某某、南通经济技术开发区控股集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省南通市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏06民终4389号

上诉人（原审原告）：***，男，1956年10月8日生，住南通市开发区。

委托诉讼代理人：周永旺，上海段和段（南通）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱宇彤，上海段和段(南通)律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：南通经济技术开发区控股集团有限公司，住所地南通市开发区宏兴路9号。

法定代表人：王志兵，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐建辉，江苏大仁律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人南通经济技术开发区控股集团有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2021）苏0691民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，诉讼费由南通经济技术开发区控股集团有限公司负担。事实和理由：案涉房屋拆迁安置补偿时系采用产权调换方式，已经明确系在指定地点安置，也明确了安置房屋价格，因此其所享有的拆迁补偿安置权益依法可以作为特殊债权，享有物权优先的效力，不适用诉讼时效的相关规定。一审法院适用诉讼时效适用法律错误，应予纠正。即便本案适用诉讼时效，其请求也没有超过相应的诉讼时效期间。双方在拆迁补偿安置协议中没有明确安置的截止时间，虽然对方提供了所谓的××苑预售房告知，但是在这份告知书上其没有签字确认。且对方一审两次提交的告知书所载明的时间分别是2004年元月8日止和2003年元月8日止，两者存在矛盾，因此对该告知书的真实性不予认可。另外作为村干部的证人证言，没有到庭作证，不得作为认定事实的依据。在整个协议履行过程中，其没有收到对方要求限期安置的通知。当时选定一套房屋，因拆迁安置补偿款只够购买一套房屋，其还贴了几千元，不像现在的拆迁安置补偿政策补偿款项可以足额购买两套拆迁安置房。剩余部分拆迁安置面积当时因其经济状况不佳，一直等待后续安置，不能以此说明其已经选定了一套房屋，就知道权利受到侵害，因此其请求未超过诉讼时效期间。

南通经济技术开发区控股集团有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.南通经济技术开发区控股集团有限公司继续履行与***签订的《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，为***提供72.6平方米套型的限价商品房；2.本案诉讼费用由南通经济技术开发区控股集团有限公司承担。

一审法院认定事实：2003年8月22日，南通爱德信会计师事务所有限公司对***户房屋拆迁安置价格进行评估并出具《南通经济技术开发区拆迁专项评估报告书》一份，其中载明被评估房屋为位于××村××组的楼房一幢，拆迁补偿安置总费用为217007.21元，该评估报告的附件为南通县城乡居民建房用地许可证，其中载明***户建房地点位于新开镇××村××组，土地权属为集体，批准宅基地面积为156.5平方米，批准建筑占地面积为：住房（含厨房）96平方米，其中新建96平方米，三棚（含厕所）15平方米，其中保留15平方米。

2003年8月23日，南通炜赋拆迁有限公司（甲方）与***（乙方）签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，其中约定因吉斯达工程建设需要，甲、乙方就拆迁事宜，达成如下协议：被拆迁房屋座落南通市新开镇××村，房屋所有权人乙方，产权性质私，拆迁总建筑面积192＋27.3（阳）平方米，其中楼房批准建筑占地面积96平方米，合法建筑面积192＋27.3平方米（含阳台）。被拆迁房屋用途性质住宅，土地使用权证载定合法用地面积156.5平方米。甲方向乙方支付拆迁补偿、补助、补贴费共计217007.21元。第七条中约定：1.乙方原合法建筑面积在指定地点可享受限价商品房1208元/㎡，超出面积部分不享受优惠政策；2.乙方提前搬家奖励费以旧房交接单为准，按实结算；3.房屋如有产权纠纷，有乙方负全部责任，与甲方无涉。此后，南通经济技术开发区控股集团有限公司向***发放了金额为217007.21元储蓄存单，***在南通开发区拆迁旧房交接单中签字确认，其中旧房交接单中载明限购安置房面积为96×2。

2004年1月1日，***与南通市宏泰房地产有限公司（以下简称宏泰公司）签订《商品房买卖合同》一份，其中约定***向宏泰公司购买××苑××幢××室房屋，合同约定建筑面积为145.12平方米，此外***另购买××幢××号底层车库，车库面积为18.25平方米。

2021年4月2日，宏泰公司出具《张贴××苑预售房告知的情况说明》一份，其中载明“开发区××苑的拆迁安置工作是南通市宏泰房地产有限公司和南通亿诚置业有限公司负责落实的，按照安置销售计划，二公司于2003年12月11日印发了《××苑预售房告知》，该文件对销售对象、楼号、价格、层次费、期限、购房流程等条款进行了明确的规定，并明确销售的截止期为2004年元月8日，逾期视为自动放弃。为了尽快完成安置工作，维护全体拆迁户的合法权利，二公司一方面委派村干部将《××苑预售房告知》送达各拆迁户，一方面派人于2003年12月12日将《××苑预售房告知》张贴于临上海路临时售楼处外墙进行了公示，以上情况特此说明。”此外，南通市宏泰房地产有限公司还提供《××苑预售房告知》一份，其中载明销售对象为凡南通开发区拆迁红线范围内的拆迁户，并持有《南通开发区拆迁旧房交接单》及拆迁部门的相关手续，均可订购；销售期限为拆迁户签订购房合同的期限2003年12月18日起至2004年元月8日止，逾期将视为自动放弃，由南通市宏泰房地产有限公司和南通亿诚置业有限公司按商品价对外公开销售。”

一审另查明，2003年1月1日起施行的《南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法》第四十三条第三款建筑面积和土地使用面积规定：合法建筑面积按新建、翻建时乡（镇）政府和区土地、建设主管部门审批或《宅基地登记表》核准的面积确定；合法的土地使用面积按被拆迁人持有的土地使用证载明的面积确定。2004年3月1日施行的南通市《关于市区低价位普通住宅商品房管理的若干规定》第八条中规定被拆迁人购买低价位普通住宅商品房的对应供应地点，由市房管局根据拆迁工程的地理位置与低价位普通住宅商品房建设地点统筹安排，并于房屋拆迁公告通知公布，供被拆迁人选择。被拆迁人选择确定后，应持相应工程项目的拆迁补偿安置协议和评估报告在规定期限内购买；逾期不购买的，作自动放弃处理。2006年3月31日施行的《关于规范南通经济技术开发区低价位普通住宅商品房建设管理工作的意见》第7页销售程序中约定被拆迁人在接到购买通知后，在规定的期限内，没有进行选房和购房的，《凭证》作废。如仍需购房的，必须重新申领《凭证》，凭证号码轮至末尾。如有合适房源（面积与可购买面积误差在±12平方米以内的）提供，而被拆迁人在规定的期限内没有购买的，视作弃权。

一审还查明，本案审理过程中，南通经济技术开发区控股集团有限公司提供三份证人证言，其中曹建达陈述其原来是××村的村干部，2003年7月份开发区吉斯达项目第一期拆迁是炜赋拆迁公司，由宏泰公司安置房屋，于2003年年底宏泰公司提供的拆迁安置资料档案袋（由拆迁公司提供的）每家每户进行了发放，预售开票资料袋里面有一些销售流程、销售规则、房源套型图等，销售地点为上海路，就是现在××苑北苑，当时有销售告知书、房型图、售房顺序在现场墙上，这是我自己开房时的情况。蔡忠泉陈述其原来是××村的村干部，2003年7月份开发区吉斯达项目一期是炜赋拆迁公司负责拆迁，于2003年底炜赋拆迁公司将宏泰房地产公司每户安置档案袋请村干部发放到拆迁户，档案袋有销售规则，房源图流程等资料，具体资料记不清了，拆迁户凭资料购房。周坚陈述其为宏泰公司的员工，“2003年12月12日样子（××苑××组团对拆迁户公开销售前），有一天上午我刚上班，陈总叫我将一份售房告知书贴在临上海路的临时售楼处外墙上，我听围观的村民讲，通知里叫拆迁户快点买房子，说是过了下个月8号就买不到了，具体内容我没有细看。特此证明。”此外，周坚出庭陈述其在2003年12月12日或13日左右，其根据宏泰公司要求张贴了售房告知书，但该告知书的具体内容其并未查看。

一审法院认为，本案中，***与南通炜赋拆迁有限公司签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，但在本案审理过程中，***主张案涉拆迁系南通经济技术开发区控股集团有限公司委托南通炜赋拆迁有限公司实施，故诉讼主体应为南通经济技术开发区控股集团有限公司，南通经济技术开发区控股集团有限公司对此亦予以认可，一审法院对此予以确认。根据***起诉，结合南通经济技术开发区控股集团有限公司答辩，本案的争议焦点为：1.***拆迁安置面积的数额；2.***主张南通经济技术开发区控股集团有限公司继续履行《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》能否得到支持；3.***的诉讼请求是否适用诉讼时效，如适用诉讼时效，***的诉讼请求是否超过诉讼时效。

关于争议焦点1，本案中，***与南通炜赋拆迁有限公司于2003年8月23日签订的《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》约定***的被拆迁房屋合法建筑面积为192＋27.3平方米，此外合同第七条还约定***原合法建筑面积在指定地点可享受限价商品房1208元/㎡，超出面积部分不享受优惠政策，即合同约定的拆迁安置面积数额为219.3平方米（192＋27.3平方米），对此南通经济技术开发区控股集团有限公司主张***的建房用地许可证中载明住房新建面积为96平方米，而***的房屋为2层，故合法建筑面积应为192平方米（96平方米×2层）。一审法院认为，虽然***的建房用地许可证中载明住房新建面积为96平方米，但之后形成的《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》明确约定了***的具体的拆迁安置面积，现双方对于拆迁安置面积产生争议，应以双方的合同约定为准，故一审法院认定***的拆迁安置面积为219.3平方米。

关于争议焦点2，由于《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》约定***的拆迁安置面积为219.3平方米，现***购买的××苑××幢××室仅有146.7平方米，故***还有72.6平方米拆迁安置面积未使用（219.3平方米-146.7平方米）。关于南通经济技术开发区控股集团有限公司主张***剩余的安置面积已赠送给其弟弟曹震购买限价商品房，南通经济技术开发区控股集团有限公司仅提供了××村村委会的证明复印件，且该复印件并无***签字确认，一审法院难以支持。

关于争议焦点3，关于***的诉讼请求是否适用诉讼时效的问题。案涉《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》虽约定以产权调换的方式进行拆迁补偿安置，但对于补偿安置的房屋位置、用途并未作出具体明确的约定，在此种情况下，***享有的拆迁补偿安置权益并不能作为特种债权享有物权优先的效力，该种拆迁补偿安置权益只能认定为普通债权，应当适用诉讼时效的相关规定。

关于***的诉请是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，***于2003年8月23日签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，后于2004年1月1日签订商品房买卖合同，此外南通经济技术开发区控股集团有限公司举证的村干部情况说明及开发公司张贴的××苑预售房告知的情况及相关的拆迁安置文件可以证明拆迁安置权益的购房期限截止至2004年1月8日，故***的诉请的诉讼时效应从2004年1月9日开始起算。退一步讲，***于2005年4月20日领取××苑××幢××室房屋的产权证，即***最迟到2005年4月20日应该知道其尚有72.6平方米拆迁安置面积未使用，其后并未及时主要相关权利，直至2021年才向法院起诉，期间相隔近16年，亦已超过诉讼时效。综上，对于***要求继续履行拆迁补偿安置协议及进行拆迁安置的诉请，因超过诉讼时效，一审法院难以支持。

根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，因案涉纠纷的事实在民法典施行前，故应适用当时法律和司法解释的规定。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费4556元，由***负担。

二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审主要争议焦点为：***的诉讼请求是否适用诉讼时效规定,是否超过法定诉讼时效期间。案涉《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》虽约定以产权调换的方式进行拆迁补偿安置，但对于补偿安置的房屋位置、用途并未作出具体明确约定，在此种情况下，***享有的拆迁补偿安置权益并不能作为特种债权享有物权优先的效力，该种拆迁补偿安置权益应当认定为普通债权，因此应当适用诉讼时效的相关规定。***最迟于2005年4月20日领取××苑××幢××室房屋的产权证时即应该知道其尚有部分拆迁安置面积未使用，诉讼时效自此开始计算，其向一审法院起诉时已超过法定诉讼时效期间。案涉补偿安置协议中明确***应得补偿款为217007.21元，已经足额得到发放。同时约定，实行产权调换新建房屋的面积、幢号、楼房价格、交房时间另外订立协议，***也已经按照约定购买了安置房屋××苑××幢××室，并领取了产权证，拆迁补偿安置协议已经履行完毕。拆迁安置面积是***在该面积范围内可以享受优惠价进行购房，购买时仍需支付相应的房款，***只选择××苑××幢××室146.7平方米系其对自身权利的自由处分，相应的法律后果应由其自身承担，现其在安置结束后主张按照拆迁安置面积履行差额部分，理由不能成立。

综上，***的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4556元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　杨　盛

审判员　张峥嵘

审判员　吕　敏

二〇二一年十二月二日

书记员　王志佳