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某某、长沙市岳麓区麓谷街道向阳社区居民委员会等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
(2020)湘0104民初16466号
原告：***，男，1962年10月6日出生，汉族，住湖南省。
被告：长沙市岳麓区麓谷街道向阳社区居民委员会，住所地：湖南省长沙市岳麓区麓谷街道文轩路608号天元涉外景园C区15栋一楼。
法定代表人：黄雄，主任。
委托诉讼代理人：苏国杰，湖南工总律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑俊，男，1985年6月4日出生，系该居委会党总支副书记。
被告：湖南双金置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区枫林三路822号涉外经济学院外教楼二楼。
法定代表人：胡军佑。
第三人：湖南达沃森建筑有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区枫林三路822号涉外经济学院内涉外花园外教楼一楼。
法定代表人：李忠英。
原告***诉被告长沙市岳麓区麓谷街道向阳社区居民委员会(以下简称“向阳社区居委会”)、湖南双金置业有限公司（以下简称“双金公司”）及第三人湖南达沃森建筑有限公司（以下简称“达沃森公司”）申请执行人执行异议之诉，本院于2020年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告***、被告向阳社区居委会的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告双金公司及第三人达沃森公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告***向本院提出诉讼请求：1.依法撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104执异154号执行裁定书，并允许原告对标的物8栋102房、8栋103房、8栋104房继续行使执行权；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：***与双金公司建设工程纠纷一案，经岳麓区法院审理，下发了（2016）湘0104民初5752号民事判决书，并下发了（2017）湘0104执3068号执行裁定书。这些债权是经岳麓区法院判决后的合法债权，也是经岳麓区法院执行立案后的合法裁定。向阳社区居委会就该房屋所提执行异议是不合法的，事实和理由如下：1.***是双金公司的合法债权人，也是合法的申请执行人。***申请查封冻扣的8栋102房、8栋103房、8栋104房的产权是双金公司名下，所以查封冻扣是合法的。2.《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记的，不发生法律效力。因为8栋102房、8栋103房、8栋104房产权现仍在双金公司名下，所以向阳社区居委会非法占有该房屋的行为是非法占有。3.《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据以上三个条款，向阳社区居委会既没有签订买受合同，也没有用于居住，而是进行盈利性经营，更没有支付任何购买款项，所以，其异议不能成立，应当依法撤销（2020）湘0104执异154号执行裁定书。4.向阳社区居委会在执行异议中提交的证据2系伪造，该证据签订于2012年3月31日，而印章是2018年后的工商注册备案章。5.向阳社区居委会非法占用房屋，不是用来无偿服务本社区居民，而是有偿经营服务。***及夫人曾于2020年11月23日下午前往该社区居家养老服务中心开了服务卡，有收费记录为证。6.并没有房地产企业必须向政府无偿提供房屋用于社区服务居民的政府文件，所以向阳社区居委会的异议不能成立，应当撤销裁定。综上所述，请求判如所请。
被告向阳社区居委会辩称：向阳社区认为法院作出的（2020）湘0104执异154号裁定书认定事实正确，法律适用正确，应予以维持。本案的三套房屋是登记在双金公司名下，实际是向阳社区所有。向阳社区依据政府文件及与双金公司签订的协议在法院查封之前就已经合法取得并实际占有房屋，用于公益事业，且按照协议承担了约定的义务，在协议履行过程中没有任何过错。房屋没有过户的原因是双金公司资金链断裂，单方面违约而造成的。该房屋虽然属于向阳社区居委会所有，且由高新区政府投入巨额资金用于辖区公益事业已经有数年之久。依据以上事实及法律规定，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告双金公司及第三人达沃森公司未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。
原告***为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据一，向阳社区居委会统一信用代码证、双金公司营业执照；证明两被告主体适格。
证据二，***身份证；证明原告主体适格。
证据三，入伙流程书；证明该入伙流程书系伪造。
证据四，工商内档资料；证明双金公司原公章在2017年12月18日还在使用，但入伙流程书使用的是2018年1月24日后的双金公司新公章。
证据五，微信转账记录、服务办卡登记表、消费记录；证明向阳社区居委会非法占用房屋用于盈利性有偿服务。
证据六，不动产登记情况表；证明向阳社区居委会所占用的8栋102、103、104房属于双金公司。
证据七，关于处理劳务工资纠纷的协议书；证明***欠付农民工工资。
被告向阳社区居委会就原告***提交的证据发表如下质证意见：
对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议。
对证据三的真实性及合法性无异议，对其证明目的有异议。该入伙流程书系双金公司和东塘社区居委会提供给向阳社区居委会的。目前很多公司有多个公章，双金公司在该入伙流程书上加盖其哪一个公章不由向阳社区居委会决定，其持有的公章是否备案及何时备案也不由向阳社区居委会决定。房屋已经在2012年交付给向阳社区居委会使用的证据确凿、事实清楚。
对证据四的真实性及合法性向阳社区居委会不发表意见，但即使是真实合法的，但不能达到原告的证明目的，理由同对证据三的意见。
对证据五的真实性及合法性向阳社区居委会不清楚，但即使是真实合法的，也不能达到原告的证明目的。原告所理解的非营利性与政府规定的非营利性不是同一个概念，向阳社区居委会提交的证据七能佐证。
对证据六的真实性及合法性没有异议，也证明了房屋是登记在双金公司名下，这是本案发生的原因，但不能达到原告的证明目的，实际上，向阳社区居委会已经证明了涉案房屋归向阳社区居委会所有。
对证据七的真实性及合法性不发表意见，该证据与本案没有关联性。
被告向阳社区居委会为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据一，协议；证明涉案房屋所有权自2011年10月8日起属于东塘社区居委会。
证据二，入伙流程书、证明、营业执照；证明涉案房屋于2012年3月交付给东塘社区居委会。
证据三，证明、营业执照；证明自2012年4月起东塘社区居委会使用涉案房屋，2017年4月起向阳社区居委会一直控制使用涉案房屋。
证据四，交接证明、组织机构代码证；证明自2017年4月25日涉案房屋的所有权归向阳社区居委会。
证据五，文件、情况说明、联合验收单、图片；证明向阳社区居委会用自身所有的涉案房屋由政府投入巨资建成社区养老中心（日间照料中心）。
证据六，批复；证明因社区新设，涉案房屋辖区从东塘社区居委会转为向阳社区居委会。
证据七，文件、证明、身份证复印件；证明向阳社区居委会将涉案房屋用于公益服务。
原告***就被告向阳社区居委会提交的证据发表如下质证意见：
对证据一的真实性无异议，对其合法性有异议，因为没有提供所依据的文件。
对证据二的真实性、合法性均有异议，该证据属于伪造。
对证据三、四、五、六无异议。
对证据七无异议，但是收钱盈利的。
被告双金公司及第三人达沃森公司未向本院提交证据亦未对原告***及被告向阳社区的证据发表质证意见。
综合当事人的举证、质证意见，并经审查，对于原告***及被告向阳社区居委会提交的证据，本院认证如下：
1、关于原告***提交的证据：对证据一、二、六，本院予以采信。关于证据三、四，双金公司加盖公章处并未注明盖章日期，不足以佐证其证明目的，故本院对***提交该两组证据的证明目的不予采纳。证据五不足以佐证其证明目的，故本院对***提交该两组证据的证明目的不予采纳。证据七与本案的直接关联性不足，本院不予审查认定。
2、关于被告向阳社区居委会提交的证据：对证据一、三、四、五、六、七，本院予以采信。关于证据二，原告未提交充分的相反证据佐证其提出的异议，故本院对该证据予以采信。
综合当事人陈述意见及经庭审质证、认证的证据，本院认定事实如下：
案涉的执行标的物为坐落于长沙市岳麓区麓谷公馆8栋102、103、104号三套房屋（以下简称“案涉房产”），不动产登记权利人为被告双金公司，登记时间为2015年11月5日，登记用途为住宅。
2011年10月8日，经长沙市高新区麓谷街道办事处监证，双金公司（甲方）与长沙市高新区麓谷街道东塘社区居民委员会（乙方，以下简称“东塘社区居委会”）签订《关于东塘居民委员会接管麓谷公馆小区计划生育综合治理等工作的相关协议》，其中约定：根据长发【2005】25号文件第三款要求，经双方协商，甲方按照以开发新建楼盘面积为26万平方米的情况，无偿提供案涉房产作为乙方办公用房，并应于2012年3月31日交付使用；房屋产权归乙方所有，并进行公证，有关手续由甲乙双方共同办理，办理产权时所产生的一切税、费均由甲方承担。
2012年3月31日，东塘社区居委会与湖南邦德物业服务有限公司（以下简称“邦德物业公司”）签署了“已办理各项入伙手续”的案涉房产入伙流程书。
2016年，经长沙市岳麓区人民政府批复，调整东塘社区居委会，设立向阳社区居委会
2017年11月30日，案涉房产经审批为“麓谷街道向阳社区日间照料中心”项目，并于2017年12月5日开始建设，2018年1月15日竣工，2018年1月24日验收。
2020年11月5日，东塘社区居委会出具证明，述称坐落于岳麓区麓谷公馆（涉外花园二期）小区原属于东塘社区居委会管辖范围，因新设社区的原因，于2017年划拨到新设立的向阳社区居委会管辖，案涉房产的所有权、使用权、管理权于2017年4月25日由东塘社区居委会移交至向阳社区居委会。
2020年11月6日，双金公司出具证明，述称案涉房产属于按市政府相关政策要求并依据双金公司与东塘社区居委会签订的协议提供给居委会的社区用房，因历史遗留原因，房屋所有权一直未变更给居委会，但实际属于居委会所有，该三套房屋已经依法于2012年3月31日提供给居委会使用。
2020年11月12日，邦德物业公司出具证明，述称案涉房产自2012年4月1日起至2017年4月24日由东塘社区居委会使用，2017年4月25日起至今由向阳社区居委会使用，水电费等费用一直由邦德物业公司按照协议替居委会承担，目前向阳社区居委会将其打造为社区居家养老服务中心。
原告***诉双金公司、达沃森公司（本案第三人）、张剑波建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月31日作出（2016）湘0104民初5752号民事判决书，判决达沃森建筑有限公司于判决生效之日起三日内向***支付工程款9261100元，双金公司在欠付的工程款9261100元范围内对***承担偿还责任。判决生效后，因达沃森公司和双金公司未主动履行，***于2017年9月向本院申请强制执行。本院于2018年1月31日起在长沙市不动产登记中心查封了双金公司名下的多套房产，其中包括案涉房产。向阳社区居委会就冻结案涉房产向本院提出执行异议，本院于2020年12月1日作出（2020）湘0104执异154号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行措施。***对该裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉，遂成本案。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院的解释》第三百一十三条的规定，判断是否支持申请执行人许可执行的请求，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定适用的情形是对于已经签订房屋买卖合同的买受人，在其已经履行买卖合同或部分履行买卖合同但尚未获得标的物所有权的情况下，对其进行一种特别保护，赋予其类似于所有权的权利，系对房屋买受人物权期待权的保护。
本案中，向阳社区系依据政府文件规定签订《关于东塘居民委员会接管麓谷公馆小区计划生育综合治理等工作的相关协议》无偿取得对案涉房屋的占有、使用权，未支付购房对价，不属于上述规定中的“买受人”，不能依据上述规定取得买受人的物权期待权，在未办理不动产产权登记的条件下，就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，案涉房产应当继续执行,原告的相关诉讼请求应予支持。对原告主张撤销本院（2020）湘0104执异154号执行裁定书，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
一、准许执行坐落于长沙市岳麓区麓谷公馆8栋102、103、104号等三套房屋；
二、驳回原告***的其他诉讼请求。
本案受理费80元，由被告长沙市岳麓区麓谷街道向阳社区居民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘 群
人民陪审员 易洪炜
人民陪审员 闵利娟
二〇二一年九月十七日
法官 助理 李余庆
书 记 员 刘 彬
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
