潜江市银联农业投资有限公司、***商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省潜江市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂9005民初2318号

原告：潜江市银联农业投资有限公司，住所地：潜江市园林办事处东风路56号。

法定代表人：关靖，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李青，湖北源来律师事务所律师。

被告：***，女，1974年3月7日出生，汉族，自由职业，住潜江市。

委托诉讼代理人：王斌，湖北奇睿律师事务所律师。

原告潜江市银联农业投资有限公司（以下简称银联公司）与被告***商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银联公司的委托诉讼代理人李青，被告***及其委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。2021年8月18日，原、被告双方申请庭外调解3个月。本案现已审理终结。

原告银联公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；2、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，原告银联公司退还被告***已支付的首付款56240元，被告***给付原告银联公司1800元违约金；3、如被告***不同意解除合同，则被告***立即给付原告银联公司购房款180000元，并从2017年4月15日起按每日18元（每日逾期应付款万分之一）给付违约金暂计为25290元（计算至2021年5月20日，共计1405天）。事实和理由：2017年4月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告银联公司将位于潜江市出售给被告***，总价格为236240元，付款方式为2017年4月15日前支付首付款56240元，余款180000元以向中国农业银行股份有限公司申请贷款支付。合同签订后，原告银联公司于2017年4月16日将房屋交付给被告***，被告***于2017年5月4日缴纳装修押金和物业费后即入住。后因客观原因，被告***无法办理相关房屋贷款。原告银联公司多次与被告***协商，要求其付清180000元购房款。但被告***不仅不给付购房余款，还组织人员信访，影响了原告银联公司的正常经营。为维护自身合法权益，原告银联公司诉至法院，请求判如所请。

被告***辩称：一、对原告银联公司第1项诉请无异议，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告***不同意解除双方签订的商品房买卖合同，且被告***没有任何违约行为，不应承担支付违约金的责任；三、导致被告***所购买的涉案商品房无法办理银行按揭贷款手续及房屋产权证书的根本原因是原告银联公司与案外人湖北中阳建设集团有限公司之间的建设工程施工合同纠纷所致。综上，被告***保留向原告银联公司提起反诉或另案起诉的权利。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年1月13日，被告***以他人名义缴纳涉案商品房定金10000元，并于同年3月16日缴纳涉案商品房首付款46240元，共支付首付款56240元。2017年4月15日，原告银联公司作为出卖人与被告***作为买受人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：……第一条项目建设依据，1、出卖人以出让方式取得坐落于潜江市南浦路以东地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为【潜国用（2013）-003013号】，土地使用权面积为14512.74平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2082年9月13日。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为马家台农贸市场，建设工程规划许可证号为建字第2013Ｇ1028，建设工程施工许可证号为××；第二条预售依据，该商品房已由潜江市住房保障和房产管理局批准预售，预售许可证号为鄂潜房预字2××8号；第三条商品房基本情况，……3、该商品房为第一条规定项目中的2栋1单元2102号……第六条计价方式与价款……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2899元，总价格为236240元……第七条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款……3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2017年4月15日前支付首付款56240元，占全部房价款的23.81%。余款180000元向中国农业银行股份有限公司申请贷款支付……（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为潜江市房地产开发管理办公室，预售资金监管账户名称为潜江市银联农业投资有限公司，账号为1730××××5540……第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）如逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日〔该期限应当与本条第（1）项中的期限相同〕后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》……第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……第十九条预售合同登记备案，（一）出卖人应当自合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：由于买受人原因导致无法办理登记备案由买受人承担全部责任。该商品房为预售商品房，双方申请办理预告登记。第二十条房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……合同签订后，被告***即在中国农业银行股份有限公司办理余款180000元的贷款手续。后因涉案房屋所占用土地的土地使用权被查封，导致涉案房屋的银行按揭贷款手续无法办理。因被告***至今未缴纳180000元的购房款，故原告银联公司诉至本院，请求判如所请。

另查明，原、被告双方在庭审中均认可如下事实：涉案商品房于2017年4月16日交付，被告***于2017年5月4日缴纳装修押金等相关费用，装修完毕后即入住至今。

同时查明，案外人湖北中阳建设集团有限公司与原告银联公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年12月22日作出（2016）鄂9005财保63号民事裁定：查封潜江市银联农业投资有限公司位于潜江市南浦路“乐活春天商住楼”一、二号楼一楼所有商铺（除农贸市场）和地下室以及一、二号楼所占用土地的土地使用权〔土地使用权证号：潜国用（2013）00301号（应为潜国用（2013）003013号）〕，并分别于2018年12月22日和2019年9月23日以潜江市银联农业投资有限公司现无财产可供执行为由作出（2018）鄂9005执1915号执行裁定书和（2019）鄂9005执恢38号执行裁定书，均裁定：终结本次执行程序。

上述事实，有原告银联公司的营业执照和法人身份证明、被告***的居民身份证、《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据、物业费及装修押金收据、（2016）鄂9005财保63号民事裁定书、（2018）鄂9005执1915号执行裁定书和（2019）鄂9005执恢38号执行裁定书等有效证据及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告银联公司已按约定交付涉案房屋，被告***亦已实际居住至今。因被告***不同意解除涉案商品房买卖合同，故原告银联公司要求被告***继续履行支付其购房款180000元的诉求，本院依法予以支持。至于逾期付款违约金的问题，因涉案商品房买卖合同约定余款180000元系采取银行按揭贷款方式支付，由于原告银联公司的原因导致涉案商品房无法办理按揭贷款，致使被告***未按期支付购房款180000元，故造成涉案商品房房款至今没有支付完毕的原因并非被告***的违约行为所致，被告***不应承担相应的违约责任。原告银联公司要求被告***支付逾期付款违约金的诉求，本院依法不予支持。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、原告潜江市银联农业投资有限公司与被告***于2017年4月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；

二、被告***于本判决生效之日起十日内向原告潜江市银联农业投资有限公司支付购房款180000元；

三、驳回原告潜江市银联农业投资有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4370元，减半收取2185元，由原告潜江市银联农业投资有限公司负担235元，被告***负担1950元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。

审 判 员　刘小军

二〇二一年十一月十一日

法官助理　胡婷婷

书 记 员　龙玉诗