重庆高科集团有限公司与重庆市润谷环保科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）渝01民终4593号

上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆高科集团有限公司，住所地重庆市北部新区财富大道****，统一社会信用代码915000002028124538。

法定代表人：唐峻，董事长。

委托诉讼代理人：雷潇潇，重庆索通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈丽，重庆索通律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆市润谷环保科技发展有限公司，，住所地重庆市渝**财富大道****统一社会信用代码91500000561614678N。

法定代表人：舒俊，总经理。

委托诉讼代理人：雷霆，重庆钜沃律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田玲娜，女，1978年2月16日出生，汉族，该公司员工，住重庆市巴**，

上诉人重庆高科集团有限公司（以下简称高科公司）因与被上诉人重庆市润谷环保科技发展有限公司（以下简称润谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初16427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人高科公司的委托诉讼代理人雷潇潇、陈丽，被上诉人润谷公司的委托诉讼代理人雷霆、田玲娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

高科公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付2014年8月3日至2016年8月2日的拖欠租金489094.04元；依法改判上诉人对被上诉人不承担任何租金退还责任；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同建立房屋的法律关系，2014年11月2日租赁合同到期后，上诉人与被上诉人成立不定期租赁的法律关系。在2014年11月2日合同约定期满后被上诉人并未退还租用房屋，截止目前被上诉人依旧使用租赁房屋并在内正常经营办公。被上诉人辩称其未搬离的原因是上诉人阻拦其搬走的说法显然是不合理的，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，被上诉人应当参照19号合同约定向上诉人支付2014年11月3日至2016年8月2日期间的房屋租金。二、本案19号合同下上诉人实际交付使用的房屋面积为建筑面积425.85平方米，并非原审法院认定的《重庆市房产面积测算报告书》1号和3号房屋面积（建筑面积：312.09平方米）。三、原审法院对租金标准存在错误认定，本案中的租金标准应当严格按照合同约定执行。四、原审中被上诉人反诉请求已经超出诉讼时效，应当依法被予以驳回。

润谷公司辩称，一、双方的租赁合同于2014年11月2日到期后，并未形成不定期租赁合同关系。因在2014年11月2日19号合同到期后双方的租赁关系已终止，被上诉人亦未使用租赁房屋。由于上诉人刻意隐瞒租赁房屋面积存在巨大误差的事实，双方在租期届满后并无继续租赁的合意及事实的可能性，双方存在巨大的争议及分歧，根本不可能达成不定期租赁合同的形成条件。被上诉人实际租赁的房屋面积并非双方所签的19号合同、009号合同所约定的房屋面积，这两份合同并未实际履行。由于上诉人自身管理问题，导致出租房屋的位置与合同约定位置发生变化，其一直所主张的按照合同签订的房屋位置及面积计算租金严重违反案件事实，一审判决认定正确。上诉人对于本案的起诉是基于19号合同，19号合同期满后，被上诉人并未再使用19号合同所约定的租赁房屋，故上诉人的起诉要求缺乏合同依据及事实依据，其起诉要求被上诉人支付2014年11月3日后的租金与本案无关，应予驳回。二、上诉人作为出租方，隐瞒分摊面积严重变大的事实，欺骗被上诉人，被上诉人租赁面积严重减少，一审法院认定租赁面积正确。上诉人设置格式合同条款约定租金按照建筑面积计算，加大分摊面积，减小被上诉人的实际租赁面积，恶意获取利益，导致被上诉人的合法权益受到严重损害。分摊系数0.4902骇人听闻，完全严重违反诚实信用和市场习惯。分摊系数应按0.1859计算，被上诉人实际租赁面积应为248.35平方米，而被上诉人一直按照446.5平方米计算并交纳租金，应予退还多交部分，一审判决认定正确。三、一审法院对于租金收取标准认定正确。四、被上诉人在一审中的反诉请求并未超出诉讼时效，一审法院认定正确。被上诉人是于2014年11月3日之后方得知所租赁房屋的实际面积与合同约定面积严重不一致，应从该日计算诉讼时效，被上诉人在一审中的反诉并未超过诉讼时效。五、上诉人收取的保证金60278元应退还给被上诉人。综上，一审判决事实认定正确，适用法律正确，上诉人的全部上诉请求无事实及法律依据，应予全部驳回。

高科公司向一审法院起诉请求：1．被告向原告支付2014年8月3日起至2016年8月2日拖欠的租金512810.8元；2．被告向原告支付拖欠的水电费25572.5元；3.诉讼费由被告承担。

润谷公司向一审法院反诉请求：1．被告退还原告多收取的租金182495.38元，并以多缴纳的租金25561.2元为基数从2012年11月3日起、以25561.2元为基数从2013年2月3日起、以25561.2元为基数从2013年5月3日起、以25561.2元为基数从2013年8月3日起、以26750.25元为基数从2013年11月3日起、以26750.25元为基数从2014年2月3日起、以26750.25元为基数从2014年5月3日起，按照同期银行贷款利率支付资金占用损失至退还之日止；2．原告退还被告多收取的水电及公摊费1190.1元，并以1190.1元为基数，从2014年4月20日起按照同期银行贷款利率支付资金占用损失至退还之日止；3.诉讼费由原告承担。

一审法院认定事实：高科公司是重庆市渝**财富大道****的所有权人。该幢楼房的房地产权证载明建筑面积21342.05平方米，套内面积17995.78平方米。2008年1月20日作出的《房屋面积分户汇总表》载明的分摊系数为0.1859。2010年11月3日，以高科公司为甲方、润谷公司为乙方，签订《重庆高科·财富园房屋租赁合同》，编号为渝高科ZC2010年（财富园）租字第020号（以下简称《20号合同》），主要约定：甲方将重庆市渝北区财富大道19号1幢即重庆高科·财富园财富三号A栋9楼5#、6#的房屋租赁于乙方使用，租赁物面积约为446.5平方米（指建筑面积并含共建平摊部分）；租赁期24个月，自2010年11月3日起至2012年11月2日止。高科公司将房屋交付给润谷公司使用。该合同到期后，双方又签订了《重庆高科·财富园房屋租赁合同》，编号为渝高科ZC2012年（财富三号）租字第019号（以下简称《19号合同》），约定续租重庆市渝北区财富大道19号1幢即重庆高科·财富园财富三号A栋9楼5#、6#的房屋，租期24个月，自2012年11月3日起至2014年11月2日止；2012年11月3日至2013年11月2日租金43元/㎡·月，月租金19199.5元，乙方每季应交租金57598.5元，2013年11月14日至2014年11月13日租金45元/㎡·月；乙方必须按季缴纳租金，第一季度租金缴纳时间为2012年11月5日前，以后每次租金缴纳日期为每季度第1个月的前15日内；乙方向甲方缴纳履约保证金60278元。根据上述两个合同，润谷公司前后共向高科公司缴纳了保证金60278元。另查明，2012年4月，双方还签订了《重庆高科·财富园房屋租赁合同》，标号为渝高科zc2012年（财富园三号）租字第009号（以下简称《9号合同》），约定甲方将重庆市渝北区财富大道19号1幢即重庆高科·财富园财富三号A栋9楼5#部分的房屋租赁给乙方使用，租期自2012年6月11日起至2014年6月10日止，面积约为198.5平方米（建筑面积并含共建平摊部分）。但润谷公司基于上述三个合同实际使用的房屋是9楼的1#、2#、3#房屋。虽然《20号合同》和《19号合同》两个合同约定的租赁房屋是5#、6#房屋，但高科公司称润谷公司实际租用的是1#、3#房屋和2#房屋的一部分，润谷公司称其实际租用的是1#、3#房屋；《9号合同》约定的租赁房屋是5#房屋的一部分，但高科公司称润谷公司实际租用的是2#房的一部分，润谷公司称其实际租用的是2#号。2014年6月10日，润谷公司向高科公司提交《退租重庆北部新区产业楼宇申请表》，申请退租198.5平方米。高科公司在第一次庭审中表示并未同意润谷公司退租。润谷公司因高科不同意退租，自行将拟退租房屋搬空并贴上了封条，贴上封条的位置是3#房和2#房的一部分，封条载明的时间是2014年6月。在第三次庭审中，高科公司表示同意退租，但双方对退租的具体位置有争议。高科公司主张退租的是《9号合同》对应的2#房的一部分，润谷公司主张退租的面积就是根据《9号合同》约定的面积提出的，没有具体测量过，本来是《9号合同》到期退租，但退租时与高科公司协商一致，退3#房屋和2#房屋的一部分。因润谷公司对租赁房屋的面积提出异议，高科公司委托重庆市平正房地产测量事务所进行测量，该所于2014年11月3日作出《重庆市房产面积测算报告书》，高科公司于2014年11月6日盖章认可，载明1#房套内面积129.4平方米、建筑面积192.84平方米，2#房套内面积209.54平方米、建筑面积312.26平方米，3#房套内面积80.02平方米、建筑面积119.25平方米，分摊系数0.4902。至今润谷公司仍在继续使用1#房屋和2#房屋的一部分。2014年8月3日前的租金，润谷公司按照《19号合同》约定的单价和面积向高科公司支付。2014年8月3日起润谷公司未向高科公司缴纳租金，2014年5月20日起润谷公司未缴纳水电费和公摊费。高科公司主张双方在《19号合同》到期后形成了不定期租赁合同关系，润谷公司称是高科公司不允许其搬走，双方未形成不定期租赁合同关系。关于房屋分摊系数变化的情况。案涉房屋的房地产权证和房屋面积分户汇总表载明的分摊系数是0.1859，该分摊系数是根据房屋竣工时的状态作出的。在润谷公司为签订《20号合同》实地查看时，高科公司已对房屋进行了重新分割，修建了走廊、厕所等，但其向润谷公司交付的房地产权证和分户汇总表载明的仍是分摊系数为0.1859。润谷公司称签订合同时也未对房屋实际面积进行查证。润谷公司在租赁过程中对房屋面积提出了异议，再次测量时将走廊、厕所等计算为了分摊面积，导致分摊系数升至0.4902。

一审法院认为，原告与被告签订的《19号合同》是当事人双方真实意思表示，内容不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。但《19号合同》约定的租赁房屋的位置、面积，与实际租赁的房屋均不一致，应按照润谷公司实际租赁的房屋面积计算租金。首先，高科公司主张《19号合同》租赁的房屋是1#、3#房和2#房的一部分，润谷公司主张《19号合同》租赁的是1#、3#房屋。高科公司主张该合同还租赁了2#房的一部分应承担相应的举证责任，高科公司未举证的，应承担举证不能的法律责任。故本院认定《19号合同》租赁的仅是1#和3#房。其次，虽然润谷公司在租赁房屋前实地进行了查看，但分摊系数、建筑面积等按照常理不是通过肉眼能查看出数据的，高科公司向润谷公司提供的房地产权证和房屋面积分户汇总表显示分摊系数为0.1859，润谷公司基于该系数和实际使用面积与高科公司约定了建筑面积租金标准，其真实意思应为：建筑面积446.5平方米对应的套内面积是446.5平方米÷1.1859=376.5平方米，套内面积租金为：第一年19199.5元/月÷376.5平方米=50.99元/平方米·月，第二年20092.5元/月÷376.5平方米=53.37元/平方米·月。现公摊系数改变并不影响套内使用面积，故租赁第二年润谷公司应向高科公司支付1#、3#房的租金为：53.37元/平方米·月×（129.4平方米＋80.02平方米）=11176.75元/月。《19号合同》于2014年11月2日到期。润谷公司应向高科公司支付2014年8月3日至2014年11月2日的租金。润谷公司称已于2014年6月退租了3#房，但租赁3#房的《19号合同》并未在2014年6月到期，润谷公司未举示证据佐证高科公司同意其先退租3#房，应承担举证不能的法律责任。故润谷公司仍应向高科公司支付2014年8月3日至2014年11月2日的租金11176.75元/月×3个月=33530.25元。2014年11月2日合同到期后，润谷公司在庭审中提出润谷公司想退租但高科公司阻止其搬走，润谷公司也未向高科公司支付过租金，不能推定双方有继续租赁关系的意向，故双方未形成不定期租赁合同关系。高科公司要求润谷公司支付2014年11月3日至2016年8月2日的租金无合同和法律依据，本院不予支持。2012年11月3日至2014年8月2日，润谷公司按照合同约定金额向高科公司支付了租金411226.5元，按照实际使用面积应支付的租金是10678.32元×12个月＋11176.75元/月×9个月=228730.59元，故高科公司应返还润谷公司多支付的租金411226.5元-228730.59元=182495.91元。高科公司主张2014年9月27日前多支付的租金已超过诉讼时效，本院认为，《重庆市房产面积测算报告》于2014年11月3日作出，润谷公司于该日才知道实际租赁的面积与合同约定的面积不一致，应从该日起计算诉讼时效，故润谷公司于2016年9月26日提起反诉并未超过诉讼时效。高科公司应退租金182495.91元，润谷公司应向高科公司支付2014年8月3日至2014年11月2日的租金33530.25元，润谷公司已超额支付该期间的租金，故高科公司要求润谷公司支付拖欠租金的滞纳金无事实依据，本院不予支持。2014年11月6日高科公司认可《重庆市房产面积测算报告书》的测绘结构，高科公司和润谷公司才对租赁房屋的真实面积得以了解，从该日起，高科公司应该知道其应向润谷公司退还多收取的租金182495.91元，扣除润谷还应向高科支付的租金33530.25元，高科还应返还148965.66元，并以148965.66元为基数，从2014年11月7日起，按照中国人民银行同期贷款利率向润谷公司支付资金占用损失至付清之日止。水电费、物管费的收取主体并非高科公司，高科公司也未举示已代润谷公司支付的证据，故高科公司要求润谷公司支付拖欠的水电费，润谷公司要求高科公司返还多缴纳的水电费及物管费及资金占用损失的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆市润谷环保科技发展有限公司在本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）重庆高科集团有限公司2014年8月3日至2014年11月2日的租金33530.25元；二、原告（反诉被告）重庆高科集团有限公司在本判决生效后三日内退还被告（反诉原告）重庆市润谷环保科技发展有限公司多收取的租金182495.91元，并以148965.66元为基数，从2014年11月7日起，按照中国人民银行同期贷款利率向被告（反诉原告）重庆市润谷环保科技发展有限公司支付资金占用损失至付清之日止；三、驳回原告（反诉被告）重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆市润谷环保科技发展有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费19310元，由原告（反诉被告）重庆高科集团有限公司负担18910元、由被告（反诉原告）重庆市润谷环保科技发展有限公司负担400元，反诉案件受理费2681元，由原告（反诉被告）重庆高科集团有限公司负担。

二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高科公司提交以下证据：2017年5月22日，由上诉人、被上诉人及物业公司三方共同人员在场就润谷公司搬离房屋的谈话录像两段、重庆财富中心物品搬运放行条、舒俊居民身份证复印件一张、2017年5月25日拍摄的润谷公司1、2、3号房屋现场照片十张，意在证明从未有高科公司阻拦润谷公司搬离的情况出现，高科公司表示只要能通过正规流程搬离房屋没有任何问题，并应全部清空，但润谷公司拒绝。现仍有大量物品留置在办公场所内，高科公司无法处理也无法实现收回房屋。同时可以证明被上诉人在一审中称其早就想搬离房屋但因高科公司阻拦而未实现搬离是对事实的歪曲。润谷公司质证后认为，1.对2017年5月22日会议录像的真实性、合法性、关联性均不予认可，亦不能达到上诉人的证明目的。上诉人是在没有取得被上诉人同意的情况下私自进行录像，该证据的取得违反《证据规定》，不应作为本案证据使用，也无法确定该录像是否进行了剪辑及编制，内容也与本案无关。上诉人与物业公司实为一体，上诉人表面上不阻拦，但物业公司却多次阻拦。2.对于舒俊身份证复印件、搬运放行条的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性，更不能达到上诉人的证明目的。该两份证据反而证明上诉人及物业公司无所不用其极，恶意阻拦搬离物品，更加说明上诉人与物业公司实为一体，物业公司的阻拦行为系上诉人指示及安排。3.对于现场照片的真实性、合法性、关联性不予以认可，不能达到上诉人的证明目的。该组照片无法证明照片上的场地、物品系双方争议的内容，且和上诉人的上诉请求无关，和本案没有任何关联，不能作为本案的证据使用。本院认为高科公司提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，对双方当事人在本案二审中的争议焦点，现评析如下：首先，关于高科公司与润谷公司在2014年11月2日渝高科ZC2012年（财富三号）租字第019号《重庆高科·财富园房屋租赁合同》到期后，双方是否形成不定期租赁合同关系的问题。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在本案中，双方签订的渝高科ZC2012年（财富三号）租字第019号《重庆高科·财富园房屋租赁合同》于2014年11月2日到期，润谷公司主张高科公司有阻拦其搬离的行为，高科公司认为其从未阻拦，但并未举证证明合同期满后润谷公司对租赁房屋在继续经营使用，由于现并无充分证据证明双方有继续租赁关系的意向和行为，故不能认定双方之间形成不定期租赁合同关系。

其次，关于润谷公司实际使用的房屋面积问题。双方签订的渝高科ZC2012年（财富三号）租字第019号《重庆高科·财富园房屋租赁合同》约定的租赁房屋为重庆高科·财富园财富三号A栋9楼5#、6#房屋，但实际履行中租赁房屋的面积、位置与合同约定均不一致，高科公司主张实际租赁的房屋是1#、3#房屋和2#房屋的一部分，就应对其主张进行举证说明。现润谷公司认可其实际租赁的房屋是1#、3#房屋，高科公司就应对润谷公司还租赁了2#房屋的一部分承担举证责任，但高科公司并未举示证据证明，应承担举证不能的不利后果，故可以认定渝高科ZC2012年（财富三号）租字第019号《重庆高科·财富园房屋租赁合同》实际履行的租赁房屋是1#、3#房屋。根据高科公司盖章确认的《重庆市房产面积测算报告书》，1#房套内面积129.4平方米、建筑面积192.84平方米，3#房套内面积80.02平方米、建筑面积119.25平方米，即润谷公司实际租赁房屋的套内面积为209.42平方米，一审判决按此面积计算租金并无不当。

再次，关于租金标准的问题。高科公司向润谷公司提供的房地产权证和房屋面积分户汇总表显示分摊系数为0.1859，润谷公司基于该系数和实际使用面积与高科公司约定了建筑面积租金标准。润谷公司在租赁过程中对房屋面积提出了异议，再次测量时将走廊、厕所等计算为了分摊面积，导致分摊系数变为0.4902。本院认为虽然公摊系数发生变化但并不影响房屋套内实际使用面积，但根据公平原则，其租金标准仍应按照签订合同时的真实意图来计算，即应按照合同约定的面积推算出了租金标准来计算实际租赁房屋面积的租金。因一审判决已作详细计算并阐述，本院予以认可，不再赘述。

最后，关于润谷公司反诉请求的诉讼时效问题。高科公司主张2014年9月27日前多支付的租金已超过诉讼时效，但因润谷公司对租赁房屋的面积提出异议，高科公司委托重庆市平正房地产测量事务所进行测量，该所于2014年11月3日才作出《重庆市房产面积测算报告书》，直至该日润谷公司才知道实际租赁的房屋面积与合同约定的面积不一致，故应从该日起计算诉讼时效，其于2016年9月26日提起反诉并未超过诉讼时效。

综上所述，重庆高科集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19310元，由重庆高科集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张欲晓

审　判　员　　李盛刚

代理审判员　　彭松涛

二〇一七年七月十日

书　记　员　　夏　茜