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某某、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
福建省建宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2020）闽0430民初1295号
原告（案外人）：***，男，1974年10月18日出生，汉族，住福建省建宁县。
委托诉讼代理人：刘荣朝，男，1944年9月14日出生，汉族，住福建省建宁县。
被告(申请执行人)：福建丰溢建设工程有限公司，住所地福建省福州市马尾区琅岐镇新道路408号鸿鑫楼20717号，统一社会信用代码91350105579262439G。
法定代表人：王军球，职务董事长。
被告(申请执行人)：星华昌源集团有限公司，住所地福建省建宁县民主街（三特超市二楼），统一社会信用代码913504307549604465。
法定代表人：游作星，职务董事长。
被告（申请执行人）：**，男，1967年11月28日出生，汉族，个体，住福建省闽清县。
委托诉讼代理人：王艳，福建海山律师事务所律师。
被告（申请执行人）：***，男，1966年1月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。
被告（申请执行人）：***，男，1962年9月7日出生，汉族，住福建省明溪县。
第三人：福建省建宁县南方房地产开发有限公司，住所地福建省建宁县濉溪镇学苑东路13号XX国际小区一楼，统一社会信用代码91350430570956274Y。
法定代表人：周道芳，职务董事长。
委托诉讼代理人：江懋军，男。
原告***与被告福建丰溢建设工程有限公司(以下简称丰溢公司)、星华昌源集团有限公司(以下简称昌源公司)、**、***、***、第三人福建省建宁县南方房地产开发有限公司(以下简称南方房地产公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。***的代理人刘荣朝、**的代理人王艳、南方房地产公司代理人江懋军到庭参加诉讼，被告丰溢公司、昌源公司、***、***未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求：停止对位于XX国际XX号楼XX商用房的执行措施，解除对该房的查封。事实和理由：XX国际XX号楼XX商用房是***于2013年3月购买的，当时没有被法院查封，被告（申请执行人）无权申请执行。2013年3月25日，***与南方房地产公司售楼项目经办人管丽梅签订了《商品房定购协议》一份，当日交定金50000元；2013年4月30日，***与南方房地产公司签订了《商品房买卖合同》客户信息确认表，当日及之前共付款589836元，此确认表有项目经办人管丽梅签字确认，还有项目经理李晟签字确认，收款人刘婷也签字确认，购房合同已经成立；交款凭证有收款收据，还有工商银行入账业务回单；2016年4月6日，南方房地产公司与***办理了房屋交接手续；水、电也过户到***名下。以上这些都是铁的事实，是无可争辩的，且房屋已被***实际占有，***对XX号楼XX商用房享有所有权，请求法院保护***的合法权益不受侵害。
**辩称，***无权就案涉房屋主张排除执行。一、（2020）闽0430执异216号《执行裁定书》载明：2015年5月20日，***与第三人南方房地产公司签订的《协议书》，约定“因被执行人将上述店面先抵押给他人，造成无法将上述店面交付给案外人，案外人要求将所购上述店面退还给被执行人，解除合同，并要求被执行人退还案外人已付购房款529836元，并承担违约补偿责任。”协议还对其他事项作出约定。答辩人认为既然***与第三人已经就案涉房屋的所有权纠纷达成新的合意，针对该争议应当依据已达成的协议来履行，***无权就案涉房屋主张排除执行而应当向本案的第三人主张退还购房款，承担违约责任。二、即使***要求继续履行原《商品房买卖合同》，***也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。根据该规定第3项的要求“买受人应当已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，而本案***并不符合该规定。同时，***也未提供相应的水、电开户的信息等，证明其已实际占有案涉房屋。故***无权请求排除本案案涉房屋的执行，请求法院依法驳回***的诉讼请求。
南方房地产公司辩称，一、***与南方房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并缴纳了292844元首期购房款，是XX国际XX号楼XX店面的真实的购房人；二、法院的生效判决已经对**等人的工程款进行了确认，并且部分得到了履行；三、XX国际一期尚有地下车位192个，变卖之后**的部分工程余款可实现。***的购房权益应得到保障。
丰溢公司、昌源公司、***、***未作答辩。
***围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：
1、居民身份证复印件一份，证明***的基本身份情况；2、《商品房买卖合同》及客户信息确认表各一份，证明***与第三人于2013年4月30日签订了买卖合同；2、《商品房定购协议书》一份，证明***于2013年3月25日已经购买了该店面，并交了定金；3、交款收款收据及工商银行入账业务回单，证明***在2013年3月19日交3号楼203室购房款20000元，2013年3月25日交XX号楼XX店面定金50000元、4月2日交购房款30万元、4月30日交购房款219836元；4、电费明细表等，证明***于2020年7月2日办理了用电开户；5、房屋交接单及物业服务费收款收据，证明***与南方房地产公司于2016年4月6日办理了交房手续，并于当日缴纳了物业服务费1179元；6、民事裁定书一份，证明***向南方房地产公司购买的店面被法院查封、并拟进行拍卖。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年3月25日，***与南方房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，并与南方房地产公司售楼项目经办人管丽梅签订了《商品房定购协议》一份，向南方房地产公司购买建宁县××号楼××店面，并于当日交定金50000元，于2013年4月2日交购房款30万元；于2013年4月30日交购房款219836元；2013年4月30日，***与南方房地产公司相关工作人员签订《客户信息确认表》一份，确认XX国际XX号楼XX店面优惠后的价格是1039836元，折合成每平方米25294元，***已付清首付款589836元，至今尚差45万元未付，***在法庭上明确表示店面的价格超过了每平方米20000元，***无力支付；2015年5月20日，***与南方房地产公司签订了《店面置换住房协议》，协议确定XX国际二期XX幢XX层XX室和XX层XX室房屋归***所有，并对违约责任承担等事宜进行了约定，但该协议并未履行。2016年4月6日，***与南方房地产公司于办理了交房手续，并于当日缴纳了物业服务费1179元；2020年7月2日，***办理了电表开户；2019年8月21日，建宁县人民法院作出（2019）闽0430执513号之二执行裁定书，查封了XX国际XX号楼XX店面；2020年8月14日，建宁县人民法院作出（2019）闽0430执1084号之七执行裁定书，裁定对XX国际XX号楼XX店面进行变卖；2020年10月13日，***对法院的查封、拍卖提出执行异议，建宁县人民法院于2020年10月27日裁定驳回***的异议请求。
本院认为,本案为申请执行人执行异议之诉,故本案的争议焦点在于案涉房产是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。作为买受人，***与南方房地产公司签订《商品房买卖合同》、《商品房定购协议》等法律文书，向南方房地产公司购买XX国际XX号楼XX店面，并支付了首付款529836元，但该房屋买卖并未进行网签和预告登记，且***也明确表示无力支付尚欠的45万元购房款，因此，***不能排除法院对该房产的执行。
综上所述,本院认为，***要求法院停止对XX国际XX号楼XX店面的执行措施、解除对该房的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定：案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定,判决如下:
驳回***的诉讼请求。
案件受理费100元，由***负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 刘建宁
审 判 员 陈 坤
人民陪审员 陈炳富
二〇二一年九月三十日
书 记 员 陈丽敏
适用的法律条款
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
