河南保中实业有限公司、南阳市莱茵园林绿化工程有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省南阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫13民终1520号

上诉人（原审被告）：河南保中实业有限公司。

住所地:南阳高新区信臣路中段南侧（四季花城对面）。

法定代表人：姚东，该公司董事长。

委托诉讼代理人：汤生，该公司员工。

委托诉讼代理人：张付晴，河南震世律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南阳市莱茵园林绿化工程有限责任公司。

住所地:南阳市张衡路与独山大道交叉口中泰国际**楼。

法定代表人：李成，该公司总经理。

委托诉讼代理人：乔艳，河南雷雨律师事务所律师。

上诉人河南保中实业有限公司（以下简称：保中公司）因与被上诉人南阳市莱茵园林绿化工程有限责任公司（以下简称：莱茵公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日受理后，依法组成合议庭，于2019年2月25日公开开庭审理。上诉人保中公司的委托诉讼代理人汤生、张付晴，被上诉人莱茵公司的委托诉讼代理人乔艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

保中公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人于2014年签订房屋租赁合同，履行至2016年8月，经房东南阳市七里园建材仓储有限公司同意，上诉人将房租直接交付给房东至今。故上诉人与被上诉人在2016年8月就已经解除合同。二、一审法院审理程序违法。一审合议庭组成人员有1人，在本案发回重审后，又参与本案审理，程序违法。

莱茵公司答辩称，一、双方租赁合同成立后，被上诉人履行了交付义务，双方从来没有协商变更过租赁合同。上诉人单方交纳房屋租赁费用的行为我方不知情，不能作为解除合同的条件。二、本案被发回重审前，原一审只进行程序审查，没有进行实体审理。按照民事诉讼法规定，原合议庭组成人员参加本案实体审理，程序并不违法。请求驳回上诉，维持原判。

莱茵公司向一审法院诉讼请求：1.依法判令解除双方于2014年7月14日签订的《租赁协议》，并判令保中公司将租赁房屋交还给莱茵公司;2、依法判令保中公司支付租金138976元(含两部分：一是2016年8月1日起至2019年8月1日期间拖欠的九间房屋租金差额款30000元；二是向莱茵公司支付其占有的另外七间房屋期间的使用费108976元（2016年8月1日至2018年12月1日期间）；3、诉讼费用由保中公司承担。

一审法院认定事实：2012年9月10日，以南阳市七里园建材仓储有限公司为甲方、以莱茵公司为乙方签订“租赁协议”一份。主要内容：“一、甲方同意将坐落在312国道（南阳市信臣路）旁房屋出租给乙方，房屋拾陆间，物业管理费每月300元；二、租赁期限：2012年9月10日至2022年9月10日；三、租赁价格：每间150元，每年租金总计32400元；四、付款期限：每一年预付一次租金，各项费用均应当在预付·房租的第一个月10号前支付完毕；五、。”。协议还约定了其他权利义务。2014年7月14日，以莱茵公司为甲方，以保中公司为乙方签订“租赁协议”一份，主要内容是：“一、甲方将坐落在312国道南侧，产权人为南阳市七里园建材仓储有限责任公司所有的二楼房屋转租给乙方，房屋玖间，物业费每月300元；二、租赁期限：自2014年8月1日至2022年7月30日；三、租赁价格：每月伍仟元，每年租金总计陆万元；四、付款期限：每一年预付一次租金，各项费用均应在预付房租的第一个月10号前支付完毕；五、。”。合同还约定了其他事项。合同履行期间，双方对于2016年8月10日前的租金数额及支付方式无争议。2016年9月保中公司向南阳市七里园建材仓储有限责任公司支付租金50000元，2017年7月，支付租金50000元，2018年9月，支付租金及物业费60000元。

一审法院认为，保中公司与莱茵公司签订的“租赁协议”，是在平等自愿基础上，经过协商达成的，合同内容不违反法律规定，为有效合同。双方应按照合同约定享受权利并履行义务。在双方合同履行过程中，未发生使合同目的不能实现的不可抗力因素，同时保中公司又积极履行了“租赁协议”无争议部分的义务，莱茵公司也未提交证据证明其已经完成了催告义务，双方合同应继续履行，故莱茵公司关于解除合同的请求，一审不予支持。根据双方协议约定，保中公司所承租的九间房屋的租金为每年60000元，而根据保中公司提交的证据，已直接支付房屋产权人2019年8月10日前的租金每年50000元，共计150000元。审理中，莱茵公司对于保中公司直接缴纳租金的行为及数额无异议，一审予以确认。保中公司称2018年9月缴纳的60000元，其中10000元为物业费，双方无争议，一审予以确认。故保中公司应按照约定向莱茵公司支付2016年8月10日至2019年8月10日前租金差额共计30000元。根据莱茵公司与南阳市七里园建材仓储有限责任公司的“租赁协议”，莱茵公司取得使用权的房屋为十六间，根据莱茵公司与保中公司的“租赁协议”，所指向房屋为九间。审理中，保中公司确认二楼楼梯南侧整层均由其使用，故保中公司超出约定实际占用房屋拾陆间，多占用七间，保中公司应向莱茵公司支付多占用房屋的占用费。根据双方对于租赁费的约定，九间房屋每年租金为60000元，即每月每间为555.56元，故七间房屋占用费应为3888.92元。双方对于2016年8月10日前的房屋租金无争议，莱茵公司未请求，不予处理。故保中公司应自2016年8月11日起按每月3888.92元向莱茵公司支付占用费至2019年8月10日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定，判决：一、判决生效后十日内，保中公司支付莱茵公司房屋租金差额30000元；二、保中公司自2016年8月11日起按每月3888.92元向莱茵公司支付房屋占用费至2019年8月10日止；三、驳回莱茵公司的其他诉讼请求。如果保中公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3080元，由保中公司负担。

本院二审审理期间，双方均未提供新证据。合议庭根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，并征得双方当事人同意，归纳本案的争议焦点为：1、双方的租赁合同是否已经解除，一审认定的房屋租赁费数额是否清楚？2、一审程序是否合法？

本院经审理确认一审认定的事实。

本院认为，本案系租赁房屋合同纠纷，双方签订的租赁合同意思表示真实，其内容不违反我国效力性强制性法律规范，为有效合同。双方应当按照我国《合同法》的相关规定，严格履行合同。上诉人在履行合同过程中，未与被上诉人达成书面解除合同的协议，也未同时与房屋所有权人、莱茵公司三方达成一致意见，即擅自向房屋所有权人交付租金的行为系对租赁合同履行不当，系违约行为，应当依照双方签订的租赁合同约定承担违约责任。上诉人称已经于2016年8月解除合同无事实及法律依据。关于房屋租赁费数额问题，双方可根据合同履行、市场变化等情况，对合同是否变更进行协商。因原一审未对本案进行实体审理，故本次一审审理程序并无严重违法。本院对上诉理由本院不予采信。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3080元，由上诉人河南保中实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　尹庆文

审判员　　赵变英

审判员　　牛永权

二〇一九年三月二十八日

书记员　　尚志向