长沙三西智能装备有限公司、湖南明泰置业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）湘01民终11782号

上诉人（原审原告）：长沙三西智能装备有限公司〔原名称为：三西重工科技(长沙)有限公司〕，住所地湖南省长沙市芙蓉区马王堆街道晚报大道路518号佳兆业时代广场1-1102房。

法定代表人陈四来，该公司经理。

委托诉讼代理人李微，湖南回归线律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖南明泰置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区晚报大道518号佳兆业时代广场1栋19楼。

法定代表人王翔。

委托诉讼代理人：戴梦蓉，女，1989年5月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系公司员工。

上诉人长沙三西智能装备有限公司（以下简称三西公司）与被上诉人湖南明泰置业发展有限公司（以下简称明泰公司）商品房预售合同纠纷一案，三西公司不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

上诉人三西公司上诉请求：1.请求依法撤销(2019)湘011民初6887号民事判决书，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金61250元及违约金利息；2.判令一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人完全符合按揭贷款的条件和资格，上诉人在办按揭贷款中依约履行了自己的全部义务，被上诉人指定的浦发银行未能在交房之前办理完毕贷款手续，与上诉人无关，上诉人不存在任何过错，因此被上诉人无权逾期交房。2016年1月1日，双方签订商品房买卖合同，约定上诉人支付一半的首付款，剩余房款银行按揭贷款，约定在2016年6月30日之前交付房屋，合同签订后被上诉人依约提供了有关贷款资料。被上诉人作为一家房地产企业，并且办理房屋按揭贷款银行是其指定的浦发银行，深知贷款办理流程和进度，基于其与浦发银行长期合作业务关系，浦发银行对于被上诉人的客户申请贷款在审批和下款效率上理应会给与更高的重视,对于相关问题和贷款进程也理应会在第一时间通知被上诉人，一个贷款在长达6个月都没有做出是否放贷的决定，实在极不合常理，而被上诉人作为协助方对于贷款进度理应进行催促和及时向上诉人反馈情况，但将近6个月以来，被上诉人从未没有向上诉人发出过任何信息，从未与上诉人商议是否需变更贷款银行及房款支付方式，直到被上诉人拒绝在6月30日交房后，上诉人强烈抗议后，才与贷款银行协商，将贷款银行由浦发银行转为北京银行。在更换贷款银行之后，北京银行在一个月之后就立即发放了该笔贷款。显然，未能及时在约定交房日之前办理完毕贷款手续，与上诉人无关。2.一审法院有关未付房款贷款,被上诉人有权拒绝交房的这一认定，属于对补充协议中第四条第14款的理解适用错误，从而致使本案判决错误。补充协议第四条第14款的明确规定，“由于买受人的原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、贷款房款、物业维修基金、相关税费及合同约定的违约金(若有)、入伙时没有提供物业维修资金缴纳凭证、因买受人原因合同未备案，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担造成延期交房的违约责任。该条对被上诉人有权拒绝交付房屋的情形进行的明确的约定，那么本案在适用该条款时候，本案事实属于何种情形，究竟是未能及时办理完毕贷款手续，还是未付清贷款房款?显然本案应适用的情形是未能在交房之前办理完毕贷款手续这一事由，而不是未付清贷款房款，众所周知，贷款房款是由贷款手续办妥后，由贷款银行直接从贷款人账户扣发至出卖人账户上，那么采用按揭贷款形式购房，必须先办理贷款手续，若贷款手续都未办理，如何谈付清贷款房款。一审法院已未付清贷款房款为由认定被上诉人有权顺延交房，明显属于对该条款理解错误，本案不属于买受人未付清房款，而应适用未办理完毕贷款手续这一情形，既然未能在交房之前办理贷款手续并非买受人原因，故上述条款之约定，被上诉人无权拒绝交房。3.一审法院举证责任认定错误,致使案件事实认定错误。根据双方合同的约定及交易习惯，买卖双方均有办理贷款手续的义务，而办理贷款事项的主要协助和通知义务在于被上诉人卖方。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条明确规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任》，那么本案中,被上诉人应提供其履行贷款手续及催告义务的证据，而一审法院却认定上诉人应该提供相关的证据予以证实，这明显属于举证责任分配不当。4.从公平性角度而言，被上诉人也应在约定的交房之日之前将房屋交付给上诉人。经上诉人与被上诉人双方协商一致,采用首付百分之五十房款，剩余房款以银行按揭贷款形式支付房款，在上诉人已经支付了百分之五十的首付款及相关税费，且贷款银行未对上诉人告的贷款信用条件提出过任何的质疑，且贷款银行也已确定上诉人完全符合贷款条件，可以足额为上诉人发放贷款下，那么即便被上诉人在贷款手续未办理完毕之前将房屋交付给上诉人，不会对被上诉人造成任何损失。综上所述，一审法院无视贷款未能在约定的交房日之前办理完毕与买受方上诉人无关的这一事实，合同的条款适用错误，认定在上诉人未付清全部房款，被上诉人有权拒绝交付房屋，明显错误，故恳请依法予以改判。

被上诉人明泰公司辩称：一、上诉人没有证据证明因被上诉人的原因没有及时提交相应贷款资料，导致银行贷款放款慢。上诉人提交的一系列证据中只说明因为浦发银行工作人员的失误，导致银行放款慢，起诉状中上诉人表示：2016年1月7日便向浦发银行提交了相关贷款资料，并不是因为被上诉人没有及时提供贷款资料导致银行放款慢的事实。根据证据法“谁主张谁举证”原则，上诉人没有证据证明是被上诉人原因没有及时提交相应贷款资料带至银行贷款放款慢。二、根据上诉人提出来的是否被上诉人在未款项支付到位的情况下，被上诉人是否有权拒绝交付房屋。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第四条第6款第3项：出卖人可以据实予以延期交付商品房的情况：（3）买受人未能按时付清房款或缴纳其他费用；以及第4条第14款约定：买受人未付清房款、贷款放款、物业维修资金、相关税费及合同约定的违约金（若有）、入伙时没有提供物业资金缴纳凭证、因买受人原因合同未备案等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任。根据《合同法》第一百三十条、第六十七条的规定，在上诉人放款未到位的情况下，被上诉人有权拒绝交付房屋。三、根据合同的相对性，借贷合同的当事人是上诉人与银行，是否及时放款取决权在银行而不是被上诉人。放款时间的长短问题应该是由银行来负责，而不是由被上诉人来承担责任。

三西公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令明泰置业支付逾期交房违约金122500元及违约金利息(以122500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月19日起计算至违约金清偿之日止，截至起诉时暂计至2018年9月3日为11540.52元)；2.判令明泰公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定的事实：2016年1月1日，三西公司（买受人）与明泰公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：201304761101、201304761102）及合同附件，双方约定由三西公司向明泰公司购买位于长沙市芙蓉区房屋（总房价2657591元）和1102号房屋（总房价2242409元）。两份《商品房买卖合同》第六条约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于签订买卖合同当天分别向出卖人交付首期房款（含定金）1337591元和1122409元，剩余房款分别为1320000元和1120000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；附件六补充协议第四条第6项第（2）款约定：如遇买受人未能按时付清房款或应缴纳的其他费用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付商品房；第四条第14项约定：由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、贷款房款、物业维修资金、相关税费及合同约定的违约金（若有）、入伙时没有提供物业维修资金缴款凭证、因买受人原因合同未备案等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任。合同签订当日，三西公司支付上述房屋的首付款1337591元和1122409元。2016年1月26日，三西公司缴纳了上述房屋的契税和印花税107632.44元和90817.56元，物业专项维修资金35395元和29866元。2016年8月19日，三西公司向明泰公司支付完毕上述房屋的贷款房款共计2440000元。2016年8月19日，三西公司与明泰公司签订《办理入伙确认书》，明泰公司向三西公司交付了涉案两套房屋。三西公司认为其严格按照合同约定履行了义务，因明泰公司及其指定的贷款银行的原因导致贷款未能如期发放。明泰公司以房款未支付到位为由延期交付涉案房屋已构成违约。双方协商未果，三西公司诉至法院，请求依法裁判。本案在审理过程中，三西公司诉称银行未能如期发放贷款系银行和明泰公司自身原因所致，为此提交了三西公司相关负责人与银行贷款经办人员的短信记录、律师调查笔录拟予以证明。明泰公司对调查笔录内容的真实性有异议，称调查笔录所有内容源自三西公司总经理，不能如实反映客观事实。明泰公司对短信记录的证明目的有异议，称短信记录可以反映系银行工作人员原因导致未能按期放款。明泰公司亦称其已积极地配合银行，为此提供微信聊天记录截图拟予以证明，该聊天记录中有明泰公司2016年3月24日催问涉案贷款进度的内容。

一审法院认为，三西公司与明泰公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，因此而产生的权利义务关系受法律保护。根据合同约定，三西公司以银行按揭方式付款，剩余房款分别为1320000元和1120000元向商业银行申请贷款，明泰公司应协助办理。三西公司诉称贷款未能及时发放系明泰公司及其指定的银行的原因所致，为此提供了三西公司相关负责人与银行贷款经办人员的短信记录、律师调查笔录予以证明，明泰公司对此不予认可，亦提交了微信聊天记录予以证明。根据现有证据无法认定银行未及时放款系明泰公司未履行协助义务所致，故对三西公司的诉称意见，不予采纳。根据合同约定，三西公司未付清贷款房款，明泰公司有权拒绝交付房屋，并不承担由此造成延期交房的违约责任。三西公司于2016年8月19日向明泰公司支付完毕涉案房屋的贷款房款2440000元。明泰公司于当日与三西公司办理入伙手续并交付了涉案两套房屋。故三西公司主张明泰公司支付逾期交房违约金122500元及违约金利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回长沙三西智能装备有限公司的诉讼请求。本案受理费2981元，因适用简易程序减半收取1490.5元，由长沙三西智能装备有限公司负担。

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人明泰公司是否应当向被上诉人三西公司承担逾期交房的违约责任？上诉人三西公司认为，银行未能如期发放贷款系银行和被上诉人明泰公司的原因所致，被上诉人明泰公司应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人明泰公司认为其已经履行协助义务，不应当承担责任。经审查，本案中，上诉人三西公司与被上诉人明泰公司约定付款方式为银行按揭贷款，并约定被上诉人明泰公司负有协助办理贷款的义务。根据上诉人三西公司提供的相关证据，其未如期获得贷款系银行方面的原因，上诉人三西公司无证据证明被上诉人明泰公司怠于履行协助义务导致未能如期获得贷款从而未支付购房价款。上诉人三西公司非因被上诉人明泰公司存在违约行为，导致未能支付购房款，被上诉人明泰公司根据合同约定有权拒绝交付房屋，故上诉人三西公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2981元，由上诉人长沙三西智能装备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　柳ＸＸ

审判员　　符建华

审判员　　刘　刚

二〇一九年十一月二十六日

书记员　　杨　蓓