星华昌源集团有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省建宁县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽0430民初1304号

原告（执行案外人）：***，女，1967年11月11日出生，汉族，住福建省建宁县。

被告（申请执行人）：福建丰溢建设工程有限公司，统一社会信用代码91350105579262439G，住所地福建省福州市马尾区琅岐镇新道路**鸿鑫楼**。

法定代表人：王军球，董事长。

被告（申请执行人）：星华昌源集团有限公司，统一社会信用代码913504307549604465，住所地福建，住所地福建省建宁县民主街（三特超市**）>

法定代表人：游作星，董事长。

被告（申请执行人）：卢坚，男，1967年11月28日出生，汉族，住福建省闽清县。

被告（申请执行人）：洪鼎清，男，1966年1月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。

被告（申请执行人）：***，男，1962年9月7日出生，汉族，住福建省明溪县。

第三人（被执行人）：福建省建宁县南方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350430570956274Y，住所地福建，住所地福建省建宁县濉溪镇学苑东路**南方国际小区**>

法定代表人：周道芳，董事长。

委托诉讼代理人：江懋军，男。

原告***与被告福建丰溢建设工程有限公司（以下简称“丰溢公司”）、星华昌源集团有限公司（以下简称“昌源公司”）、卢坚、洪鼎清、***、第三人福建省建宁县南方房地产开发有限公司（以下简称“南方公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告卢坚、第三人南方公司的委托诉讼代理人江懋军到庭参加诉讼；被告丰溢公司、昌源公司、洪鼎清、***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.停止对***位于南方国际3号楼103商用房的执行措施，解除对该房的查封；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告***于2020年10月27日下午收到贵院送达的执行异字第216号《执行裁定书》，原告认为我的商用房是2013年5月买的，当时没被法院查封被告（执行人）无权申请执行查封我所购买的商用房。1.2013年5月22日我与南方房地产公司售楼项目经办人管丽梅签订了《商品房订购协议书》一份，当日交定金50000元;2.2013年7月2日原告与南方国际房地产公司签订了《商品房买卖合同》客户信息确认表，当日之前共计付款529836元，此确认表有项目经办人管丽梅签字确认，还要项目经理李晟签字确认，收款人刘婷也签字确认，在这天我们的购房买卖已经成立;3.交款凭证有收款收据和发票，还有工商银行入账业务回单;4.购房合同一份;5.2016年4月29日南方房地产公司与我们办了房屋交接手续单1份;6.水、电也过户在原告名下。以上这些都是铁的事实，是无可争辩的，且实际占有，原告对3号楼103商用房享有所有权，法律也是以事实为依据。综上所述，请求法院保护原告的合法权益不受侵害，支持原告的诉求。

卢坚辩称，一、根据（2020）闽0430执异216号《执行裁定书》载明：2015年5月20日，原告与第三人福建省建宁县南方房地产开发有限公司签订的《协议书》，约定“因被执行人将上述店面先抵押给他人，造成无法将上述店面交付给案外人，案外人要求将所购上述店面退还给被执行人，解除合同，并要求被执行人退还案外人已付购房款529836元，并承担违约补偿责任。协议还对其他事项作出约定。”答辩人认为既然原告与第三人已经就案涉房屋的所有权纠纷达成新的合意，针对该争议应当依据已达成的协议来履行，原告无权就案涉房屋主张排除执行而应当向本案的第三人主张退还购房款，承担违约责任。二、即使原告要求继续履行原《商品房买卖合同》，原告也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。根据该规定第3项要求“买受人应当已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，而本案原告并不符合该规定。同时，原告也未提供相应的水、电开户的信息等，证明其已实际占有案涉房屋。故原告无权请求排除本案案涉房屋的执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，请求继续执行案涉房屋。

丰溢公司、昌源公司、洪鼎清、***未作答辩。

南方公司述称，一、南方国际项目因债务原因导致数次停工，后经建宁县政府及项目领导协调小组的大力支持及帮助方得以复建并取得项目竣工验收及交房。本案原、被告均为答辩人的债权人，答辩人对原、被告的债权主张无法顺利实现表示歉意；二、原告系为我公司于2012年开展商品房预售后的真实购房户，案件涉及纠纷的真实情况为原告向答辩人售楼部认购3幢103号店面并签定相应《商品房买卖合同》，同时本案原告也根据合同约定缴纳了52.9836万元的首期购房款，我司也向原告开具销售买票及办理相关交房手续，原告无法取得商品房预告登记系因我司原因造成，答辩人对原告系南方国际3幢103号店面真实购房人的事实予以确认；三、被告卢坚等人的工程款系经三明市中级人民法院（2018）闽04民初10号、建宁法院（2018）闽0430民初58号判决生效确认。以上判决文书对答辩人欠付原告卢坚的工程款、停工损失、逾期支付利息等数量均有明确、答辩人对欠付卢坚工程款事宜予以确认。同时原告卢坚也在案件生效后向法院申请强制执行并已实现部分工程款（具体数额以判决书及法院执行局数据为准）；四、南方国际一期地下车库尚有192个车位，现建宁县人民法院执行局已经开展变卖工作，变卖处置款还可以实现原告卢坚的部分工程余款。综上：答辩人认为原告***系南方国际3幢103号店面的真实购房人，其购店权益应得到保障，请求法院支持原告诉讼请求。

***围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：

1.订购协议书（编号：×××90）复印件一份；2.收款收据（定金）复印件各一份，证明2013年5月22日原告前往南方国际售楼部，与第三人签订了商品房订购协议书一份，并交了50000元定金，合同成立；3.税务发票复印件一份，2013年6月26日收款收据收回去之后就给原告开了这张发票；4.《商品房买卖合同》复印件一份，证明2012年7月2日原告与第三人签订购买建宁县××幢××号商用房，双方签订《商品房买卖合同》；5.房屋交接单复印件一份，证明2016年4月29日第三人向泰宁恒康物业管理有限公司出具房屋交接单一份，交接单载明南方国际3幢103室业主：***已缴清首付款购房款，店面按现状交付，请给予办理交房手续的事实；6.水电过户记录表（历月电费明细、用户缴费记录报表），证明水电已过户给原告了，案涉房屋是原告所有；7.执行裁定书，证明建宁法院于2020年10月27日作出裁定驳回原告***的案外人对执行标的异议请求。

被告卢坚经质证认为，对证据1、2、3、5、6、7的真实性没有异议。但对订购协议签订的时间有异议。订购协议签订在买卖合同之后，正常协议先签，后面才签订商品房买卖合同。交接时，房屋还没有验收。原告没有实际占有。

第三人南方公司经质证认为，对于原告的证据三性没有异议。认为：1.对于执行裁定书，应当支持原告的诉求，因为原告是真实买房人，是由于我方的原因导致没有办理预告登记，执行局仅以未作预告登记为由，驳回原告的异议申请，做法欠妥；2.关于商品房签订的真实时间是2013年7月2日，为什么合同上是2012年，是因为2013年商品房销售量比较大，合同签订时间是由售楼员统一填的，这地方存在笔误；3.水电过户时间是在2018年过户的，按照惯例我们都是在业主提出要求才予以办理户名变更，因为原告没有要求，所以我们没有跟水电公司办理；4.水电无法使用的原因，是因为原告的店面前只有一米通道，目前无法使用。

本院认证认为，卢坚对原告提供的证据1、2、3、5、6、7的真实性没有异议。南方公司，对原告提供的证据1－7的三性没有异议。本院对原告提供的证据1、2、3、5、6、7的真实性予以确认；对证据4卢坚有异议，而***与南方公司所作的解释，没有其他证据佐证，但从建建信复字[2016]30号关于***信访事项处理答复意见书中所载内容“2016年11月16日，我局依法受理了你们反映‘2013年购买了南方国际3号楼的6个店面，多次催促开发商签订正式合同，但一直拖延，原因是店面已经……’”，能够判断至少在2016年11月16日前***与南方公司未订立《商品房买卖合同》的事实。

卢坚、南方公司、丰溢公司、昌源公司、洪鼎清、***未提交证据。

本院认为，丰溢公司、昌源公司、洪鼎清、***未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃举证、质证的权利。

根据到庭当事人陈述及本院采信证据，本院认定事实如下：

南方公司系“南方国际”楼盘项目的开发商，昌源公司系“南方国际”1号、2号、3号、4号楼的承包方，卢坚系实际施工人。洪鼎清、***系南方公司债权人。2012年3月20日，南方公司取得2、3号楼的商品房预售许可证。2013年4月24日，南方公司取得1、4号楼的商品房预售许可证。2013年5月22日，***与南方公司签订《商品房订购协议书》并交付定金50000元，订购南方公司开发的南方国际3号楼103号店面，面积41.11平方米，单价为26800元/平方米，总价款1101748元。至2013年6月26日，***共预付购房款529836元。因案涉店面被南方公司一房二卖，***与南方公司产生争执。2015年5月20日，***与南方公司签订补充协议书，约定：***将所购店面退还给南方公司，解除合同，南方公司退还***已付购房款529836元并承担违约补偿责任；***与南方公司协商同意以103店面置换南方国际二期6幢12层1203室（建筑面积97.66㎡）和6幢13层1303室（建筑面积97.66㎡）的住房网签至***名下作为南方公司作为支付退房款及违约补偿款的保障。因6号楼未能获得商品房预售许可批准，该补充协议未能履行。2016年4月29日，南方公司向***交付3号楼103号店面。本院在丰溢公司、昌源公司、卢坚、洪鼎清、***与南方公司之间债权债务纠纷案执行中，2019年8月21日裁定［(2019)闽0430执513号之二执行裁定书］查封：位于建宁县濉溪镇学苑东路**南方国际******、4号楼全部房产及店面，查封期限三年；2020年8月14日裁定［(2019)闽0430执1104号之七裁定书］变卖上述房产和店面，并于同日发出变卖公告。***不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议申请，2020年10月27日，本院裁定［(2020)闽0430执异216号执行裁定书］驳回***的执行异议请求。***不服执行异议裁定，遂提起本案诉讼。

另查明：一、南方公司开发坐落于建宁县城关小学北侧林业局A地块，该地块土地证号为建国用2011第10105**（案涉店面所属地块），深圳市南山区人民法院作为首封法院于2014年2月27日查封，之后续封。二、***等6人（另5人已另案诉讼）多次向建宁县住房和城乡规划建设局信访，要求协调解决。建宁县住房和城乡规划建设局向信访人出具了建建信复字[2016]30号关于***信访事项处理答复意见书、建建信复字[2017]8号关于吴光福信访事项处理答复意见书、建建信复[2018]12号关于刘兴华信访事项的答复意见书、建建信复[2019]27号关于叶龙平信访事项的答复意见书。

本院认为,***作为案外人提起执行异议之诉，应当对诉争的房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案，***提交的《商品房买卖合同》订立时间以及交房凭证，时间均在人民法院查封之后；且交房未经查封法院同意，非合法占有；未付的余款在本院宣判之前也未交付法院执行。故***对诉争的房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，本院认为，***的主张对讼争店面排除执行，于法不符,应予驳回。丰溢公司、昌源公司、洪鼎清、***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:

驳回***的诉讼请求。

案件受理费100元，由***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

审　判　长　　陈　坤

人民陪审员　　李胜宁

人民陪审员　　黄思发

二〇二一年九月三十日

书　记　员　　陈丽敏

适用的法律条款

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。