南平柯荣房地产开发有限公司（原南平象屿房地产开发有限公司）与南平市津菱电梯有限公司、某某等二审民事判决书

福建省南平市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）闽07民终198号

上诉人（原审被告）南平市津菱电梯有限公司，住所地南平市延平区进步路118号金成花园，组织机构代码73567133-1。

法定代表人郑宝兴，总经理。

被上诉人（原审原告）南平柯荣房地产开发有限公司（原南平象屿房地产开发有限公司），住所地南平市江滨南路228号山水华庭会所二层201室，组织机构代码77751269-7。

法定代表人黄敬柯，董事长。

委托代理人徐晓宝，福建名仕律师事务所律师。

原审被告王上贤，男，1963年10月12日出生，汉族，住南平市延平区。

原审被告傅小兰，女，1982年10月30日出生，汉族，住南平市延平区。

上诉人南平市津菱电梯有限公司因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第2116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南平市津菱电梯有限公司（简称津菱电梯公司）的法定代表人郑宝兴，被上诉人南平柯荣房地产开发有限公司（简称柯荣房地产公司）的委托代理人徐晓宝到庭参加诉讼，原审被告王上贤、傅小兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

被上诉人柯荣房地产公司原审诉讼请求：一、判令中止对山水华庭33号楼1703室房屋的执行；二、确认柯荣房地产公司对山水华庭33号楼1703室房屋享有的所有权，并解除对该房屋的查封。

原审法院查明，南平市延平区山水华庭33号楼1703室房产系南平象屿房地产开发有限公司（南平象屿房地产开发有限公司于2013年8月12日名称变更为南平柯荣房地产开发有限公司）所开发，商品房预售许可证号为2009（南）房预售证第003号。王上贤与傅小兰系夫妻关系。2010年9月28日，南平象屿房地产开发有限公司与王上贤签订《商品房买卖合同》，约定王上贤以总价款750013元的价格购买山水华庭33号楼1703室房屋。《商品房购买卖合同》附件六：合同补充协议（山水华庭33#楼）第三条第5款约定：“若按揭银行拒绝发放贷款，则买受人须在接到出卖人通知后十五日内一次性向出卖人付清余款，否则出卖人有权解除合同，买受人按本合同总价款的10%向出卖人支付违约金。”合同签订后，王上贤支付了首付款225013元，并办理了预售合同备案登记。因王上贤未能办理房产抵押贷款，南平象屿房地产开发有限公司以特快专递的形式向其发出《关于催告缴付山水华庭33栋17层03单元购房款的通知》，告知王上贤，因银行拒绝向其发放贷款，要求其在2011年9月30日前付清购房余款525000元。因王上贤未能支付剩余的购房款，2012年4月5日，王上贤向南平象屿房地产开发有限公司出具了一份《声明》，表明因银行拒绝发放按揭贷款且无法支付购房余款，其同意解除与南平象屿房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，并同意从其支付的首付款中直接扣除违约金75001.3元。

津菱电梯公司与王上贤、傅小兰民间借贷纠纷案件，原审法院于2012年11月21日立案受理，于2012年12月10日对该房产（购销合同号200701024330）进行了轮候查封。关于南平象屿房地产开发有限公司与王上贤、傅小兰商品房买卖合同纠纷，南平象屿房地产开发有限公司于2012年6月28日向原审法院提起诉讼同，并于2012年12月4日作出判决，解除南平象屿房地产开发有限公司与王上贤之间的《商品房买卖合同》。原审法院于2014年8月19日作出（2014）延民监字第2号民事裁定书，对原审法院作出的（2012）延民初字第2927号民事判决书予以再审。现该案处理中止审理阶段。柯荣房地产公司在原审法院执行过程中对查封讼争房产提出执行异议。原审法院于2014年2月17日驳回了柯荣房地产公司的执行异议。其后，柯荣房地产公司于2014年4月22日以案外人执行异议之诉向原审法院提起诉讼。

原审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议的焦点在于柯荣房地产公司是否享有山水华庭33幢1703室房屋的所有权，是否享有排除强制执行的民事权益。首先，南平象屿房地产开发有限公司与王上贤、傅小兰所签订的涉案《商品房买卖合同》及附件六均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同的义务。该合同明确约定了南平象屿房地产开发公司在银行拒绝发放贷款后在其通知后15日内购房者即王上贤、傅小兰未能缴纳剩余款项后享有合同解除权。因此，南平象屿房地产开发有限公司在与王上贤、傅小兰履行商品房买卖合同过程中具有解除合同的权利。本案诉争房产虽被法院查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，亦不能限制南平象屿房地产开发有限公司行使合同解除权。南平象屿房地产开发有限公司与王上贤、傅小兰在履行合同期间，王上贤、傅小兰向南平象屿房地产开发有限公司表明同意解除购房合同，作出了《声明》。同时，柯荣房地产公司在本案诉讼中亦提出了解除其与王上贤、傅小兰之间的商品房买卖合同。因此，南平象屿房地产开发有限公司与王上贤之间的《商品房买卖合同》已经合意解除，南平象屿房地产开发有限公司享有该房产的所有权。

其次，王上贤、傅小兰因债务纠纷而导致备案的山水华庭33幢1703室房产被法院查封，但因该房产并未办理所有权登记，故法院对该房产实施的系预查封行为。该房产因仅是备案登记，而备案登记的功能在于避免房地产公司再次将该房产出售而损害购房者的合法权益。商品房买卖合同备案登记不等于房产所有权的登记，仅是赋予购房者继续履行合同后依法获得房产所有权的期待权利。原审法院在实施财产保全中查封了该商品房的备案登记，系对该商品房买卖合同权利的查封，即查封了该商品房买卖合同中属于王上贤、傅小兰的权利。

综上所述，王上贤、傅小兰未能支付剩余的购房款，作为出卖方的南平象屿房地产开发有限公司行使合同解除权，有事实和法律依据，该房产应属于南平象屿房地产开发有限公司所有，现为柯荣房地产公司所有。同时，因本案的《商品房买卖合同》已被查封，故该《商品房买卖合同》解除后属于王上贤、傅小兰所有的权利（南平象屿房地产开发有限公司向王上贤返还购房首付款等，另案解决）属于原审法院在实施查封的标的，津菱电梯公司可依法主张权利，执行该债权。柯荣房地产公司诉讼请求中要求中止执行，现因《最高人法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条明确规定为不得执行，柯荣房地产公司在诉讼请求中提出变更，予以准许。同时，柯荣房地产公司主张解除对该房产的查封，因该请求系具体的执行行为，并非执行异议纠纷审理的裁判结果，对该请求不予支持。王上贤、傅小兰经传票传唤无正当理由未到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、不得执行南平市延平区山水华庭33号楼1703室房产；二、位于南平市延平区山水华庭33号楼1703室的房产归柯荣房地产公司所有。案件受理费100元，公告费400元，由王上贤、傅小兰负担。

宣判后，津菱电梯公司不服，向本院提起上诉。

上诉人津菱电梯公司上诉称，法院查封的涉案房为原审被告王上贤、傅小兰名下的资产，至今也不是被上诉人柯荣房地产公司名下的财产。原审法院查封涉案房产并驳回被上诉人柯荣房地产公司的执行异议正确，原审判决明显不符合最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条的规定。南平象屿房地产开发有限公司与王上贤签订的《商品房买卖合同》约定，买受人应在接到出卖人通知的15日内付清余款，否则出卖人有权解除合同，而王上贤在南平象屿房地产开发有限公司通知6个多月才取得《声明》，说明南平象屿房地产开发有限公司放弃王上贤的违约主张或因涉案房产被保全才补充签订《声明》。原审判决认定，南平象屿房地产开发有限公司向王上贤返还购房首付款，也说明了涉案房产现仍属王上贤所有。请求二审法院驳回被上诉人柯荣房地产公司的诉讼请求。若涉案房产判决归为柯荣房地产公司所有，柯荣房地产公司应对王上贤、傅小兰结欠津菱电梯公司的借款本息承担责任。

被上诉人柯荣房地产公司答辩称，南平象屿房地产开发有限公司与王上贤签订的《商品房买卖合同》合法有效。涉案房产虽被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八的规定，柯荣房地产公司可以行使解除权，现双方已达成解除的合意。因涉案房产仅是备案登记，查封只是预查封行为，不等于房产产权登记于购房者名下，仅是赋予购房者继续履行合同后依法可获得房产所有权的期待权利。柯荣房地产公司有权对涉案房产行使解除权，该房产属柯荣房地产公司所有。请求二审法院驳回津菱电梯公司的上诉请求。

原审被告王上贤、傅小兰未作答辩。

经审理查明，对原审查明的事实，除上诉人津菱电梯公司认为，南平象屿房地产开发有限公司是否通知到王上贤要支付购房款，银行拒绝贷款的原因，以及《声明》是否为王上贤出具的事实不清外，双方当事人对原审认定的其他事实均无异议。对无异议的事实，本院予以确认。

二审中，双方当事人均未提供新的证据。

本院认为，商品房买卖的合同备案及预告登记，本身不是物权登记行为，而是为登记权人将来变动不动产物权设定的请求权。本案涉案房产系南平象屿房地产开发有限公司出售给原审被告王上贤。双方签订《商品房买卖合同》后，王上贤支付了225013元首付款，并对涉案房产进行了合同备案。之后，王上贤对剩余购房款未按合同约定履行。而涉案房产于2011年5月18日已符合商品房转移登记条件，且南平象屿房地产开发有限公司于2011年9月也向王上贤发出催缴购房款的通知，但王上贤至今仍未支付余款，双方也未办理产权转移登记事宜。根据物权法第二十条规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，王上贤不再享有对涉案房产因预告登记而赋予的物权期待权，涉案房产的物权应归属于南平象屿房地产开发有限公司所有。换言之，涉案房产并非王上贤所有，系他人所有的财产，故法院在执行王上贤财产时，不得将涉案的房产作为王上贤财产予以执行。至于涉案的《商品房买卖合同》是否已解除，与本案的审理并无关联，本案不作确认。

综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，上诉人津菱电梯公司的上诉理由不能成立。原审被告王上贤、傅小兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、第一百七十五条项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元，由上诉人南平市津菱电梯有限公司负担；一审案件受理费按一审判决执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张聪荣

代理审判员　　余观贵

代理审判员　　余　凌

二〇一六年六月二十一日

书　记　员　　卢娟娟

本案依据的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。