星华昌源集团有限公司、***等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省建宁县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽0430民初1294号

原告（执行案外人）：***，男，1965年6月2日出生，汉族，住福建省建宁县。

被告（申请执行人）：福建丰溢建设工程有限公司，统一社会信用代码91350105579262439G，住所地福建省福州市马尾区琅岐镇新道路**鸿鑫楼**。

法定代表人：王军球，董事长。

被告（申请执行人）：星华昌源集团有限公司，统一社会信用代码913504307549604465，住所地福建，住所地福建省建宁县民主街（三特超市**）>

法定代表人：游作星，董事长。

被告（申请执行人）：卢坚，男，1967年11月28日出生，汉族，住福建省闽清县。

委托诉讼代理人：王艳，福建海山律师事务所律师。

被告（申请执行人）：洪鼎清，男，1966年1月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。

被告（申请执行人）：***，男，1962年9月7日出生，汉族，住福建省明溪县。

第三人（被执行人）：福建省建宁县南方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350430570956274Y，住所地福建，住所地福建省建宁县濉溪镇学苑东路**南方国际小区**>

法定代表人：周道芳，董事长。

委托诉讼代理人：江懋军，男。

原告***与被告福建丰溢建设工程有限公司（以下简称“丰溢公司”）、星华昌源集团有限公司（以下简称“昌源公司”）、卢坚、洪鼎清、***、第三人福建省建宁县南方房地产开发有限公司（以下简称“南方公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告卢坚及其委托诉讼代理人王艳、第三人南方公司的委托诉讼代理人江懋军到庭参加诉讼；被告丰溢公司、昌源公司、洪鼎清、***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.停止对***位于南方国际3号楼110商用房的执行措施，解除对该房的查封；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月19日，原告与南方公司签订《商品房订购协议书》，认购南方公司开发的××国际×号楼×层×号店面，并交定金5万元。2013年3月28日，双方签订《商品房买卖合同客户信息确认表》，至此原告已付购房款29.2844万元。2016年4月6日，南方公司与原告办理了交房手续，水、电也过户在原告名下。原告认为，2013年3月原告所购的商品房当时没有被法院查封，并且已交付使用，原告合法占有，被告（申请执行人）无权申请执行查封原告所购买的商用房。综上所述，请求法院保护原告的合法权益不受侵害，支持原告的诉求。

卢坚辩称，原告无权就案涉房屋主张排除执行。根据建宁县人民法院（2020）闽0430执异214号《执行裁定书》载明，2015年5月20日，也就是《商品房买卖合同》签订后的两年，针对案涉房屋的买卖纠纷，原告已经与第三人签订解除合同、退还购房款《协议书》，协议书明确：“案外人要求将所购上述店面退还给被执行人，解除合同，并要求被执行人退还案外人已付购房款29.2844万元，并承担违约补偿责任”。卢坚认为，既然原告与第三人已经就案涉房屋的所有权纠纷达成新的合意，针对该争议应当依据已达成的协议来履行，原告无权就案涉房屋主张排除执行而应当向本案的第三人主张退还购房款，并要求第三人承担违约责任。即使原告要求按原商品房买卖合同履行，原告要求终止本案执行也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该规定第三项规定：买受人应当支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，但本案原告并不符合该规定的要求。故原告无权请求排除本案案涉房屋的执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，继续执行案涉房屋。

丰溢公司、昌源公司、洪鼎清、***未作答辩。

南方公司述称，南方公司在2012年3月取得南方国际3号楼的预售资格，在2012年还未推广网签系统，故当初就与原告签订书面合同。南方公司在销售过程中存在过错，将案涉房屋出售给其他人是事实。***与南方公司之间签订的购房协议真实有效，并且***已经支付大部分购房款，涉案店面也已交付使用，南方公司认为与***签订的房屋销售合同有效，支持原告的诉讼主张。

***围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：

1、收款收据二份、中国工商银行业务回单二份、销售不动产统一发票一张，以证明***于2013年3月19日交付定金5万元、2013年3月22日交付购房款24.2844万元。经质证，卢坚、南方公司无异议。

2、《商品房买卖合同》一份，以证明涉诉的店面系***向南方公司购买，提出合同落款时间“2012年6月25日”，系笔误。经质证，卢坚认为，该份合同落款时间在***交付定金之前，明显存在不合理。南方公司认为，合同签订的时间应当是2013年3月，应该是当时的售楼经理笔误造成的。

3、房屋交接单一张，以证明南方公司于2016年3月2日将涉诉店面交付给***，***对水电进行了开户。经质证，卢坚认为，2016年工程未竣工验收，不符合交付条件。南方公司认为，涉诉店面已交付***。

4、(2020)闽0430执异214号执行裁定书一份，以证明因建宁县人民法院裁定变卖上述房产和店面并发出变卖公告，***提出执行异议，建宁县人民法院裁定驳回***的执行异议请求的事实。经质证，卢坚、南方公司无异议。

5、建宁县住房和城乡规划建设局信访答复意见书四份，以证明原告等人多次向相关部门反映情况。经质证，卢坚对答复意见书真实性无异议，但认为与本案无关。南方公司无异议。

卢坚、南方公司、丰溢公司、昌源公司、洪鼎清、***未提交证据。

本院认为，丰溢公司、昌源公司、洪鼎清、***未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃举证、质证的权利。对***提供的证据，本院分析认定如下：到庭当事人卢坚、南方公司对***提交的证据1、4无异议，本院予以采信。对证据2卢坚有异议，而***与南方公司所作的解释，没有其他证据佐证，但从建建信复字[2016]30号关于李桂贞信访事项处理答复意见书中所载内容“2016年11月16日，我局依法受理了你们反映‘2013年购买了南方国际3号楼的6个店面，多次催促开发商签订正购房式合同，但一直拖延，原因是店面已经……’”，能够判断至少在2016年11月16日前***与南方公司未订立《商品房买卖合同》的事实。南方公司对***提交的证据3无异议，虽然卢坚提出工程未竣工验收不符合交付条件的抗辩，但交接单与水电立户凭证相互印证，可以证实涉诉店面南方公司已交付***的事实。证据5系建设主管部门向原告等人出具，到庭当事人对真实性无异议，本院予以采信。

根据到庭当事人陈述及本院采信证据，本院认定事实如下：

南方公司系“南方国际”楼盘项目的开发商，昌源公司系“南方国际”1号、2号、3号、4号楼的承包方，卢坚系实际施工人。洪鼎清、***系南方公司债权人。2012年3月20日，南方公司取得2、3号楼的商品房预售许可证。2013年4月24日，南方公司取得1、4号楼的商品房预售许可证。2013年3月19日，***与南方公司签订《商品房定购协议书》并以叶志威之名交付定金5万元，定购南方公司开发的南方国际3号楼110号店面，面积32.18平方米，单价为1.8112万元/平方米，总价款58.2844万元。2013年3月22日，***预付购房款24.2844万元。因案涉店面被南方公司一房二卖，***与南方公司产生争执。2015年5月20日，***与南方公司签订补充协议书，约定：***将所购店面退还给南方公司，解除合同，南方公司退还***已付购房款29.2844万元并承担违约补偿责任；***与南方公司协商同意以110店面置换南方国际二幢6号楼1801室，因6号楼未能获得商品房预售许可批准，该补充协议未能履行。2016年3月2日，南方公司向***交付店面。本院在丰溢公司、昌源公司、卢坚、洪鼎清、***与南方公司之间债权债务纠纷案执行中，2019年8月21日裁定【(2019)闽0430执513号之二执行裁定书】查封：位于建宁县濉溪镇学苑东路**南方国际******、4号楼全部房产及店面，查封期限三年；2020年8月14日裁定【(2019)闽0430执1104号之七裁定书】变卖上述房产和店面，并于同日发出变卖公告。***不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议申请，2020年10月27日，本院裁定【(2020)闽0430执异214号执行裁定书】驳回***的执行异议请求。***不服执行异议裁定，遂提起本案诉讼。

另：1.南方公司开发坐落于建宁县城关小学北侧林业局A地块，该地块土地证号为建国用2011第10105**（案涉店面所属地块），深圳市南山区人民法院作为首封法院于2014年2月27日查封，之后续封。2.***等6人（另5人已另案诉讼）多次向建宁县住房和城乡规划建设局信访，要求协调解决。建宁县住房和城乡规划建设局向信访人出具了建建信复字[2016]30号关于李桂贞信访事项处理答复意见书、建建信复字[2017]8号关于吴光福信访事项处理答复意见书、建建信复[2018]12号关于刘兴华信访事项的答复意见书、建建信复[2019]27号关于***信访事项的答复意见书。

本院认为,***作为案外人提起执行异议之诉，应当对诉争的房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案，***提交的《商品房买卖合同》订立时间以及交房凭证，时间均在人民法院查封之后；且交房未经查封法院同意，非合法占有；未付的余款在本院宣判之前也未交付法院执行。故***对诉争的房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，本院认为，***的主张对讼争店面排除执行，于法不符,应予驳回。丰溢公司、昌源公司、洪鼎清、***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:

驳回***的诉讼请求。

案件受理费100元，由***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

审判长　　谢建军

审判员　　赵建敏

审判员　　王益毅

二〇二一年九月三十日

书记员　　黄小燕

适用的法律条款

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。