原告（反诉被告）晋城市百汇建材有限公司与（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

晋城市城区人民法院

民事案件民事判决书

（2017）晋0502民初1747号

原告（反诉被告）晋城市百汇建材有限公司（以下简称百汇公司）诉被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司（以下简称宇佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百汇公司委托诉讼代理人郭艳华、被告（反诉原告）宇佳公司委托诉讼代理人霍鹏、靳斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，原告（反诉被告）百汇公司与被告（反诉原告）分别于2012年9月15日、2015年元月1日签订的两份《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。现双方当事人均同意解除该两份协议，符合法律规定，本院依法予以解除。解除时间应为宇佳公司的反诉状送达百汇公司之日即2017年9月1日。 关于2014年6月3日宇佳公司汇给袁家胜的6万元是否应认定为租金，本院认为，2013年9月3日宇佳公司曾将租金6万元汇至袁家胜个人账户，百汇公司对此认可，且2015年元月1日，袁家胜代表百汇公司与宇佳公司签订了五楼楼顶的租赁协议，宇佳公司在2014年6月3日汇给袁家胜6万元时，有理由相信袁家胜代表的是百汇公司，故该6万元应视为交给百汇公司的租金。综上，本院认定宇佳公司已交租金18万元，2015年9月14日之前的五楼房屋租金已结清。 原告（反诉被告）百汇公司作为出租方虽及时交付了房屋，但在租赁期间，22间出租房屋中有8间发生不同程度的漏水，使宇佳公司租赁合同目的不能全部实现。据意见书载明：“受损项目屋面防水层、出水口及屋面坡度、平整度等工程质量不满足规范要求；屋面后期改造擅自改变屋面原有排水系统，雨水淤积不能及时排除，是受损项目屋顶渗漏的直接原因”，故合同解除百汇公司存在过错，同时，宇佳公司在租赁期内与百汇公司因损失赔偿问题发生纠纷应采取合理途径予以解决，借故拒付租金显属不当。对五楼22间房屋2015年9月15日至合同解除之日（2017年9月1日）期间的租金，结合实际情况，本院酌定宇佳公司按协议约定租金的70%支付即82250元（60000元÷12个月×23.5个月×70%）。五楼楼顶所欠租金，宇佳公司抗辩未实际使用不应支付租金的主张无法律依据，本院不予支持，截止合同解除之日所欠租金为5333元（2000元÷12个月×32个月）。以上两项共计87583元。 因房屋漏水造成宇佳公司的财产损失，经鉴定为38678元，有号评估报告书在案佐证，该鉴定系由法院依法委托，出具鉴定结论的鉴定机构具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定结论系根据原告提供的鉴定材料并参照有关评定标准而作出，无证据证明存在依据不足的情形，故本院予以确认。宇佳公司申请重新鉴定的理由不符合法律规定，本院不予支持。百汇公司主张财产损失项目中第1、2、3项划痕并非漏水造成应予以剔除的主张无证据支持，本院不予采纳。 宇佳公司自2015年发现房屋漏水后未及时采取合理救济方式造成损失扩大，其自身也有责任，本院酌定百汇公司对宇佳公司的财产损失承担70%的赔偿责任，即27074.6元（38678元×70%），剩余损失由宇佳公司自行承担。宇佳公司主张百汇公司赔偿装修残余价值的诉讼请求未在法庭辩论终结前提出，本案不予审理。宇佳公司在房屋租赁合同解除后未返还房屋，宇佳公司应按每日120.5元（60000元×70%÷365天＋2000元÷365天）的标准支付百汇公司自2017年9月2日至实际返还房屋期间的房屋及屋顶使用费。因百汇公司与宇佳公司均同意解除租赁合同，宇佳公司主张恢复楼层供电无法律依据，本院不予支持。 本案所涉两项鉴定费共计17625元（4000元+13625元），结合案情，本院酌定百汇公司承担16425元（13625元＋4000元×70%），宇佳公司承担1200元。因鉴定费17625元宇佳公司全部垫付，故百汇公司应将16425元直接支付给宇佳公司。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

鉴于上述事实与理由，反诉原告（被告）宇佳公司向本院提出反诉请求：一、解除反诉原告与反诉被告之间的租赁合同关系；二、判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失30万元；三、判令反诉被告立即恢复承租楼层的供电；四、诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告（原告）百汇公司辩称：一、双方就解除合同已达成一致意见。二、被答辩人要求赔偿财产损失30万元无事实和法律依据。答辩人未实施过任何侵权行为，被答辩人也无证据证明答辩人实施过侵权行为，且不能排除是由于被答辩人房屋使用不当导致房屋漏水。三、被答辩人要求答辩人恢复承租楼层供电没有事实和法律依据，应依法予以驳回。被答辩人拖欠租金长达数年之久，已构成根本违约，合同约定的解除条件已经成立，故法院将起诉状副本送达被告的时间为解除合同通知到达之日，即合同解除之日。鉴于两份租赁协议已经解除，被答辩人已经无权占有房屋，故被答辩人无权要求答辩人恢复楼层供电。 经审理查明：原告（反诉被告）百汇公司为阳城县润城镇柏沟村集体出资设立的有限责任公司，位于文昌东街682号的五层商业楼（铝材大厦）为百汇公司所有。2012年9月15日，原告（反诉被告）百汇公司与被告（反诉原告）宇佳公司签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：1、房屋坐落在晋城市文昌东街（铝材大厦五楼），租赁房间为22间；2、房屋租期为10年，从2012年9月15日起至2022年9月15日；3、该房屋每年租金为60000元，按年交费。该协议第八条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成损失，由乙方负责赔偿：...2、拖欠租金累计达半个月...。第九条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。 2015年1月1日，双方又签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：1、房屋坐落在晋城市文昌东街铝材大厦五楼顶部面积200㎡作为承租方使用；2、房屋租赁期限为二十年，时间为2015年1月至2035年1月；每年租金（按五楼一间房屋费用标准计算）2000元。 案件审理过程中，被告（反诉原告）宇佳公司申请对晋城市文昌东街682号铝材大厦五楼屋顶漏水原因及因漏水造成财产损失的价值进行鉴定。本院依法委托晋城市中级人民法院司法技术中心进行鉴定。 以上事实，有双方当事人的陈述、两份《房屋租赁协议》、房屋产权证在案佐证。 审理过程中，原告（反诉被告）百汇公司还提供其向整个大厦发出的告知书一份，证明百汇公司曾经向宇佳公司发出过通知催收租金，若其未在自催收之日起5日内支付租金，百汇公司可以采取其他手段催要租金。被告（反诉原告）宇佳公司质证称：告知书没有收到。 被告（反诉原告）宇佳公司还提供的证据有：1、三张支付凭证，第一份是电子转账凭证，证明其向百汇公司支付第一年的租金6万元；第二支凭证证明于2013年9月3日将租金直接付给了袁家胜（出租方代表原告签字的人）；第三支凭证证明于2014年6月3日将租金也是支付给了袁家胜。2、照片42张，证明从照片上可以看出屋顶严重漏水的痕迹，导致一些财产、房屋装修、办公设施损毁的事实。证据3、光盘一张，证明房屋损毁的情况。原告质证称：1、三支凭证真实性无异议。前两支凭证我们也有证据印证。2014年6月3日的凭证证明款项支付给了袁家胜，没有支付给百汇公司，且未注明资金用途，不排除宇佳公司和袁家胜有其他往来，对该凭证不认可。证据2、3照片42张及光盘一张，需等鉴定结果下来看，因为我们没有到现场，真实性请法院依法核实。 庭审后，本院组织双方当事人就评估报告书、司法鉴定意见书及鉴定费发票两张（共计17625元）进行了质证。 反诉原告（被告）宇佳公司质证称：对司法鉴定意见书认可。对评估报告书的鉴定结论有异议，我们是要求对财物的损害进行全额的价值评估但是该鉴定仅是对财物的修复做出的评估，实际上我们申请鉴定的受损财物已经完全没有修复的价值，我们申请重新鉴定，残余价值总要进行鉴定。鉴定费应当由反诉被告承担。 反诉被告（原告）百汇公司质证称：对司法鉴定意见书及评估报告书的真实性均无异议。

一、解除原告（反诉被告）晋城市百汇建材有限公司（以下简称百汇公司）与被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司签订的两份《房屋租赁协议》； 二、被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司于本判决生效后五日内将其占有的原告（反诉被告）晋城市百汇建材有限公司所有的位于晋城市文昌东街682号铝材大厦五层22间房屋及五楼楼顶腾出并予以返还； 三、被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）晋城市百汇建材有限公司截止2017年9月1日的租金共计87583元； 四、原告（反诉被告）晋城市百汇建材有限公司于本判决生效后五日内赔偿被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司财产损失27074.6元； 五、被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司于本判决生效后五日内按每日120.5元支付从2017年9月2日起至实际返还房屋止的房屋及屋顶使用费； 六、原告（反诉被告）晋城市百汇建材有限公司于本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司已垫付的鉴定费16425元； 以上第三、四、六项款项互相抵顶后，被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司应支付原告（反诉被告）晋城市百汇建材有限公司租金44083.4元，于本判决生效后五日内付清。 七、驳回原告（反诉被告）晋城市百汇建材有限公司其他诉讼请求。 八、驳回被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4010元，由被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司承担。反诉费2900元，由原告（反诉被告）晋城市百汇建材有限公司承担2030元，被告（反诉原告）山西宇佳建筑工程有限公司承担870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。

审　判　长　　杨　娜 人民陪审员　　郭金旺 人民陪审员　　杨淑芳

法官　助理　　郝婷婷 书　记　员　　秦　婷