广东枫帆环境建设有限公司、某某等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤2071民初26926号

原告：广东枫帆环境建设有限公司，住所地广东省中山市石岐区悦来中路6号康泰苑8幢一层之1及二层之1卡，统一社会信用代码91442000754510082D。

法定代表人：潘光山，董事长。

委托诉讼代理人：潘伟铭，公司员工。

委托诉讼代理人：甘诗敏，公司员工。

被告：***，男，1978年3月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。

被告：***，女，1980年12月6日出生，汉族，住吉林省磐石市。

委托诉讼代理人：***，系被告***的丈夫暨本案被告。

原告广东枫帆环境建设有限公司（以下简称枫帆公司）与被告***、***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告枫帆公司委托诉讼代理人潘伟铭、被告***委托诉讼代理人暨被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告枫帆公司向本院提出诉讼请求：被告***、***向原告枫帆公司支付2020年7月至2021年5月期间共11个月的物业管理费806.74元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费73.34元为基数，分别从欠费当月11日起按每日千分之一计算至清偿之日止）。诉讼中，原告变更诉讼请求为被告向原告支付2020年7月至2021年8月期间共14个月的物业管理费1026.76元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费73.34元为基数，分别从欠费当月11日起按年利率6%计算至清偿之日止）。事实和理由：被告系中山市石岐区悦来中路6号康泰苑8幢402房业主，原告为该小区提供物业服务。被告的物业面积为91.68平方米。被告自2020年7月起至2021年8月期间一直未交物业管理费及相关费用。原告多次追缴未果，遂诉至法院，请求依法判决。

被告***、***共同辩称，1.根据法律规定，建筑区化内的道路、绿化、其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有，建筑单位、物业服务企业或其他管理人等，利用业主的共有部分的收入在扣除合理成本后，属于业主共有。但小区内的丰巢快递柜没有经过业主的同意设立，涉案小区的业主共有部分作为停车场收取停车费，但上述场所所得收益去处不明。物业公司收取物业费的开支未公示和公告。2.消防法第28条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防车道，涉案小区虽然地上划了禁止停车线，但车辆还是乱放，造成很大的消防隐患，停车场是原告经营收费的，原告应该规范管理。3.物业服务合同第二章物业服务事项约定，被告所在物业第八幢外墙污渍已经很多年了，但原告一直没有清理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

1.***、***系中山市石岐区悦来中路6号康泰苑8幢402房的业主［不动产证号：粤（2016）中山市不动产权第0××0号、粤（2016）中山市不动产权第0××1号，产权登记时间2016年7月26日，建筑面积91.68平方米］。

2010年3月23日，中山市枫帆物业管理有限公司（乙方）与康泰苑（康怡阁）小区业主委员会（甲方）签订物业服务合同，主要约定：乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理，乙方向业主或非业主使用人提供日常服务，包括房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，服务质量为外墙完好、外观整洁，完好率达98%；绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品等；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运等，服务质量为设施完好、整洁、公共场地保洁率为95%，垃圾日产日清；住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.65元收取；以后每次收取物业服务费时间为每个月的10号；物业服务费收取标准在合同期内不作调整；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳的物业管理费的1‰的标准支付滞纳金；合同期限自2010年4月1日至2015年3月31日。合同还约定了其他内容。签订上述物业服务合同后，康泰苑小区的业主委员会未与枫帆公司重新签订物业服务合同。2015年2月11日，中山市发展和改革局颁发的广东省经营服务性收费许可证显示，收费单位为中山市枫帆环境建设有限公司（石岐区康泰苑），多层住宅服务费为每月每平方米0.8元，本证有效期至2018年2月。根据不动产登记证明表及合同约定，***、***每月应向枫帆公司支付73.34元（91.68平方米×0.8元/月/平方米）。***、***办理收楼手续后，自2020年7月起至2021年8月未向枫帆公司交纳物业服务费及相关费用，枫帆公司通过上门张贴催缴通知书催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。

2.***、***主张枫帆公司存在服务质量不合格的情况，如小区车辆乱停放严重堵塞占用消防疏散通道，公共区域部分外墙有大量污渍，小区内设立丰巢，物业公司对利用公共区域经营所得收益去向不明、未向业主公示，为此提供了现场照片。枫帆公司称其已按合同约定为涉案小区提供物业服务，关于停车问题，因小区没有地下车库，公共区域的地方远不能满足业主停车需求，就会有业主在不妨碍通行的地方停车，若物业发现乱停现象也会出面沟通制止，其在停车场内也做了明显的标志和提示；关于外墙污渍问题，因涉案物业楼上住有××患者，外墙污渍是该患者所为，属于人为故意造成，并非正常使用时造成，不属于其司服务范围，但其司曾找过相关人员清理，因清理污渍属于高空作业，需要有资质的人员处理，其司无法单独施工；关于设立丰巢快递柜系由于业主提议才引进，其司不存在利用快递柜营业的情况；枫帆公司提供照片，拟证明其为案涉小区提供了全面的物业服务。

3.中山市枫帆物业管理有限公司成立于2003年9月19日，其于2012年2月29日变更名称为中山市枫帆环境建设有限公司；于2015年11月5日将企业名称由中山市枫帆环境建设有限公司变更名称为枫帆公司。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷。枫帆公司对涉案小区进行物业管理服务，并与康泰苑（康怡阁）小区业主委员会签订了物业服务合同，合同期限届满后，枫帆公司虽未与涉案小区业委会重新签订合同，但枫帆公司继续对涉案小区提供物业管理服务，原被告双方已形成了事实上物业服务合同关系。枫帆公司与***、***分别作为康泰苑小区的物业管理者及康泰苑8幢402房的业主，应恪守各自的义务。枫帆公司已依约为涉案物业提供物业管理服务，***、***则应按时向枫帆公司支付物业管理费。***、***辩称枫帆公司未取得业主同意占用公共区域设立快递柜，但根据日常生活经验可知，设立快递柜显然方便了小区业主收取及寄送快递，而不会对***、***的生活造成明显的负面影响，***、***据此拒绝缴纳物业费的抗辩不能成立；关于车辆乱停放的问题，枫帆公司也作出了合理的解释，***、***未提供充分有效证据予以反驳；至于外墙污渍问题，枫帆公司称外墙污渍系人为故意造成，不属于其司服务范围，但物业服务合同约定“乙方向业主或非业主使用人提供日常服务，包括房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，服务质量为外墙完好、外观整洁，完好率达98%”，枫帆公司在提供物业服务过程中，确实存在一定的瑕疵。综上，***、***提交的证据不足以证明枫帆公司提供的物业服务与合同约定标准达到差距明显的程度，因此***、***应向枫帆公司全额支付2020年7月至2021年8月期间的物业服务费1026.76元（73.34元×14个月）。因枫帆公司确实存在需改进、完善服务的方面，对于枫帆主张的违约金，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告***、***于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东枫帆环境建设有限公司支付2020年7月至2021年8月期间的物业服务费1026.76元；

二、驳回原告广东枫帆环境建设有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取为25元（原告广东枫帆环境建设有限公司已预交），由被告***、***负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。

本判决为终审判决。

审判员　　曹慧星

二〇二一年九月二十三日

书记员　　孙婉霞

高丽冰

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤2071民初26926号

原告：广东枫帆环境建设有限公司，住所地广东省中山市石岐区悦来中路6号康泰苑8幢一层之1及二层之1卡，统一社会信用代码91442000754510082D。

法定代表人：潘光山，董事长。

委托诉讼代理人：潘伟铭，公司员工。

委托诉讼代理人：甘诗敏，公司员工。

被告：***，男，1978年3月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。

被告：***，女，1980年12月6日出生，汉族，住吉林省磐石市。

委托诉讼代理人：***，系被告***的丈夫暨本案被告。

原告广东枫帆环境建设有限公司（以下简称枫帆公司）与被告***、***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告枫帆公司委托诉讼代理人潘伟铭、被告***委托诉讼代理人暨被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告枫帆公司向本院提出诉讼请求：被告***、***向原告枫帆公司支付2020年7月至2021年5月期间共11个月的物业管理费806.74元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费73.34元为基数，分别从欠费当月11日起按每日千分之一计算至清偿之日止）。诉讼中，原告变更诉讼请求为被告向原告支付2020年7月至2021年8月期间共14个月的物业管理费1026.76元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费73.34元为基数，分别从欠费当月11日起按年利率6%计算至清偿之日止）。事实和理由：被告系中山市石岐区悦来中路6号康泰苑8幢402房业主，原告为该小区提供物业服务。被告的物业面积为91.68平方米。被告自2020年7月起至2021年8月期间一直未交物业管理费及相关费用。原告多次追缴未果，遂诉至法院，请求依法判决。

被告***、***共同辩称，1.根据法律规定，建筑区化内的道路、绿化、其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有，建筑单位、物业服务企业或其他管理人等，利用业主的共有部分的收入在扣除合理成本后，属于业主共有。但小区内的丰巢快递柜没有经过业主的同意设立，涉案小区的业主共有部分作为停车场收取停车费，但上述场所所得收益去处不明。物业公司收取物业费的开支未公示和公告。2.消防法第28条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防车道，涉案小区虽然地上划了禁止停车线，但车辆还是乱放，造成很大的消防隐患，停车场是原告经营收费的，原告应该规范管理。3.物业服务合同第二章物业服务事项约定，被告所在物业第八幢外墙污渍已经很多年了，但原告一直没有清理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

1.***、***系中山市石岐区悦来中路6号康泰苑8幢402房的业主［不动产证号：粤（2016）中山市不动产权第0××0号、粤（2016）中山市不动产权第0××1号，产权登记时间2016年7月26日，建筑面积91.68平方米］。

2010年3月23日，中山市枫帆物业管理有限公司（乙方）与康泰苑（康怡阁）小区业主委员会（甲方）签订物业服务合同，主要约定：乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理，乙方向业主或非业主使用人提供日常服务，包括房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，服务质量为外墙完好、外观整洁，完好率达98%；绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品等；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运等，服务质量为设施完好、整洁、公共场地保洁率为95%，垃圾日产日清；住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.65元收取；以后每次收取物业服务费时间为每个月的10号；物业服务费收取标准在合同期内不作调整；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳的物业管理费的1‰的标准支付滞纳金；合同期限自2010年4月1日至2015年3月31日。合同还约定了其他内容。签订上述物业服务合同后，康泰苑小区的业主委员会未与枫帆公司重新签订物业服务合同。2015年2月11日，中山市发展和改革局颁发的广东省经营服务性收费许可证显示，收费单位为中山市枫帆环境建设有限公司（石岐区康泰苑），多层住宅服务费为每月每平方米0.8元，本证有效期至2018年2月。根据不动产登记证明表及合同约定，***、***每月应向枫帆公司支付73.34元（91.68平方米×0.8元/月/平方米）。***、***办理收楼手续后，自2020年7月起至2021年8月未向枫帆公司交纳物业服务费及相关费用，枫帆公司通过上门张贴催缴通知书催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。

2.***、***主张枫帆公司存在服务质量不合格的情况，如小区车辆乱停放严重堵塞占用消防疏散通道，公共区域部分外墙有大量污渍，小区内设立丰巢，物业公司对利用公共区域经营所得收益去向不明、未向业主公示，为此提供了现场照片。枫帆公司称其已按合同约定为涉案小区提供物业服务，关于停车问题，因小区没有地下车库，公共区域的地方远不能满足业主停车需求，就会有业主在不妨碍通行的地方停车，若物业发现乱停现象也会出面沟通制止，其在停车场内也做了明显的标志和提示；关于外墙污渍问题，因涉案物业楼上住有××患者，外墙污渍是该患者所为，属于人为故意造成，并非正常使用时造成，不属于其司服务范围，但其司曾找过相关人员清理，因清理污渍属于高空作业，需要有资质的人员处理，其司无法单独施工；关于设立丰巢快递柜系由于业主提议才引进，其司不存在利用快递柜营业的情况；枫帆公司提供照片，拟证明其为案涉小区提供了全面的物业服务。

3.中山市枫帆物业管理有限公司成立于2003年9月19日，其于2012年2月29日变更名称为中山市枫帆环境建设有限公司；于2015年11月5日将企业名称由中山市枫帆环境建设有限公司变更名称为枫帆公司。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷。枫帆公司对涉案小区进行物业管理服务，并与康泰苑（康怡阁）小区业主委员会签订了物业服务合同，合同期限届满后，枫帆公司虽未与涉案小区业委会重新签订合同，但枫帆公司继续对涉案小区提供物业管理服务，原被告双方已形成了事实上物业服务合同关系。枫帆公司与***、***分别作为康泰苑小区的物业管理者及康泰苑8幢402房的业主，应恪守各自的义务。枫帆公司已依约为涉案物业提供物业管理服务，***、***则应按时向枫帆公司支付物业管理费。***、***辩称枫帆公司未取得业主同意占用公共区域设立快递柜，但根据日常生活经验可知，设立快递柜显然方便了小区业主收取及寄送快递，而不会对***、***的生活造成明显的负面影响，***、***据此拒绝缴纳物业费的抗辩不能成立；关于车辆乱停放的问题，枫帆公司也作出了合理的解释，***、***未提供充分有效证据予以反驳；至于外墙污渍问题，枫帆公司称外墙污渍系人为故意造成，不属于其司服务范围，但物业服务合同约定“乙方向业主或非业主使用人提供日常服务，包括房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，服务质量为外墙完好、外观整洁，完好率达98%”，枫帆公司在提供物业服务过程中，确实存在一定的瑕疵。综上，***、***提交的证据不足以证明枫帆公司提供的物业服务与合同约定标准达到差距明显的程度，因此***、***应向枫帆公司全额支付2020年7月至2021年8月期间的物业服务费1026.76元（73.34元×14个月）。因枫帆公司确实存在需改进、完善服务的方面，对于枫帆主张的违约金，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告***、***于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东枫帆环境建设有限公司支付2020年7月至2021年8月期间的物业服务费1026.76元；

二、驳回原告广东枫帆环境建设有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取为25元（原告广东枫帆环境建设有限公司已预交），由被告***、***负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。

本判决为终审判决。

审判员　　曹慧星

二〇二一年九月二十三日

书记员　　孙婉霞

高丽冰