丹东鸭绿江建筑工程有限公司、某某田商贸有限公司建设工程合同纠纷、建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省丹东市振安区人民法院 执行裁定书 （2023）辽0604执异64号 异议人(申请执行人):丹东鸭绿江建筑工程有限公司，住所地丹东市振安区鸭绿江街道办事处鸭绿江村。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，辽宁鑫达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁鑫达律师事务所律师。 被执行人:***田商贸有限公司，住所地丹东市振安区东泰路37-4号。 法定代表人:**,该公司经理。 委托诉讼代理人：***，女，1985年10月26日出生，汉族，住丹东市振安区。 本院在执行申请执行人丹东鸭绿江建筑工程有限公司（以下简称鸭建公司）与被执行人***田商贸有限公司（以下简称鑫田公司）建设工程施工合同纠纷一案中，申请执行人鸭建公司对本院（2023）辽0604执602号之二执行裁定提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人鸭建公司异议称，请求依法撤销（2023）辽0604执602号之二执行裁定。事实与理由:（2023）辽0604执602号之二执行裁定书裁定拍卖被执行人鑫田公司名下的位于丹东市振安区大沙河北侧蔬菜批发市场1号不动产的内容违反法律规定。一、首先，异议人申请查封的被执行人所有的财产仅为振安区大沙河北侧蔬菜批发市场1#、2#、6#、7#、9#楼地上部分，并未要求查封1#不动产地下一层（夹层）部分。其次，另案申请执行人鸭绿江村委会、珍珠村委会在与被执行人的执行案件中已经申请查封了1#楼地下一层（夹层）部分，该两村委会为1#楼地下一层（夹层）部分的首封申请执行人，在首封申请执行人未提出拍卖前，法院拍卖于法无据。二、1#楼地下一层（夹层）部分并非1#楼专属部分，是属于整个在建工程1#-12#楼共有的绿色建筑部分，该部分无论从权属属性、规划用途来看均不可能转化为私产，故该部分是属于《民法典》规定的不宜折价、拍卖的部分。三、1#楼地下一层（夹层）部分属于共有部分，无法转化为私产，（2023）辽0604执602号之二执行裁定将该部分划入拍卖部分，此次拍卖可以预见的结果必将是流拍，申请执行人不得不接收该拍卖财产，而异议人不能取得1#楼地下一层（夹层）部分的所有权或改变其用途，（2023）辽0604执602号之二执行裁定可预见地直接损害了申请执行人的财产权益。综上，请求依法撤销（2023）辽0604执602号之二执行裁定。 被执行人鑫田公司答辩称，不同意异议人的执行异议。一、1#楼地下一层管道夹层主要服务于整个1#楼地上建筑，不可分割。夹层平面设置包含自行车位、新风机房、消防排烟机房等设备间、电梯前室、走廊、管线管井等区域，满足1#楼地上建筑使用的强电、弱电、消防联动、采暖、给排水、消防给水、通风、消防排烟系统等。二、规划审批的《建设工程规划许可证》及住建局审查通过后的施工图纸均表明地下一层管道夹层归属于1#楼。三、绿色建筑的评价为整个园区考虑开发和绿色建筑的评价内容，不能以此标准划定管道夹层是否专属于1#楼。四、辽宁广厦房地产土地资产评估有限责任公司出具的鑫田公司不动产（在建工程）评估明细中，将1#楼1-9层和地下一层作为一个整体进行评估。综上，异议人提出执行异议无任何事实和法律依据，请求依法驳回其异议。 经审查查明，2021年7月23日，丹东市中级人民法院依据鸭建公司申请作出（2021）辽06民初517号民事裁定，查封、冻结被申请人鑫田公司银行存款4500万元或其他等值财产，于2021年8月18日作出（2021）辽06执保31号执行裁定，查封登记在被申请人鑫田公司名下的坐落于丹东市振安区沙河北街16-4-1-12号、16-4-1-14号、16-4-1-10号、16-4-1-9号、16-4-1-7号、16-4-1-11号、16-4-1-5号、16-4-1-3号、16-4-1-2号、16-4-1-4号、16-12-1-7号、16-12-1-6号、16-12-1-5号、16-12-1-4号、16-12-1-2号、16-1-1-1号、16-1-1-2号、16-1-1-4号、16-1-1-5号、16-2-1-3号、16-3-1-1号、16-3-1-6号、16-3-1-3号、16-3-1-4号、16-3-1-5号、16-3-2-6号房屋及由被申请人鑫田公司开发建设的丹东市振安区大沙河北侧蔬菜批发市场6号楼、7号楼、9号楼（在建工程）。 2021年8月27日，鸭建公司向丹东市中级人民法院提交补充查封保全申请书，要求补充查封被申请人鑫田公司开发建设的位于丹东市振安区大沙河北侧蔬菜批发市场1号楼、2号楼（在建工程）及被申请人名下位于丹东市振安区大沙河北侧蔬菜批发市场16-4-1-8号、16-1-1-3号、16-2-1-2号、16-4-1-1、16-4-1-6、16-4-1-13、16-12-1-1、16-12-1-3、16-2-1-1、16-2-1-4、16-2-1-5、16-3-1-2号房屋。 2021年8月31日，丹东市中级人民法院作出（2021）辽06执保31号之一执行裁定，查封登记在被申请人鑫田公司名下的坐落于丹东市振安区大沙河北街16-4-1-8号、16-1-1-3号、16-2-1-2号房屋及由被申请人开发建设的丹东市振安区大沙河北侧蔬菜批发市场1号楼、2号楼。 2022年8月9日，丹东市中级人民法院作出（2021）辽06民初517号民事调解书，调解书中约定：原告鸭建公司对被告鑫田公司的工程名称为大沙河北侧蔬菜批发市场1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼房屋拍卖或折价价款享有优先受偿权。因鑫田公司未履行生效法律文书确定的义务，鸭建公司于2022年9月16日向法院申请强制执行。 2023年2月17日，丹东市中级人民法院委托中国建筑东北设计研究院有限公司对案涉不动产进行测绘。中国建筑东北设计研究院有限公司出具（东北院测绘鉴2022.285号）***定意见书。该意见书中载明：本次测绘鉴定的涉案面积具体范围，是由申请人（鸭建公司）指界并认可。其中1号楼地上层数为1-9层，地下层数为1层，总建筑面积为22330.14㎡。地上1-9层面积为17494.04㎡，地下一层（管道夹层）面积为4836.10㎡。其中地下一层中设计含电梯井、管道等设施，为公共设施。双方当事人对该测绘报告未提出书面异议。 2023年6月6日，丹东市中级人民法院作出（2022）辽06执285号执行裁定，指定本院执行该案。 本院在执行过程中，异议人于2023年8月14日提交评估拍卖申请书，申请对1#、2#、6#、7#、9#楼在建工程进行评估拍卖。本院委托辽宁广厦房地产土地资产评估有限责任公司对1#、2#、6#、7#、9#楼五处在建工程进行评估，辽宁广厦房地产土地资产评估有限责任公司于2023年9月15日作出辽广房地估字[2023]192号评估报告。被执行人对该评估报告提出异议，申请专家评审。 本院于2023年10月17日委托辽宁省房地产行业协会进行专业技术评审。2023年10月30日，辽宁省房地产行业协会建议广厦评估公司对异议人有关异议事项进行核实的基础上，修改完善“辽广房地估字[2023]192号”涉执房地产处置司法评估报告。 2023年11月7日，辽宁广厦房地产土地资产评估有限责任公司出具辽广房地估字[2023]192号涉执房地产处置司法评估报告（补正说明），该补正报告中确定：1号楼1-9层部分评估价值为64461514元；地下-1层（夹层）部分评估价值为15812693元(其中地上分摊土地使用权价值830元/㎡，地下分摊土地使用权价值415.05元/㎡)。 期间，异议人于2023年9月29日申请解除丹东中院（2021）辽06执保31号执行裁定和（2021）辽06执保31号之一执行裁定查封被执行人名下共计38处房屋及地下-2层17252平方米地下室。本院于2023年10月7日作出（2023）辽0604执602号之一执行裁定，解除对被执行人名下38处房屋及地下-2层17405.68平方米地下室的查封。被申请人开发建设的丹东市振安区大沙河北侧蔬菜批发市场1号楼、2号楼两处在建工程仍在查封状态。 2023年11月29日，本院作出（2023）辽0604执602号之二执行裁定，拍卖被执行人名下的位于丹东市振安区大沙河北侧蔬菜批发市场1号不动产，第一次拍卖保留价为72246786元，保证金为7224678元，竞价增价幅度为100000元。2023年12月5日，本院在京东网上发布拍卖公告，拍卖标的物为丹东市振安区大沙河北侧蔬菜批发市场1号不动产，标的物所有人为鑫田公司，标的物评估价为80274207元。其他说明，本次拍卖标的包括-1层夹层，但是不包括地下-2层的地下室。申请执行人对该拍卖执行裁定提出执行异议。 本院认为，丹东市中级人民法院的（2021）辽06执保31号之一执行裁定查封了被执行人的在建工程1号楼、2号楼等财产，根据1号楼施工图纸及***定意见书，可以确定涉案1号楼主体包含地上1-9层、地下一层（即管道夹层），管道夹层不是1号楼主体之外的独立部分，而是属于1号楼主体的组成部分。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，管道夹层在该楼主体中承担管道安装、通风、取暖、给排水等功能，与1号楼中地上1-9层是不可分割的整体。如果将1号楼中地上部分与地下一层（夹层）分开拍卖，将严重减损1号楼价值，且拆分处置会影响到1号楼在建工程的整体价值，不利于被执行人其他债权人受偿，故本院将1号楼在建工程整体拍卖并无不当。 关于异议人提出“1号楼地下一层（夹层）部分并非1号楼的专属部分，是属于整个在建工程1#-12#楼共有的绿色建筑部分，该部分是民法典规定的不宜折价、拍卖的部分”。因案涉1号楼是在建工程，按照图纸规划地下一层的部分用途为绿色建筑部分，且辽广房地估字[2023]192号涉执房地产处置司法评估报告（补正说明）对1号楼地下一层的价值也作出评估，双方当事人对评估结果均未提出异议，故地下一层不属于民法典规定的不宜折价、拍卖财产，对异议人的上述观点不予支持。 另外，异议人提出如果整体拍卖必将导致流拍，异议人将不得不接受流拍财产，拍卖裁定导致异议人的财产权益受到损害。《中华人民共和国拍卖法》第三十二条规定，竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。本次拍卖中凡具备完全民事行为能力且具备法律规定相应资质的主体均可参加竞买，拍卖结果尚未确定，本院作出的拍卖裁定没有损害申请执行人的财产权益。故对异议人的上述观点不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）**规定，裁定如下: 驳回异议人丹东鸭绿江建筑工程有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省丹东市中级人民法院申请复议。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年十二月二十二日 法官助理*** 书记员***