中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司与沈阳通远建筑有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

文书内容

沈阳经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽0191民初7312号

原告：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区星海路****8门，统一社会信用代码：91210106594104631W。

法定代表人：王鹏，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵红召，男，1990年2月18日出生，汉族，住长沙市雨花区，系该公司法务。

委托诉讼代理人：杨立伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。

被告：沈阳通远建筑有限公司，，住所地沈阳市铁**统一社会信用代码：91210106755522464X。

法定代表人：田文华，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：李峰，男，1962年9月1日出生，汉族，住沈阳市铁**，系该公司经理。

委托诉讼代理人：武启越，男，1969年10月20日出生，汉族，住沈阳市铁**，系该公司法务。

原告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“中南世纪城”）与被告沈阳通远建筑有限公司（以下简称“通远建筑”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中南世纪城的委托诉讼代理人赵红召、杨立伟，被告通远建筑的委托诉讼代理人李峰、武启越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中南世纪城向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《中南世纪城会所运营管理合作协议书》于2018年11月30日解除，被告应立即将房屋归还原告；2.被告给付原告房屋租金2,571,754元；3.被告给付原告违约金359,261.63元；4.被告支付原告自2018年12月1日起至实际归还房屋之日止的占用费（参照租金标准计算，暂计算至2019年12月10日为2,346,976.5元）；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告即沈阳通远拆除工程有限公司于2015年5月15日签订《中南世纪城会所运营管理合作协议书》(简称“协议”)，由被告承租会所负一层及地上一至四层，租期5年，自2015年6月16日至2020年6月15日止。协议约定了租金标准、支付时间、违约责任及被告承租一层和四层的条件。协议签订后，原告如约履行，将会所负一层和二、三层交付被告经营，并于2018年4月末将会所一层和四层交付被告经营。因被告不支付租金，经原告催要未果后，书面通知被告于2018年11月30日解除协议，并要求被告12月3日前腾退房屋，但被告继续占用会所至今且拒绝搬离，故诉至法院。

被告通远建筑辩称，1.我方不同意原告主张解除合同，该合同至今有效；2.我方不同意支付房屋租金，原告目前为止欠我公司工程款项达240多万元；3.不存在违约，不同意支付违约金；4.因合同有效，该合同为滚动式租赁，租赁每次为五年一周期，按照原告给我方的工作函，原告到目前为止欠我公司的工程款，请法院驳回原告诉请。

经审理查明，2015年5月15日，原告中南世纪城与沈阳通远拆除工程有限公司（以下简称“通远拆除”）签订《中南世纪城会所运营管理合作协议书》，约定中南世纪城将位于沈阳经济技术开发区中央大街55号中南世纪城会所二、三层全部及负一层全部建筑面积约4275.95平米（具体以实际交付的面积为准）,交付的具体范围、标准及设备资产清单列为本协议附件一（会所共五层，在合同有限租赁期限内，如中南世纪城不需本会所办公或其它原因等，乙方应比照本合同承租其它楼层：即承租一、四层、五层）。本协议期限为滚动式租赁，每一周期为5年，自2015年6月16日至2020年6月15日止。会所交付后所有运营及经营改造产生的所有成本（如水、电、采暖等，中南世纪城负责水电分户，采暖费按实际承租面积计费并交给中南世纪城）均由通远拆除承担；通远拆除向中南世纪城支付会所使用租金：按日、平方米计算（详见本合同第七条）…租金于签订本合同后三日内支付第一季度租金，其余租金应于下一季度上旬支付…如通远拆除连续两个季度未支付租金，中南世纪城有权终止本合同，通远拆除应支付所欠付租金外，还应按上述方式支付违约金。第七条关于会所租金标准：单位（元/平方米/天）

层 年

2015

2016

2017

2018

2019

2020

负一层

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.0

一层

0.9

1.0

1.1

1.2

1.2

1.2

二层

0.5

0.6

0.7

0.9

1.0

1.1

三层

0.5

0.6

0.7

0.9

1.0

1.0

四层

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

会所面积：

层数

建筑面积

层数

建筑面积

-1

1755

1

1127

2

1067

3

1566

4

922

合计

6437

2019年4月19日，沈阳通远拆除工程有限公司更名为沈阳通远建筑有限公司。

又查明，2017年3月16日，中南世纪城与承租方即通远拆除商谈确认后就涉案会所租赁相关问题形成内部请示确认件（以下称“租金打折审批件”），载明：1.中南世纪城占用会所二楼38平方米库房，承租方并未使用，该部分面积不计场所租赁及采暖费，即实际使用租赁费用面积为1029平方米；2.因负一层设备用房属于会所整体使用，该部分面积采暖费我司与承租方分摊支付，经测量，负一层设备房面积共计263平方米，根据双方所使用面积分摊，我司承担该面积34%采暖费用（即负一层所承担采暖费用免除89平方米），承租方承担该面积66%采暖费用即174平方米，分摊后承租方实际承担负一层1666平方米的采暖费；3.关于负一层租金，在中南世纪城具备交付条件后交给通远拆除，交付后按合同约定开始计房租，因目前消防手续一直未办理完成，所以该部分区域暂不计租金，但所使用能源费用根据实际使用情况进行缴纳；4.通远拆除所拖欠款项由其施工产值进行抵扣（包括房屋租金及能源费），不足部分进行补缴；5.由于消防手续未办理完成，影响通远拆除经营，从2015年9月15日起所执行租赁价格根据原协议价格减半收取，待手续完备后根据原协议约定价格收取租赁费用。

2017年11月23日，中南世纪城就涉案会所项目进行了消防备案。此前，通远拆除对三层消防楼梯进行了改造。

另查明，2018年4月4日，中南世纪城函告通远拆除，将于2018年4月15日前完成会所四层清空工作后并不再使用，且具备交付使用条件，请通远拆除遵循合同条款正式接收该楼层，同时依据合同条款提前缴纳租金，并在此之前清缴租金及发生的水电费等全部费用。

同年4月20日，通远拆除向中南世纪城回函，载明其于2015年6月15日正式接手该会所负一层、二层、三层的运营工作，根据原协议租赁1-4层，但由于中南世纪城工作需要，通远拆除没有实际使用1层和4层，且得到中南世纪城通知，要在今年的4月底移交1层和4层，请求中南世纪城考虑顺延租期。

再查明，2018年11月28日，中南世纪城向通远拆除发出《解约通知书》，载明：“…会所共计五层，即地下负一层和地上一、二、三、四、五层。签约当时，会所地上一层和四层作为我司办公使用。按照协议约定，如我司不需要使用会所办公或其他原因等，贵司应承租一层、四层和五层。协议签订后，我司于2015年6月15日将负一层、二层和三层移交给贵司，但贵司使用至今未向我司支付此三个楼层的租金、水费、电费和采暖费等各项费用。2018年4月初我司停止使用会所一层和四层后，即通知贵司接收使用。但是，贵司收到我司通知后至今拒不接收房屋。按照协议约定，会所一层和四层自2018年5月1日起即视为贵司承租，其租金、水、电、采暖等所有费用自2018年5月1日起即应由贵司承担…现我司正式通知贵司：1、我双方签订的《中南世纪城会所运营管理合作协议书》自2018年11月30日起立即解除，贵司应在2018年12月3日前腾退房屋并将房屋恢复至我司交付时状态。2、贵司应在2018年12月3日前向我司支付拖欠的租金…”

再查明，通远拆除承租案涉会所后并未向中南世纪城支付过租金，双方均认可尚未就通远拆除施工项目的工程款抵顶过案涉租金。

庭审中，被告自认原告于2015年6月15日交付负一层、二层、三层，于2019年春节前后开放一楼。

以上事实，有中南世纪城会所运营管理合作协议书、企业信息公示报告、原告公司函、被告公司回函、原告公司内部租金打折审批件、消防备案表、解约通知书、快递单、照片及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的合作协议书系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告租赁案涉会所后，一直未支付租金，故原告于2018年11月30日向被告发出解约通知书，要求解除双方的租赁关系，此次诉至法院，亦要求确认双方于2018年11月30日解除租赁协议，被告支付拖欠租金。本案争议焦点为：一、被告欠付租金数额问题；二、原告是否享有合同解除权，涉案租赁协议应否解除、何时解除问题。

关于争议焦点之一，被告欠付租金数额问题，因原告诉讼请求第四项中暂计算拖欠租金至2019年12月10日，故本院根据查明的事实，逐层计算欠付租金数额至2019年12月10日，具体如下：①关于负一层，被告对于交付时间无异议，即2015年6月15日，同时辩称租赁面积应为原告公司内部的租金打折审批件记载的1666平方米，且因整个会所未通过消防验收，应一直免除该层租金。经查，原、被告签订的合作协议书中记载负一层租赁面积为1755平方米，原、被告协商后对于双方采暖费分担的面积进行了明确，可以视为双方对租赁面积的重新确认，故本院采纳被告意见，认定负一层实际租赁面积为1666平方米。同时，根据该审批件内容可以认定，双方约定不计租金的时段仅限于办理消防手续前，原告公司于2017年11月23日完成了消防备案，故此后被告应正常支付租金，本院按照双方约定的负一层各年份租金标准、当年租赁使用天数计算2017年11月24日至2019年12月10日租金数额为：1666×（0.7×38＋0.8×365＋0.9×344）＝1,046,581.2元。②关于二层，被告对于交付时间无异议，即2015年6月15日，辩称该层实际租赁面积为1029平方米，经查，原告公司2017年3月16日的租金打折审批件记载，原告使用该层库房面积为38平方米，不计场所租赁及采暖费，即被告实际租赁面积为1029平方米，因原告未能提供证据证明已将该库房面积实际交付被告，故本院对被告该意见予以采纳，认定二层租赁面积为1029平方米。双方约定2015年9月15日至消防手续办理完毕期间的租金减半，故本院对2015年9月15日至2017年11月23日期间的租金减半计算，综上，自合同约定的租期起算之日起即2015年6月16日至2019年12月10日的租金数额为：1029×（0.5×91＋0.5×108÷2＋0.6×366÷2＋0.7×327÷2＋0.7×38＋0.9×365＋1.0×344）＝1,024,729.65元。③关于三层，被告对于交付时间无异议，即2015年6月15日，同时辩称该层在2018年10月1日之前实际承租面积为1566平方米，但后来原告为通过消防验收将部分面积改造为消防楼梯，改造后三层实际使用面积为1396平方米。对此，原告认可三层存在消防楼梯改造事实，但同时认为，不能以此证明影响了被告的租赁面积，更不能证明被影响的面积不应计入租赁面积，因被告未能提供证据证明双方对该层租赁面积进行重新约定，故本院根据原协议约定面积，参照二层租金计算方式计算三层2015年6月16日至2019年12月10日租金数额为：1566×（0.5×91＋0.5×108÷2＋0.6×366÷2＋0.7×327÷2＋0.7×38＋0.9×365＋1.0×344）＝1,559,501.1元。④关于一层和四层，原告主张自2018年5月1日起计算租金，被告不予认可，辩称原告至今都未实际交付，经查，原告于2018年4月4日函告被告将于同年4月15日前交付一层和四层，但根据被告当月20日回函内容显示，原告并未如约交付，根据原告同年11月向被告发出的解约通知书记载，2018年11月28日时被告尚未接收一层和四层。在本案庭审中，被告自认2019年春节前后原告向被告开放了一层，并同意从2019年底起算一层租金。综合双方函件内容，双方于2018年4月已有交接一层和四层的意思表示，但不知因何未完成交接，原告亦未能提交实际交付的证据，结合被告在庭审中的自认，本院酌定被告自2019年2月12日（春节假期结束后第一个工作日）起支付一层租金，截止2019年12月10日一层租金数额为：1127×（1.2×302）＝408,424.8元。因原告未能提供证据证明已将四层实际交付被告，故对原告就该层的租金请求不予支持。综上，截止2019年12月10日，被告欠付原告案涉会所负一层、一层、二层、三层租金共计4,039,236.75元。

关于争议焦点之二，原告是否享有合同解除权，涉案租赁协议应否解除、何时解除问题。被告辩称双方约定以工程款抵项租金，截止目前原告仍欠其工程款240余万元，所以被告不支付租金并不存在违约行为。经查，双方在租赁协议中约定，如被告连续两个季度未支付租金，原告可以解除协议。此后，双方又商定以被告施工项目的工程款抵顶租金，但双方一直未就工程款进行结算。现无证据显示原告在2018年11月30日发出解约通知书之时，被告拖欠租金的情形已符合双方协议约定的解除条件，故本院无法确认为双方租赁协议于2018年11月30日解除。但，综合本院以上认定的事实，截止2019年12月10日被告已欠付原告租金4,039,236.75元，即便按照被告在庭审中自认的原告尚欠工程款240万元计算，至今被告确已欠付原告租金超过一年，被告已构成根本违约，故对于原告主张解除双方租赁协议的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应腾退租赁场所，并自2019年12月11日起支付实际占用费，负一层、一层、二层、三层的面积分别按1666、1127、1029、1566平方米计算，租金标准分别参照每平方米每天1元、1.2元、1.1元、1元，计算至实际腾房之日止。

关于原告主张的违约金问题，因双方未履行工程款抵顶租金的协议，目前无法准确计算被告欠付租金的起算时间及具体数额，故本院对原告该项请求暂不予支持，待双方结算完毕后，原告可另行主张。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、解除原告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司与被告沈阳通远建筑有限公司于2015年5月15日签订的《中南世纪城会所运营管理合作协议书》；

二、被告沈阳通远建筑有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于沈阳经济技术开发区中央大街55号的中南世纪城会所腾退给原告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司；

三、被告沈阳通远建筑有限公司向原告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司支付上述房屋截止2019年12月10日的租金4,039,236.75元；

四、被告沈阳通远建筑有限公司向原告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司支付上述房屋的占用费（自2019年12月11日至实际腾房之日止，负一层、一层、二层、三层的面积分别按1666、1127、1029、1566平方米计算，租金标准分别参照每平方米每天1元、1.2元、1.1元、1元计算）；

五、驳回原告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

案件受理费48,746元，由被告沈阳通远建筑有限公司负担37,305元，由原告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担11,441元。保全费5000元，由被告沈阳通远建筑有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈　睿

人民陪审员　　曲鑫鑫

人民陪审员　　何　鑫

二〇二〇年十一月二十一日

书　记　员　　万　龙

本案判决依据的相关法律

《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。