大某某建筑工程有限公司、大连帝源房地产开发有限公司等民间借贷纠纷执行异议执行裁定书

大连市普兰店区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）辽0214执异201号

案外人：康滨，男，1983年2月27日出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市东安区，现住辽宁省大连市中山区。

委托诉讼代理人：禹盼盼，系辽宁明峰律师事务所律师。

申请执行人：大***建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区双塔镇双塔村。

法定代表人：安道成，系该公司经理。

委托诉讼代理人：刘露，系辽宁诚之然律师事务所律师。

被执行人：大连帝源房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区安波镇安波社区分水岭屯。

法定代表人：隋杰，系该公司经理。

被执行人：隋杰，男，1967年6月5日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。

本院在执行申请执行人大***建筑工程有限公司（以下简称嘉帝公司）与被执行人大连帝源房地产开发有限公司（以下简称帝源公司）、隋杰民间借贷纠纷一案中，案外人康滨对本院查封的位于大连市普兰店区安波街道文化街35号2单元6层3号房屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人康滨称，请求中止对位于大连市××区××波街道文化街××单元××号房屋的执行。事实与理由：申请执行人嘉帝公司与被执行人帝源公司、隋杰民间借贷纠纷一案，大连市普兰店区人民法院于2016年12月27日作出（2016）辽0214民初5499号民事调解书，且已进入执行程序。执行过程中，大连市普兰店区人民法院查封了位于大连市××区××波街道文化街××单元××号房屋。因该房屋系案外人康滨于2015年10月10日从被执行人帝源公司处购买，并已全额支付房款，帝源公司于2016年4月30日向康滨出具销售不动产统一发票。另外，被执行人帝源公司于2016年2月1日已将案涉房屋备案且过户至案外人康滨名下，根据不动产登记簿的记载，案外人康滨是案涉房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。案外人康滨为案涉房屋的所有权人，大连市普兰店区人民法院对案涉房屋的查封是错误的，故请求中止对案涉房屋的执行。

案外人康滨向本院提出证据如下：1、大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初5499号民事调解书一份；2、大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214执2644号执行裁定书二份；3、协助执行通知书一份；4、查封房产明细一份；5、商品房买卖合同一份；6、销售不动产统一发票一份；7、房屋信息查询表一份。以上证据拟证明大连市普兰店区人民法院在执行（2016）辽0214民初5499号民事调解书过程中，查封了案涉房屋。2015年10月10日，帝源公司与案外人签订商品房买卖合同，帝源公司将案涉房屋出售给案外人，该商品房买卖合同已在大连市××区市场监督管理局及不动产登记部门进行了备案，案外人已经支付全部购房款，案外人系案涉房屋的所有权人。

申请执行人嘉帝公司辩称，不同意案外人康滨的异议请求。理由如下：大连市普兰店区人民法院查封案涉房屋有事实和法律依据，案外人康滨主张与帝源公司签订了商品房买卖合同，并已备案，但商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理制度，是政府部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，不具备物权公示效力，也不能产生登记请求权的物权效力。最高人民法院在（2017）最高法民终606号民事判决中明确认定商品房预售合同的备案登记不等同于房屋产权预告登记，备案登记人对执行标的物享有的债权不能对抗法院对案涉标的物的查封行为。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人康滨并未进行房屋产权预告登记，且案涉房屋至今未办理产权登记，也未进行实际交付，其与帝源公司之间系债权关系而非物权关系，因此该商品房合同备案行为并不能对抗法院的强制执行行为。综上，案外人康滨对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法裁定驳回案外人的异议请求。

本院查明，嘉帝公司与帝源公司、隋杰民间借贷纠纷一案，审理过程中，嘉帝公司向本院申请财产保全，本院于2016年11月28日作出（2016）辽0214民初5499号民事裁定，查封了帝源公司名下包括案涉房屋在内的80处房产。2016年12月27日，本院作出（2016）辽0214民初5499号民事调解书，内容如下：一、帝源公司于2017年12月31日前偿还嘉帝公司借款10000000元；2018年12月31日前还款10000000元；2019年11月25日前还清余下款项9423000元；二、如果帝源公司未按照约定还款应承担利息，利息自每笔借款出借之日开始计算，按年息百分之二十四计算至欠款付清为止，任何一期违约，嘉帝公司有权申请全案执行；三、隋杰对上述债务承担连带偿还责任；四、嘉帝公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费减半收取94458元，保全费5000元，由帝源公司承担。该调解书生效后，嘉帝公司于2019年8月16日向本院申请执行，同日本院立案执行，案号为（2019）辽0214执2644号。执行过程中，本院于2019年10月18日作出（2019）辽0214执2644号执行裁定，继续查封案涉房屋。2019年11月18日，本院作出（2019）辽0214执2644号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。

另查，案外人康滨出具的合同编号为WHT201504282号商品房买卖合同记载：出卖人为帝源公司，买受人为康滨，买受人所购商品房为普兰店区安波街道文化街35号2单元6层3号，建筑面积94.21平方米。该商品房买卖合同上仅有出卖人帝源公司及法定代表人隋杰签章，买受人处未签名。该商品房买卖合同于2016年2月1日在大连市××区市场监督管理局及不动产登记中心进行了合同备案。帝源公司于2016年4月30日向康滨出具销售不动产统一发票。

本院认为，案外人对执行标的提出排除执行异议的，应当审查案外人是否是案涉执行标的权利人，对案涉执行标的是否享有能够排除执行的实体权益。故本案争议的焦点问题为案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或其他实体权益。

对于案外人对案涉房屋是否享有所有权问题，案涉房屋作为不动产，物权变动的法定公示方式为登记，即所有权的设立、变更、转让或消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋查封时登记在被执行人帝源公司名下，帝源公司将案涉房屋出售给案外人康滨，但未办理所有权变动登记，故案涉房屋未发生物权的变动，案外人尚未取得案涉房屋的所有权。

对于案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的其他实体权益问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，案外人对不动产提出异议必须符合上述任何一条规定的全部情形，才能产生排除执行的效果。本案中，案外人康滨提供的商品房买卖合同上买受人处没有签名，该合同不符合合法有效合同的形式要件，而案外人仅提供销售不动产统一发票，未提供相应的银行支取凭证等证据佐证，不足以证明案外人已经支付了案涉房屋购房款的事实，另外案外人也未向本院提供证据证明案外人在查封之前已经合法占有案涉房屋，或提供证据证明案外人购买案涉房屋是用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。故案外人对案涉房屋提出的异议，不符合上述法律规定，不能排除本院的执行，对案外人提出的请求中止对案涉房屋执行的异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：

驳回案外人康滨的异议请求。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向大连市普兰店区人民法院提起诉讼。

审　判　长　韩　玮

人民陪审员　孙　茹

人民陪审员　王雪梅

二〇二二年八月二十五日

法官　助理　姜文捷

书　记　员　肖　迪