务关系。2018年，长春市绿园区省二建小区业主委员会将路桥公司、伟达公司诉至长春市绿园区人民法院，要求确认2011年1月24日路桥公司与伟达公司签订的《协议书》无效，将小区物业办公用房即《协议书》中所涉的201室、203室、204室归还小区全体业主。长春市绿园区人民法院于2018年6月22日作出（2018）吉0106民初1421号民事判决书，驳回长春市绿园区省二建小区业主委员会诉讼请求。长春市绿园区省二建小区业主委员会不服该判决，向长春市中级人民法院提起上诉，长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终3825号民事判决，维持（2018）吉0106民初1421号民事判决。长春市绿园区省二建小区业主委员会不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2019年12月25日作出（2019）**再298号民事判决，认为案涉201、203、204三间房屋系物业用房，伟达公司作为二建小区的物业公司无权处分物业用房的使用权，判决：一、撤销（2018）吉01民终3825号及长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初1421号民事判决；二、路桥公司与伟达公司于2011年1月24日签订的《协议书》无效；三、路桥公司于本判决生效之日起十日内将案涉201、203、204号房屋移交给长春市绿园区省二建小区业主委员会恢复房屋的物业服务用房功能。 本院认为，关于被告（反诉原告）伟达公司是否应当返还原告（反诉被告）路桥公司支付的373451.82元及利息的问题。伟达公司与路桥公司于2011年1月24日签订的《协议书》被吉林省高级人民法院于2019年12月25日作出的（2019）**再298号民事判决书认定无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，伟达公司应当予以返还因《协议书》取得的钱款。同时根据路桥公司与吉林省奥斯特拍卖有限公司、吉林省国有资产经营管理有限责任公司签订的《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》，路桥公司应当对拍卖资产拍卖前原产权人的欠费进行清偿，“拍卖资产拍卖前原产权人省二建公司第四、第五分公司欠长春市伟达物业管理有限公司物业费等，2004年（45，037.52元）及2005年（61，510.66元）合计共欠106，548.18元，所欠费用的金额由买受人与物业公司确认及支付。2004年前欠费不详，如有欠费，由买受人负责”。依据该声明中的记载，路桥公司支付的48万元中包括2004年和2005年物业费106，548.18元，该笔款项应当予以扣除，故路桥公司主张伟达公司返还373，451.82元（480，000-106，548.18）的诉讼请求，本院予以支持。关于利息，路桥公司该项诉请于法无据，本院不予支持。关于路桥公司是否存在过错的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，伟达物业对此未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。此外，庭审中，伟达公司辩称路桥公司隐瞒了2009年11月16日路桥公司与吉林省奥斯特拍卖有限公司、吉林省国有资产经营管理有限责任公司签订《吉林省国有资产管理有限责任公司资产拍卖会须知、约定及瑕疵声明》，***物业在缔约时知晓该声明，则不会以48万元价款出售给路桥公司，因路桥公司故意隐瞒重要事实，混淆法律关系，假借订立合同恶意进行磋商，导致合同无效。依据《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。从原、被告双方签订《协议书》的目的来看，路桥公司签订该协议并给付48万元是为了取得涉案三间房屋的使用权，伟达公司签订该协议是为了取得省二建拖欠的物业费等相关费用，而且双方亦通过该协议的履行均实现了自己的权益，瑕疵声明中所记载的内容并没有侵害伟达公司的任何权益，路桥公司亦不存在恶意磋商、隐瞒重要事实或者虚假情况以及违背诚实信用等情形。而该《协议书》被吉林省高级人民法院认定为无效是基于案涉三间房屋系物业用房，伟达公司作为二建小区的物业公司无权处分物业用房的使用权，并不是因路桥公司存在缔约过失责任而认定为无效，在该《协议书》被认定无效后，伟达公司应将基于该协议产生的相应价款予以返还，因此伟达公司的上述抗辩无事实和法律依据，不予采信。 关于被告（反诉原告）伟达公司的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”，如前所述，路桥公司签订该协议并给付48万元是为了取得涉案三间房屋的使用权，而伟达公司签订该协议是为了取得省二建拖欠的物业费等相关费用，而且双方亦通过该协议的履行均实现了自己的权益。但由于该《协议书》被吉林省高级人民法院作出的（2019）**再298号民事判决认定为无效，路桥公司基于该协议无效提起本案诉讼，要求伟达公司返还所得费用，伟达公司在路桥公司诉讼请求的基础上提起反诉要求路桥公司支付省二建公司拖欠的费用，因此诉讼时效应自《协议书》被认定为无效时起计算，被告（反诉原告）伟达公司的反诉请求未超过诉讼时效。 关于路桥公司是否应向伟达公司支付2001年至2005年剩余***、物业费等166，952.39元的问题。庭审中，伟达公司辩称《协议书》中的48万元并非出售的真实价格，2005年之前省二建公司拖欠伟达公司***626，570.39元以及搬迁费20，382.00元，共计646，952.39元，扣除路桥公司支付的48万元，现尚欠166，952.39元未予以支付。对此伟达公司提供物业费用清单（均为复印件）和其单方制作的欠费统计表等相关证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，伟达公司提供的上述证据除仅有一张49，981.82元的《第五分公司应缴各项物业费用》加盖省二建公司第五公司公章外，其余均由伟达公司单方制作，且均为复印件，无法核实其真实性，同时亦无法确认上述费用是否已经由省二建公司支付完毕，因此伟达公司的该项反诉请求证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）长春市伟达物业管理有限公司于本判决生效之日起立即返还原告（反诉被告）吉林省路桥设计有限公司支付的373，451.82元。 二、驳回原告（反诉被告）吉林省路桥设计有限公司其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）长春市伟达物业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6，902.00元，由被告（反诉原告）长春市伟达物业管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1，820.00元，由被告（反诉原告）长春市伟达物业管理有限公司负担。（与判决主文第一项一并执行） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年九月三十日 书　记　员　　路　畅