卢坚、***等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省建宁县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽0430民初1298号

原告（执行案外人）：苏互拼，男，1967年2月23日出生，汉族，住福建省仙游县，现住福建省建宁县。

委托诉讼代理人：***（苏互拼妻子），女，1970年6月21日出生，汉族，住福建省仙游县，现住福建省建宁县。

原告（执行案外人）：***，身份信息如前。

被告(申请执行人)：福建丰溢建设工程有限公司，统一社会信用代码91350105579262439G，住所地福建省福州市马尾区琅岐镇新道路**鸿鑫楼**。

法定代表人：王军球，董事长。

被告(申请执行人)：星华昌源集团有限公司，统一社会信用代码913504307549604465，住所地福建，住所地福建省建宁县民主街（三特超市**）>

法定代表人：游作星，董事长。

被告（申请执行人）：卢坚，男，1967年11月28日出生，汉族，住福建省闽清县。

委托诉讼代理人：王艳，福建海山律师事务所律师。

被告（申请执行人）：***，男，1966年1月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。

被告（申请执行人）：***，男，1962年9月7日出生，汉族，住福建省明溪县。

第三人(被执行人)：福建省建宁县南方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350430570956274Y，住所地福建，住所地福建省建宁县濉溪镇学苑东路**南方国际小区**>

法定代表人：周道芳，董事长。

委托诉讼代理人：鄢晶，男。

原告苏互拼、***与被告福建丰溢建设工程有限公司（以下简称“丰溢公司”）、星华昌源集团有限公司（以下简称“昌源公司”）、卢坚、***、***、第三人福建省建宁县南方房地产开发有限公司（以下简称“南方公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***（亦为苏互拼的委托诉讼代理人）、被告卢坚的委托诉讼代理人王艳、第三人南方公司的委托诉讼代理人鄢晶到庭参加诉讼；被告丰溢公司、昌源公司、***、***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

苏互拼、***向本院提出诉讼请求：1.停止对苏互拼、***位于××国际×号楼×商品房的执行措施，解除对该房的查封；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月25日，原告与南方公司签订《商品房定购协议书》，定购南方公司开发的××国际×号楼×号店面，并交定金10万元。2013年3月28日，双方签订《商品房买卖合同客户信息确认表》，至此之前原告已付购房款33.6863万元。2016年4月6日，南方公司与原告办理了交房手续，水、电也过户在原告名下。原告认为，原告对所购的××号店面实际占有，享有所有权，请求法院以事实为依据，保护原告的合法权益不受侵害，支持原告的诉求。

卢坚辩称，原告无权就案涉房屋主张排除执行。根据建宁县人民法院（2020）闽0430执异213号执行裁定书载明，2015年5月20日，也就是《商品房买卖合同》签订后的两年，针对案涉房屋的买卖纠纷，原告已经与第三人签订解除合同、退还购房款《协议书》，协议书约定：原告将所购上述店面退还给第三人，解除合同，并要求第三人退还原告已付的购房款33.6863万元，并承担违约补偿责任。卢坚认为，既然原告与第三人已经就案涉房屋的所有权纠纷达成新的合意，针对该争议应当依据已达成的协议来履行，原告无权就案涉房屋主张排除执行，而应当向本案的第三人主张退还购房款，并要求第三人承担违约责任。即使原告要求按原商品房买卖合同履行，原告要求终止本案执行也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该规定第三项规定：买受人应当支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，但本案原告并不符合该规定的要求。故原告无权请求排除本案案涉房屋的执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，继续执行案涉房屋。

庭后本院收到丰溢公司的书面答辩状，丰溢公司称：丰溢公司对（2020）闽0430执异213号《执行裁定书》查明事实不持异议，原告苏互拼、***与第三人南方公司已解除《商品房买卖合同》，双方已不存在房屋买卖关系，至于南方公司没有还款，是另外的法律关系，与本案无关，故原告的主张没有事实及法律依据，请求驳回其起诉。

昌源公司、***、***未作答辩。

南方公司认为与苏互拼、***签订的房屋销售合同有效，苏互拼、***系案涉店面的真实购房者，店面也已交付使用，南方公司支持苏互拼、***的诉讼主张。

苏互拼、***围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：

1、《商品房定购协议书》一份，以证明苏互拼定购南方公司开发的××国际×号楼×号店面的事实。经质证，卢坚认为真实性无法认定。南方公司无异议。

2、收款收据二份、中国工商银行业务回单二份，以证明苏互拼于2013年3月22日交付定金10万元及2013年3月28日交付购房款23.6863万元的事实。经质证，卢坚、南方公司无异议。

3、结婚证复印件一本、《商品房买卖合同》一份，以证明苏互拼、***系夫妻关系；涉诉店面系苏互拼、***向南方公司购买，苏互拼、***提出合同落款时间“2012年6月25日”系笔误。经质证，卢坚认为，该份合同落款时间在苏互拼、***交付定金之前，明显存在不合理。南方公司认为，合同签订的时间是2013年3月，应该是当时的售楼经理笔误造成的。

4、协议书一份，以证明因南方公司先把房子抵押给他人，造成无法按时向苏互拼、***交房，2015年5月20日，在南方国际房地产项目协调小组协调下，苏互拼与南方公司签订补充协议书，约定：苏互拼、***将所购店面退还给南方公司，解除合同，南方公司退还苏互拼、***已付购房款33.6863万元并承担违约补偿责任；苏互拼、***与南方公司协商同意以××店面置换××国际×期×号楼×层×室，因6号楼未能获得商品房预售许可批准，苏互拼、***与南方公司就补充协议未能履行。经质证，卢坚认为，该协议签订在商品房买卖合同之后，协议有苏互拼及南方公司的签字，该协议有效，证明苏互拼、***与南方公司的房屋买卖关系已经解除。苏互拼应当按照该协议的约定向南方公司主张退还购房款。南方公司认为，订立协议时6号楼未能获得商品房预售许可，且已经被法院查封，协议不具有法律效力。

5、房屋交接单一张，以证明南方公司于2016年3月16日交付店面，苏互拼、***对水电进行了开立户。经质证，卢坚认为，2016年工程未竣工验收，不符合交付条件。南方公司认为，涉诉房屋已交付苏互拼、***实际占有。

6、(2020)闽0430执异213号执行裁定书一份，以证明因建宁县人民法院裁定变卖上述房产和店面并发出变卖公告，苏互拼、***提出执行异议，建宁县人民法院裁定驳回苏互拼、***的执行异议请求的事实。经质证，卢坚、南方公司无异议。

卢坚、南方公司、丰溢公司、昌源公司、***、***未提交证据。

本院认为，丰溢公司、昌源公司、***、***未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对苏互拼、***提供的证据，本院分析认定如下：卢坚、南方公司对苏互拼、***提交的证据2、6无异议，本院予以采信。对证据1、3卢坚持异议，本院认为，卢坚对证据2无异议，而证据1与证据2相互印证，可以证实苏互拼定购南方公司开发的××国际×号楼×号店面的事实；关于证据3《商品房买卖合同》的落款时间，苏互拼、***与南方公司所作的解释，没有其他证据佐证，但从建建信复字[2016]30号关于李桂贞信访事项处理答复意见书中所载内容“2016年11月16日，我局依法受理了你们反映‘2013年购买了南方国际3号楼的6个店面，多次催促开发商签订购房正式合同，但一直拖延，原因是店面已经……’”，能够判断至少在2016年11月16日前苏互拼、***与南方公司未订立《商品房买卖合同》的事实。卢坚、南方公司对证据4的证明对象有异议，本院认为，订立协议时南方国际二期6号楼未能获得商品房预售许可，且已经被法院查封，协议不具有法律效力，南方公司的抗辩理由成立。南方公司对苏互拼、***提交的证据5无异议，虽然卢坚提出工程未竣工验收不符合交付条件的抗辩，但交接单与水电立户凭证相互印证，可以证实涉诉店面南方公司已交付苏互拼、***的事实。

根据到庭当事人陈述及本院采信证据，本院认定事实如下：

南方公司系“南方国际”楼盘项目的开发商，昌源公司系“南方国际”1号、2号、3号、4号楼的承包方，卢坚系实际施工人。***、***系南方公司债权人。2013年3月22日，苏互拼与南方公司订立《商品房定购协议书》，定购南方公司开发的“南方国际”3号楼××号店面，面积25.62平方米，单价2.8万元/平方米，总价款79.268万元，并交付定金10万元。2013年3月28日，苏互拼预付购房款23.6863万元。因案涉店面被南方公司一房二卖，苏互拼、***与南方公司产生争执。2015年5月20日，苏互拼与南方公司签订补充协议书，约定：苏互拼将所购店面退还给南方公司，解除合同，南方公司退还苏互拼已付购房款33.6863万元并承担违约补偿责任；苏互拼以××号店面置换“××国际”×期×幢×层楼×室，因6号楼未能获得商品房预售许可批准，该补充协议未能履行。2016年3月16日，南方公司向苏互拼、***交付店面。本院在丰溢公司、昌源公司、卢坚、***、***与南方公司之间债权债务纠纷案执行中，2019年8月21日裁定【(2019)闽0430执513号之二执行裁定书】查封：位于建宁县××镇××路×号××国际×号、×号、×号、×号楼全部房产及店面，查封期限三年；2020年8月14日裁定【(2019)闽0430执××4号之七裁定书】变卖上述房产和店面，并于同日发出变卖公告。苏互拼、***不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议申请，2020年10月27日，本院裁定【(2020)闽0430执异213号执行裁定书】驳回苏互拼、***的执行异议请求。苏互拼、***不服执行异议裁定，遂提起本案诉讼。

另：1.南方公司开发坐落于建宁县城关小学北侧林业局A地块，该地块土地证号为建国用2011第1××**（案涉店面所属地块），深圳市南山区人民法院作为首封法院于2014年2月27日查封，之后续封。2.苏互拼等6人（另5人已另案诉讼）多次向建宁县住房和城乡规划建设局信访，要求协调解决。建宁县住房和城乡规划建设局向信访人出具了建建信复字[2016]30号关于李桂贞信访事项处理答复意见书、建建信复字[2017]8号关于吴光福信访事项处理答复意见书、建建信复[2018]12号关于刘兴华信访事项的答复意见书、建建信复[2019]27号关于叶龙平信访事项的答复意见书。

本院认为,苏互拼、***作为案外人提起执行异议之诉，应当对诉争的房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案，苏互拼、***提交的《商品房买卖合同》订立时间以及交房凭证，时间均在人民法院查封之后；且交房未经查封法院同意，非合法占有；未付的余款在本院宣判之前也未交付法院执行。故苏互拼、***对诉争的房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，本院认为，苏互拼、***主张对讼争店面排除执行，于法不符,应予驳回。丰溢公司、昌源公司、***、***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:

驳回苏互拼、***的诉讼请求。

案件受理费100元，由苏互拼、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

审判长　　谢建军

审判员　　赵建敏

审判员　　王益毅

二〇二一年九月三十日

书记员　　黄小燕

适用的法律条款：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。