辽宁广城建设工程有限公司、沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

辽宁省法库县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽0124民初2135号

原告：辽宁广城建设工程有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区黄海西路371号。

法定代表人：那新，系该公司经理。

委托诉讼代理人：项景库，男，1962年5月10日出生，汉族，合伙人，住沈阳市沈河区。

被告：沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司，住所地法库物流经济区。

法定代表人：孙广宇，系该公司总经理。

原告辽宁广城建设工程有限公司与被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁广城建设工程有限公司的委托诉讼代理人项景库、被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司的法定代表人孙广宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

辽宁广城建设工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付原告房租款60,000.00元及违约金(自2019年1月1日至合同解除之日止，按逾期交纳租金部分的千分之一)；2.由于被告与原告签订的房屋租赁合同违约，请求法院判令被告立即停业撤出经营房屋，并解除与原告签订的《房屋租赁合同》；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月4日，原告与被告签订房屋租赁合同，该房屋坐落于法库县原配件商店楼房一层、二层共计1061.4平，合同约定:租金每年60,000.00元，上打租，每年11月4日前付清年租金，如逾期交纳租金，每日向甲方支付逾期交纳租金部分的日千分之一违约金，并解除租赁合同。综上所述，被告合同违约，严重影响原告的利益，特起诉至法院，请法院依法判决被告立即撤出所租赁的房屋并停业，同时给付原告房租60,000.00元及逾期交纳租金的违约金，并承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告辽宁广城建设工程有限公司对诉讼请求进行了补充：1.将2019年1月1日变更为2018年12月4日；2.租金要求从2018年12月4日起至腾房之日止的租金。原告辽宁广城建设工程有限公司增加诉讼请求：1.要求被告把门、窗恢复原状；2.要求被告赔偿将北侧第一间房屋洗车通道恢复原状（西侧恢复成木质结构窗户，东侧为承重墙标准）费用5,000.00元。

沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司辩称，一、房屋租金60,000.00元这个事实没有异议，但对其提出的逾期缴纳租金部分的千分之一的违约金不应支付，理由：1.被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司通过法库县人民法院（2019）辽0124民初101号调解书才确定原告方通过拍卖程序取得租赁房屋的所有权，对此事实被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司以前根本不知晓，最初的《房屋租赁合同》被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司是与法库县农机公司签订的，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司并不存在迟延缴纳租金的情况。2.原告辽宁广城建设工程有限公司没有第一时间把农机公司经理薛友一直占用的房屋给被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司腾空，因此对被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司经营造成了影响，经被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司多次与原告辽宁广城建设工程有限公司联系，但到现在房屋一直也没有腾出来，没交给被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司。二、原告辽宁广城建设工程有限公司提出解除《房屋租赁合同》暂不认同，除非原告辽宁广城建设工程有限公司依据《房屋租赁合同》第四条第十二款规定，将被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司所投入的装修不能拆除的协商作价归甲方所有之后才认同解除，前提条件作价可由双方先协商处理，如协商不成，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司要求对投资的资产进行资产评估，评估后原告辽宁广城建设工程有限公司按照评估价格支付被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司的投入资金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2006年10月1日，辽宁省法库县农业机械公司（甲方）与孙广宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容：“甲方自愿将原配件商店楼房一层全部、二层南侧345平方米及库房一栋和部分场地租赁给乙方，租期为十年，即2006年10月1日至2016年9月30日止。租金年50,000.00元，实行年上打租，即每年的10月份付清年租金。乙方承认现有租赁的房屋、场地现状，租赁期间房屋、设备的维修，费用自理。乙方有权对所租赁房屋进行装修或增加附属设施，但乙方应自行办理装修的相关手续，甲方应对此给予协助。租赁期满后，乙方所投入的装修，能拆除的由乙方自行拆除，不能拆除的作价后归甲方所有。”

2015年9月7日，辽宁省法库县农业机械公司（甲方）与沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁补偿合同》，主要内容：“甲、乙双方同意房屋续租5年（自2016年9月31日至2021年9月31日）。年租赁费80，000.00元，缴纳方式按原合同执行。乙方要根据续租和今后经营需要，对房屋进行修缮，费用自行负责。乙方对房屋的修缮和装饰，甲方应按评估结果予以赔偿。”

被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司租用的房屋系清水房，没有水、电、供暖设施等，门、窗均为木制材料。签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补偿合同》后，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司对房屋进行了装修，主要包括：门、窗、地热、地砖、水、电、棚、外墙涂料等，并将租赁房屋北侧第一间房屋东西侧两面墙及窗户拆除改为洗车通道。

2017年12月4日，本院（2008）法执字第1046号之2、（2017）辽0124执1100号之1执行裁定书裁定如下：一、将被执行人法库县农业机械公司名下门市楼(位于法库县,房权证号为法晓房字第××号,建筑面积1061.40平方米)所有权和所占面积建设用地使用权(面积以行政主管部门实际测绘为准)作价4，476，937.29元,交付申请执行人辽宁广城建设工程有限公司,抵偿债务。二、以上门市楼的所有权和所占面积建设用地使用权作价款4,476,937.29元,用于抵偿【2006】沈中民(3)合初字第395号民事判决书中法库县农业机械公司偿还辽宁广城建设工程有限公司贷款1,760,400.00元、迟延履行期间的债务利息611,464.80元(2006年11月8日至2009年3月29日)、案件受理费18,812.00元(辽宁广城建设工程有限公司已预先交纳)、保全费5,510.00元(辽宁广城建设工程有限公司已预先交纳)、案件执行费47,169.37元(辽宁广城建设工程有限公司已预先交纳)、资产评估费16,190.00元、拍卖费2,400.00元,用于抵偿【2017】辽0124民初1403号民事判决书中法库县农业机械公司偿还辽宁广城建设工程有限公司贷款1,979,791.12元、案件受理费35,200.00元,共计抵偿4,476,937.29元；三、该门市楼所有权和建设用地使用权于本裁定送达申请执行人辽宁广城建设工程有限公司时转移；四、申请执行人辽宁广城建设工程有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续,后续与此标的物相关的权利义务由申请执行人辽宁广城建设工程有限公司享有和承受。本院（2008）法执字第1046号之2、（2017）辽0124执1100号之1执行裁定书中的“法库县农业机械公司名下门市楼”即为原配件商店楼房一层、二层。

原告辽宁广城建设工程有限公司经本院（2008）法执字第1046号之2、（2017）辽0124执1100号之1执行裁定书裁定取得法库县农业机械公司名下门市楼(位于法库县,房权证号为法晓房字第××号,建筑面积1061.40平方米)的房屋所有权后，项景库代表原告辽宁广城建设工程有限公司（甲方）与孙广宇代表被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容：“甲方自愿将原配件商店楼房一层、二层共1061.40平方米出租给乙方。租期从2017年12月4日至2021年12月4日止。租金年60，000.00元，实行年上打租，即每年的11月4日付清年租金。乙方承认现有租赁的房屋、场地现状，租赁期间房屋、设备的维修，费用自理。乙方有权对所租赁房屋进行装修或增加附属设施，但乙方应自行办理装修的相关手续，甲方应对此给予协助。租赁期间，乙方自行解决供水、供电、供暖及公益性费用。费用乙方自理。租赁期满后，乙方所投入的装修，能拆除的由乙方自行拆除，不能拆除的协商作价后归甲方所有。”《房屋租赁合同》签订后，薛友一直占用一间房屋，原告辽宁广城建设工程有限公司未将该房屋交付被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司。

2019年6月20日，本院作出的（2019）辽0124民初101号民事调解书载明：一、被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司给付原告辽宁广城建设工程有限公司2017年12月4日至2018年12月31日期间租金60,000.00元；此款于2019年8月31日前一次性给付；二、原、被告无其他争议。原、被告双方一致认可经（2019）辽0124民初101号民事调解书调解支付的租金60,000.00元是2017年12月4日至2018年12月3日一年的租金。被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司未向原告辽宁广城建设工程有限公司支付2018年12月4日之后的租金。

2020年9月14日，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司申请对租赁房屋的装修现值进行鉴定。2020年9月18日经沈阳市中级人民法院随机选定鉴定机构辽宁慧衡土地资产评估事务所（普通合伙）对被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司的装修现值进行评估。2020年12月7日，辽宁慧衡土地资产评估事务所（普通合伙）作出《资产评估报告》，评估结论：委托装修现值于评估基准日的评估价值为354,200.00元。被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司支出鉴定费10,400.00元。

本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原告辽宁广城建设工程有限公司与被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。租赁合同成立后，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，出租人负有交付租赁物的义务，承租人负有支付租金的义务。现原告辽宁广城建设工程有限公司要求解除《房屋租赁合同》，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司同意解除《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”双方属协商一致解除合同。原告辽宁广城建设工程有限公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》解除后，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司应将租赁房屋返还原告辽宁广城建设工程有限公司，原告辽宁广城建设工程有限公司要求被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。根据本案实际情况，需要给被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司充分的腾房时间，故被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司在2021年4月3日前腾退并返还租赁房屋为宜。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司仅支付原告辽宁广城建设工程有限公司2017年12月4日至2018年12月3日一年的租金60,000.00元，自2018年12月4日起未向原告辽宁广城建设工程有限公司支付租金。《房屋租赁合同》解除后，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司应按《房屋租赁合同》约定的租金数额向原告辽宁广城建设工程有限公司支付自2018年12月4日起至房屋腾退返还之日即2021年4月3日止的租金140,000.00元（2018年12月4日至2019年12月3日期间的租金60,000.00元；2019年12月4日至2020年12月3日期间的租金60,000.00元；2020年12月4日至2021年4月3日期间的租金20,000.00元）。原告辽宁广城建设工程有限公司要求支付2018年12月4日起至房屋返还之日止租金的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。

原告辽宁广城建设工程有限公司要求被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保险租赁物符合约定的用途。”原告辽宁广城建设工程有限公应将租赁房屋全部交付被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司，现原告辽宁广城建设工程有限公司一直未将薛友占用房屋交付被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司使用，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司在原告辽宁广城建设工程有限公司未将薛友占用房屋交付之前有权拒绝支付租金，其未付租金行为不构成违约，不应支付违约金。故对原告辽宁广城建设工程有限公司该项诉讼请求，不予支持。

关于原告辽宁广城建设工程有限公司主张“根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二款之规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。原告辽宁广城建设工程有限公司不应承担赔偿责任，被告作为违约方无权请求赔偿。”如前所述，被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司不构成违约，故对原告辽宁广城建设工程有限公司上述主张，本院不予采信。

被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司在《房屋租赁合同》签订后对租赁房屋进行了门、窗、地热、地砖等装修，这些装修不能拆除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》约定：“租赁期满后，乙方所投入的装修，能拆除的由乙方自行拆除，不能拆除的协商作价后归甲方所有。”合同解除后，上述不能拆除的装修应归甲方原告辽宁广城建设工程有限公司所有，根据《资产评估报告》，原告辽宁广城建设工程有限公司应赔偿被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司装修现值损失354,200.00元。原告辽宁广城建设工程有限公司要求被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司将门、窗恢复原状的诉讼请求，如前所述，门、窗属不能拆除的装修，应归原告辽宁广城建设工程有限公司所有，故本院对该项诉讼请求，不予支持。

原告辽宁广城建设工程有限公司要求被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司支付北侧第一间房屋洗车通道恢复原状（西侧恢复成木质结构窗户，东侧为承重墙标准）费用5,000.00元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告辽宁广城建设工程有限公司该诉讼请求，符合法律规定，应予支持。根据实际情况，本院酌定恢复原状费用为3,000.00元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百二十五条款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、解除原告辽宁广城建设工程有限公司与被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司签订的《房屋租赁合同》；

二、被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司于2021年4月3日前腾退并返还原告辽宁广城建设工程有限公司房屋（位于法库县,房权证号为法晓房字第××号,建筑面积1061.40平方米）；

三、被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司于本判决发生法律效力后十五日内给付原告辽宁广城建设工程有限公司租金140,000.00元（2018年12月4日至2021年4月3日）；

四、原告辽宁广城建设工程有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司装修现值损失354,200.00元；

五、被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿原告辽宁广城建设工程有限公司北侧第一间房屋东西侧两面墙及窗户恢复原状费用3,000.00元；

六、驳回原告辽宁广城建设工程有限公司要求被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司支付违约金及将门、窗恢复原状的诉讼请求；

七、驳回原告辽宁广城建设工程有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费10,400.00元，由原告辽宁广城建设工程有限公司负担。

案件受理费8,788.00元，由原告辽宁广城建设工程有限公司负担6,280.00元；由被告沈阳新鑫鼎鑫汽车服务有限公司负担2,508.00元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

审　判　长　冯　羽

人民陪审员　梁　颖

人民陪审员　黄　颖

二〇二一年一月二十八日

书　记　员　高胜男

本判决所适用的相关法律

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百二十五条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保险租赁物符合约定的用途。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。