宜春市袁州区二建房地产开发有限公司、宜春市袁州区第二建筑工程公司所有权纠纷二审民事判决书

江西省宜春市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣09民终1166号

上诉人（原审原告）：宜春市袁州区二建房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区沙背桥头（学府路），统一社会信用代码：91360902794769777W。

法定代表人：许长坤，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐旸，宜春市赣西法律事务所法律工作者，执业证号：31409171109617。

被上诉人（原审被告）：宜春市袁州区第二建筑工程公司，住所地：江西省宜春市袁州区沙背桥头（学府路），统一社会信用代码：91360902161009305B。

法定代表人：王洪生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郑力杰，江西华晟律师事务所律师，执业证号：13609198710919902。

原审第三人：涂根明，男，汉族，1952年1月2日出生，住袁州区。

委托诉讼代理人：郑力杰，江西华晟律师事务所律师，执业证号：13609198710919902。

原审第三人：袁州区房屋征收与补偿安置办公室，住所地：宜春市袁州区人民政府办公大楼内。

负责人：李绍平，该单位副主任。

上诉人宜春市袁州区二建房地产开发有限公司（以下简称二建房地产公司）因与被上诉人宜春市袁州区第二建筑工程公司（以下简称二建公司）、原审第三人涂根明、袁州区房屋征收与补偿安置办公室所有权纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人二建房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持二建房地产公司一审诉讼请求，即案涉房屋拆迁补偿款4,127,666.4元归二建房地产公司所有。2、一审、二审诉讼费用由二建公司承担。事实与理由：一审判决驳回二建房地产公司诉讼请求缺乏事实和法律依据，表现在：一、一审判决认为法律允许土地使用权和房屋所有权相分离例外情况的存在，该认定是错误的，根据《中华人民共和国物权法》第146条规定，二建公司在转让案涉国有土地使用权时，已经依法将该土地上的建筑物包括涉案房屋一并转让给了二建房地产公司所有。二、一审判决认定《股权转让协议书》并未约定转让案涉房屋拆迁前的所有权，《股权转让协议书》中明确约定转让的是“总规划用地面积约16000㎡”上的地面物，这是错误认定。《股权转让协议书》第二条的约定表述很明确，显然是将土地证面积28.6亩上地面物转移至二建房地产公司名下，其中载明总规划用地面积16000㎡是为了明确该地块能用于商品房开发并计算容积率指标的开发建设用地范围。一审判决认定二建公司将自己名下的案涉28.6亩国有土地使用权过户至二建房地产公司，根据该项目保存的建设用地规划许可证、国有土地使用出让审批表、土地使用证等证书显示，春晖豪庭开发总用地面积一致为19106.7平方米，即二建房地产公司提供的图与之相符。三、一审判决认为“该协议书约定的分期付款的时间节点只与股权转让、土地使用权的流转及对人员清场工作有关而没有提到案涉房屋拆迁前所有权的过户情况”。该理由没有事实和法律依据。房和地是不可分的，即使《股权转让协议书》未约定过户也不影响协议的效力，因为案涉房屋已经在协议签订后实际交付给了二建房地产公司作为项目部和售楼部使用多年，只是在二建房地产公司因案涉房屋存在安全隐患搬离后准备加固另作他用时，二建公司以二建房地产公司应当支付政策补偿金为由强行霸占了案涉房屋。四、一审判决认为，《股权转让协议书》约定“对上述地块内所有人员清场工作后，乙方再支付100万元”，而二建公司并未搬离案涉房屋就得到了全部转让款。在协议签订后，二建公司占有、使用案涉房屋长达十余年，二建房地产公司也未提供证据证明在本次诉讼前主张过权利……一审判决如此认为显然是错误的。二建房地产公司提前支付转让款并不违反法律规定，而之所以提前并超额付清股权转让款，是二建公司不按约定履行合同义务，而此时二建房地产公司已投入近百万元资金眼见项目迟迟不能推进下不得已而为之，此款付清后，二建公司才办理股权变更登记手续。一审判决认定诉争房屋没有被清场就推定该房屋不在合同约定应当移交的地面物范围之内，是毫无根据的臆断。在2012年初，春晖豪庭项目建设已经接近尾声，因案涉房屋存在安全隐患，项目部就搬进了新建小区，此时二建公司以二建房地产公司应支付政策补偿金为由强行入住并霸占该房屋。后在2013年12月9日经区政府、区城建局多方协调，二建房地产公司迫于项目急需验收的压力只好与二建公司和解并再支付了180万元了结与二建公司之间的政策补偿金归属争议。以上事实不难看出，二建房地产公司已使用该房屋多年，在二建公司霸占该房屋后，二建房地产公司自始至终要求二建公司腾空该房屋，一审法院认定二建房地产公司十余年没有主张过权利是没有事实依据的。

被上诉人二建公司、原审第三人涂根明辩称，一审法院判决有事实，有法律依据，判决正确，二审法院应维持原判，驳回对方的上诉请求。二建房地产公司提供的这些上诉理由，其认识是片面的，且没有讲究事实和法律。其中关于地产与房产是否分离问题，这是一个非常明显的法律问题，地产和房产是可以分离的，二建房地产公司认为不能分离是没有依据的。双方之间的合同关系已经经过政府部门确认和规划部门对房地产开发做出了认定，其开发的面积为16000平方米，规划设计红线图都均以将二建房地产公司所开发的内容和方位地址都全部明确的标明了，而该争议的地块和房产均在红线图之外，不属于双方转让范围之内的；二建房地产公司的开发行为距离拆迁时已有近十多年的时间，该争议的产权一直是登记在二建公司方。而二建房地产公司从未对该产权提出过任何异议，且在房地产的产权登记一直是属于二建公司的；该争议房屋的产权二建房地产公司也一直是认可的，且其在开发时要办理销售门市部是与二建公司商量最后确定租赁该争议产权房为销售门市部，由此可见其对该争议的产权是明知和认可，是属于二建公司的产权。所以，二建房地产公司对该产权进行争夺是毫无事实依据和法律依据的。

原审第三人袁州区房屋征收与补偿安置办公室未参与庭审，也未提交书面答辩意见。

二建房地产公司向一审法院起诉请求：1、依法确认宜春市袁州区学府路500号房屋的拆迁补偿款4,273,462.4元归二建房地产公司所有；2、本案诉讼费由二建公司承担。

一审法院认定事实：2006年10月15日，二建公司、第三人涂根明作为甲方与作为乙方的许长坤签订《股权转让协议》，约定甲方将其名下持有的二建房地产公司100%的股权以4000000元的价格全部转让给乙方；二建公司承诺将其位于宜春市沙背桥西北侧】，土地证面积28.6亩，总规划用地面积约16000平方米的国有土地使用权及所有该地上的地面物转移到二建房地产公司名下，且负责将该地范围所有人员迁出；支付方式为本协议签订后，乙方向二建公司支付定金200000元，本协议即生效，待二建公司将上述地块的国有土地使用权转至二建房地产公司名下后，乙方即支付股权转让金2000000元，待甲方将全部股权转让给许长坤并完成工商登记变更后，乙方即支付800000元，待甲方完成对上述地块内所有人员清场工作后，乙方再支付1000000元，办理土地证、工商登记证变更等所需费用由乙方负责支付。同日，二建公司及第三人涂根明作为甲方，许长坤作为乙方，签订《补充协议》，约定因乙方取得甲方原有的宜春市袁州区二建房地产开发有限责任公司的股权，且乙方将甲方转至二建房地产公司位于宜春市亩的国有土地使用权地块，用于商住地等建设。乙方承诺将于该项目建成后无偿返还给甲方建筑面积1000㎡综合用房（其中办公用房300㎡，底层店面300㎡，住宅300㎡，车库100㎡），综合用房为普通水电安装，普通装修，保证甲方能正常使用，综合用房所有权归甲方。

2006年11月10日，江西省宜春市规划局在审核二建房地产公司在沙背桥路、沙背桥西北侧总用地面积16000平方米的商住楼、综合楼用地项目后，向二建房地产公司发放《中华人民共和国建设用地规划许可证》，准予其办理征用划拨土地手续，案涉宜春市学府路500号1-3层房屋并未在该16000平方米范围内。

2007年2月15日，许长坤支付二建公司1,000,000元（此款同年8月8日退回200,000元）。2007年3月28日，二建房地产公司的法定代表人由李苏平变更为许长坤。

2007年4月30日，二建公司将自己名下的案涉28.6亩国有土地使用权过户至二建房地产公司名下，过户后的土地证号为：宜春国用（2007）第30500**。

许长坤分别于2007年8月29日支付200,000元，2007年12月15日支付3,846,258元（该款含股权转让款及承诺款）给被告。

2007年12月22日，二建公司作为甲方与作为乙方的二建房地产公司的三名股东许长坤、许长月、赵汉森签订《股权转让补充协议书》，约定本协议系2006年10月15日的《股权转让协议书》和2006年10月15日《补充协议》的补充协议，约定甲方在本协议签订后半个月（12月31日前）办完股权变更登记手续；甲方转让给乙方的宜春市袁州区二建房地产开发有限公司，乙方不得转让给任何其他一方，否则原股权转让协议及补充协议无效，甲方有权收回该公司；甲方将开发沙背桥西北侧工程项目拆迁完毕后满两年，乙方无偿将该房地产开发公司还给甲方。但乙方如还有销售工作和扫尾工作没完成，甲方应让乙方使用该公司名义完成；甲方如需搞开发，乙方应允许甲方在转让企业宜春市袁州区二建房地产开发有限公司无偿挂靠进行开发，甲方挂靠开发必须依法进行和必须接受乙方的监管，甲方在挂靠开发期间所发生的债权、债务、税收、税费等一切费用均由甲方自行承担，乙方不负责任；补充协议一经签字后生效，双方应严格执行。

2018年9月26日，案涉袁州区学府路500号房屋被政府征收，因该房屋产权（产权证号：宜房权证宜春字第**）登记于二建公司名下，第三人袁州区房屋征收与补偿安置办公室与二建公司签订了编号为凤凰林桥2-005号《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》。该协议约定，袁州区房屋征收与补偿安置办公室征收被告位于袁州区房屋一套，建筑面积为741.1平方米，征收补偿款为4127666.4元。

2019年4月5日，二建房地产公司将二建公司及两名第三人诉至法院，提出上述诉讼请求。

另查明，案涉宜春市学府路500号1-3层已被拆除。

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点系二建房地产公司是否能够证明涉案房屋拆迁前的不动产登记内容与当时真实权利状态不符，进而证明自己为案涉房屋拆迁前的真实权利人，应享有其拆迁利益。

房屋所有权的取得方式主要有以下几种：依法新建房屋、添附房屋、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为、继承或受遗赠房屋等。本案中，二建房地产公司主张其享有案涉房屋拆迁前所有权的依据是从二建公司处受让取得了案涉房屋使用范围内的国有土地使用权及《股权转让协议书》中关于“将地上的地面物转移给二建房地产公司”的约定。首先，法律允许土地使用权和房屋所有权相分离例外情况的存在。从2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物所有权分属于被执行人与他人的除外”等法律可以看出法律并未绝对排除房、地权利由不同权利主体享有；其次，《股权转让协议书》并未约定转让案涉房屋拆迁前的所有权。一是从《股权转让协议书》等一系列案涉协议内容可以看出以上协议的实质是以股权收购的方式实现沙背桥路、沙背桥西北侧总用地面积16000平方米的房地产开发项目转让。二建房地产公司主张二建公司转让的是《国有土地使用权证》所载“独用面积19106.7㎡”上的地面物，含案涉房屋。该院认为，二建房地产公司该主张与《股权转让协议书》内容不符，《股权转让协议书》中明确约定转让的是“总规划用地面积约16000㎡”上的地面物，该面积与宜春市规划局划定的二建房地产公司在沙背桥路、沙背桥西北侧开发房地产地形图总用地面积相吻合，而根据该地形图，案涉房屋并未在该16000㎡范围内。二是该协议书约定的分期付款的时间节点只与股权转让、土地使用权的流转及对人员清场工作有关而没有提到案涉房屋拆迁前所有权的过户情况。三是《股权协议书》约定“对上述地块内所有人员清场工作后，乙方再支付1,000,000元”，而二建公司并未搬离案涉房屋就得到了全部转让款，在签订协议后，二建公司占有、使用案涉房屋长达十余年，二建房地产公司亦未提供证据证明在本次诉讼前就案涉房产所有权主张过权利，如要求二建公司搬出案涉房产或要求二建公司办理房屋所有权变更手续等，二建房地产公司该行为与其主张的案涉房屋拆迁前产权系其所有相违背。因此，综合双方陈述及提供的证据材料，二建房地产公司提供的证据不足以证明案涉房屋拆迁前属于其所有。案涉房屋拆迁时仍登记在二建公司名下，故二建公司享有该房屋的拆迁利益，并无不当。

依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告宜春市袁州区二建房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费40,988元，减半收取计20,494元，保全费5,000元，合计25,494元，由原告宜春市袁州区二建房地产开发有限公司负担。

二审期间，被上诉人二建公司、原审第三人涂根明、袁州区房屋征收与补偿安置办公室未提交新证据。二建房地产公司向本院提交证据如下：1、袁州区市场监督管理局出具的二建房地产公司《企业变更信息》、《公司变更登记审核表》各一份以及《出资转让协议》三份；许长坤出具的《承诺书》一份。证明二建房地产公司支付股份转让款的时间分别是2007年2月15日100万元（后退回20万元）和2007年12月15日3,846,258元，而办理工商变更登记时间是2007年3月28日（法定代表人变更）和2007年12月25日（股权变更登记），因此二建房地产公司并非按照合同约定的各时间节点支付股权转让款给二建公司，一审法院以“二建公司并未搬离涉案房屋就得到了全部股权转让款”为由认定涉案房屋不在合同约定应当移交的地面物范围，与事实不符；许长坤承诺支付前期开办费用50万元，加上合同约定的转让款400万元，合计应付450万元，但二建房地产公司实际支付的股权转让款和承诺款为4,646,258元，超额支付了146,258元。2、二建公司因没钱履行“负责地面物及人员搬离清场”的合同义务，同意二建房地产公司出钱办理搬迁事宜，为此二建房地产公司于2009年8月26日支付了涉案房屋一楼酒店搬迁费用18,624元的《借款单》一张，2009年9月3日搬迁一楼食杂店，该老板邓建华签收的《领款单》以及二建公司同日出具的《借条》各一张；涉案房屋照片四张及照片中员工毛起远的工资表两张、员工易艳工资表三张，建筑工程施工许可证、施工合同备案表各一张，江西中泰建筑工程有限公司出具的《证明》一张；本院《情况报告》、市信访局《交办单》、区城建局《回复》、区“双优办”《复函》、二建房地产公司请求撤销区建设局袁建字（2013）45号复函的《报告》各一份，二建房地产公司提交给区政府、区建设局的《和解方案的几点意见》一份以及区建设局出具的《收条》一张；赣西晚报2012年10月23日03版的纠纷报道报纸一张。证明2009年8、9月二建公司不配合对涉案房屋一楼人员搬离清场，二建房地产公司只好代支付了搬迁费用20,029元，二建房地产公司对涉案房屋主张了权利；照片中堆雪人的是二建房地产公司的工程部和销售部员工，涉案房屋在签约后已经交付给了二建房地产公司，直到2012年初左右售楼部才搬走的事实，期间二建房地产公司占有、使用涉案房屋四年左右，可见涉案房屋在合同约定的“地面物移交”范围；二建房地产公司曾于2012年10月17日自己请挖机拆除房屋后准备加固另作他用，但因二建公司报警未果，二建公司请来记者报道，二建房地产公司对房屋主张了权利；二建房地产公司和二建公司之间曾经存在“政策补偿金纠纷”，后二建房地产公司迫于无奈支付了180万元，二建公司于理于法均不应再强行霸占涉案房屋，同时说明了二建房地产公司再次主张了涉案房屋的权利。

二建公司、涂根明经质证认为，1．企业变更和股权转让和承诺书的真实性、合法性、关联性均没有异议，该证明不能说明二建房地产公司对该争议房屋的产权有任何权利的证明目的。因为该争议的房屋产权登记是二建公司的公司产权，而不是二建房地产公司的产权，与该股权转让没有关联。至于付款问题，这些都是在二建房地产公司与二建公司之间的一些交往过程中的手续，没有其他的任何的意义；2．对于第二组证据，这完全是其内部的问题，因为这些证据与产权争议没有任何关系，房产双方在2007年的时候就用租赁的方式租给了二建房地产公司，二建房地产公司也认可了产权是二建公司的。关于后面提供的一些文件，实际上原件都在二建公司手上，这些问题都是二建公司提出问题要求解决的。所以这些答复都是针对二建公司的，故与本案没有任何关系。

本院经审查认为，二建房地产公司提交的企业变更信息及出资转让协议和《承诺书》虽然二建公司没有异议，但与其所要证明的事实没有关系，不影响本院对涉案房屋产权的认定与处理，故本院不予采信；二建公司对于《借款单》、《借条》以及照片和相关政府文件资料没有异议，本院对其真实性予以确认，对其证明目的于下文再行阐述。

本院另查明，1、2007年1月1日，二建公司与二建房地产公司分别作为甲乙双方签订了《租房合同》，约定由二建房地产公司租赁二建公司办公楼壹楼6直ｘ35＝210㎡，租赁时间2007年元月1日—2009年12月31日，王洪生与许长坤分别代表双方签字并加盖公司公章，二建房地产公司对该份租房合同不予认可，认为没有指明是哪一栋房屋，但是对于合同指向哪一栋房屋的问题以时间太久记不清了为由未作出说明，并认为该合同仅是为了方便二建房地产公司办理营业场所的登记备案手续而签订，即使该合同是真实的，也只能证明该房屋在签约时是属于二建公司的，在土地使用权没有变更之前签订合同也属于合情合理。2、2006年10月15日双方签订《股权转让协议书》的同日签订了《补充协议》，约定由二建房地产公司在项目建成后无偿返还给二建公司建筑面积壹仟平方米综合用房（其中办公用房300㎡，底层店面300㎡，住宅300㎡，车库100㎡），二建房地产公司认为签订该协议是因为涉案房屋是二建公司的唯一办公楼，其在股权转让协议中将该房屋转让后就失去了办公场所，因此在开发项目之初就谈好了完工之后补偿1000㎡给二建公司。到目前为止，二建房地产公司并未另行补偿1000㎡办公用楼给二建公司。3、2015年5月28日，二建公司取得宜房房权证宜春字第**证，确定宜春市学府路500号1-3层为二建公司单独所有。4、2012年10月22日《赣西晚报》03版以《小楼产权争论不休政策性补偿归属存异沙背桥一幢小楼被挖机挖烂》为标题，对二建公司与二建房地产公司就涉案房屋的产权争议进行了报道。5、2007年8月29日，二建公司向二建房地产公司支付20万元，一审认定许长坤支付20万元错误。

本院查明其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案虽然是二建房地产公司主张涉案房屋的拆迁补偿款归属问题，实际是主张对涉案房屋享有实际的所有权，故本案二审的争议焦点在于双方就涉案房屋的产权是否约定转移给二建房地产公司。

关于涉案房屋的产权转移约定问题，首先，根据“谁主张谁举证”的原则，二建房地产公司主张双方约定二建公司在协议中已约定转移房屋产权，但双方于2006年10月15日签订的《股权转让协议书》中约定的原文为“甲方宜春市袁州区第二建筑工程公司承诺：将其位于宜春市沙背桥西北侧），土地证面积28.6亩，总规划用地面积约16000平方米的国有土地使用权及所有该地上的地面物转移到袁州区二建房地产开发公司名下，且负责将该地范围内所有人员迁出。”现双方就约定转移的是28.6亩范围内的所有地面物还是16000平方米范围内的所有地面物存在争议，而仅从字面意思来看，16000平方米与所有该地上的地面物之间系连续字句，而28.6亩与地面物之间存在断句情况，故二建房地产公司的主张仅从协议的文句中并不能得到支持。其次，而从协议的实际履行情况来看，2006年10月15日双方已签订了协议对国有土地及地面物的转移进行了约定，但双方在2007年1月1日签订的《租房合同》却约定了由二建房地产公司租赁二建公司的办公楼，根据二建房地产公司在1000平方米综合用楼补偿问题的说明可知，二建房地产公司租赁的即是涉案房屋，由此可以推定双方并未约定将涉案房屋转移给二建房地产公司。而二建房地产公司辩称签订合同仅是为了办理营业场所的登记手续需要而签订协议的主张，因二建房地产公司并非新成立的公司，仅是由许长坤等人通过受让方式取得股权，并不要求新的营业场所；且该公司对其主张没有提供证据证明故其辩称的理由不成立，本院不予采信。最后，二建房地产公司认为取得了涉案房屋，而该房屋是二建公司的唯一办公用楼，因此约定在项目完工之后补偿给二建公司1000㎡的综合用楼，但项目已经完工多年的情况下实际并未履行补偿综合用楼的约定义务；且涉案房屋在2006年的价值远低于该房屋2018年的拆迁补偿价值。同时，二建房地产公司2012年10月17日通过挖烂涉案房屋的方式与二建公司就涉案房屋的产权发生争议，之后并未根据其拥有该房屋的国有土地使用权的现状向有权机关主张确定对该房屋的产权，反而是二建公司于2015年取得了产权证书，二建房地产公司主张对涉案房屋拥有实际的所有权，则应撤销涉案房屋上的产权登记。

综上所述，上诉人二建房地产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定基本事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费40,988元，由上诉人宜春市袁州区二建房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　周晟

审判员　　郭琳

审判员　　杨柳

二〇二〇年十月二十七日

法官助理范春根

书记员韩醒