大连浩盛建筑工程有限公司与大连市城市建设投资公司、大连市住房和城乡建设局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

大连市西岗区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽0203民初3478号

原告：大连浩盛建筑工程有限公司，统一社会信用代码：912102827327592150，住所地辽宁省大连市普兰店区沙包镇沙包村。

法定代表人：于云雷，该公司经理。

委托代理人：刘亚滨，辽宁瑞石律师事务所律师。

被告：大连市城市建设投资公司，统一社会信用代码：12210200422414529U，住所地辽宁省大连市西岗区八一路131—A。

法定代表人：刘毅杰，该公司经理。

委托代理人：单连跃，北京元合（大连）律师事务所律师。

被告：大连市住房和城乡建设局，统一社会信用代码：11210200MB1919449R，住所地辽宁省大连市中山区人民路**。

法定代表人：马成恩，该局局长。

委托代理人：金梦，北京元合（大连）律师事务所律师。

二被告共同委托代理人：刘颖，北京元合（大连）律师事务所律师。

原告大连浩盛建筑工程有限公司与被告大连市城市建设投资公司、大连市住房和城乡建设局合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告大连浩盛建筑工程有限公司的委托代理人刘亚滨，被告大连市城市建设投资公司的委托代理人单连跃，被告大连市住房和城乡建设局的委托代理人金梦，二被告的共同委托代理人刘颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.二被告共同向原告支付垫付款670万元；2.二被告共同向原告支付670万元垫付款的利息（利息计算方式：自2013年5月7日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至二被告还清垫款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2011年5月18日，二被告（大连市城乡建设委员会职能整合至被告大连市住房和城乡建设局）与原告签订房屋置换协议，约定以被告大连市住房和城乡建设局拥有的四处房屋：1.长春路245号、246号办公楼（建筑面积5848.30平方米）；2.西岗区风光街2号1—2层（测绘面积1071.64平方米，其中有证面积964.95平方米）；3.西岗区新开路124号办公用房1至4层（测绘面积2657.48平方米）；4.沙河口区鹏程街23号1—6/A—F一楼（248.7平方米），合计总面积9826.12平方米，置换原告拥有的位于西岗区房屋，测绘面积8070.46平方米。房屋置换协议签订后，原告依约将房屋交付二被告，二被告已经组织相关单位搬迁至该房屋内办公至今。但二被告因不能按期净房交付原告及其他遗留问题等，责成原告处理。原告也实际垫付了费用，解决了相关问题，经被告大连市住房和城乡建设局委托大连瑞华会计事务所对置换办公楼后续发生费用进行现场审计。2013年5月7日，会计事务所《专项审计报告》确认，原告实际垫付费用金额7730244.16元。2014年3月7日，被告大连市城市建设投资公司与原告签订房屋置换补充协议，双方确定原告垫付费用金额按照670万元计算，由被告大连市城市建设投资公司以位于西岗区新开路130号房屋（建筑面积151平方米）及西岗区建设街55号地上一层及地下室房屋（（地上**建筑面积198平方米，地下建筑面积349平方米抵顶给原告，履行后双方不再互找置换差价，处理完双方房屋置换所有遗留问题。该补充协议签订后，二被告向原告交付了第二轮抵顶房屋。2017年5月30日，因国有资产处置权限问题，二被告又要求原告签订了关于投资公司与大连浩盛建筑工程公司办公置换遗留问题的备忘录，确认原告垫付费用金额按670万元计算，但约定解除了上述房屋置换补充协议，原办公楼置换遗留（垫付款670万元）问题另行研究，后原告即将第二轮抵顶房屋，交还给了二被告。后经原告多次催促，二被告至今未向原告支付前述垫付费用670万元。根据合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以及合同法第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失等之规定，原告有权要求二被告支付垫付费用670万元，并支付垫付费用产生的利息（自被告大连市城市建设投资公司委托会计事务所审计确定垫付费用金额的2013年5月7日起开始计息）。

被告大连市城市建设投资公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由如下：一、答辩人并非房屋置换合同的主体。虽然《房屋置换协议书》《大连市城市建设投资公司与浩盛公司房屋置换补充协议》《关于投资公司与大连浩盛建筑工程公司办公楼置换遗留问题的备忘录》三份协议签订的主体均为大连市城市建设投资公司，并有相应的签字或签章。但是，《房屋置换协议书》这份主要合同上体现了原建委的名称，而且在实际协议履行过程中，案涉的房屋的产权人均是原建委下属事业单位，并非被告大连市城市建设投资公司。根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，原建委（现为大连市住房和城乡建设局）与原告通过实际行为，变更了《房屋置换协议书》，案涉房屋置换合同的关系的主体应为大连市住房和城乡建设局。二、被告大连市城市建设投资公司即使是合同主体，但系受原建委委托，其合同义务应当由原建委承担。根据相关部门的文件，原被告签署各类协议，是受原建委的委托，根据《民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，案涉房屋置换合同对原建委（现为大连市住房和城乡建设局）发生效力，应当由大连市住房和城乡建设局承担合同义务。三、被告大连市城市建设投资公司属于撤编留壳单位，没有能力承担债权债务。根据大连市机构编制委员会于2017年6月29日《关于收回城市投资公司人员编制的通知》（大编办发【2017】110）文件精神，被告大连市城市建设投资公司的事业单位编制全部被收回，属于撤编留壳的状态，没有能力承担给付垫款的义务。综上所述，被告大连市城市建设投资公司不是房屋置换主体，没有能力承担给付垫付款义务。

被告大连市住房和城乡建设局辩称，原告应本着诚实信用的原则，将垫付款项全部证据出示给法庭，在原被告充分质证的前提下，分清责任，经双方委托进行司法审计后，最终由被告大连市住房和城乡建设局承担该承担部分。理由如下：一、被告大连市住房和城乡建设局是机构改革后成立的机关法人。根据《大连市机构改革方案》第二条第二款第六项的规定，不再保留市城乡建设委员会，重新组建住房和城乡建设局，被告大连市住房和城乡建设局于2019年1月设立，原城乡建设委员会主体资格已经不存在。二、原大连市城乡建设委员会与原告之间房屋置换已经实际履行完毕。原大连市城乡建设委员会以长春路245号和246号（面积为5843平方米）、西岗区凤光街2号（面积为964平方米）、新开路124号（面积为2657平方米）、沙河口区鹏程街23号（面积为248平方米）等处办公楼与原告大连浩盛建筑工程有限公司位于的综合办公楼进行置换。2011年5月，双方委托评估机构对相关房产进行了评估，原建委房产评估总价1.2224亿元，原告大连浩盛公司房产评估价1.2234亿元。经双方商定，不找差价，按等值置换，并经市财政局办理了相关置换手续。2011年6月，原市建委安监站等九个单位置换的综合办公楼。三、大连瑞华会计师事务所出具的《专项审计报告》（大瑞专审[2012]348号）不具有合法性。大连瑞华会计师事务所出具的《专项审计报告》（大瑞专审[2012]348号）委托单位为原大连市城乡建设委员会，出具时间为2013年5月7日，而被告大连市住房和城乡建设局设立时间为2019年1月。而且，2019年12月28日，大连市财政局向大连市人民政府出具《关于市建委与大连浩盛建筑公司办公楼置换遗留问题的工作意见》（大财建）【2019】193号指出：“市建委指定相关联企业代垫支出行为及未经国有资产管理部门批准自行确定有关房屋动迁补偿标准等行为，违反了相关财务和国有资产管理的规定”。大连瑞华会计师事务所出具的《专项审计报告》（大瑞专审[2012]348号）包含了相关内容。因此，该《专项审计报告》不具有合法性。四、大连瑞华会计师事务所出具的《专项审计报告》（大瑞专审[2012]348号）不具有合理性。大瑞专审[2012]348号《专项审计报告》只对原告的财务资金支出及到位进行审计，但不能证明其产生支出费用本身的必要性、合理性以及费用数额的合理性。具体如下：1.《专项审计报告》第三条，审计费用第一项，石道街建筑协会办公楼动迁支付2个“钉子户”动迁费每户50万元，合计100万元。该笔费用根据浩盛公司提供第一张2012年6月4日的大连银行转账支票存根显示：支票金额为50万元，领款人为赵云新，用途为往来回款。2012年6月4日，大连诚锐建筑工程有限公司向浩盛公司出具了50万元收款收据。浩盛公司提供第二张2012年6月19日的大连银行转账支票存根显示：支票金额为50万元，领款人为赵克东，用途为东城拆迁公司转款。2012年6月13日，大连图利建筑装饰有限公司向浩盛公司出具了50万元收款收据。因此，从支票存根用途和收款收据看，浩盛公司向被告大连市住房和城乡建设局提供的两份银行存根和收款收据不能证明与“两个钉子户”关系，也不能证明与被告大连市住房和城乡建设局之间存在关联性。再根据《城市房屋拆迁管理条例》和《大连市城市房屋拆迁管理办法》的规定，拆迁补偿数额的确定，需要按照拆迁补偿安置标准给产权所有人，“赵云新”和“赵克东”是否为产权人，浩盛公司没有提供，50万元补偿合理性也存疑。因此，根据浩盛公司所提供的付款收据，不能证明其支付拆迁补偿款，数额的合理性也有待确认。2.审计费用第二项，新开路124号办公楼第二次评估结果比第一次少92．38平方米×8087元，合计747077．06元。2011年5月，双方委托评估机构对相关房产进行了评估，原建委房产评估总价1.2224亿元，浩盛公司房产评估价I.2234亿元。经双方商定，不找差价，按等值置换，并经市财政局办理了相关置换手续。因此，在原建委与浩盛公司就第一次评估已经达成协议且不找差价的前提下，第二次评估没有必要和意义，浩盛公司进行第二次评估，再行主张747077．06元没有依据。3.审计费用第三项，建筑行业协会及勘察设计协会租用新开路124号房屋（一至三层）租期一年半，租赁费899164．80元，新开路124号房屋（些层）租期两年，租赁费665694.30元，共计l564859．10元。租金合理性，应按照当时同类同地段的市场价格予以确定。4.审计费用第四项，购置办公家具998308元。原告直接由替原建委进行采购综合办公楼购买该楼办公家具，花费99.8万元，未经政府采购程序数额存疑。而且，根据《房屋置换协议书》第4条：“甲乙双方签订协议后，乙方必须达到甲方办公条件（含办公家具）。同时，上下水、照明、电梯等设施已达到验收使用条件，室内地面铺设塑胶或复合地板，食堂饮具桌椅配齐。乙方负责供热外管线、煤气、楼宇自控等工程费用，甲方协助乙方工程完善”，家具费用应由被答辩人承担。5.审计费用第五项，变电所由室内搬往室外搬迁费98万元。因变电所由市内变更室外申请、施工等，均发生于2010年，原建委与浩盛公司置换房屋在2011年。因此，变电所由市内变更室外所产生费用与原建委无关，应由浩盛公司自行承担。6.审计费用第六项，房屋评估费18万元，测绘费4万元，共计22万元。置换中产生的房屋评估费、测绘费，双方应签订协议，合理分担。7.审计费用第七项，为建筑行业协会租用一年办公楼租赁费用37万元和第八项的支付勘察设计协会补偿费20万元。上述两笔产生的费用是浩盛公司置换后对两协会的安置补偿，与原建委无关。8.审计费用第九项，为大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司支付三年房租l20万元，租住房屋水、电费、办公用品20万元，室内改造装修费用25万元．共计l65万元。浩盛公司基于合同关系与建筑设计发展中心产生租赁费，与原建委没有关系。

经审理查明，2011年5月18日，被告大连市城市建设投资公司受大连市城乡建设委员会委托，作为甲方，与原告（乙方）签订《房屋置换协议书》，对市建委投资公司长春路245号、246号两栋办公用房同乙方所有的西岗区综合楼进行置换，就置换条件达成协议：1.甲方所拥有的长春路245号、246号办公楼，建筑面积为5848.30平方米，乙方所有的西岗区新办公楼测绘总面积为8070.46平方米。2.甲乙双方决定，对乙方置换不足部分，甲方将西岗区风光街2号1—2层（测绘面积1071.64平方米，其中有证面积964.95平方米）；西岗区新开路124号办公用房1至4层（测绘面积2657.48平方米）；沙河口区鹏程街23号1—6/A—F一楼（248.7平方米），上述三项合计总面积为3871.13平方米，同长春路245、246号一并与乙方的西岗区新办公楼进行置换。3.甲方置换总面积9826.12平方米，乙方置换总面积8070.46平方米，甲乙双方互不找差价；4.甲乙双方签订协议后，乙方必须达到基本的办公条件（含办公家具）。同时，上下水、照明、电梯等设施应达到验收使用条件。室内地面铺设塑胶或复合地板。食堂饮具、桌椅配齐。乙方负责供热外管线，煤气、楼宇自控等工程费用，甲方协助乙方工程完善。

2013年5月7日，大连瑞华会计师事务所对大连市城乡建设委员会委托的“置换办公楼后续发生费用”事项进行审计后，出具大瑞专审【2012】348号专项审计报告，审计结论：大连浩盛建筑工程有限公司置换办公楼后续发生费用合计7730244.16元。

2014年3月7日，被告大连市城市建设投资公司受大连市城乡建设委员会委托，作为甲方，与原告（乙方）签订房屋置换补充协议，该补充协议载明，“2011年5月，为配合市政府路街改造及办公场所整合，大连市城市建设投资公司与大连浩盛建筑工程有限公司进行办公楼房屋置换，双方签订了房屋置换协议，经市政府专题会议研究同意，双方进行了等值房屋置换，置换后因甲方的房屋不能按期净房交与乙方以及其它遗留问题，使浩盛公司形成置换后多付出670万元资金，为解决此问题，经城市建设投资公司研究并上报意见，建委集体研究，并与浩盛公司协商同意”，甲乙双方签订补充协议如下：一、甲乙双方于2011年5月18日签订《房屋置换协议书》，双方协议甲方用其所有的长春路245号和246号办公楼、西岗区风光街2号1—2层、新开路124号办公用房1-4层、沙河口区鹏程街23号1—6/A—F一楼房屋，共计9826.12平方米房屋与乙方位于的综合办公楼（面积为8070.46平方米）进行置换，并约定了其他甲乙双方应履行的附属及后续义务等。二、甲乙双方在房屋置换、腾退等过程中甲方责成乙方垫付了处理遗留问题相关费用，对此甲方委托大连瑞华会计师事务所审计，确认乙方置换综合办公楼发生后续费用共计7730244.16元，并经甲方审核，确定为670万元。三、甲乙经协商，达成如下协议，以兹共同遵守：（一）甲方同意将其位于大连市西岗区新开路130号房屋（建筑面积151平方米）及西岗区建设街55号地上一层及地下室房屋（（地上**建筑面积198平方米，地下室建筑面积349平方米，用于抵顶乙方置换办公楼后续垫付费用。（二）甲方应于本合同签订后，由原使用单位将上述抵顶房屋腾空并交付乙方，并配合乙方办理抵顶房屋的相关手续。西岗区新开路130号房屋待老干部活动场所得到安置后腾空交予乙方。（三）除本协议约定事项外，双方确认不再就房屋置换协议书的签订及履行，后续发生费用等事宜，向对方主张任何权利、责任或费用，本协议为双方就上述事宜所做的最终确认，取代之前双方所做的口头内容。（四）本协议签订并履行后，双方不再互找置换差价，即双方不再存在任何债权债务关系，也即处理完双方置换所有遗留问题……

2017年5月30日，被告大连市城市建设投资公司受大连市城乡建设委员会委托，与原告签订《关于投资公司与大连浩盛建筑工程公司办公置换遗留问题的备忘录》，主要内容如下：2011年6月，市建委所属安监站、质监站、供热办、节能处、造价处、燃气处、预算处、培训中心、投资公司等九个单位搬入的综合办公楼办公。在置换过程中，为解决房产腾退问题，由大连浩盛建筑有限公司支付了部分费用，经审计，共计670万元。为解决上述欠款，2014年3月7日，投资公司与浩盛公司签订了《大连市城市建设投资公司与浩盛公司房屋置换补充协议》，该协议议定所欠欠款由市建委节能处所持有的建设街55号和新开路130号两处房产抵顶。由于该协议所议定内容不符合相关资产处置管理规定，经协商，双方同意撤销投资公司与浩盛公司于2014年3月7日签订的《大连市城市建设投资公司与浩盛公司房屋置换补充协议》，双方不再履行协议约定内容。原八一路办公楼置换遗留问题，另行研究。至今，二被告均未向原告支付其垫付的670万元款项。

2019年，大连市机构改革，将大连市城乡建设委员会等机构的职责进行整合，组建了被告大连市住房和城乡建设局。

本院所确认的上述事实，有房屋置换协议书、专项审计报告、房屋置换补充协议、办公楼置换遗留问题的备忘录、关于解决市建委与大连浩盛建筑工程公司办公楼置换遗留问题的请示、关于市建委与大连浩盛建筑公司办公楼置换遗留问题的工作意见及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为，被告大连市城市建设投资公司以其名义，代理被告大连市住房和城乡建设局，与原告签订的《房屋置换协议书》《房屋置换补充协议》《办公楼置换遗留问题的备忘录》，系原告与被告大连市住房和城乡建设局真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故原告与被告大连市住房和城乡建设局之间签订的上述合同合法有效，双方均应按照法律规定履行各自义务。关于原告主张被告支付670万元垫付款的数额是否合理。该款项金额，系被告大连市住房和城乡建设局在委托大连瑞华会计师事务所进行专项审计后，以《专项审计报告》（大瑞专审[2012]348号）为基础，并经其审核，与原告在《房屋置换补充协议》《办公楼置换遗留问题的备忘录》中两次以书面形式予以确定的。现被告大连市住房和城乡建设局提出该款项金额不合理，须重新审计的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张被告大连市住房和城乡建设局支付垫付款670万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张垫付款利息的诉讼请求。原告主张被告大连市住房和城乡建设局支付670万元垫付款利息的计算标准合理有据，但计算时间应当从被告大连市住房和城乡建设局收到起诉状副本次日即2020年7月14日开始计算，计算至款项实际付清之日止。关于原告主张被告大连市城市建设投资公司应当与被告大连市住房和城乡建设局共同承担支付垫付款及利息的诉讼请求。因被告大连市城市建设投资公司系被告大连市住房和城乡建设局代理人，其与原告签订的合同，应当直接约束委托人，即被告大连市住房和城乡建设局，故被告大连市城市建设投资公司不承担案涉合同的付款义务。原告该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条之规定，判决如下：

被告大连市住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内向原告大连浩盛建筑工程有限公司支付垫付款670万元，并支付利息（以670万元为基数，自2020年7月14日起至垫款还清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

案件受理费58700元（原告已预交），由被告大连市住房和城乡建设局负担。

如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期限届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

申请执行期限二年。

审　判　长　杨　多

人民陪审员　鞠　青

人民陪审员　李先杰

二〇二〇年八月五日

书　记　员　张　颖