原告中国银行股份有限公司锦州分行与被告辽宁东一房地产开发有限公司、辽宁金沣建设工程有限公司、辽宁东一投资集团有限公司、某某、某某借款合同纠纷一案一审民事判决书

辽宁省锦州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）辽07民初57号

原告：中国银行股份有限公司锦州分行，住所地辽宁省锦州市凌河区。

负责人：董军，该银行行长。

委托诉讼代理人：刘金，该银行金融部客户经理。

委托诉讼代理人：靳松，该银行金融部副主任。

被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区。

法定代表人：刘鑫，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：徐晓梅，该公司职员。

被告：辽宁金沣建设工程有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区。

法定代表人：***，该公司董事长。

被告：辽宁东一投资集团有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区。

法定代表人：***，该公司董事长。

被告：***，男，1957年5月9日出生，汉族，公司董事，住辽宁省沈阳市皇姑区。

被告：***，女，1959年12月12日出生，汉族，无职业，住址同***。

五被告共同委托诉讼代理人：张静，辽宁锦逸律师事务所律师。

原告中国银行股份有限公司锦州分行（以下简称中行锦州分行）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一开发公司）、辽宁金沣建设工程有限公司（以下简称金沣建设公司）、辽宁东一投资集团有限公司（东一投资公司）、***、***借款合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行锦州分行的委托诉讼代理人刘金、靳松，被告东一开发公司的委托诉讼代理人徐晓梅、张静，被告金沣建设公司、东一投资公司、***、***的共同委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中行锦州分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告辽宁东一房地产开发有限公司给付原告固定资产贷款29870000.00元及利息合计149320.77元；2.依法判令被告辽宁金沣建设工程有限公司、辽宁东一投资集团有限公司、***、***承担连带保证责任；3.依法判令原告对被告辽宁东一房地产开发有限公司以抵押的土地使用权和在建工程拍卖款具有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月19日，经中国银行股份有限公司辽宁省分行同意，原告为被告辽宁东一房地产开发有限公司提供13000万元授信总量，全部为房地产开发贷款，其中存量5000万元，新增锦绣蓝湾四期项目房屋开发贷款8000万元。2012年7月23日，原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订《固定资产借款合同》（协议编号锦司2012年借字0723号），约定原告向被告辽宁东一房地产开发有限公司提供锦绣蓝湾四期项目房屋开发贷款8000万元。由被告辽宁金沣建设工程有限公司提供保证担保，由辽宁东一房地产开发有限公司提供抵押担保。同日，原告与被告辽宁金沣建设工程有限公司签订了《保证合同》（协议编号锦司2012年保字0723号）。约定由被告辽宁金沣建设工程有限公司为原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订的《固定资产借款合同》提供连带责任保证。同日，原告与被告辽宁东一房地产开发有限会司签订了《抵押合同》（协议编号为锦司2012年抵字0723号、锦司2012年抵字0723-1号、锦司2012年抵字0723-2号），约定以被告辽宁东一房地产开发有限公司在建工程及土地使用权为原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订的《固定资产借款合同》（协议编号锦司2012年借字0723号）提供抵押担保。2014年4月1日，原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订了《抵押合同补充协议》（协议编号为锦司2014年抵补字0401号）为原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订的《固定资产借款合同》（协议编号锦司2012年借字0723号）提供抵押担保。2014年8月8日，原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订了《变更抵押物清单》（协议编号为锦司2014年抵字0808号）为原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订的《抵押合同》（协议编号为锦司2012年抵字0723号）的补充协议，为原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订的《固定资产借款合同》（协议编号锦司2012年借字0723号）提供抵押担保。2015年11月6日，原告与被告辽宁东一投资集团有限公司签订了《保证合同》（协议编号锦司2015年保字1106号）。同日，原告与被告***及其财产共有人签订了《保证合同//（协议编号锦司2015年个保字1106号）约定由被告辽宁东一投资集团有限公司、***及其财产共有人为原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订的<固定资产借款合同》（协议编号锦司2012午借字0723号）提供连带责任保证。2016年7月18日，原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订了《抵押合同>（协议编号为锦司2016年抵字0718号）约定以被告辽宁东一房地产开发有限公司开发的锦绣蓝湾六期项目在建工程为原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订的《固定资产借款合同》（协议编号锦司2012年借字0723号）提供抵押担保。2016年7月19日，原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订了《固定资产借款合同补充协议》（协议编号为锦司2016年借字0719号一补充协议01）。协议约定，被告辽宁东一房地产开发有限公司将在锦司2012年借字0723号的《固定资产借款合同》中的授信余额达到3900万元的前提下，原告同意对锦司2012年借字0723号的《固定资产借款合同》项下为被告辽宁东一房地产开发有限公司发放的固定资产贷款本金进行展期，展期期限两年，展期自2016年7月20日起至2018年7月19日止。该合同作为锦司2012年借字0723号的《固定资产借款合同》的补充协议，增加编号为锦司2016年抵字0718号《抵押合同》中约定的在建工程。

同时原告继续享有被告辽宁东一房地产开发有限公司提供的抵押物土地使用权编号锦州开国用(2013)第000055号、锦州开国用(2013)第000064号，及抵押合同编号为锦司2014年抵补字0401号、锦司2014年抵字0808号、锦司2012年抵字0723-1号、锦司2012年抵字0723-2号项下抵押物对原合同及其补兖协议项下贷款本金及贷款结清前发生的一切利息及相关费用的优先受偿权。同日，被告辽宁金沣建设工程有限公司、辽宁东一投资集团有限公司、***及其财产共有人陆续出具同意为原告与被告辽宁东一房地产开发有限公司签订的《固定资产借款合同》（协议编号锦司2012年借字0723号）的贷款本金、利息及相关费用提供连带责任保证担保。2016年7月20日，被告辽宁东一房地产开发有限公司将锦司2012年借字0723号的《固定资产借款合同》中的授信余额达到3900万元，原告对锦司2012年借字0723号的《固定资产借款合同》项下为被告辽宁东一房地产开发有限公司发放的固定资产贷款本金进行展期，展期期限两年，展期自2016年7月20日起至2018年7月19日止。2017年7月19日，被告辽宁东一房地产开发有限公司没有按照还款计划（见附件）约定，偿还到期贷款本金987万元。我行按照《固定资产借款合同》（协议编号锦司2012年借字0723号），第十三条违约事件及处理中第一项第一条款“借款人未按本合同的约定履行对贷款人的支付和清偿义务”认定被告辽宁东一房地产开发有限公司在我行的授信违约。我行按照《固定资产借款合同》（协议编号锦司2012年借字0723号），第十三条违约事件及处理中第二项第四条款“宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他项下尚未偿还的贷款项本息全部立即到期。”对逾期的固定资产贷款，应当按照利率上浮50%的标准计算利息，至实际给付之日，利息为149320.77元。被告辽宁金沣建设工程有限公司、辽宁东一投资集团有限公司、***及其财产共有人作为连带责任保证的保证人（保证合同协议缟号锦司2012年保字0723号、锦司2015年保字1106号及锦司2015年个保字1106号），应当对上述欠款的本息承担连带清偿责任。被告辽宁东一房地产开发有限公司作为抵押担保的担保人，应当以位于辽宁省锦州市经济技术开发区不动产登记局办理抵押登记的土地使用权和在建工程拍卖款具有优先受偿权，对上述欠款本息承担担保责任（锦司2014年抵补字0401号、锦司2014年抵字0808号、锦司2012年抵字0723-1号、锦司2012年抵字0723-2号、锦司2016年抵字0718号）。故诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。

东一开发公司辩称，1.我公司不同意解除借款合同，根据双方签订的锦司2016年借字0719号-补充协议01其中的第2条借款3900万元，借款期限2016年7月20日到2018年7月19日止，借款合同未到期，所以我们不同意解除借款合同；2.合同中约定的罚息50%过高，罚息具有惩罚的性质，等同于合同法的违约金，根据合同法若干问题解释二的第27条，违约金过高应予以调整；3.借款合同补充协议的第5条，这一项与该协议的第3条展期期限冲突，第5条应为无效条款；4.展期的借款金额为3900万元，抵押物的金额是1.8亿，合同中约定的抵押显失公平，辽宁东一房地产开发有限公司是一个开发公司，建筑的楼房在原告处抵押，造成无法流通，关于抵押物的价值过高的希望法院予以调整。

金沣建设公司、东一投资公司、***、***辩称，根据物权法第176条规定，债务人有抵押物的，用抵押物清偿，不足的部分由连带保证人予以偿还，本案抵押物价值1.8亿，可以足额偿还原告借款，故四位连带保证人不应承担连带保证责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定事实如下：2012年7月19日，经中行辽宁省分行同意，原告中行锦州分行为被告东一开发公司提供13000万元授信总量，全部为房地产开发贷款，其中存量5000万元，新增锦绣蓝湾四期项目房屋开发贷款8000万元。2012年7月23日，原告中行锦州分行与被告东一开发公司签订固定资产借款合同（编号为锦司2012年借字第0723号），约定原告向被告提供锦绣蓝湾四期项目房屋开发贷款8000万元，借款期限48个月，借款利率以实际提款日为起算日，每12个月为一个浮动周期，逾期罚息在该浮动利率水平上加收50％。第十三条违约事件及处理条款约定借款人未按本合同的约定履行对贷款人的支付和清偿义务，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期。同日，原告中行锦州分行又与被告东一开发公司签订三份抵押合同（编号分别为锦司2012年抵字0723号、0723-1号、0723-2号）以及抵押合同补充协议（编号为锦司2012年抵补字0723号），东一开发公司以三份抵押合同所载的抵押物清单中的土地使用权和住宅在建工程为上述贷款提供抵押担保。同日，原告中行锦州分行还与被告金沣建设公司签订保证合同（编号为锦司2012年保字0723号），由金沣建设公司提供连带责任保证。

2014年4月1日，原告中行锦州分行与被告东一开发公司签订抵押合同补充协议（编号为锦司2014年抵补字0401号），东一开发公司以锦司2011年抵字0411号抵押合同所载的抵押物清单中的土地使用权和在建工程提供抵押担保。

2014年8月8日，原告中行锦州分行与被告东一开发公司签订变更抵押物清单（编号为锦司2014年抵字0808号），东一开发公司以清单所载的土地使用权为贷款提供抵押担保。

2015年11月6日，原告中行锦州分行与被告东一投资公司签订保证合同（编号为锦司2015年保字1106号），由东一投资公司提供连带责任保证。同日，原告中行锦州分行还与被告***签订保证合同（编号为锦司2015年个保字1106号），由***提供连带责任保证，被告***在保证合同所载的同意函保证人配偶处签字，同意以其与保证人***的夫妻共同财产承担担保责任。

2016年7月18日，原告中行锦州分行与被告东一开发公司签订抵押合同（编号为锦司2016年抵字0718号），东一开发公司以抵押合同所载的抵押物清单中的住宅在建工程提供抵押担保。

2016年7月19日，原告中行锦州分行与被告东一开发公司签订固定资产借款合同补充协议（编号为锦司2016年借字0719号-补充协议01），约定对锦司2012年借字第0723号固定资产借款合同项下未偿还的3900万元贷款本金进行两年展期，展期自2016年7月20日至2018年7月19日。第五条展期还款计划对3900万元贷款的偿还问题作出了约定：2017年1月19日还款900万元，2017年7月19日还款1000万元，2018年1月19日还款1000万元，2018年7月19日还款1000万元。第六条担保条款约定本补充协议作为锦司2012年借字第0723号固定资产借款合同的补充协议，担保方式与原合同一致，同时增加编号为锦司2016年抵字0718号抵押合同中约定的在建工程。贷款人继续享有借款人提供的抵押物土地使用权编号锦州开国用（2013）第000055号、锦州开国用（2013）第000064号，及抵押合同编号为锦司2011年抵字0411号、锦司2012年抵字0723号、锦司2012年抵字0723-1号、锦司2012年抵字0723-2号项下抵押物对原合同及其补充协议项下贷款本金及贷款结清前发生的一切利息及相关费用的优先受偿权。同日，四被告金沣建设公司、东一投资公司、***、***分别向原告中行锦州分行出具书面意见，对被告东一开发公司在原告中行锦州分行的贷款展期两年一事表示知情并同意继续提供连带责任保证担保。

2017年6月8日，原告中行锦州分行与被告东一开发公司签订固定资产借款合同补充协议（编号为锦司2016年借字0719号-补充协议02），约定本协议为锦司2016年借字0719号-补充协议01的补充协议，与01补充协议具有同等法律效力。协议第一条展期利率与计结息条款对01补充协议的第四条进行了变更，约定首期利率从01补充协议的实际提款日中国人民银行公布施行的三至五年（含五年）期贷款基准利率上浮30％变更为实际提款日中国人民银行公布施行的五年以上期贷款基准利率上浮30％。

2017年7月19日，被告东一开发公司没有按照2016年7月19日的展期还款计划偿还到期贷款本金987万元，该逾期本金加上未到期的2000万元贷款本金，被告东一开发公司共欠原告中行锦州分行贷款本金2987万元。2017年7月20日，原告中行锦州分行向被告东一开发公司出具贷款催收通知书，要求被告东一开发公司及时还款。被告东一开发公司在该贷款催收通知书上加盖公章，被告***亦签字予以确认。

上述事实，有固定资产借款合同、抵押合同、抵押合同补充协议、保证合同、变更抵押物清单、固定资产借款合同补充协议、同意函、贷款催收通知书等证据以及庭审笔录载卷佐证，本院予以确认并采信。

本院认为，本案的争议焦点为原告要求借款人偿还剩余贷款本息并对借款人提供的抵押物行使优先受偿权以及要求四位保证人承担连带保证责任是否应予支持。

关于原告要求借款人偿还剩余贷款本息并对借款人提供的抵押物行使优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条又规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”。本案中，原告中行锦州分行与被告东一开发公司签订的固定资产借款合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，对双方均具有法律约束力。借款合同签订后，原告中行锦州分行已按合同约定履行放款义务，而被告东一开发公司未能按照固定资产借款合同补充协议约定的展期还款计划于2017年7月19日偿还原告到期贷款本金987万元，其行为已构成违约。根据双方固定资产借款合同第十三条“借款人未按本合同的约定履行对贷款人的支付和清偿义务，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期”的约定，原告有权主张被告东一开发公司尚欠的2987万元贷款本金提前到期并要求偿还。同时，由于被告东一开发公司将其开发建设的房地产为案涉贷款提供了抵押担保，并办理了抵押登记，在其未能依约履行还款义务的情况下，原告要求对东一开发公司提供的抵押物行使优先受偿权有相应的事实及法律依据，本院予以支持。关于利息一节，由于原告中行锦州分行仅要求以违约本金987万元为基数给付2017年7月19日违约日至2017年9月14日起诉日期间的利息，系原告对其权利的处分，应予准许。根据固定资产借款合同中逾期罚息在浮动利率水平上加收50％的约定，2017年7月19日至2017年9月14日期间的利息为149320.77元（987万元×6.37％×150％÷360日×57日）。至于原告起诉以后被告偿还的本金及利息问题，可在执行阶段处理。

关于原告要求四位保证人承担连带保证责任的问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。本案中，因四位被告金沣建设公司、东一投资公司、***、***在案涉贷款的展期前后均表示同意承担连带保证责任，故原告要求四位保证人承担连带保证责任应予支持。同时，由于本案存在物保和人保并存的情形，在没有约定借款人的抵押担保和四位保证人的保证先后顺序的情况下，根据上述法律规定，本案应当先就债务人即东一开发公司的抵押物实现债权，不足部分应由四位保证人承担连带清偿责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：

一、辽宁东一房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司锦州分行贷款29870000元及利息149320.77元（起诉后已偿还的本息应从上述款项中扣除）；

二、如辽宁东一房地产开发有限公司在判决指定期限内未履行判决第一项确定的给付义务，中国银行股份有限公司锦州分行有权对辽宁东一房地产开发有限公司提供的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿（抵押物详见各抵押合同及补充协议所附的抵押物清单以及变更抵押物清单）；

三、如中国银行股份有限公司锦州分行对辽宁东一房地产开发有限公司提供的抵押物优先受偿后，仍有部分贷款本息未受清偿，则辽宁金沣建设工程有限公司、辽宁东一投资集团有限公司、***、***对中国银行股份有限公司锦州分行未受清偿的贷款本息部分承担连带清偿责任。其承担连带保证责任后，有权向辽宁东一房地产开发有限公司追偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费191896元，由辽宁东一房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

审 判 长　于开升

审 判 员　方结平

审 判 员　韩晓武

二〇一八年四月十日

法官助理　范宇文

书 记 员　张　丹

本案判决所依据的相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国物权法》

第一百七十条：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债权人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十四条：人民法院审理民事案件，除涉及国家机密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。

第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。