长沙市岳麓区麓谷街道向阳社区居民委员会、某某等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘01民终13号

上诉人（原审被告）：长沙市岳麓区麓谷街道向阳社区居民委员会，住所地：湖南省长沙市岳麓区麓谷街道文轩路608号天元涉外景园C区15栋一楼。

法定代表人：朱焰红，党支部书记兼主任。

委托诉讼代理人：苏国杰，湖南工总律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田慧，湖南工总律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1962年10月6日出生，汉族，住湖南省。

被上诉人（原审被告）：湖南双金置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区枫林三路822号涉外经济学院外教楼二楼。

法定代表人：胡军佑。

原审第三人：湖南达沃森建筑有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区枫林三路822号涉外经济学院内涉外花园外教楼一楼。

法定代表人：李忠英。

上诉人长沙市岳麓区麓谷街道向阳社区居民委员会(以下简称“向阳社区居委会”)因与被上诉人***、湖南双金置业有限公司（以下简称“双金公司”）、原审第三人湖南达沃森建筑有限公司（以下简称“达沃森公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服长沙市岳麓区人民法院(2020)湘0104民初16466号民事判决，向本院提起上诉。本案立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

向阳社区居委会上诉请求：一、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初16466号民事判决，依法改判或改判驳回被上诉人***的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人***承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误、适用法律错误，作出的判决严重损害了上诉人的合法权益。一审法院认定涉诉房屋系上诉人无偿取得属于明显的事实认定错误。虽然在《关于东塘社区居委会接管麓谷公馆小区计划生育综合治理等等工作的相关协议》（以下简称《协议》）中约定上诉人无需支付价款给被上诉人双金公司，但涉诉房屋实际上系全体居民支付对价后取得再转让由上诉人代全体辖区居民持有用于公益事业的房屋。依据长发【2005】25号文件之规定：社区配套用房的费用进入开发建设成本。也就是说社区用房的建设成本实际上由小区全体业主承担，社区用房的成本双金公司已经从出让给全体业主的房屋中取得对价，而上诉人取得社区用房用于包括涉诉小区全体业主在内的辖区居民开展公益服务系全体业主为自身共同利益承担的强制义务，另依据政策规定，在原设计图纸中规划的社区用房也按照协议由双金公司自由支配。因上诉人取得社区用房系小区全体业主应该履行的强制性共同义务，既然建设成本已经计入开发成本，则房屋建成之日社区用房的所有权已经归属于上诉人。上诉人用原规划在架空负二层面积为566.1平方米社区用房与双金公司兑换涉诉房屋系自愿等价交换而非无偿取得，因而一审法院认定事实明显错误。2、一身法院机械性理解最高院司法解释导致适用法律明显错误。从上部分阐述可知，上诉人系支付对价取得该房屋的事实毫无争议，而《协议》实际上就是上诉人合法取得该房屋的书面买卖合同，只是因为对价由全体小区业主支付而没有注明为买卖合同而已。因涉案房屋的特殊性，对价由小区业主支付所有权归属于居委会民名下但受益人又为辖区居民，该涉诉房屋系全体业主买受后由上诉人代全体辖区居民持有的特殊性公益财产。因涉诉房屋系上诉人用小区业主已经支付全部价款的社区用房交换取得，且上诉人早已经代全体居民合法占有该不动产，加上未办理过户登记过程中上诉人没有任何过错，故而上诉人就该执行标的明显享有足以排除强制执行的民事权益。3、一审判决无视向阳社区全体居民的公共财产权益，无视该涉诉房屋已经由政府投入巨资用于辖区居民公益性服务的客观情况且据案外人史彩强称岳麓区法院已经将原规划的社区用房通过司法裁决给他的情况下又将上诉人代辖区居民合法持有的该财产判决给被上诉人***明显违背公平原则和诚实信用原则且可能使岳麓区法院的司法裁判文书自相矛盾：2017年11月30日，涉案房屋经层层审批后由高新区人民政府投入巨额资金建设为“麓谷街道向阳社区日间照料中心”项目，该项目于2018年1月24日竣工验收，并一直由向阳社区居委会作为含涉诉小区在内的辖区老年然活动中心无偿使用至今，而作为原规划为社区用房的房屋据史彩强提供的法律文书目前极可能已经被岳麓区法院裁决给了案外人史彩强，如果该判决书生效，意味着岳麓区法院不认可房屋兑换行为，那么将原规划的社区用房作为双金公司财产裁决给案外人就明显错误，将导致岳麓区法院前面已经生效并且执行完毕的案件错误，引发司法诚信危机及严重的社会矛盾。综上所述，双金公司与原东塘社区居委会签订的协议合法有效，该涉诉房屋对价由小区业主支付完毕，上诉人已经按照协议约定在法院查封冻结前履行了涉案房屋的交接手续并实际占有该不动产；未办理产权过户登记系双金公司未按照协议约定缴纳办理产权登记的维修基金和相关水费所致，上诉人向阳社区居委会并不存在任何过错；并且向阳社区居委会接管该涉案房屋后，一直按照协议约定及市政府文件规定，将涉案房屋作为辖区的公共服务性用房使用至今。上诉人向阳社区居委会已经取得了涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。

***辩称：1、本人当庭提交了一审过程中递交的质证意见一份，此质证意见以事实和法理充分证明了本人所冻扣和需要执行的该标的8栋102、103房，104房是登记在双金公司名下之财产，向阳社区占用该财产的行为是非法占有、不能对抗物权法第九条的相关规定。2、对于一身法院关于证据三、四的认定，判决书中说双金公司加盖公章处未注明盖章日期，不能佐证其证明目的。本人再次重申，所提交的此两份证据来源于双金公司的工商内档资料，足以证明此两份证据所盖公章系伪造。因为该公章是在2017年12月18日才备案，为何在2012年2月31日能加盖此公章呢？所以入伙流程书系伪造属实。3、一审法院在审理过程中查看了原规划，原规划社区用房是在地下车位处，也就是现场的农贸市场位置这一块。既然规划地址都是在此，就更与向阳社区提执行异议无关联了，恳请二审法院按事实和法理判决。

***向一审法院起诉请求：1.依法撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104执异154号执行裁定书，并允许***对标的物8栋102房、8栋103房、8栋104房继续行使执行权；2.判令向阳社区居委会、双金公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：案涉的执行标的物为坐落于长沙市岳麓区麓谷公馆8栋102、103、104号三套房屋（以下简称“案涉房产”），不动产登记权利人为双金公司，登记时间为2015年11月5日，登记用途为住宅。

2011年10月8日，经长沙市高新区麓谷街道办事处监证，双金公司（甲方）与长沙市高新区麓谷街道东塘社区居民委员会（乙方，以下简称“东塘社区居委会”）签订《关于东塘居民委员会接管麓谷公馆小区计划生育综合治理等工作的相关协议》，其中约定：根据长发【2005】25号文件第三款要求，经双方协商，甲方按照以开发新建楼盘面积为26万平方米的情况，无偿提供案涉房产作为乙方办公用房，并应于2012年3月31日交付使用；房屋产权归乙方所有，并进行公证，有关手续由甲乙双方共同办理，办理产权时所产生的一切税、费均由甲方承担。

2012年3月31日，东塘社区居委会与湖南邦德物业服务有限公司（以下简称“邦德物业公司”）签署了“已办理各项入伙手续”的案涉房产入伙流程书。

2016年，经长沙市岳麓区人民政府批复，调整东塘社区居委会，设立向阳社区居委会。

2017年11月30日，案涉房产经审批为“麓谷街道向阳社区日间照料中心”项目，并于2017年12月5日开始建设，2018年1月15日竣工，2018年1月24日验收。

2020年11月5日，东塘社区居委会出具证明，述称坐落于岳麓区麓谷公馆（涉外花园二期）小区原属于东塘社区居委会管辖范围，因新设社区的原因，于2017年划拨到新设立的向阳社区居委会管辖，案涉房产的所有权、使用权、管理权于2017年4月25日由东塘社区居委会移交至向阳社区居委会。

2020年11月6日，双金公司出具证明，述称案涉房产属于按市政府相关政策要求并依据双金公司与东塘社区居委会签订的协议提供给居委会的社区用房，因历史遗留原因，房屋所有权一直未变更给居委会，但实际属于居委会所有，该三套房屋已经依法于2012年3月31日提供给居委会使用。

2020年11月12日，邦德物业公司出具证明，述称案涉房产自2012年4月1日起至2017年4月24日由东塘社区居委会使用，2017年4月25日起至今由向阳社区居委会使用，水电费等费用一直由邦德物业公司按照协议替居委会承担，目前向阳社区居委会将其打造为社区居家养老服务中心。

***诉双金公司、达沃森公司（本案第三人）、张剑波建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月31日作出（2016）湘0104民初5752号民事判决书，判决达沃森建筑有限公司于判决生效之日起三日内向***支付工程款9261100元，双金公司在欠付的工程款9261100元范围内对***承担偿还责任。判决生效后，因达沃森公司和双金公司未主动履行，***于2017年9月向该院申请强制执行。该院于2018年1月31日起在长沙市不动产登记中心查封了双金公司名下的多套房产，其中包括案涉房产。向阳社区居委会就冻结案涉房产向该院提出执行异议，该院于2020年12月1日作出（2020）湘0104执异154号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行措施。***对该裁定不服，向该院提起申请执行人执行异议之诉，遂成本案。

一审法院认为：本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院的解释》第三百一十三条的规定，判断是否支持申请执行人许可执行的请求，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定适用的情形是对于已经签订房屋买卖合同的买受人，在其已经履行买卖合同或部分履行买卖合同但尚未获得标的物所有权的情况下，对其进行一种特别保护，赋予其类似于所有权的权利，系对房屋买受人物权期待权的保护。

本案中，向阳社区系依据政府文件规定签订《关于东塘居民委员会接管麓谷公馆小区计划生育综合治理等工作的相关协议》无偿取得对案涉房屋的占有、使用权，未支付购房对价，不属于上述规定中的“买受人”，不能依据上述规定取得买受人的物权期待权，在未办理不动产产权登记的条件下，就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，案涉房产应当继续执行,***的相关诉讼请求应予支持。对***主张撤销该院（2020）湘0104执异154号执行裁定书，于法无据，该院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、准许执行坐落于长沙市岳麓区麓谷公馆8栋102、103、104号等三套房屋；二、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费80元，由长沙市岳麓区麓谷街道向阳社区居民委员会负担。

上诉人向阳社区居委会在二审中提交一组证据：（2017）湘0104执字1696号执行裁定书、图纸，拟证明上诉人置换给被上诉人湖南双金公司规划社区用房已执行给案外人。被上诉人***发表质证意见为，三性均不予认可。本院经审查认为，上诉人提交的该级证据不能达到其证明目的，本院不予采信。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点在于向阳社区居委会对执行标的是否享有足以排除法院执行的民事权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先该条规定的是一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，而本案协议中明确约定案涉房屋系由双金公司无偿提供，却并未说明受让人为此需支付或已经支付的对价，因此向阳社区居委会并非一般的不动产买受人，在完成不动产法定登记之前，并未形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不具有物权优先性，故而不能对抗判决债权人的执行查封权益。其次即使根据上述规定，向阳社区居委会要排除申请执行人对案涉房屋的强制执行，也至少需同时符合上述四个要件，但本案中向阳社区居委会系无偿取得案涉房屋，不足以证明已支付相应对价，且案涉房屋2015年起就登记在双金公司名下，2018年才被查封，在长达两年多的时间里向阳社区居委会都未对案涉房屋办理过户登记，亦难否定向阳社区居委会对此不存在过错。因此向阳社区居委会主张对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，本院不予支持。

综上所述，长沙市岳麓区麓谷街道向阳社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费80元，由上诉人长沙市岳麓区麓谷街道向阳社区居民委员会承担。

本判决为终审判决。

审判长　　何豪杰

审判员　　刘　刚

审判员　　刘　英

二〇二二年三月二十九日

书记员　　彭玉婷

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……