某某与抚顺市中发房地产开发有限公司、抚顺市巨丞建筑工程有限公司合同纠纷一审民事判决书

辽宁省抚顺市东洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽0403民初539号 原告：***，男，回族，1962年10月3日出生，现住抚顺市东洲区。 被告：抚顺市中发房地产开发有限公司，住所抚顺市东洲区东洲街四委十组。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：抚顺市巨丞建筑工程有限公司，住所抚顺市顺城区隆城街7号。 法定代表人：***，该公司董事长。 第三人：***，男，汉族，1963年5月15日出生，现住抚顺市东洲区。 委托诉讼代理人：***，抚顺市顺城区致诚法律服务所法律工作者。 第三人：***，女，汉族，1966年3月21日出生，现住抚顺市东洲区。 委托诉讼代理人：***，抚顺市顺城区致诚法律服务所法律工作者。 原告***与被告抚顺市中发房地产开发有限公司、被告抚顺市巨丞建筑工程有限公司、第三人***、第三人***合同纠纷一案，本院于2022年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告抚顺市中发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***、被告抚顺市巨丞建筑工程有限公司的法定代表人***、第三人***、第三人***的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、要求二被告履行《三方抹账协议书》，也就是房屋买卖协议。坐落于东洲区安庆路2号楼3**502室、房价342023.00元的争议房屋归原告所有。2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：在2015年初原告在被告巨丞建筑公司承揽楼房外架工程。原告按照约定完成被告巨丞建筑公司交付的工作，被告巨丞建筑公司应给付原告工程款342023元。因被告巨丞建筑公司无款给付原告，经二被告和原告协商，三方签署了房屋买卖协议(抚顺市中发房地产开发有限公司、抚顺市巨丞建筑工程有限公司和原告在2016年5月30日)即三方抹账协议书。协议书中明确约定，二被告同意将自己建设好的东洲区安庆路2号楼3**502室房屋，面积93.5平方米，以单价3658元/平方米的价格，总价格342023元顶账给原告。后三方履行了房屋配户和进户手续，原告也按照被告的要求额外缴纳了进户费11279.80元。原告于2017年11月搬进房屋并进行了装修入住至今。在2021年初原告得知自己顶帐的房屋东洲区安庆路2号楼3**502室，已被第三人***在抚顺市房屋管理局登记备案，此房屋实际已属于第三人。原告多次找二被告协议解决未果，故原告只有起诉要求人民法院判决二被告履行三方协议，此房应归属原告所有。 被告抚顺市中发房地产开发有限公司辩称：原告要求抚顺市中发房地产开发有限公司将案涉房屋归其所有,根据本公司与抚顺市巨丞建筑工程有限公司签订的抹帐协议,在抚顺市巨丞建筑工程有限公司的授权下本公司已经将案涉房屋配户给原告,本公司已实际将房屋交付给原告，该房屋由原告实际居住。另外案涉房屋经抚顺市巨丞建筑工程有限公司项目经理***,为解决项目资金问题，备案至其小舅子(***)名下。后期该房款及其贷款的合同没有履行。原告找到***、***及抚顺市巨丞建筑工程有限公司协调撤销备案一事，抚顺市中发房地产开发有限公司没有参与，该房产的所有权归属问题由抚顺市巨丞建筑工程有限公司及其负责人***处理。该房屋撤销备案的事宜应该由抚顺市巨丞建筑工程有限公司及其项目负责人***和原告三方共同去找第三人***协商后,本公司协助办理产权手续。故，本公司不应该成为本案的被告，也不应该承担责任。 被告抚顺市巨丞建筑工程有限公司辩称：抚顺市巨丞建筑工程有限公司与抚顺市中发房地产开发有限公司于2013年7月8日签订了抹帐协议，也就是以所承建的房屋抵顶工程款的协议，协议确定了23套房屋的面积、房号、单价、暂定价。协议所列房屋中有两套抵顶给架子工***，分别是1号楼3**502号、1号楼3**901号，需要说明的是***就是原告***。抹帐协议由本公司、抚顺市中发房地产开发有限公司、***三方签署,依据该协议,抚顺市中发房地产开发有限公司将上述两套房屋配户给***，***实际占有至今。本案所涉房屋，已由***实际占有6年之久。抚顺市中发房地产开发有限公司与本公司已经签订了抹帐协议，在签订协议情况下又将房屋备案至***名下，不仅违约也有欺诈行为。据了解，***所备案的案涉房屋并没有实际缴纳购房款项，依照相关法律的规定，备案合同是无效的，应属于无效的备案，法庭查明情况应予判定备案无效。综上所述，案涉房屋应该判令由***所有，并应办理相关产权证明、备案手续。 第三人***、***辩称：本案原告与被告之间形成的是债权债务关系，而非物权关系。第三人与案涉项目经理***之间存在债权债务关系，第三人是债权人，第三人也是通过债权债务取得登记备案，在案涉房屋项目和**开发区御府龙湾项目中抚顺市巨丞建筑工程有限公司项目经***共欠第三人工程款305500元，其中御府龙湾项目欠122720元，东泰家园欠第三人182780元，基于***欠第三人的工程款，***用案涉房屋抵顶给第三人,并在抚顺市中发房地产开发有限公司的配合下办理了网签备案，在此需要强调指出的是，***与第三人的债权形成在先，原告与抚顺市巨丞建筑工程有限公司形成的债权在后，该房应归第三人所有;***与抚顺市巨丞建筑工程有限公司是挂靠关系,原告与抚顺市巨丞建筑工程有限公司无直接的债权债务关系，2014年1月21日，抚顺市巨丞建筑工程有限公司已将案涉房屋抵顶给***。2015年5月30日，抚顺市中发房地产开发有限公司与第三人办理了网签备案，因此该房也应归第三人所有。在抚顺市中发房地产开发有限公司与第三人网签备案后,再次将案涉房屋配户给原告是不诚实，不信用的行为，由此给原告造成的经济损失应当由被告负担。我国对不动产的规定是登记制，而非占有制，***对案涉房屋的登记是基于债权取得，而且备案是通过开发公司配合，在不动产登记机关进行了备案，案涉房屋也应当归第三人所有。现被告抚顺市巨丞建筑工程有限公司欠原告工程款是非物权法律规定,抚顺市巨丞建筑工程有限公司应当偿还原告的工程款而不是案涉房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了三方抹账协议、抚顺市中发房地产开发有限公司与抚顺市巨丞建筑工程有限公司抹账协议、进户通知单、进户费明细、抚顺市不动产信息查询证明、欠条、结婚证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据这些证据和当事人陈述可以认定的事实为：2013年7月8日，抚顺市中发房地产开发有限公司与抚顺市巨丞建筑工程有限公司签订抹帐协议，协议约定抚顺市中发房地产开发有限公司用其名下的23套房屋抵顶欠付抚顺市巨丞建筑工程有限公司的部分工程款6871200元。2016年5月30日，被告抚顺市巨丞建筑工程有限公司与原告签订名为《三方抹账协议》的顶账协议，该协议实为双方协议，并不涉及被告抚顺市中发房地产开发有限公司，该协议约定抚顺市巨丞建筑工程有限公司用从抚顺市中发房地产开发有限公司顶账来的两套房产作价697136元转抵顶应付原告的工程款。2016年6月3日，原告在被告抚顺市中发房地产开发有限公司的配合下办理了进户手续并缴纳了进户费11279.80元。原告自述于2017年11月对案涉房屋进行了装修后入住至今。 另查，2015年5月30日，第三人***与抚顺市中发房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。同日，抚顺市中发房地产开发有限公司配合第三人办理了网签备案。 本院认为，本案的纠纷是原告与被告抚顺市巨丞建筑工程有限公司的合同纠纷。除法律另有规定外，合同之债仅能成为引起物权变动的原因，不能必然导致物权产生设立、变更、转让、消灭的效果。原告请求确认案涉房屋归其所有，是行使物权请求权。故，原告应当举证证明其对案涉房屋享有物权。但原告提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有物权，因此应当依法承担举证不能的不利后果。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费6431元，原告***已预交，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年五月二十七日 代理书记员　　***