沈阳通远建筑有限公司、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

文书内容

辽宁省**市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终7622号

上诉人（原审被告）：**通远建筑有限公司，住所地**市铁西区沈辽中路22-2号。

法定代表人：田文华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李思晓，辽宁博雅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：武启越，男，1969年10月20日出生，汉族，该公司法务，住**市铁西区。

被上诉人（原审原告）：中南世纪城（**）房地产开发有限公司，住所地**经济技术开发区星海路18号2层8门。

法定代表人：陈刚，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵红召，男，1990年2月18日出生，汉族，该公司法务，住长沙市雨花区。

委托诉讼代理人：杨立伟，北京大成（**）律师事务所律师。

上诉人**通远建筑有限公司因与被上诉人中南世纪城（**）房地产开发有限公司（以下简称“中南世纪城”）房屋租赁合同纠纷一案，不服**经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初7312号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**通远建筑有限公司上诉请求：1.撤销原审一、二、三、四项，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、被上诉人不具备合同解除权。2017年3月16日，双方就租赁问题形成内部请示确认件(以下称“租金打折审批件”)，第4条约定双方就原租赁协议中的租金给付问题进行了变更，即房屋租金及能源费由上诉人为被上诉人所施工的工程产值进行抵扣。由于上诉人为被上诉人所施工的工程为连续性零星工程，累计产值已经达240多万元，但被上诉人对上诉人上报的工程结算单或不进行核算或不进行抵扣租金，故不存在上诉人不按季度支付租金之说，不存在上诉人违约问题。被上诉人不给上诉人办理工程结算，上诉人便无从知晓最终欠付被上诉人多少房租，故被上诉人无权据此提出解除合同。二、被上诉人无权要求上诉人腾退会所。首先被上诉人无权解除合同，其次根据原房屋租赁协议约定为滚动式租赁，每一期为五年，第一个五年到期届满前及届满后（包括被上诉人向法院提出诉讼之后），被上诉人一直与上诉人就会所整体或分层租赁问题进行协商，被上诉人从未向上诉人提出合同解除、房屋腾退问题，一审法院单纯以上诉人施工产值不足支付房租，同时认定上诉人欠付租金超过一年与事实不符。上诉人为被上诉人施工工程为持续的零星工程，到上诉人上诉时工程仍未完工。原租房协议已自然过渡为下一个五年租赁期，即原租房协议持续有效。三、一审判决上诉人支付4039236.75元租金计算依据错误。1.根据证据“租金打折审批件”记载，不计租金的时段为办理消防手续前，而被上诉人的消防备案手续根本就不包括负一层，故负一层不应计算租金。2.上诉人与被上诉人签订租赁协议时，三层面积为1566平方米，当时涉案会所未经消防验收，2017年10月，因消防验收需要，被上诉人将涉案会所南北两侧房间整改为外部消防楼梯，从而导致上诉人使用面积减少为1396平方米。而一审法院认为消防改造房间为消防楼梯部分，未影响上诉人使用租赁面积，该认定和判决与客观事实不符。减少的部分不应计租金。二、关于一层408424.8元租金问题。2018年4月下旬，被上诉人从涉案房屋到搬家，被上诉人并未向上诉人移交一层和四层，2019春节前后，被上诉人虽向上诉人开放，仅能够让上诉人在一楼活动（即从会所正门至会所内电梯门口处），而且一楼300多平的影音室仍作为被上诉人仓库存放大量营销物品。四、关于上诉人支付房屋占用费问题。根据原协议涉案房屋于2020年6月15日后已转入下一个租赁期，而且在被上诉人诉讼期间，双方一直就原协议一期到期后的下一个租期租赁问题进行磋商。所以一审法院判决上诉人支付占用费有失公平。上诉人认为双方应该履行原租赁协议，参照原协议给付租金而不是占用费。上诉人认为负一层在没有消防验收的情况下，根据“租金打折审批件”不应支付租金、一层与四层一样，没有正式交付上诉人的情况下不应计租、三层因上诉人消防验收未通过而进行改造，使得上诉人租赁使用面积减少部分，不应计算房租。原租房协议为滚动式租赁，因被上诉人未对上诉人工程款结算、抵扣房租情况下，上诉人不构成违约，故原协议仍然有效。

中南世纪城（**）房地产开发有限公司辩称，请求维持原判。

中南世纪城（**）房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的《中南世纪城会所运营管理合作协议书》于2018年11月30日解除，被告应立即将房屋归还原告；2.被告给付原告房屋租金2,571,754元；3.被告给付原告违约金359,261.63元；4.被告支付原告自2018年12月1日起至实际归还房屋之日止的占用费（参照租金标准计算，暂计算至2019年12月10日为2,346,976.5元）；5.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实，2015年5月15日，原告中南世纪城与**通远拆除工程有限公司（以下简称“通远拆除”）签订《中南世纪城会所运营管理合作协议书》，约定中南世纪城将位于**经济技术开发区中央大街55号中南世纪城会所二、三层全部及负一层全部建筑面积约4275.95平米（具体以实际交付的面积为准）,交付的具体范围、标准及设备资产清单列为本协议附件一（会所共五层，在合同有限租赁期限内，如中南世纪城不需本会所办公或其它原因等，乙方应比照本合同承租其它楼层：即承租一、四层、五层）。本协议期限为滚动式租赁，每一周期为5年，自2015年6月16日至2020年6月15日止。会所交付后所有运营及经营改造产生的所有成本（如水、电、采暖等，中南世纪城负责水电分户，采暖费按实际承租面积计费并交给中南世纪城）均由通远拆除承担；通远拆除向中南世纪城支付会所使用租金：按日、平方米计算（详见本合同第七条）…租金于签订本合同后三日内支付第一季度租金，其余租金应于下一季度上旬支付…如通远拆除连续两个季度未支付租金，中南世纪城有权终止本合同，通远拆除应支付所欠付租金外，还应按上述方式支付违约金。第七条关于会所租金标准：单位（元/平方米/天）

层 年

2015

2016

2017

2018

2019

2020

负一层

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.0

一层

0.9

1.0

1.1

1.2

1.2

1.2

二层

0.5

0.6

0.7

0.9

1.0

1.1

三层

0.5

0.6

0.7

0.9

1.0

1.0

四层

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

会所面积：

层数

建筑面积

层数

建筑面积

-1

1755

1

1127

2

1067

3

1566

4

922

合计

6437

2019年4月19日，**通远拆除工程有限公司更名为**通远建筑有限公司。

又查明，2017年3月16日，中南世纪城与承租方即通远拆除商谈确认后就涉案会所租赁相关问题形成内部请示确认件（以下称“租金打折审批件”），载明：1.中南世纪城占用会所二楼38平方米库房，承租方并未使用，该部分面积不计场所租赁及采暖费，即实际使用租赁费用面积为1029平方米；2.因负一层设备用房属于会所整体使用，该部分面积采暖费我司与承租方分摊支付，经测量，负一层设备房面积共计263平方米，根据双方所使用面积分摊，我司承担该面积34%采暖费用（即负一层所承担采暖费用免除89平方米），承租方承担该面积66%采暖费用即174平方米，分摊后承租方实际承担负一层1666平方米的采暖费；3.关于负一层租金，在中南世纪城具备交付条件后交给通远拆除，交付后按合同约定开始计房租，因目前消防手续一直未办理完成，所以该部分区域暂不计租金，但所使用能源费用根据实际使用情况进行缴纳；4.通远拆除所拖欠款项由其施工产值进行抵扣（包括房屋租金及能源费），不足部分进行补缴；5.由于消防手续未办理完成，影响通远拆除经营，从2015年9月15日起所执行租赁价格根据原协议价格减半收取，待手续完备后根据原协议约定价格收取租赁费用。

2017年11月23日，中南世纪城就涉案会所项目进行了消防备案。此前，通远拆除对三层消防楼梯进行了改造。

另查明，2018年4月4日，中南世纪城函告通远拆除，将于2018年4月15日前完成会所四层清空工作后并不再使用，且具备交付使用条件，请通远拆除遵循合同条款正式接收该楼层，同时依据合同条款提前缴纳租金，并在此之前清缴租金及发生的水电费等全部费用。

同年4月20日，通远拆除向中南世纪城回函，载明其于2015年6月15日正式接手该会所负一层、二层、三层的运营工作，根据原协议租赁1-4层，但由于中南世纪城工作需要，通远拆除没有实际使用1层和4层，且得到中南世纪城通知，要在今年的4月底移交1层和4层，请求中南世纪城考虑顺延租期。

再查明，2018年11月28日，中南世纪城向通远拆除发出《解约通知书》，载明：“…会所共计五层，即地下负一层和地上一、二、三、四、五层。签约当时，会所地上一层和四层作为我司办公使用。按照协议约定，如我司不需要使用会所办公或其他原因等，贵司应承租一层、四层和五层。协议签订后，我司于2015年6月15日将负一层、二层和三层移交给贵司，但贵司使用至今未向我司支付此三个楼层的租金、水费、电费和采暖费等各项费用。2018年4月初我司停止使用会所一层和四层后，即通知贵司接收使用。但是，贵司收到我司通知后至今拒不接收房屋。按照协议约定，会所一层和四层自2018年5月1日起即视为贵司承租，其租金、水、电、采暖等所有费用自2018年5月1日起即应由贵司承担…现我司正式通知贵司：1、我双方签订的《中南世纪城会所运营管理合作协议书》自2018年11月30日起立即解除，贵司应在2018年12月3日前腾退房屋并将房屋恢复至我司交付时状态。2、贵司应在2018年12月3日前向我司支付拖欠的租金…”

再查明，通远拆除承租案涉会所后并未向中南世纪城支付过租金，双方均认可尚未就通远拆除施工项目的工程款抵顶过案涉租金。

庭审中，被告自认原告于2015年6月15日交付负一层、二层、三层，于2019年春节前后开放一楼。

一审法院认为，原、被告签订的合作协议书系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告租赁案涉会所后，一直未支付租金，故原告于2018年11月30日向被告发出解约通知书，要求解除双方的租赁关系，此次诉至法院，亦要求确认双方于2018年11月30日解除租赁协议，被告支付拖欠租金。本案争议焦点为：一、被告欠付租金数额问题；二、原告是否享有合同解除权，涉案租赁协议应否解除、何时解除问题。

关于争议焦点之一，被告欠付租金数额问题，因原告诉讼请求第四项中暂计算拖欠租金至2019年12月10日，故一审法院根据查明的事实，逐层计算欠付租金数额至2019年12月10日，具体如下：①关于负一层，被告对于交付时间无异议，即2015年6月15日，同时辩称租赁面积应为原告公司内部的租金打折审批件记载的1666平方米，且因整个会所未通过消防验收，应一直免除该层租金。经查，原、被告签订的合作协议书中记载负一层租赁面积为1755平方米，原、被告协商后对于双方采暖费分担的面积进行了明确，可以视为双方对租赁面积的重新确认，故一审法院采纳被告意见，认定负一层实际租赁面积为1666平方米。同时，根据该审批件内容可以认定，双方约定不计租金的时段仅限于办理消防手续前，原告公司于2017年11月23日完成了消防备案，故此后被告应正常支付租金，一审法院按照双方约定的负一层各年份租金标准、当年租赁使用天数计算2017年11月24日至2019年12月10日租金数额为：1666×（0.7×38＋0.8×365＋0.9×344）＝1,046,581.2元。②关于二层，被告对于交付时间无异议，即2015年6月15日，辩称该层实际租赁面积为1029平方米，经查，原告公司2017年3月16日的租金打折审批件记载，原告使用该层库房面积为38平方米，不计场所租赁及采暖费，即被告实际租赁面积为1029平方米，因原告未能提供证据证明已将该库房面积实际交付被告，故一审法院对被告该意见予以采纳，认定二层租赁面积为1029平方米。双方约定2015年9月15日至消防手续办理完毕期间的租金减半，故一审法院对2015年9月15日至2017年11月23日期间的租金减半计算，综上，自合同约定的租期起算之日起即2015年6月16日至2019年12月10日的租金数额为：1029×（0.5×91＋0.5×108÷2＋0.6×366÷2＋0.7×327÷2＋0.7×38＋0.9×365＋1.0×344）＝1,024,729.65元。③关于三层，被告对于交付时间无异议，即2015年6月15日，同时辩称该层在2018年10月1日之前实际承租面积为1566平方米，但后来原告为通过消防验收将部分面积改造为消防楼梯，改造后三层实际使用面积为1396平方米。对此，原告认可三层存在消防楼梯改造事实，但同时认为，不能以此证明影响了被告的租赁面积，更不能证明被影响的面积不应计入租赁面积，因被告未能提供证据证明双方对该层租赁面积进行重新约定，故一审法院根据原协议约定面积，参照二层租金计算方式计算三层2015年6月16日至2019年12月10日租金数额为：1566×（0.5×91＋0.5×108÷2＋0.6×366÷2＋0.7×327÷2＋0.7×38＋0.9×365＋1.0×344）＝1,559,501.1元。④关于一层和四层，原告主张自2018年5月1日起计算租金，被告不予认可，辩称原告至今都未实际交付，经查，原告于2018年4月4日函告被告将于同年4月15日前交付一层和四层，但根据被告当月20日回函内容显示，原告并未如约交付，根据原告同年11月向被告发出的解约通知书记载，2018年11月28日时被告尚未接收一层和四层。在本案庭审中，被告自认2019年春节前后原告向被告开放了一层，并同意从2019年底起算一层租金。综合双方函件内容，双方于2018年4月已有交接一层和四层的意思表示，但不知因何未完成交接，原告亦未能提交实际交付的证据，结合被告在庭审中的自认，一审法院酌定被告自2019年2月12日（春节假期结束后第一个工作日）起支付一层租金，截止2019年12月10日一层租金数额为：1127×（1.2×302）＝408,424.8元。因原告未能提供证据证明已将四层实际交付被告，故对原告就该层的租金请求不予支持。综上，截止2019年12月10日，被告欠付原告案涉会所负一层、一层、二层、三层租金共计4,039,236.75元。

关于争议焦点之二，原告是否享有合同解除权，涉案租赁协议应否解除、何时解除问题。被告辩称双方约定以工程款抵项租金，截止目前原告仍欠其工程款240余万元，所以被告不支付租金并不存在违约行为。经查，双方在租赁协议中约定，如被告连续两个季度未支付租金，原告可以解除协议。此后，双方又商定以被告施工项目的工程款抵顶租金，但双方一直未就工程款进行结算。现无证据显示原告在2018年11月30日发出解约通知书之时，被告拖欠租金的情形已符合双方协议约定的解除条件，故一审法院无法确认为双方租赁协议于2018年11月30日解除。但，综合以上认定的事实，截止2019年12月10日被告已欠付原告租金4,039,236.75元，即便按照被告在庭审中自认的原告尚欠工程款240万元计算，至今被告确已欠付原告租金超过一年，被告已构成根本违约，故对于原告主张解除双方租赁协议的请求，一审法院予以支持。合同解除后，被告应腾退租赁场所，并自2019年12月11日起支付实际占用费，负一层、一层、二层、三层的面积分别按1666、1127、1029、1566平方米计算，租金标准分别参照每平方米每天1元、1.2元、1.1元、1元，计算至实际腾房之日止。

关于原告主张的违约金问题，因双方未履行工程款抵顶租金的协议，目前无法准确计算被告欠付租金的起算时间及具体数额，故一审法院对原告该项请求暂不予支持，待双方结算完毕后，原告可另行主张。

一审法院判决：一、解除原告中南世纪城（**）房地产开发有限公司与被告**通远建筑有限公司于2015年5月15日签订的《中南世纪城会所运营管理合作协议书》；二、被告**通远建筑有限公司于判决生效之日起二十日内将位于**经济技术开发区中央大街55号的中南世纪城会所腾退给原告中南世纪城（**）房地产开发有限公司；三、被告**通远建筑有限公司向原告中南世纪城（**）房地产开发有限公司支付上述房屋截止2019年12月10日的租金4,039,236.75元；四、被告**通远建筑有限公司向原告中南世纪城（**）房地产开发有限公司支付上述房屋的占用费（自2019年12月11日至实际腾房之日止，负一层、一层、二层、三层的面积分别按1666、1127、1029、1566平方米计算，租金标准分别参照每平方米每天1元、1.2元、1.1元、1元计算）；五、驳回原告中南世纪城（**）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费48,746元，由被告**通远建筑有限公司负担37,305元，由原告中南世纪城（**）房地产开发有限公司负担11,441元。保全费5000元，由被告**通远建筑有限公司负担。

二审中，上诉人提交了积分会所体验券40元202张、20元265张、50元438张，证明根据合作协议第三条第5项：“被上诉人所有业主有权积分消费会所产品和服务，由甲方即被上诉人按5折进行现金结算……条款。”现被上诉人应支付上诉人17640元。且据上诉人了解，被上诉人共计对买房业主发出积分会所体验券价值共计300余万元，待以上消费券使用后，被上诉人也应当支付上诉人150余万元。结合被上诉人于2017年3月16日下发给上诉人的租金打折审批单第4条：“目前承租方所拖欠款项由其施工产值进行抵扣条款”，足以认定，租金打折审批单第四条变更了于2015年5月15日签订的中南世纪城会所运营管理协议书中关于租金支付方式及租金支付期限的条款。加之积分消费券结算条款的存在，在被上诉人未对上诉人结算工程价款，未对租金进行抵扣前，不能认定上诉人欠付被上诉人租金，被上诉人无权解除合同，应继续按照五年期滚动式租赁继续履行合同。且一审法院计算租金错误，负一层未进行消防验收，被上诉人提供的消防备案表，仅写明对四层楼进行了备案，在被上诉人无法提供消防验收证据的情况下，负一层应按租金审批单记载免收租金。2、3层应减半收取租金，一审计算的400余万租金错误。故在被上诉人未予结算工程款及抵扣租金、积分消费券未予最终结算的前提下，无法证明上诉人欠付租金的事实。被上诉人无权解除合同。被上诉人质证意见：对张数没有异议，对真实性、证明目的有异议，租赁合同约定的结算方式中没有消费券抵扣的方式，上诉人提供的消费券被上诉人无法核实是否为当时赠送的免费体验券，免费体验券不用结算。合同约定上诉人赠送被上诉人每月200张免费体验券。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《中南世纪城会所运营管理合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

关于被上诉人要求确认《中南世纪城会所运营管理合作协议书》于2018年11月30日解除，上诉人腾退房屋的诉讼请求，上述协议第五条约定如上诉人连续两个季度未支付租金，被上诉人有权终止本合同，上诉人除应支付所欠付租金外，还应按上述方式支付违约金。一审经计算确认截止2019年12月10日上诉人已欠付租金4,039,236.75元，即便按其主张尚欠工程款240万元计算，上诉人已欠付租金明显超过连续两个季度，被上诉人的该项请求符合合同约定的解除条件，一审判令解除上述协议及上诉人腾退房屋并无不当。

关于被上诉人要求上诉人给付房屋租金2,571,754元，自2018年12月1日起至实际归还房屋之日止的占用费（参照租金标准计算，暂计算至2019年12月10日为2,346,976.5元）的诉讼请求，①关于负一层，上诉人主张被上诉人的消防备案手续不包括负一层，故负一层不应计算租金的问题，因建设工程竣工验收消防备案表系就中南世纪城T2#楼作出，并未表明不包括负一层，故对上诉人该项主张不予支持，一审按双方约定的负一层各年份租金标准、当年租赁使用天数及负一层实际租赁面积1666平方米，判令上诉人支付办理消防手续之后2017年11月24日至2019年12月10日的租金1,046,581.2元并无不当。②关于二层，一审判令上诉人按租赁面积为1029平方米，2015年9月15日至消防手续办理完毕期间租金减半，计算2015年6月16日至2019年12月10日的租金数额为1,024,729.65元并无不当。③关于三层，关于上诉人主张2017年10月因消防验收需要将涉案会所南北两侧房间整改为外部消防楼梯，从而导致上诉人使用面积减少为1396平方米的问题。因即便三层存在消防楼梯改造事实，双方未对该层租赁面积进行重新约定，故不能以此认定被影响面积不应计入租赁面积，对上诉人该项主张不予支持。一审根据原协议约定面积参照二层租金计算方式计算三层2015年6月16日至2019年12月10日租金数额1,559,501.1元并无不当。④关于一层和四层，一审结合上诉人自认的2019年春节前后被上诉人向上诉人开放了一层，酌定上诉人支付2019年2月12日至2019年12月10日租金数额408,424.8元并无不当。关于上诉人主张2019春节前后，被上诉人虽向上诉人开放一层，仅能够让上诉人在一楼活动（即从会所正门至会所内电梯门口处），而且一楼300多平的影音室仍作为被上诉人仓库存放大量营销物品的问题，上诉人并未提交充分证据证明该主张，故对该主张不予支持。一审因被上诉人未能提供证据证明已将四层实际交付，故未支持该层租金请求并无不当。经计算，截止2019年12月10日，上诉人欠付案涉会所负一层、一层、二层、三层租金共计4,039,236.75元。上诉人亦应支付自2019年12月11日至实际腾房之日止期间的占用费。原审判决并无不当。

关于上诉人主张被上诉人对上诉人上报的工程结算单或不进行核算或不进行抵扣租金，上诉人无从知晓最终欠付被上诉人房租数额，故上诉人不存在违约问题的主张，因2017年3月16日被上诉人形成的内部请示确认件写明目前承租方所拖欠款项由其施工产值进行抵扣（包括房屋租金及能源费），不足部分进行补缴，本院无法认定之后产生的租金用施工产值持续抵扣系被上诉人应当履行的义务，且按合同约定交纳租金系上诉人的义务，上诉人应当明知拖欠租金的法律后果，其仅以被上诉人未能结算工程款为由，主张其自身不存在违约行为缺乏事实和法律依据，对上诉人该项主张不予支持。

关于上诉人主张原租房协议已自然过渡为下一个五年租赁期，即原租房协议持续有效的问题，因上诉人存在拖欠租金的违约行为，被上诉人主张解除合同的诉讼请求符合合同约定的解除条件，应予支持，故对上诉人该项主张不予支持。

关于上诉人主张积分消费券未予最终结算的前提下，无法证明上诉人欠付租金的事实的问题，因合同未明确约定由待结算的积分消费券抵扣租金，故对上诉人该项主张不予支持。

综上，上诉人**通远建筑有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费48746元，由上诉人**通远建筑有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　杨　帆

审判员　谢　宏

审判员　吕长辉

二〇二一年五月二十六日

法官助理李春

书记员朱琳

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。