中国人民解放军93176部队与大连通盛筑路工程有限公司土地租赁合同纠纷案一审民事判决书

大连市甘井子区人民法院

民事判决书

（2017）辽0211民初4926号

原告（反诉被告）：中国人民解放军93176部队。

委托诉讼代理人：马家强，系辽宁融都律师事务所律师。

被告（反诉原告）:大连通盛筑路工程有限公司。

委托诉讼代理人:**、**，均系辽宁双护律师事务所律师。

原告（反诉被告）中国人民解放军93176部队【以下简称“原告（反诉被告）”】诉被告（反诉原告）大连通盛筑路工程有限公司【以下简称“被告（反诉原告）”】土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人马家强、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人**、**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2005年9月1日签订的《合同书》；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2005年9月1日签订《合同书》，约定原告将700平方米土地租给被告使用。租期自2005年6月15日至2020年6月15日，共计15年。合同签订后，原告依约履行了合同。2016年2月16日中国共产党中央军事委员会下达了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称通知），通知要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动。原告认为，上述通知属于不可归责于双方当事人的原因导致原告无法继续履行合同，双方所签合同书第5.3条约定了国家部队统一征用时，原告有权解除合同。本案中央军委的文件实际上就属于国家统一处理的事项，原告认为原告有权据此解除合同。

原告（反诉被告）辩称，对反诉原告的诉讼请求及其计算方式，反诉被告不认可。第一，案涉建筑物都没有规划和房产手续，属于违章建筑，依法不应予以补偿，所以反诉原告的诉求不应得到支持。第二，即使按照合同约定，反诉原告评估的部分也有没有经过反诉被告同意擅自建设的部分，即使应该予以补偿，未经允许建设的部分也应从中扣除。第三，即使应当补偿，反诉原告主张的从房屋建成后到合同期满来进行折算的计算方式也是错误的，我方认为应根据租期15年及剩余年限来考虑补偿问题，已履行的部分对应的比例应不予补偿，仅对剩余未履行的部分相应的进行补偿。已履行和未履行部分的时间结点应以最后一次庭审时间2018年3月20日比较妥当，在此之前的不应予以补偿，之后的按未履行部分所占比例进行补偿。我们计算出的金额为135,465.74元，被告计算方式不正确。租金差额、搬迁费原告不同意，被告没有任何计算依据。被告既主张了建筑物的补偿又对租金差额、搬迁费要求补偿，存在重复计算的问题。

被告（反诉原告）辩称，原告所提出的条款不符合请求中的事项。原告认为解除合同符合5.3条的约定，但我方认为不符合，合同5.3条是国家、部队统一征用土地时要出具上级机关证明，证明的内容也应该是部队或国家要统一征用土地，才可以按照5.3的约定提前一个月通知被告。至于原告所称的违建问题，根据双方合同第5.2条的约定，我方自2005年签订合同开始就陆续建设了相应的建筑物，我方在此使用了这么长时间，虽然在建设过程中没有书面文件，但原告都是同意的，原告从未对我方的建筑提出异议。

被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告损失600,000元人民币，包括建设成本投入损失316,145元、搬迁费用损失19,255元、反诉原告租赁相同地段相同面积的办公场所的租金损失264,600元。

经审理查明，2005年9月1日，中国人民解放军93162部队（甲方）与被告（乙方）签订《合同书》。合同约定，甲方提供场地700平方米（扣除延污水沟边8米场地面积）和地堡一个。租期从2005年6月15日至2020年6月15日，共计15年。每年每平方米15元，每年6月一次性缴纳当年租金。如乙方拖延一个月交纳租金，则按租金的10%交滞纳金，拖延三个月以上时，甲方有权终止合同，一切损失乙方自负；合同期乙方对租赁场地负责管理，乙方所有人员严格遵守国家、军队的法律、法规和部队有关规定，要合法经营，不得以部队名义从事任何非法活动，不得存放易燃易爆和危险品，防止存在安全隐患，不允许转租、转让、抵押，否则甲方有权终止合同，一切后果乙方自负；乙方在场地的一切建设，必须征得甲方同意后方可进行，否则甲方有制止乙方行为，终止合同；合同期内，如遇战备或国家、部队统一征用土地时，甲方提前一个月通知乙方，乙方必须按甲方规定的时间内撤出本场地；合同期满后，乙方修建的一切固定设施不得拆除，完整无偿交给甲方，归甲方所有。双方均认可合同载明的大连市皮口筑路工程公司即为本案被告（反诉原告）大连通盛筑路工程有限公司。

2011年6月12日，中国人民解放军93162部队（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》。协议约定，乙方拆除沿排洪沟西侧的……，拆除费用由乙方负责，完工后甲方允许乙方再建相应面积的房屋，房屋性质与拆除卖的房屋性质相同，租赁期满后归甲方所有。

中国人民解放军93162部队于2011年代号撤销，案涉租赁项目划归中国人民解放军93176部队管理。

2016年2月26日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括原政策允许的通信、人才培训、文化体育、仓储、科研、招接待、医疗、基建营房工程技术、空余房地产租赁、维修技术等10个行业。

经大连市勘察测绘研究院有限公司技术报告（2017年12月）确认：“经统计：双方认可的混房面积370.23平方米，棚房面积65.89平方米，简房面积344.79平方米，地砖39.39平方米，沥青混凝土场地1312.05平方米，墙体、加固坎、门垛尺寸见本表；被告另诉求简房面积202.44平方米、沥青混凝土道路578.56平方米。被告（反诉原告）为此支付鉴定费10,000元。

经大连光华工程造价咨询事务所有限公司光华所发鉴字【2018】012号（2018年3月）确认，案涉房屋总价为1,304,783.89元（按照建设投入的费用进行造价鉴定）。被告（反诉原告）为此支付鉴定费15,000元。

本院所确认的上述事实，有原告（反诉被告）提供的转隶证明、合同书、协议书、军发（2016）第58号，被告（反诉原告）提供的合同书、企业变更登记核准书、鉴定费票据、关于相关建筑物的补充说明及技术报告、鉴定意见书、庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。

本院认为，中国人民解放军93162部队与被告于2005年9月1日签订的《合同书》及2011年6月25日签订的《协议书》均是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。本案争议焦点为二：第一，案涉合同是否应予解除问题。原告（反诉被告）主张其解除属于不可归责于双方当事人的原因，致使无法继续履行合同，依据双方所签合同书第5.3条的约定，其有权解除合同。被告（反诉原告）则认为该案并不能适用双方合同第5.3条的约定。对此，本院认为，根据双方2005年9月1日签订的《合同书》第5.3条的约定：“合同期内，如遇战备或国家、部队统一征用土地时，甲方提前一个月通知乙方，乙方必须按甲方规定的时间内撤出本场地。”该合同对承租方撤出场地的约定非常明确，现中央军委的相关文件并非战备或国家、部队统一征用土地的情形，故原告（反诉被告）的相应主张欠缺法律依据。现案涉合同约定的租赁期限尚未到期，原告（反诉被告）确应按照合同约定继续履行合同，但因中国共产党中央军事委员会下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，根据该通知内容，军队政策发生重大调整，要求全面停止军队和武警部队的空余房地产租赁活动，双方继续履行合同已不具有事实上的可能性，且原告（反诉被告）据此通知已明确表示不能继续履行案涉合同。故原告要求提前解除《合同书》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及第一百一十条第（一）项之规定，本院予以支持。原告（反诉被告）解除合同虽非有意违反诚实信用原则，但仍需承担因其违约行为给合同相对方造成的损失。第二，原告（反诉被告）的赔偿金额问题。现被告（反诉原告）诉请金额包括建设成本投入损失316,145元、搬迁费用损失19,255元、租赁相同地段相同面积的办公场所的租金损失264,600元。对于建设成本投入部分，双方存在争议部分为被告（反诉原告）道路、***、石拱桥三项及具体计算方法，原告（反诉被告）主张上述部分系被告（反诉原告）自行建设部分，未经军队同意，不应支持。其主张的计算方法为根据租期15年及剩余年限来考虑补偿问题，已履行的部分对应的比例应不予补偿，仅对剩余未履行的部分相应的进行补偿。而被告（反诉原告）则主张，其租赁的是700平方米的场地和地保一个，当中约定的是负责场地的平整及一些设施的建设和投资，并没有说是否包括道路，且其已租赁多年，合同中并未列明哪些不能建设，如果原告（反诉被告）不允许应该书面通知被告。其主张的计算方法为从房屋建成后到合同期满来进行折算的计算方式。对上述争议，本院认为，案涉的道路、***、石拱桥三项，原告（反诉被告）虽不认可被告（反诉原告）在建设时经其同意，但根据双方2011年6月25日签订的《协议书》，被告（反诉原告）是有权再建房屋的。而在双方合同明确约定承租方在场地的一切建设，必须征得出租方同意后方可进行，否则出租方有权制止，终止合同的情况下，被告（反诉原告）最后建设达五年之久后，原告（反诉被告）并未采取制止、终止合同的行为，显然已经认可被告（反诉原告）的建设行为，况且上述建筑、设施的最终受益方亦为原告（反诉被告），故关于原告（反诉被告）的上述主张，本院不予认可，上述三项内容均应计入损失赔偿范围。关于计算方法问题，被告（反诉原告）确因原告（反诉被告）的违约行为造成建设成本投入的损失，但因相应建筑物及设施最终归属原告（反诉被告）所有，故被告（反诉原告）的建设成本投入损失确应参照租期即15年及剩余年限来考虑，扣除已履行的部分，仅对剩余未履行部分相应的进行赔偿。原告（反诉被告）对此的计算方法正确，本院予以采纳。按照原告（反诉被告）认可的已履行和未履行部分的时间结点为2018年3月20日，本院对剩余年限取月为计量单位，按照全部租赁期限180个月计算，自2018年3月20日至2020年6月15日，剩余期限为27.2个月（四舍五入到小数点后一位），本院计算的金额为197,167元（1,304,783.89/180*27.2，个位数四舍五入）。故本院对被告（反诉原告）的上述诉请予以部分支持。关于被告（反诉原告）主张的搬迁费用损失19,255元、租赁相同地段相同面积的办公场所的租金损失264,600元一节，因上述费用尚未实际发生或者需要评估鉴定，金额亦无法明确，为避免本案诉讼的过分迟延，本院对被告（反诉原告）的上述诉请暂不予处理，被告（反诉原告）对上述诉请可另案主张(待实际发生或评估鉴定后)。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百一十条第（一）之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军93176部队与被告（反诉原告）大连通盛筑路工程有限公司于2005年9月1日签订的《合同书》（原以中国人民解放军93162部队名义签订）。

二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）中国人民解放军93176部队向被告（反诉原告）大连通盛筑路工程有限公司支付赔偿款197,167元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求（不包括搬迁费用损失19,255元、租赁相同地段相同面积的办公场所的租金损失264,600元）。

案件受理费850元（原告已预付），由原告（反诉被告）中国人民解放军93176部队负担。反诉费减半收取3,021元（按照反诉原告主张的建设成本投入损失316,145元计算，本院未予处理部分及反诉原告变更诉请部分应退诉讼费10,779元），按照本院判项支持诉请部分与反诉原告诉请部分比例，由原告（反诉被告）中国人民解放军93176部队负担1,884元，与上述款项一并给付被告（反诉原告）大连通盛筑路工程有限公司，剩余1,137元由被告（反诉原告）自行承担。鉴定费共计25,000元（被告已预付），由原告（反诉被告）中国人民解放军93176部队承担，与上述款项一并给付被告（反诉原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内，未向本院交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审判长卢丹丹

人民陪审员***

人民陪审员黄婷

二〇一八年三月二十三日

书记员*健