杨悙凯与赵魁、重庆市南川区教育建筑工程公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

重庆市南川区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）渝0119民初3606号

原告:***（曾用名杨德庆），男，1968年1月14日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。

委托诉讼代理人：张仁福，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。

被告：重庆市南川区教育建筑工程公司，住所地重庆市南川区南城街道南涪路14号，统一社会信用代码915001192087010174。

法定代表人：***，系该公司经理。

被告：***，男，1972年12月2日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。

被告：王小勇，男，1981年11月11日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。

上列三被告共同委托诉讼代理人：黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。

被告：赵魁，男，1970年9月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。

原告***与被告重庆市南川区教育建筑工程公司(以下简称教育建筑工程公司）、***、王小勇、赵魁房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法由审判员丁忠林独任审判，适用简易程序进行审理，审理中，由于案情复杂，疑难，双方分歧较大，本案依法转为普通程序审理，由审判员丁忠林担任审判长与人民陪审员冯道春、任万强组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人张仁福，被告重庆市南川区教育建筑工程公司、***、王小勇的共同委托诉讼代理人黎先进到庭参加了诉讼，被告赵魁经本院传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告***诉称，2014年7月14日，被告教育建筑工程公司因开发南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设项目与原告签订《杨德庆预制场、附属物及土地置换补偿安置协议书》，其中约定：“一、原告将石墙镇预制场、石墙镇预制二厂及土地面积约3亩，建筑物和地上附属物交由被告教育建筑工程公司开发建设；二、补偿置换条件，被告教育建筑工程公司以四套住房和四间门市置换原告石墙镇预制二厂的所有不动产及附属物和附属土地的全部权属及经营损失，同时，另一套住房和一间门市作为原告承包的石墙镇预制场经营权损失补偿；三、原告选择被告新建的住房五套，五套房屋均为待建住房，每套建筑面积95平方米，新建门市五间均为待建门市，每间建筑面积42.5平方米，补偿安置还房交付结算时，如实测面积和协议约定的补偿面积有出入，按实测面积进行结算，如有误差，则门市按本建设区每平方门市销售价额的90%计价，住房按本建设区每平方门市销售价额的90%计价，由受益方向受损方支付差额。五、补偿安置还房交付时间2016年6月30日。十一、违约方向守约方支付违约金50万元，其中，1、2016年6月30日至2016年12月30日期间不能交房的不计算利息，不承担任何赔偿责任；2、2017年1月1日起至2017年6月30日起按照五套住房和五间门面折价125万元标的，每月3.75万元的利息标准支付给原告，若2017年6月30日仍然不能交房给原告则视为被告违约。被告***、王小勇、赵魁对上述合同进行了担保。合同签订后，原告依约履行了合同义务，而被告先后于2017年7月24日将五间门市交付原告，于2017年8月17日将住房一套交付原告，2017年10月19日，原、被告办理《房屋交接情况说明》。被告开发的建设项目相同地段门市价格为2700元/平方米，住房价格为1650元/平方米，按照合同房屋面积的约定，住房面价多出10.15平方米，门市面价差58.02平方米，按照合同折抵计算后还下差125916.60元。现原告提起诉讼，请求：1、判决被告立即支付原告因预制场、附属物及土地置换补偿安置还房建筑面积补差款125916.60元；被告因逾期交房约定的从2017年1月1日起至2017年7月24日期间的利息225000元，合计350916.60元及违约金；2、诉讼费由被告负担。审理中，原告将其第1项诉讼请求中的利息变更为从2017年1月1日起至2017年7月24日期间的利息175000元，违约金明确为500000元，其第1项诉讼请求的总金额变更为800916.6元。

被告教育建筑工程公司、***、王小勇辩称，1、原告诉称的还房中，住房的面积多了10.15平方米，门面差了58.02平方米属实，但原告主张的差价标准没有依据，被告不予认可；2、被告没有违约，不承担违约责任，不应向原告支付利息22.5万元及违约金50万元，2017年6月20日，被告通知原告接房，原告认为房屋有质量问题提出另行协商接房时间，才协商到7、8月份；3、若被告有违约，被告要求按照实际损失来承担责任，实际损失不是原告主张的金额，请求按照实际损失来进行减少；4、被告并不是开发，只是代建，原告是代建方的执行者被告赵魁的表叔，赵魁属于大股东，对于原告的补偿过高，签订合同时就提出过违约金过高；5、预制场只是原告承包的，且预制场的3亩土地属于集体土地，农用地，该土地的开发权益不应由原告所得；6、原、被告签订的协议书是无效合同，合同的实质内容是拆迁开发合同，合同中载明土地置换，原告只是承包经营预制场，土地归集体所有，原告无权置换土地。拆迁开发需得到政府的批准，需获得建筑施工许可和用地审批手续。被告属于无证开工建设，应当判决合同无效。

被告赵魁未作答辩。

经审理查明，2014年7月4日，南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会（甲方）与杨德庆（乙方）、南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设工程代建项目部（丙方）、重庆市南川区石墙镇人民政府、重庆市南川区石墙镇汇仓村第二农业社（鉴证单位），***、王小勇、赵魁（担保人）签订了《杨德庆预制场、附属物及土地置换补偿安置协议书》，其中载明：“因石墙镇汇仓村实施桃园美丽乡村建设，需对乙方的预制场及场内所有动产和不动产附属物进行拆除并长期永久性取得该宗地的使用权，甲、乙、丙三方经协商一致，达成协议。一、预制场、附属物及土地概况，（一）预制场名称：石墙镇预制场、石墙镇预制二厂；（二）被拆迁的预制场坐落于重庆市南川区石墙镇汇仓二社；（三）土地面积约三亩；（四）其他所有动产和不动产附属设施，建筑物和地上附属物。二、补偿置换条件，甲、乙、丙三方确定由甲、丙两方以四套住房和四间门市置换乙方的石墙镇预制二厂的所有不动产及附属物和附属土地的全部权属及经营损失，不再支付乙方搬迁补偿、停产停业、经营损失补偿。由甲、丙两方以一套住房和一间门市作为乙方承包的石墙镇预制场的经营权损失的补偿，不再支付乙方搬迁补偿、停业停产、经营损失补偿。三、置换的补偿安置还房及结算，(一）乙方选择甲方新建的住房五套（五套住房均为待建住房，每套建筑面积95平方米），新建门市五间（五间门市均为待建门市，每间建筑面积42.5平方米）为补偿安置还房，具体位置为靠拱背桥头一侧的第一幢房屋，一层第一至五间门市和二、三层住房各两套和第四层住房一套；（二）补偿安置还房交付结算时，如实测建筑面积和协议约定的补偿安置还房面积有出入，按实测建筑面积进行结算，如有误差，则门市按本建设区内每一平方米门市销售价额的90%每平方米计价，住房按本建设区内住房每一平方米销售价额的90%每平方米计价，由受益方向受损方支付差额。五、补偿安置还房交付时间2016年6月30日。六、还房的资金来源及实施，(一）还房所需的资金由甲、丙两方自行协商筹集，具体方案由甲、丙两方另行协商确定；（二）甲、乙、丙三方一致确认，由丙方负责还房义务的履行和实施。八、交付、转移和手续的办理，（一）本协议签订后，乙方应在30日内将本协议项下的约三亩土地、预制二厂、建筑物和地上附属物等交付给甲方......。十一、违约责任：甲、乙、丙三方必须自觉遵守并依法履行本协议约定的所有条款及全部内容，若有违约，违约方必须向守约方支付违约金50万元。若甲、丙双方不能在合同约定的期限内交付安置房给乙方的，（1）2016年6月30日至2016年12月30日期间不能交房给乙方的不计算利息，甲、丙双方不承担任何赔偿责任。（2）2017年1月1日至2017年6月30日起按五套住房和五间门面折价125万元标的额每月3.75万元的利息标准计算给乙方并按月支付，若2017年6月30日仍然不能交付安置房给乙方则视为甲、丙双方违约，按五套房屋，五间门面折价125万元为标的，由甲、丙双方支付乙方利息22.5万元，违约金50万元，并承担由此造成的一切损失。此款限于30日内付清，届时合同自动终止；（3）若甲、丙双方未按照合同第十一条第二款履行则由担保人赵魁、***、王小勇连带承担对乙方的赔偿责任。附则，本协议签订后，原石墙镇预制场的承包协议和1998年5月10日签订的《石墙镇预制场延长承包期补充协议书》同时终止，本协议签订后汇仓村二社同意将该地用于桃园美丽乡村建设。该协议书还约定了其他事项。”协议落款甲方处加盖南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会印章，乙方处有杨德庆签字，丙方处加盖教育建筑工程公司印章并有代表人“赵魁”签名，重庆市南川区石墙镇人民政府及重庆市南川区石墙镇汇仓村第二农业社作为鉴证单位加盖印章，“***、王小勇、赵魁”作为担保人签名。

另查明，原告***曾用名杨德庆，原告***以其曾用名杨德庆签订上述协议。2017年7月24日，代建方“杨庚泽”与接房方“杨德庆”签订《房屋交接情况说明》，其中载明“经双方协商查看门面（工具间）15-1-1、15-1-2、15-1-3、15-1-4、15-1-5无质量问题，现将5间门面（工具间）交付给杨德庆，具体面积及相关手续在交付住房时完善”。代建方处加盖南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会印章，说明下方加盖重庆市南川区石墙镇汇仓村村民委员会印章。2017年8月17日，代建方“杨庚泽”与接房方“熊仕芳”签订《房屋交接情况说明》，其中载明“经双方协商查看住房15-2-1无质量问题，现将房屋15-2-1交付给杨德庆等内容”。代建方处加盖南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会印章。2017年10月19日，代建方“杨庚泽”与接房方“杨德庆”签订《房屋交接情况说明》，其中载明“经双方协商查看门面（工具间）15-1-1（32.56平方米）、15-1-2（29.85平方米）、15-1-3（31.11平方米）、15-1-4（31.11平方米）、15-1-5（29.85平方米），住房15-2-1、15-2-2、15-3-1、15-4-1、15-4-2无质量问题，现将5间门面（工具间）面积154.48平方米，住房五套（每套面积97.03平方米），共计485.15平方米，交付给杨德庆，交房说明以本次交接为准（2017年7月24日和2017年8月17日签订的交房说明全部作废）”。代建方处加盖南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会印章，说明上加盖重庆市南川区石墙镇汇仓村村民委员会印章。

审理中，原告陈述补偿安置协议书中的石墙镇预制场是其在自己的承包地上修建，该土地有承包经营权证，原告也提交了承包经营权证；协议中的石墙镇预制二厂是“梁正康”向他人购买后又出售给原告，原告也提交了双方签订的《协议书》。原告还陈述，2017年7月23日，杨庚泽通知其去接房，此前没有人通知去接房，被告存在逾期交房。此外，原告为证明被告存在逾期交房的行为提交了2017年7月19日及7月20日，其与王小勇的通话录音，原告认为通话录音说明经原告多次催促，被告才将门面交付原告，随后，经原告再三催促，才交付住房，被告存在逾期交房的违约行为。原告为证明其主张的房屋及门面面积差补差价款的计算标准还提交2015年12月30日，赵中平（甲方）与南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会（乙方）及教育建筑工程公司（丙方）签订的《委托代建房屋协议书》，其中载明：“甲方、乙方委（转）托丙方在南川区石墙镇桃园美丽乡村二期工程项目内（汇仓村二组、拱背桥西侧、原石墙预制场处）建房。第一条委托代建房屋的基本情况，甲乙方委托丙方代建房屋1套，房号为16-5-2，房屋建筑面积约为97.03平方米；门面/工具房1间，为16-1-6号，建筑面积为32.56平方米。第二条计价方式与价款，本房屋和门面均按建筑面积计算，房屋代建单价为1650元/㎡，面积97.03㎡，金额为160099.5元；该门面/工具房代建单价为2700元/㎡，面积32.56㎡，金额为87912元，该协议还约定了其他事项。”被告王小勇陈述，其与赵魁、***是合伙关系，三人共同出资，共同修建涉案的美丽乡村项目，由于建设需要相关资质，就有了教育建筑工程公司，其与赵魁、***和教育建筑工程公司签订了书面协议，双方是挂靠的关系，但其并未提交上述协议。被告提出2017年6月20日就已经通知原告去接房，原告去看后以存在质量问题为由拒绝接房，被告为证明该事实，提交了：1、南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会于2018年6月26日出具的《证明》，其中载明：“南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会受石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设工程代建项目部的委托，负责通知建设房屋的交接事宜，在2017年6月20日，南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会安排工作人员杨庚泽对杨德庆进行通知接房并办理相关接房手续，杨德庆接到通知后查看了房屋，但认为房屋质量有问题，杨德庆要求协商处理好后再接房”。2、南川区石墙镇汇仓村村民委员会于2018年6月26日出具的《证明》，其中载明：“南川区石墙镇汇仓村村民委员会于2014年5月成立了石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会，杨庚泽系石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会的办公室工作人员，负责建房纠纷协调处理、房屋建设质量监督、交接房屋的通知等事项”。对于原告提交的赵中平的《委托代建房屋协议书》中约定的房屋及门面的代建单价标准，被告认为原告的房屋是拆迁安置还房，赵中平的房屋不是，性质不一样，关联性不认可。

审理中，经本院询问，原告表示南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会（即南川区石墙镇汇仓村村民委员会）不应承担民事责任，原告也不要求其承担民事责任。

上述事实，有原告的当庭陈述及被告的辩解意见，《杨德庆预制场、附属物及土地置换补偿安置协议书》，《房屋交接情况说明》，常住人口登记卡，协议书，《农村土地承包经营权证》，南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会于2018年6月26日出具的《证明》，南川区石墙镇汇仓村村民委员会于2018年6月26日出具的《证明》，证人证言，通话录音等证据并经庭审质证，具有证明效力。

本院认为，原、被告签订的《杨德庆预制场、附属物及土地置换补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，且房屋拆迁也获得南川区石墙镇汇仓村第二农业社及南川区石墙镇汇仓村村民委员会（即石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会）及重庆市南川区石墙镇人民政府同意，在协议中也约定“本协议签订后，原石墙镇预制场的承包协议和1998年5月10日签订的《石墙镇预制场延长承包期补充协议书》同时终止，本协议签订后汇仓村二社同意将该地用于桃园美丽乡村建设等内容。”同时，上述协议签订后，被告也进行了施工建设，且已经施工完毕，并将协议中约定的拆迁安置还房也已经交付原告。现被告提出的上述协议无效的辩称意见本院不予采信，双方均应按协议履行。

关于原告主张的安置还房面积补差款、利息及违约金的问题。原、被告签订的《杨德庆预制场、附属物及土地置换补偿安置协议书》对双方具有约束力，依据协议约定由教育建筑工程公司负责还房义务的履行和实施，被告王小勇虽陈述与教育建筑工程公司是挂靠关系，双方也签订了合同，但其并未提交双方签订的合同，因此，对于原告主张的安置还房面积补差款应由被告教育建筑工程公司依据协议承担，按照协议书第三条第（二）款之规定“补偿安置还房交付结算时，如实测建筑面积和协议约定的补偿安置还房面积有出入，按实测建筑面积进行结算，如有误差，则门市按本建设区内每一平方米门市销售价额的90%每平方米计价，住房按本建设区内住房每一平方米销售价额的90%每平方米计价，由受益方向受损方支付差额。”庭审中，原、被告均认可被告向原告交付的房屋中，住房面价多出10.15平方米，门市面价差58.02平方米。对于住房及门市的销售价额，原告提交了赵中平与南川区石墙镇汇仓村桃园美丽乡村建设自治委员会及教育建筑工程公司签订的《委托代建房屋协议书》，其中载明：“房屋代建单价为1650元/㎡，该门面/工具房代建单价为2700元/㎡”，被告虽不认可该标准，但未提交任何证据证明其主张，应承担举证不能的法律责任，因此，本院对原告按照赵中平的《委托代建房屋协议书》中载明的房屋及门面的代建单价标准作为销售价额的计算标准的主张予以支持，结合原、被告签订的协议书中关于补偿安置还房结算的上述约定，原告的住房面积差价款计算为15072.75元（1650元/㎡×90%×10.15㎡），原告主张的门面面积差价款计算为140988.6元（2700元/㎡×90%×58.02㎡），折抵扣减后剩余125915.85元（140988.6元-15072.75元），因此，对于上述差价款125915.85元，被告教育建筑工程公司依法负有支付的义务。对于利息及违约金，由于被告教育建筑工程公司负责还房义务的履行和实施且依据原、被告签订的上述协议约定的交房时间为2016年6月30日，但依据原告提交的《房屋交接情况说明》，被告于2017年10月19日才将双方约定的安置还房（五套住房及五间门面）全部交付给原告，虽然被告辩称已经于2017年6月20日左右通知原告接房，但即使该情况属实，原、被告最终完成安置还房交房义务也是在2017年10月19日，因此，被告已经构成逾期交房，应该按照双方签订的协议第十一条违约责任中的约定承担违约责任，依据上述约定，被告教育建筑工程公司应从2017年1月起至2017年6月止每月向原告支付资金利息3.75万元，在2017年6月30日仍未交付安置还房的则视为违约，被告需支付利息22.5万元及违约金50万元。本案中，原告主张从2017年1月1日起至2017年7月24日期间的利息175000元及违约金500000元，但依据法律规定，因未履行或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；同时，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求减少。被告虽存在逾期交房的行为，但原告主张的因被告逾期交房造成的损失也应当以合同履行后可以获得的利益为限，庭审中，被告也提出合同中约定的违约金过高，要求降低的意见，原告在本案中既主张了利息也主张了违约金，但原告主张的利息及违约金之和不能过分高于因违约行为所造成的损失。结合本案的实际情况，由于原告主张的利息低于违约金，应当按照违约金计算，对于违约金的标准，结合协议约定，可从2017年1月起至2017年10月19日止，以125万元为基数，按照月利率2%计算为宜，计算为240833.27元。对于原告主张的金额超出该款的部分，本院不予支持。对于原告主张的上述违约金被告教育建筑工程公司应承担支付责任，但依据协议约定被告赵魁、***、王小勇对该款应承担连带支付责任。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：

被告重庆市南川区教育建筑工程公司于本判决生效后十五日内向原告***支付拆迁安置还房面积补差折价款125915.85元。

被告重庆市南川区教育建筑工程公司于本判决生效后十五日内向原告***支付违约金240833.27元；被告***、王小勇、赵魁对该违约金承担连带支付责任。

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费11810元（原告已预交），由原告***负担5010元，由被告重庆市南川区教育建筑工程公司负担6800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审　判　长　　丁忠林

人民陪审员　　冯道春

人民陪审员　　任万强

二〇一八年十二月四日

书　记　员　　熊志宇