原告（反诉被告）沈阳斯博特健身有限公司与被告（反诉原告）沈阳通远拆除工程有限公司、第三人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

**经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）辽0191民初2166号

原告（反诉被告）：**斯博特健身有限公司，住所地：**市于洪区。

法定代表人：田晓光，系该公司经理。

委托代理人：秦海娟，辽宁诚信为民律师事务所律师。

被告（反诉原告）：**通远拆除工程有限公司，住所地：**市铁西区。

法定代表人：田文华，系该公司董事长。

委托代理人：李峰，男，汉族，1962年9月1日出生，住址：**市铁西区。

第三人：中南世纪城（**）房地产开发有限公司，住所地：**经济技术开发区。

法定代表人：陈锦石，系该公司董事长。

委托代理人：武起越，男，汉族，1969年10月20日出生，住址：**市铁西区。

原告（反诉被告）**斯博特健身有限公司与被告（反诉原告）**通远拆除工程有限公司、第三人中南世纪城（**）房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**斯博特健身有限公司委托代理人秦海娟，被告**通远拆除工程有限公司委托代理人李峰、第三人中南世纪城（**）房地产开发有限公司委托代理人武起越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2016年1月21日，原、被告签订《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》一份，协议约定：被告将位于**经济技术开发区中央大街55号”中南世纪城会所（健身会所）”房屋面积为2730平方米的房屋出租给原告使用，租期4年，租金共计205万元，每年分批次向被告交付租金，第一年30万元，第二年50万元，第三年60万元，第四年65万元，并约定原告可以对会所另起名称，原告自主经营，自负盈亏。同时约定合同履行过程中发生争议向房屋所在地法院诉讼。协议签订后，原告依约向被告交付租金，并将健身会所改名为**斯博特健身有限公司，接纳会员几千余人。在合同履行过程中，因原告所租赁的会所区域没有独立的水表，对水费的计算没有依据，被告单方计算的水费数额过高，双方发生分歧。原告就水表安装事宜多次要求被告解决，但被告执意不安装，导致原告对租赁过程中用水没有计算标准。被告却以原告拖欠水费为由要求解除合同，并数次张贴通知，干扰被告正常经营，给原告造成一定损失。2017年4月19日，被告突然单方将健身会所三层强行封闭，并在4月20日将会所负一层封锁，致使原告停业。在原告报警并通知媒体的情况下，被告于4月22日解除对会所的封锁，原告停业三天给原告造成约10万元的直接经济损失。现原告诉至法院，请求法院：1、确认原告与被告签订的《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》合法有效，双方继续履行该协议；2、要求被告为原告经营的会所安装独立水表，如被告不同意安装，原告自行安装，所发生一切费用由被告承担；3、要求被告停止侵害，为原告消除影响，恢复名誉。

被告辩称：我方与原告签订的协议无效，独立安装水表是原告单方行为，我方与原告签订协议之前第三人已经将水、电表安装完毕，在签订协议之前双方就水电费已经达成了一致，且同意水电表的安装方法及支付方式，而且已经产生水电费并且交付了。2016年10月1日至今，原告就水电费提出异议，要求独立安装水表，是原告单方的行为与我方无关，不同意给原告独立安装水表。我方对原告不存在侵害的行为。

第三人辩称：原、被告之间的转租行为是无效的，我方与被告之间的合作协议书明确约定不允许被告转租，请法院确认原、被告之间的协议无效。

反诉原告诉称：反诉原、被告双方于2016年1月21日签订《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》，该协议约定中南世纪城会所负一层游泳馆、三楼健身房由反诉被告承包经营，经营过程中所产生的水电费、采暖费由反诉被告承担。业主券五折进行结算。关于水电费双方约定按月结算，反诉被告电费虽然整体不欠费，但也不能按时交纳，经营至今一年多，水费七个月未付。我单位多次书面通知反诉被告结算水费，经过多次协商未果。反诉被告消防手续至今未办理，严重违反合同。现反诉原告1、请求法院判令解除反诉原、被告签订的《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》，2、要求反诉被告支付水费534,766.00元，电费12,512.00元并支付滞纳金。

反诉被告辩称：按照反诉被告与反诉原告签订的承包经营协议书中明确约定反诉原告享有合法的转租承包权，如反诉原告不享有合法的转租承包权，应当依照合同约定给反诉被告违约赔偿，违约金按合同约定是未到期全部租金的10%，如果反诉原告解除合同，我方要求承担未到期限10%的租金，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。反诉原告要求解除合同没有法定及约定理由，消防手续按照协议规定应由反诉原告办理。

经审理查明：2015年5月15日，被告**通远拆除工程有限公司（乙方）与第三人中南世纪城（**）房地产开发有限公司（甲方）签订《中南世纪城会所运营管理合作协议书》，该协议书约定甲方委托乙方对甲方**经济技术开发区中央大街55号中南世纪城会所进行运营管理等相关事宜，出租面积为会所二、三层全部及负一层，面积以实际为准。合作期限为滚动式租赁，第一周期为5年，自2015年6月16日至2020年6月15日止。同时，协议第三条第4款约定：在本协议条件约定下，会所自交付后所有运营及经营改造产生的所有成本（如水、电、采暖等、甲方负责水电分户，采暖费按实际承租面积计费并交给甲方）均由乙方承担，收入归乙方所有。乙方对会所自主运营，自负盈亏，并承但在运营中的所有责任和风险。甲方不能干涉和影响乙方对会所正常的运营管理和对外经营，但乙方利用会所内、外举办大型活动，不得影响甲方办公和销售，并应事先经甲方同意后方可进行。第六条第4款约定：租赁期内甲方整体转让会所，本协议适用于乙方和受让方，如受让方不同意本协议，甲乙双方协商解决。该协议下有被告、第三人盖章及双方代表签字。

2016年1月21日，原告**斯博特健身有限公司（乙方）与被告**通远拆除工程有限公司（甲方）签订《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》，该协议书约定被告将**经济技术开发区中央大街55号中南世纪城会所负一层包括游泳池、洗浴室、更衣室、休息厅等全部相关附属配套设施，三层包括运动健身相关器材等设施，均以现有现状为准承包给原告。承包期总计四年，自2016年4月1日起至2020年3月31日止，租金共计205万元，租金包括物业费、空调费（空调无费用）、维修及消防等。同时合同第五条对违约责任进行了约定：1、如因任何一方违约导致协议不能履行的，除应赔偿守约方实际损失（包括直接损失和预期可得利益）外，还应按未到期全部租金的10%承担违约金。2、如乙方连续两个季度未支付租金，甲方有权终止本合同，乙方除应支付所欠租金外，还应按上述方式支付违约金。3、本协议系在甲方与中南世纪城（**）房地产开发有限公司的合作协议基础上签订，因此中南世纪城（**）房地产开发有限公司对甲方的义务也相应向乙方履行，而甲方对中南世纪城（**）房地产开发有限公司的义务（如优惠政策等）由乙方以其自行经营部分向中南世纪城（**）房地产开发有限公司承担。4、甲方应保证具有完整合法的转租承包权，如因甲方的转租承包权不合法导致合同不能履行或乙方不能继续经营的，应按本条第1款向乙方承担违约责任。5、在乙方守约的前提下，甲方与中南世纪城（**）房地产开发有限公司的合作关系有任何变动均不影响本协议履行，如因甲方未按合作协议向中南世纪城（**）房地产开发有限公司交纳租金或其他原因导致甲方与中南世纪城（**）房地产开发有限公司合作关系解除的，乙方可按本协议约定直接向中南世纪城（**）房地产开发有限公司履行合同。6、会所硬件设备在经营过程中出现故障，甲方应及时给予解决，以保障乙方正常运营。协议签订后，原告按约向被告交付了至2017年6月31日的租金及部分水电费。

审理过程中：被告（乙方）提交了与第三人（甲方）签订的《补充协议》，该协议约定：一、乙方在经营过程中，需独立经营，未经甲方书面同意不得转给第三人。二、乙方须依法经营，需办理相关营业执照、税务登记手续及相关资质审批手续，不得偷税漏税等一切有损甲方相关利益的行为。三、如发现转租行为，转租行为无效，乙方在接到甲方通知后，应立即纠正，给甲方造成影响的，应予以消除，给甲方生产、生活、办公造成损失的，应按实际损失予以赔偿。该合同下有被告及第三人盖章。被告及第三人该《补充协议》系在双方签订《中南世纪城会所运营管理合作协议书》当日签订，原告对此不予认可，认为该《补充协议》为被告及第三人为此次诉讼签订。

另查明，2017年4月10日，原告已自行安装水表，但被告及第三人对原告安装的水表不予认可。

再查明，2017年5月10日，被告张贴通知：”由于斯博特健身水费长达七个月、电费两个月未付，针对此情况，我司于本周内进一步采取措施。望广大会员和业主周知。”2017年4月19日，原告向**市公安局经济技术开发区分局翟家派出所报案，据《报案情况登记表》所载：”2017年4月19月9时30分许，翟家派出所接110指令称在**市经济技术开发区发生纠纷。接警后，我所民警立即赶到现场，经查系中南世纪城售楼处内斯博特健身房与**通远拆除工程有限公司有水费纠纷，后**通远拆除工程有限公司将斯博特健身房上锁，导致其无法正常营业”

又查明，2016年11月29日，原、被告联名向第三人发出情况说明，恳请第三人对健身会馆的经营给予最大限度支持。该情况说明下有原、被告双方公章及双方代表签字。

以上事实，有《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》、《中南世纪城会所运营管理合作协议书》、《补充协议》、房租收款收据、报案情况登记表、情况说明以及当事人陈述笔录在卷佐证，以上证明材料已经当庭质证，本院予以确认。

本院认为：本案的争议焦点1、原、被告签订的《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》是否有效。被告与第三人签订的补充协议所有条款均针对承包转租权，与双方签订的《中南世纪城会所运营管理合作协议书》第六条第4款约定承包转租权的条款相矛盾，补充协议亦没有双方代表签字，且原、被告曾联名向第三人发函要求给予优惠政策，能够证明第三人对被告的转租行为知晓并认可，故该补充协议本院不予采信。被告转租行为及原、被告签订的《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》合法有效。

2、原、被告签订的《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》能否解除。合同解除分为约定解除和法定解除，原、被告签订的《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》对解除合同进行了约定，解除合同约定的事由并未成就。双方之间的水费纠纷并不影响合同目的的实现，合同解除的法定事由亦未成就。故原告要求确认原、被告签订的《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》合法有效，双方继续履行该协议的诉讼请求本院予以支持。反诉原告要求解除原、被告签订的《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》的诉讼请求，本院不予支持。

关于原告要求被告支付安装水表费用的问题，原告自行安装独立水表，被告及第三人不予认可。原告在举证期限内及庭审过程中未向法院提交明确证据证明安装的水表为全面、必要的独立水表，且未提交证据证明其安装水表支付的费用金额。故对于原告该项诉讼请求本院不予支持。

关于原告要求被告停止侵害，为原告消除影响，恢复名誉的问题，被告所张贴的通知行为已经停止，且内容系双方发生的纠纷问题，并未对原告造成名誉权侵害，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。

关于反诉原告要求反诉被告支付电费及水费的问题，反诉原告向法院提交的水费及电费情况无法区分并确认反诉被告的用电及用水量，且反诉原告并未向法院提供其他证据证明反诉被告拖欠电费及水费的具体数额。故对于反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告**斯博特健身有限公司与被告**通远拆除工程有限公司于2016年1月21日签订的《中南世纪城会所运营管理承包经营协议书》合法有效，双方继续履行该协议；

二、驳回原告**斯博特健身有限公司其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告**通远拆除工程有限公司的反诉请求。

案件受理费元16,050.00元，由被告**通远拆除工程有限公司负担；反诉费9273元，由反诉原告**通远拆除工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费16,050.00元，上诉于辽宁省**市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　杜晓红

审　判　员　　王桂华

代理审判员　　陈　阳

二〇一七年七月十七日

书　记　员　　闵　璐

本案判决依据的相关法律

《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。