长垣县新世纪电器有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省新乡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫07民终255号

上诉人（原审被告）：长垣县新世纪电器有限公司,住所地：长垣县东大街东风商场对面。

法定代表人：王相全，任总经理。

委托诉讼代理人：刘欣，河南李彤律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：郭麦存，女，1970年11月15日生，汉族，住长垣县蒲东区。

委托诉讼代理人：杨克宝，长垣县阳光法律服务所法律工作者。

上诉人长垣县新世纪电器有限公司（以下简称新世纪公司）因与被上诉人郭麦存房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省长垣县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0728民初4502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人新世纪公司的法定代表人王相全及其委托诉讼代理人刘欣和被上诉人郭麦存及其委托诉讼代理人杨克宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

新世纪公司上诉请求：撤销原判、改判驳回郭麦存的诉讼请求，本案诉讼费用由郭麦存承担。事实和理由：1、新世纪公司和郭麦存并不是本案的适格诉讼主体。根据郭麦存提交的《租房协议》，该协议的合同相对方是刘建章和苏洁，根据合同相对性原则，缔约责任的当事人是刘建章和苏洁，新世纪公司系一个独立法人，苏洁也是一个具备民事行为能力的自然人，新世纪公司与苏洁之间的关系不影响苏洁承担责任。2、原审法院认定新世纪公司与郭麦存之间存在租赁合同关系属于认定事实错误。新世纪公司与郭麦存之间不存在房屋租赁关系，自1992年至今所使用房屋一直属于刘建章，租金是使用前阶段性一次交清，一般情况下都是一交三年。在2016年5月也已经将下一个租赁期（10多年）的房租预支。根据《合同法》第229条与新世纪公司存在租赁合同关系的依然是刘建章，新世纪公司在提起诉讼之前从未向新世纪公司告知过向其交付房租。《合同法》第230条、228条同样适用本案，即使案涉房屋属于郭麦存，郭麦存却不告诉新世纪公司房屋权属的变化，该房屋租金应该向刘建章主张，主张租金也需要等预支款用尽才能主张。且在签署《租房协议》的时候刘建章以及郭麦存从未提起离婚其所有权归郭麦存，该协议的出租房扔为刘建章且由他签署，两个人目前实质上还是夫妻，新世纪公司有理由相信与其履行协议的还是刘建章本人。

郭麦存辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不能成立，依法予驳回。事实与理由：双方是适格的诉讼主体，原判认定双方的租赁关系正确，上诉理由自相矛盾，不能自圆其说，且郭麦存曾多次向新世纪公司催要租金，新世纪公司推脱拒不支付。

郭麦存向原审法院提出诉讼请求：要求新世纪公司支付租金87500元，支付违约金26250元，合计113750元。新世纪公司承担本案诉讼费用。

原审查明：2013年12月28日，刘建章与苏洁签订租房协议，协议约定：刘建章愿将位于东大街东风商场对面两间门面房出租给苏洁使用。租期三年（自2013年11月1日至2016年11月1日）。叁年租金共计150000元，一次缴清。租赁期满，新世纪公司享有优先租赁权，房租随行就市，另立协议。若不再续租，需提前三个月告知刘建章。租房协议下面有收款人为刘建章的收条，收条写明收到苏洁房租150000元。庭审中，郭麦存、刘建章称刘建章签订协议的行为是经过郭麦存的许可，刘建章已经将租金交付给了郭麦存。租赁期届满后，新世纪公司未向产权人郭麦存提出降低房租、不再续租的意思表示。郭麦存诉讼到原审法院，要求新世纪公司支付自2016年11月2日起至2018年8月1日期间的房租87500元及违约金26250元。

另查明，郭麦存与刘建章原系夫妻关系，二人于2013年7月9日办理离婚手续。离婚协议约定：郭麦存与刘建章共同所有的位于长垣县蒲东区××号房屋归郭麦存所有。2014年8月25日，该房屋产权变更登记为郭麦存单独所有。苏洁系新世纪公司的员工，法定代表人王相全与苏洁是夫妻关系。

原审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当全面诚信履行合同约定的义务，非因法定条件或约定条件不得解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，苏洁与新世纪公司存在利益关系，其与刘建章签订了租房协议，并交付了房租，庭审中新世纪公司未提交与苏洁存在转租房屋的协议，对苏洁签协议的行为可以视为新世纪公司的意思表示，对新世纪公司辩称意见，不予采信。郭麦存与刘建章离婚后，应将离婚的事实告承租人新世纪公司，刘建章、郭麦存存在过错，但不影响租赁合同的效力，不影响产权人郭麦存主张房屋租赁费的权利。租赁期间届满后，新世纪公司继续使用该房屋，租赁期间为不定期租赁合同。综上，郭麦存要求新世纪公司支付自2016年11月2日至2018年8月1日期间租赁费87500元，事实清楚，证据充分，予以支持。对郭麦存要求新世纪公司承担违约金26250元，租赁协议中没有约定违约责任的承担，对郭麦存该项请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第二百二十九、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、新世纪公司于判决生效之日起十日内支付郭麦存租赁费87500元。二、驳回郭麦存的其它诉讼请求。案件受理费2575元，减半收取1287.5元，由新世纪公司承担991元，由郭麦存承担296.5元。

本院二审期间，新世纪公司向本院提交新证据:1、《租房协议》两份、《收条》两份，证明房屋出租房是刘建章，承租方也不是新世纪公司，新世纪公司与郭麦存对案涉房屋的租赁合同没有法律上的任何权利和义务。2、2009年到2016年《记账凭证》，证明新世纪公司租赁该房屋一直由刘建章提前赊欠货款、借支现金的方式提前预支，且2016年11月1日至2019年11月1日的房租已经由刘建章以及郭麦存自2014年到2016年间提前预支。3、郭麦存于2014年7月11日出具的借条一份，2013年12月19日由郭麦存书写、刘建章签字的借条一份、2017年6月10日由刘建章出具的借条一份，证明郭麦存的经济一直与刘建章混同，两人一直共同生活，新世纪公司并不欠付郭麦存房租。4、新世纪公司与毛香菊签署的租房协议三份、毛香菊出具的收条两份，与韩庆垒签署的房屋租赁合同一份、韩庆垒出具的收条两份，证明案涉房屋的租金行情为每年3万元。5、苏洁证人证言。郭麦存发表质证意见：四组证据均不是新证据，不符合二审新证据规则。证据一原审已经出示过，租房协议是郭麦存委托前夫所签，苏洁是王相全妻子，其以个人名义签由公司使用。证据二与本案无关，不能作为证据，不涉及本案租金，新世纪公司称借款为预支房租不是事实，是两个法律关系，以借款抵房租，不符合约定。证据三同证据二质证意见。证据四与本案无关，新世纪公司与案外人签订的租房协议真实性有异议，不能证明其真实性，没办法确定。

本院对上述证据认证意见为：对于证据一一审中已经提交不再作为新证据。对于证据二和三，本院认为该借款并没有约定抵用租金，新世纪公司可以另案主张。对于证据四该租赁合同和收据属于单方提供，没有证人出庭质证，且只有租赁合同和收据，无法证明真实存在租赁关系，与本案无关联性，本院不予认可。

郭麦存提交证据：证明一份，证明案涉房屋门牌号为××，现在是××。手机聊天记录截图一份，证明郭麦存从2018年5月23日向新世纪公司催要房租，郭麦存委托代理人向王相全发信息如离婚证等催要房租，庭前想通过和解解决。新世纪公司质证意见：案涉房屋门牌号××从来没有签订过，房确实在用，房是租刘建章的。新世纪公司只和刘建章照头，与刘建章前妻无关。本院对上述证据认证意见为：房屋证明可以证实案涉房屋就是门牌号为××的房屋，本院予以认可。微信信息仅能证明就是否欠付房屋租金问题，双方进行调解过。本院结合其他证据，予以认证。

二审查明的事实与原审认定一致。

本院认为，本案的焦点为郭麦存向新世纪公司主张欠付租金有无事实和法律依据。

关于新世纪公司诉讼主体是否适格的问题。新世纪公司在庭审中对于案涉房屋是其租赁使用认可，苏洁是新世纪公司员工，苏洁签约合同的责任应当由新世纪公司承担，故新世纪公司是本案适格的诉讼主体。

关于郭麦存是否是具有适格的诉讼主体资格以及是否有权利主张租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：所有权变动后的合同效力租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，2013年7月9日，郭麦存与刘建章协议离婚，将案涉房屋产权归郭麦存所有。2014年8月25日，案涉房屋登记为郭麦存单独所有。郭麦存作为案涉房屋的所有权人，其具有向案涉房屋使用人新世纪公司主张支付租金的诉讼主体资格和权利。双方之间，就案涉房屋租赁关系，因原有租赁协议到期后未签订书面合同，故租赁期限为不定期，新世纪公司应向郭麦存支付到期租金。

关于新世纪公司法定代表人王相全主张郭麦存、刘建章欠其借款，新世纪公司不应向郭麦存支付租金的理由。因本案的房屋租赁合同关系和王相全与郭麦存、刘建章之间的借款关系，不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围。王相全可另案主张。

综上，上诉人新世纪公司上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1988元，由长垣县新世纪电器有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郭中伟

审判员　　赵　斌

审判员　　付学堂

二〇一九年三月三十日

书记员　　王　淼