来源:中国裁判文书网
广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
(2021)粤0117民初9409号
原告(反诉被告):广州友生农业科技有限公司,住所地:广州市从化街口街**东路五巷2幢之二号,统一社会信用代码:91440184708226187E。
法定代表人:***。
委托诉讼代理人:***、**,均系北京大成(广州)律师事务所律师。
被告(反诉原告):广州缤纷园艺有限公司,住所地:广州市荔湾区龙溪大道广州花卉博览园批发市场办公楼二楼201号,统一社会信用代码:91440101618466785X。
法定代表人:陈计合。
委托诉讼代理人:***,系广东穗南律师事务所律师。
原告(反诉被告)广州友生农业科技有限公司(以下简称友生公司)与被告(反诉原告)广州缤纷园艺有限公司(以下简称缤纷公司)租赁合同纠纷一案,本院于2021年9月16日立案受理后,依法适用普通程序,组成合议庭,并公开开庭进行了审理。友生公司的委托诉讼代理人***,缤纷公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)友生公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付拖欠的2021年1月1日至2021年11月22日(租赁合同解除之日)期间的租金本金1351230.07元及逾期违约金(以当季度应付未付租金为基数,自当季度第一个月的6日起计算至实际清偿之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍的标准计算);2、判令被告向原告支付2021年11月23日起至2022年1月6日共计44天的场地占有使用费共计182110.8元;3、判令被告向原告补交2019年年度未付租金100万元及资金占用利息(从起诉之日起计算至实际清偿之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算);4、判令被告已向原告支付的押金687098.5元归还原告所有;5、判令被告向原告支付2021年11月23日至2025年1月1日期间的逾期租金收益损失4695598.93元(按照125891元/月的租金标准计算);6、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:2014年1月24日,原告与被告签订《框架协议》,约定由原告出资兴建被告盆栽生产所需要的温室及**、肥水系统、加温系统、生产操作间、车槽、办公室等生产配套设施,而后将土地以及地上建筑物一并出租给被告,被告按照原告实际投资总额的16%计提年租金,所有温室及生产配套设施的租期终止日为2025年1月1日。签订上述《框架协议》后,原告按照约定根据被告的建设要求投资上千万元兴建建筑物,建成后双方针对具体的建筑设施签订了多份《租用合同》(详见后附《租赁合同明细表》),每份《租用合同》对具体租赁物、租金金额、租赁期限、违约责任(按照欠缴租金金额每日计收1%逾期违约金)等均进行了明确的约定。2016年2月29日,原告与被告签订《补充协议》,约定租金的计提比例从《框架协议》约定的按照投资总额16%计算,变更为15%。2019年12月26日,原告与被告签订《补充协议》,主要约定的内容包括:被告向原告退租部分大棚;2019年1月至2019年12月的租金合计2576616元,由原告承担100万元,被告承担1576616元(第一条第4款第5项);自2020年1月1日起,被告按照合同的约定向原告支付租金,双方以季度为单位进行租金结算,被告于每季度开始前10日内向原告支付本季度租金(即先付款后使用)(第一条第4款第6项);根据被告部分退租的情况对租金金额进行调整,2020年4月1日起改为每月租金125891元(第一条第4款第6项第(2)目);如被告单方面违约终止或者不履行原合同,则按照原合同相关条款执行(第一条第4款第8项)。2021年1季度开始,被告开始出现拖欠租金的情况。2021年8月4日,原告向被告发送《催款函》,要求被告付清拖欠的所有租金等费用。2021年8月6日,被告针对原告发送的《催款函》出具《回复函》,不但拒绝支付拖欠的租金等费用,甚至还提出要求在2021年8月31日解除双方的租赁关系。2021年8月13日,原告针对被告的《回复函》向被告《回函》,明确表示不同意在2021年8月31日解除租赁合同,并再次要求被告立即向原告支付拖欠的租金。涉讼租赁物(温室大棚)是原告根据被告的专属要求专门投资兴建,目的是为了出租给被告赚取租金收益,现阶段被告拒不支付租金的行为已经给原告带来了严重的经济损失,但被告作为违约一方,不仅不立即纠正违约行为,甚至还提出要求解除合同。截至目前为止,被告已支付的租金都尚不足以弥补原告的建设成本,如现阶段解除合同,必然会给原告造成巨大的经济损失。另被告作为违约一方,也并不享有合同解除权。因此,原告有权要求被告继续履行涉讼租赁合同,支付拖欠的2021年1季度至3季度的租金、逾期违约金(考虑到双方多年的合作关系,原告自愿主动将违约金的计算比例调整为同期LPR的四倍计算)、补交2019年年度租金100万元等。为维护原告的合法权益,故诉至法院。
友生公司为证明其主张向本院提交以下证据:1.框架协议;2.**租赁框架协议;3.租用合同(2014年7月19日);4.(***)租用合同;5.(61、81棚外轨道水泥路)租用合同;6、租用合同(2014年11月4日);7、办公区、41栋大棚租用合同;8、21栋大棚租用合同;9、补充协议(2016年2月29日);10、补充协议(2019年12月26日);11、催款函(2021年8月3日);12、回复函(2021年8月6日);13、回函(2021年8月16日);14、准予变更登记(备案通知书);15、宝趣玫瑰园椒草温室平面布置图、51栋3072㎡、12栋、32栋5216㎡、21栋6900㎡、操作间(2张)、***改造平面示意图;16、62栋5408㎡温室验收报告、64栋1140㎡温室验收报告;17、广州友生农业科技有限公司关于广州缤纷园艺有限公司搭棚建设投入明细表、61栋8064㎡温室验收报告、11栋6336㎡温室验收报告、广州友生园林有限公司61栋、81栋薄膜温室工程安装验收证书、51栋3072㎡温室验收报告、32栋5261㎡工程预算、12栋5408㎡工程预算、协议明细二:玫瑰园水池工程租金计算、协议明细一、设备品牌规格质保期明细表、棚外轨道水泥路、***验收报告、办公区验收报告、41栋1280㎡温室验收报告、关于21栋温室租金说明;18、解除合同通知书、微信截图4张;19、广东省企业投资项目备案证;20、《关于公布2019年粤东西北地区第二批省级现代农业产业园和珠三角地区自筹资金建设省级现代农业产业园名单的通知》(广东省农业农村厅);21、广州市从化区农业从村局关于印发《广州市从化区现代农业产业园建设实施方案(2019-2020)》等方案的通知;22、从化区人民政府关于申报创建广州市从化区花卉产业园(省级)的请示;23、关于广州从化万亩鲜切花生产示范园区控制性详细规划方案汇报会议纪要;24、土地租赁合同(六社)。
被告(反诉原告)缤纷公司答辩称:友生公司提出的诉讼请求无事实及法律依据,请求法院依法驳回。一、本案所涉租赁合同及相关补充协议均为无效合同,无效合同自始无效,不存在友生公司所称的通知解除的问题。本案涉及的《框架协议》和相关合同约定的内容,属于友生公司擅自改变土地用途,将专属于农业用途的土地进行“硬底化”处理并兴建温室、道路、***、办公区和配套设施等用于出租作非农业用途使用,相应的双方签订的相关《框架协议》、《租用合同》及《补充协议》等均是无效的;友生公司也没有证据证明其出租的温室、**等租赁标的物具有合法产权或批准手续,应认定为违法建筑,故《租用合同》及补充协议应属无效。二、友生公司请求支付2021年1月至11月22日期间的租金本金和逾期违约金,以及从11月23日起至实际交还租赁场地之日止的占有使用费均缺乏相应的事实和法律依据,不能成立。1、因涉案合同属无效,友生公司基于无效租赁合同主张约定的租金于法无据。2、缤纷公司为防止因租赁合同无效导致损失的进一步扩大和维护自身的合法权益,经书面通知友生公司后已于2021年8月30日之后没有再使用涉案物业和场地,故友生公司主张9月至11月22日期间的租金及后续的占有使用费没有事实依据。3、由于涉案合同无效,双方约定的逾期违约金同样无效,违约金条款对缤纷公司没有法律的约束力,友生公司主张的逾期违约金缺乏法律依据。而且,该违约金的标准明显过高,友生公司并未提供任何证据证明其实际损失的情况。三、友生公司主张缤纷公司补交2019年度未付租金100万元及占用利息没有任何的事实和法律依据。虽然涉案租赁合同无效,但双方基于对缤纷公司实际使用租赁物的情况,结合具体租赁事宜达成减免100万元租金的合意,该约定属双方意思自治范围,并未违反法律法规的规定,故该协议条款有效;而且,双方经协商一致,在2019年12月26日签订补充协议达成的100万元租金减免并在签订补充协议的当日对该100万元的租金进行了抵扣即实际履行。现友生公司主张补交该100万元租金明显违反意思自治原则和法律规定,故该主张应予以驳回。四、友生公司主张已支付的押金归其所有没有法律依据。根据《民法典》第五百八十六条的规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”但本案中,双方并未就缤纷公司交纳的687098.5**证金约定为“定金”性质,故依法不能适用定金罚则。**,涉案合同无效,友生公司主张没收押金同样无依据。五、缤纷公司在2021年8月30日完全退出租赁场地前已数次通知友生公司接收,我方已充分履行通知的义务。故友生公司主张交还租赁场地和办理交接手续不能成立。六、友生公司主张2021年11月23日至2025年1月1日期间的预期租金收益损失没有相应的事实和法律依据。1、涉案合同及相关补充协议均为无效合同,无效合同自始无效,对协议双方没有法律约束力。故友生公司依据无效合同主张缤纷公司实际退出租赁场地之后的所谓租金收益损失是无事实及法律依据的。2、“新冠”疫情自2020年初开始持续影响,导致各企业经营环境恶劣,根据最高法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的意见等相关规定,本案不宜强令继续履行退还,友生公司提出的租金收益损失主张更是缺乏事实和法律依据。3、友生公司对其提出的预期租金收益损失未提供相应证据予以支持,已你给有友生公司承担举证不能的法律后果。综上,请求法院驳回友生公司的全部诉讼请求。当庭补充答辩意见:原告请求支付租金至2021年11月22日缺乏相应的事实和法律依据,我方经通知原告的情况下在2021年8月30日已经实际退场,但原告在接到书面通知并没有到现场进行交接,而且根据涉案租赁标的其土地性质属于基本农田保护区这一范围的情况下,双方的租赁合同因违反法律的效力性禁止性规定而无效,因此原告请求支付至2021年10月22日的租金没有依据。根据该陈述意见,原告请求支付至2022年1月6日的使用费同样缺乏依据,而且我方至2021年8月30日之后已无实际占有使用涉案租赁标的,也不应支付相应租金或使用费,而且原告主张该两项诉请的利息或违约金过高而且也与法律规定的无效合同的处理原则相违背,不应得到支持。由于涉案地块上相应的温室建设方案及**维修方案均是由原被告双方共同确认、共同实施的,相应的施工单位也是由原告与其签订施工合同,建成之后的验收工作也是由原被告双方共同确认并参与的,由于原告是租赁所涉土地的提供方,其应当明确知悉涉案土地的性质属于基本农田保护区,禁止用于非农建设,也禁止除种植粮食作物以外的其他种植,因此对于租赁合同的无效原告应承担全部的责任。而至于相关投入是否存在属实的问题,我方认为根据双方2019年12月29日签订的补充协议的约定第五十一栋、六十一栋以及八十一栋大棚双方协商一致后我方予以退出,双方的该约定视为原告已对相应大棚的资金投入,不应再另行计算投入损失的问题,而且原告对于第六十二栋和六十四栋大棚的新建由于我方并无承租该两栋大棚,该投入也不应计入原告的损失范畴,而根据计算原告相应的投入总额约为800万元左右,而我方实际已交纳的租金已达到1300多万元,原告根本不存在任何损失,而且原告在涉案合同的履行过程当中使用我方相应投入的苗木、设施以及相应的配套等等申请了巨额的政府补贴,也获得了大额的收益。而对于一百万元租金减免的问题,双方在补充协议的第五点进行了明确约定,双方合意达成减免2019年度的100万元租金,而且在签订该协议的当日即对该100万元进行了抵扣,此举是双方意思自治的体现,符合法律法规的约定,该条款是合法有效的。另外关于本案是由多个合同形成的不同的合同关系,即使双方签订了框架协议及补充协议也不能视为本案的诉争仅为一个法律关系及同一合同关系,相应的每一合同均对租赁的铺位使用权人租金标准等等均作出不同的约定,我方认为不应在同一案件中进行审理。
被告(反诉原告)缤纷公司向本院提出反诉称:2014年1月24日,缤纷公司与友生公司签订了《框架协议》,双方就从化城郊西和村现代玫瑰园内的相关土地和设施租赁(含温室及**、肥水系统、加温系统、生产操作间、车槽、办公室等生产配套)事宜达成一致,协议约定了相应的合作方式、期限和租金计算以及违约责任等,其中缤纷公司按照友生公司实际投资总额的16%计提年租金,相关土地、温室及生产配套设施的租赁期限至2025年1月1日止。签订上述《框架协议》后,双方按约定各自履行相应义务,此后双方就具体租赁的温室、**及相关建筑设施签订了多份《租用合同》和《补充协议》,相应的每一份《租用合同》和《补充协议》对具体租赁物、租金金额、租赁期限、权利义务和违约责任等均进行了约定,友生公司也实际将土地及地上建筑物、道路、配套设施等一并出租给缤纷公司使用。2016年2月29日,缤纷公司与友生公司签订了一份《补充协议》约定租金的计提比例从《框架协议》约定的按照投资总额16%计算,变更为15%,租金标准相应调整为214718元/月。2019年12月26日,缤纷公司与友生公司另行签订一份《补充协议》,主要内容为:双方协商同意,缤纷公司退租部分温室和配套设施,相应的2019年1月至2019年12月的租金合计2576616元,由友生公司自行承担100万元,缤纷公司负担1576616元;自2020年1月1日起,缤纷公司按照该补充协议的约定支付租金,双方以季度为单位进行租金结算,缤纷公司于每季度开始前10日内向友生公司支付本季度租金(即先付款后使用);根据缤纷公司部分退租的情况对租金标准进行了相应调整,从2020年4月1日起调整为租金标准为125891元/月。随后,缤纷公司依约支付了2120733元租金给友生公司。2021年8月4日,友生公司向缤纷公司发出《催款函》,要求支付相应的租金等费用。2021年8月6日,缤纷公司针对友生公司的《催款函》发出了《回复函》,其主要内容如下:1)因友生公司就租赁温室及相关配套设施等没有做好防洪防灾措施,未能给缤纷公司提供安全良好的生产环境,导致多次被水浸造成直接经济损失约600万元,要求友生公司承担相应的责任。2)缤纷公司积极投入防范水灾的各项工作,如投资离地床架、兴建排洪池、增加强排泵及加高四周防护墙等,累计投入228650元。3)双方合作多年,但由于温室及相关配套设施租金太高,与同行无法竞争,导致多年连续亏损。4)2020年初突发“新冠”疫情导致缤纷公司经营严重困难。5)友生公司在合同期内多次无故锁门,妨碍扰乱了缤纷公司正常的生产经营,也严重影响了缤纷公司的运作。6)缤纷公司累计已向友生公司缴纳租金13267590.34元,押金687098.5元。7)缤纷公司申请于2021年8月31日解除双方的租赁合同关系。届时涉及双方租金、押金事宜以及其他事项由双方协商解决。此后,为防止因租赁合同无效导致损失的进一步扩大和维护自身的合法权益,缤纷公司于2021年8月30日完全退出了租赁场地。经调查了解的情况,友生公司出租给缤纷公司的涉案标的物(含土地、温室和配套设施等)位于基本农田保护区范围内,根据《中华人民共和国土地管理法》第三十五条规定:“永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。”第三十七条规定:“非农业建设必须节约使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地;可以利用劣地的,不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、**、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼”另,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)乙方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此收到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案涉及的《租用合同》和相关补充协议的内容,属于友生公司擅自改变土地用途,将专属于农业用途的土地进行“硬底化”处理并兴建温室、道路和配套设施等用于出租非农业用途使用,而且,没有证据证明友生公司出租的温室等租赁标的具有合法产权或批准手续,应认定为违法建筑。该《租用合同》和相关补充协议明细违反了法律的禁止性规定,应属无效。对于该《租用合同》和相关补充协议的无效友生公司应承担全部法律责任,友生公司因该合同关系取得的财产(保证金等)应当予以返还。而对于友生公司没有就租赁地块做好防洪防灾措施,未能保障安全良好的生产环境,因水浸导致缤纷公司的直接经济损失友生公司应承担相应的赔偿责任。综上,为维护缤纷公司的合法权益,特向法院提起反诉,请求法院判令:1.判令友生公司向缤纷公司返还合同保证金687098.5元;2.判令友生公司向缤纷公司赔偿因未能提供安全良好的生产环境导致租赁场地多次浸水造成的经济损失200万元;3.本案的本诉、反诉受理费及保全费均由被反诉人承担。
缤纷公司为证明其主张向本院提交以下证据:1、涉案地块示意图及村庄规划总图-西和村;2、租赁物现场照片;3、防洪工程方案确认;4、公证书;5、资产评估报告;6、回复函;7、退租场地接收通知。
原告(反诉被告)友生公司对被告(反诉原告)提出的反诉请求答辩称:请求依法判决驳回缤纷公司的全部反诉请求。一、缤纷公司无权要求友生公司返还租赁合同保证金,该保证金应当由友生公司予以没收。缤纷公司与友生公司签订的租赁合同,为双方协商一致的约定的内容,由友生公司根据缤纷公司的设计图纸,建设温室大棚,并且将涉案的土地租赁给缤纷公司使用,涉案合同合法有效。在缤纷公司存在严重违约行为的情况下,缤纷公司无权要求退还涉案的租金。同时结合司法实践中对于租赁合同保证金的处理方式,在缤纷公司违约行为导致合同解除的情况下,友生公司可以有权根据定金罚则对保证金予以没收,或以保证金用以抵扣租金,或者赔偿友生公司因缤纷公司违约行为而造成的经济损失。另,根据《合同法》第五十八条或者《民法典》第一百五十七条的规定,如合同无效或者民事行为无效的,合同一方对合同无效有过错,应承担对应的责任。本案中,友生公司从建设到出租均按照缤纷公司的要求予以履行合同约定,友生公司作为土地出租方无任何过错。如本案存在合同无效的情况,也均为缤纷公司过错,因此因其过错而造成的经济损失也应当在押金中予以抵扣,其无权要求友生公司予以返还。二、缤纷公司主张其因水浸所产生的直接经济损失由友生公司承担,没有任何事实和法律依据。第一,缤纷公司无证据证明在2019年8月在涉案场地发生水浸行为,2019年8月的涉案地块水浸事件以及其所造成的损失与友生公司无关。友生公司仅将涉案的土地出租给缤纷公司予以使用,缤纷公司因其种植生产经营过程中发生的事宜与出租人友生公司无关。在友生公司同时无任何侵权行为的情况下,缤纷公司主张水浸所造成的经济损失没有任何法律依据。第二,根据双方签订的《框架协议》第六条的各个条款可知,涉案土地的温室建设以及设计图纸均由缤纷公司提供,甚至连建设主体支付相关的费用。因此由于涉及和建设等问题而引起经济损失也与我方无关。第三,根据双方之间签订的《租用合同》第八条约定“凡自然灾害等不可抗力造成的租赁场地财产的损害,或影响到乙方的生产,双方均不承担向对方赔偿的责任”,根据该约定,即便假设缤纷公司确因水浸遭受了一定的经济损失,该损失也由缤纷公司自行承担,自负盈亏,与友生公司无关。第四,相关的协议并无约定友生公司有对涉案场地由保证不水浸的条款,友生公司交付的场地及出租的大棚都是按照缤纷公司的设计、用料要求定制,且经过双方共同验收合格后才交付给缤纷公司使用,不存在不符合合同约定要求的情形,缤纷公司多年来也从未向友生公司提出过异议,缤纷公司遭受的所谓水浸损失与友生公司交付的租赁大棚设施之间并无因果关系,缤纷公司要求友生公司承担相应的责任依据不足。第五,缤纷公司仅凭一份评估报告不仅无法证明其所遭受损失的盆栽是因为大雨水浸的原因导致,且该份评估报告本身也存在盆栽损失评估业务不属于该评估公司的业务经营范围,评估报告是缤纷公司单方委托并未获得友生公司确认,不具有客观性等问题,无法作为有限的证据使用。综上所述,缤纷公司返还保证金、支付水浸损失的主张即抗辩理由,事实和法律依据不足,不应获得支持。
经审理查明:2010年1月12日,从化市城郊街西和村第六经济社(甲方、发包方)与从化市友生园林有限公司(友生公司)(乙方、承包方)签订《土地租赁合同》,约定:甲方将位于西和村第草塘生产社(***和村村道、南至***、****田边、北至西和村村道)的土地,面积157.79亩,租赁给乙方依法进行建设万亩鲜切花生产示范基地;土地租赁期定为15年,时间从2010年3月1日至2025年3月1日止。经查,本案涉案土地全部位于上述范围内。
2014年1月24日,友生公司(甲方)与缤纷公司(乙方)就双方在温室及生产配套设施的建设、使用、租赁等合作事宜签订了《框架协议》,约定了:一、合作方式:1、由甲方出资建设甲乙双方约定的、乙方盆栽生产所需的温室及**、肥水系统,加湿系统,生产操作间、车槽、办公室等生产配套设施。2、乙方以甲方实际投资总额的16%计提年租金。二、合作期限:1、所有温室及生产配套设施的租期终止日为2025年1月1日。2、在合同期内除遇到国家征地外,双方均不得提前终止本合同。三、租金计算方法。1、土地分摊租金:甲乙双方合作的温室及配套设施所需建设土地租金为1800元/亩/年,土地租金分摊到温室及生产操作间等配套设施的租金上。核算标准双方约定为3.22元/平方米/年。2、电网、路网、排水沟的分摊租金:双方约定按温室及生产操作间的实际占地面积计算核算标准双方约定为1.36元/平方米/年。3、温室及生产配套设施租金:按甲方实际投资额的16%分别计提租金。五、合同保证金。1、双方约定合同保证金为500000元。
2014年7月19日,友生公司(甲方)与缤纷公司(乙方)签订了《租用合同》,约定:租期为2014年7月19日至2025年1月1日;双方约定月租金为:66333元,租期内各项租金不递增;押金为198999元。友生公司(甲方)与缤纷公司(乙方)于2014年9月1日签订的《(***)租用合同》约定了租期为2014年9月1日至2025年1月1日;2014年9月1日至2024年12月31日的每月租金为11385.6元;2025年1月1日至2025年1月1日期间租金为379元;押金为34156.8元。友生公司(甲方)与缤纷公司(乙方)签订的《(61、81棚外轨道水泥路)租用合同》约定了租期为2014年11月4日至2025年1月1日;2014年11月4日至2024年12月3日的每月租金为2003元;2024年12月4日至2025年1日期间租金为1936元;押金为6009元。友生公司(甲方)与缤纷公司(乙方)于2014年11月4日签订的《租用合同》约定了租期为2014年11月8日至2025年1月1日;2014年11月8日至2024年12月7日的每月租金为121974.21元;2024年12月8日至2025年1月1日期间租金为101645.17元;押金为365922.63元。同日,双方还签订了《办公区41栋大棚租用合同》,约定了租期为2014年11月4日至2025年1月1日;2014年11月4日至2024年12月3日的每月租金为6993.26元;2024年12月4日至2025年1月1日期间租金为6760.15元;押金为20979.78元。2015年4月20日,友生公司(甲方)与缤纷公司(乙方)签订了《21栋大棚租用合同》,约定了租期为2015年1月1日至2025年1月1日;2014年11月4日至2024年12月31日的每月租金为20343.75元;2025年1月1日至2025年1月1日期间租金为678元;押金为61031.25元。上述协议的租金支付方式均为三月已付,先付后用的原则。交付租金时间为每个交付周期的前5天内完成,如遇特殊情况需逾期缴纳,则不超过10天,并按欠缴的租金金额每日计收1%逾期违约金。
2016年2月29日,友生公司(甲方)与缤纷公司(乙方)签订了补充协议,内容为:甲乙双方就2014年1月24日签订的《框架协议》和2014年7月19日签订的《租用合同》中,关于“温室及生产配套设施”租金问题,经友好协商,达成以下协议:1、甲方收取乙方的租金额:按照甲方温室及生产配套设施实际投资额的15%计提年租金。2、起止日期:2016年1月1日至2025年1月1日。3、按之前签订的租金每月交229032.82元,改为每月交214718元。附:(66333+121974.21+6993.26+20343.75+2003+11385.6)/16%×15%=214718。
2019年12月26日,友生公司(甲方)与缤纷公司(乙方)就2014年1月24日签订的《框架协议》、2014年7月19日签订的《租用合同》、2014年11月4日签订的《租用合同》及2016年2月29日签订的《补充协议》所涉乙方租赁甲方土地及土地附属物相关事项再次签订了《补充协议》,内容为:一、1、基于双方于2014年7月19日签订的《租用合同》,乙方租用甲方土地及土地附着物,其中包括51栋3072㎡温室大棚、32栋5216㎡温室大棚、12栋5408㎡温室大棚。经双方协商一致,51栋3072㎡温室大棚的租期变更为至2019年12月31日止,除此以外其余仍依据甲乙双方签订原合同继续履行。2、基于双方于2014年11月4日签订的《租用合同》,乙方租用甲方土地及土地附着物,其中包括11栋6336㎡温室大棚、31栋6528㎡温室大棚、61栋8064㎡温室大棚、81栋18336㎡温室大棚。经双方协商一致,61栋8064㎡温室大棚的租期变更为至2019年12月31日止,81栋18336㎡温室大棚的租期变更为至2020年3月31日止,除此以外其余仍依据甲乙双方签订原合同继续履行。4、(1)51栋3072㎡温室大棚、61栋8064㎡温室大棚的租金计算至2019年12月31日止,自2020年1月1日起不再计算该部分租金。(2)81栋18336㎡温室大棚的租金计算至2020年3月31日止,自2020年4月1日起不再计算该部分租金。5、根据原合同约定,乙方承租甲方土地及土地附着物2019年租金共计2576616元。现双方协商一致,由甲方承担1000000元,乙方支付1576616元。乙方应于2019年12月31日前将乙方应支付的租金1576616元以银行转账的方式汇至甲方账户。6、……双方同意根据2016年2月29日双方签订的《补充协议》进行租金调整……:1、2020年1月-3月改为每月租金:181372.47元(66333-10606.1+121974.21-24962+6993.26+20343.75+2003+11385.6)/16%×15%=181372.47元;(2)2020年4月1日起改为每月租金:125891元(66333-10606.1+121974.21-24962-57177.3+6993.26+20343.75+2003-2003+11385.6)/16%×15%=125891元;(3)乙方应于2019年12月31日前将2019年度租金1576616元和2020年第一季度租金544117元,两项合计2120733元以银行转账形式汇至甲方账户。7、根据双方签订的《框架协议》及相关协议,乙方向甲方支付的合同保证金合计为687098.5元,现双方协商一致,该保证金于甲乙双方原合同全部终止后,如乙方无任何违约行为且双方结清全部款项后10日内,甲方向乙方无息全额返还。
另查明,缤纷公司向友生公司送达了落款日期为2021年8月6日的《回复函》,申请2021年8月31日解除双方租赁合同关系。友生公司向缤纷公司送达了落款日期为2021年8月16日的《回函》,不同意解除合同。缤纷公司再次向友生公司送达了落款日期为2021年8月19日的《回复函》,决定坚持2021年8月31日解除双方租赁合同,并已尽提前告知义务。缤纷公司最后向友生公司送达了落款日期为2021年8月27日的《退租场地接收通知》,缤纷公司将于2021年8月30日完成双方合作场地的搬迁、清扫工作,满足场地交接的条件,请友生公司收到通知后及时于缤纷公司联系,并于2021年8月31日前完成场地的接收工作。
再查明,缤纷公司庭审中提交公证书、资产评估报告,但是友生公司不予认可,据(2019)粤广从化第3274号公证书记载:申请人于2019年8月21日来到我处,称因承包的土地受到水灾侵袭,为维护其合法的权益,特向我处申请办理承包土地上附作物现状的保全公证,共有38**片。缤纷公司单方委托广东方圆土地房地产资产评估咨询有限公司对拟公证涉及的受水灾损失的100117盆小盆栽在2019年8月21日的市场价值进行评估,评估的市场价值为1602550元。庭审中,双方均认为2021年每月的租金标准为125891元/月,均确认自2021年1月起未交租金。
为查明涉案土地性质,本院向广州市规划和自然资源局去函调查,该局于2022年5月20日作出穗规划资源协查[2022]1306号《协助司法查询复函》,称涉案用地情况如下:一、经核查《广州市城市总体规划(2011-2020年)》涉及限建区和少部分适建区,不涉及四线管控范围。二、经核查《从化综合服务功能片区土地利用总体规划(2013-2020)调整完善方案》,涉及限制建设区和少部分适建区,期末地类规划为水田、可调整园地、有林地、灌木林地、农村道路、可调整坑塘水面、农田水利用地、设施农用地、城镇用地、农村居民点用地和风景名胜设施用地。三、经核查《广州市从化区城郊街西和村、光联村和红旗村村庄规划(2020-2035年)》,规划为耕地、园地、其他农用地、风景名胜设施用地、宅基地和城镇用地。四、经核查2018年土地利用现状,涉及村庄、沟渠、灌木林地,可调果园、可调整坑塘水面、农村道路、设施农用地、水田、有林地。五、经核查,用地大部分涉及永久基本农田。六、经核查,用地涉及3个集体土地所有权宗地。七、经核查,地块无控制性详细规划覆盖。上述复函已送达给友生公司与缤纷公司,双方均未提出异议。
友生公司在起诉时向本院提出财产保全申请,申请法院查封、冻结、扣押缤纷公司名下价值2598492.18元的财产,并提供中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司出具的保单保函。本院依法作出(2022)粤0117民初9409号民事裁定书,裁定查封、扣押、冻结缤纷公司名下价值2598492.18元的财产。本案保全费为5000元。
本院认为,本案为租赁合同纠纷,友生公司与缤纷公司之间签订租赁合同的时间发生在《中华人民共和国民法典》实施前,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案不适用《中华人民共和国民法典》,而应适用当时的法律、司法解释。
关于涉案合同效力的问题。友生公司与缤纷公司双方签订的《框架协议》中租赁部分以及多份《租用合同》、《补充协议》等均系双方因温室及其生产配套设施的建设、使用、租赁等事宜签订的,租赁使用的土地均发生在友生公司与从化市城郊街西和村第六经济社签订的租赁土地范围内,故为了查明事实、节约诉讼资源,本院认定上述涉及租赁的合同均属于同一租赁法律关系,一并审理。根据广州市规划和自然资源局《协助司法查询复函》显示,涉案土地大部分涉及永久基本农田,而实际土地用途为花卉种植。根据《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正)第三十五条的规定:“永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。”经审查,本案涉案土地并无相关部门变更土地用途的审批,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”故友生公司与缤纷公司涉案涉及租赁部分的合同因违反法律、行政法规的强制性规定应当认定为无效。
窗体底端
关于土地占用期间及占用费的问题。友生公司认为缤纷公司应当支付租金及场地占用费至2022年1月6日,认为合同有效并未到期且双方没有正式办理交接,友生公司第一次庭审时要求与缤纷公司交接并告知对方合同于2021年11月22日解除,而后认为双方也未交接,友生公司自认自行于第一次庭审即2022年1月6日主动收回场地,故认为场地占用费应当计算至2022年1月6日。缤纷公司则认为场地占用期间截止到2021年8月31日,理由是其为了防止因租赁合同无效导致损失的进一步扩大及维护自身的合法权益,已经多次书面通知友生公司进行场地交接,如不交接视为8月31日终止租赁,但是友生公司一直并不同意交接,故缤纷公司认为其于2021年8月30日已经清场退场完毕,于8月31日自动完成交接。双方均未提交证据证实友生公司实际退场的时间,经本院现场勘察以及结合友生公司与经济社的租赁合同认为,***案的租赁场所属于友生公司向经济社租赁土地的一部分,友生公司对整个租赁土地有控制管理权,同时涉案合同现被本院认定无效且缤纷公司在2021年8月份多次发函给友生公司要求接收场地,友生公司因对怠于接收场地扩大造成的损失应当自行承担责任,故本院认定缤纷公司已于2021年8月31日实际退场。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的,人民法院一般应予支持。”本院认为缤纷公司应当参照租金标准支付占用使用费至2021年8月31日,故本案缤纷公司应当支付的场地占用使用费为125891元/月×8个月=1007128元(未扣减相应合同保证金)。关于友生公司诉请要求支付逾期违约金的问题,本院认为,***租赁部分的合同无效,合同无效后,本院已经参照租金标准补偿友生公司场地占用期间的损失,故逾期违约金本院不再支持。
关于100万元租金是否补交的问题。虽然双方签订的合同无效,但是双方在2019年12月26日签订的《补充协议》约定2019年的租金共2576616元,经双方协商一致,由友生公司承担100万元,缤纷公司支付1576616元。本院认为双方已经按照协议实际履行完毕,缤纷公司已经支付完毕,友生公司应当承担100万元,不应再额外补交。故友生公司要求缤纷公司补交100万元租金的诉讼请求不予支持。
关于合同保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八合同的规定:“无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,缤纷公司向友生公司支付的合同保证金额合计为687098.5元,涉案合同因改变土地用途违反法律的强制性规定而无效,土地出租方友生公司作为土地提供方和建设出资方,设备承租人缤纷公司作为温室及生产配套设施的使用方、设计方,双方均在设计平面布置图、结算表、验收证书等材料上**确认,双方均应当知悉涉案设备建设没有取得相关报建手续仍进行设计、施工、验收,同时还考虑到租赁合同约定的租期期限以及实际的使用期限,本院酌情认定双方应该承担合同无效的同等责任。综上,关于合同保证金,本院酌情认定友生公司、缤纷公司各承担50%的损失(即687098.5元×50%=343549.25元)。因缤纷公司尚欠占用使用费1007128元,故抵扣合同保证金343549.25元,缤纷公司尚欠占用使用费663578.75元。
关于预期租金收益损失的问题。友生公司主张逾期租金收益损失4695598.93元,本院认为一方面因涉案合同无效,双方均有责任,友生公司的预期租金收益损失应当自行承担,另一方面友生公司没有证据该损失已经实际发生,故对于该项诉讼请求本院不予支持。同时,本院认为友生公司主张投资建设成本尚有2547980.76元尚未收回以及产生高达6587185.363元资金占用利息损失不属于本案的租赁合同关系的审查范围,本院不予审查。
关于浸水损失的问题。缤纷公司主***公司赔偿因未能提供安全良好的生产环境导致租赁场地多次浸水造成的经济损失200万元。经查,首先双方已经对涉案设备进行了验收,涉案设备也系友生公司根据缤纷公司的设计要求建造,即便存在瑕疵也应由缤纷公司承担责任;其次双方签订的合同明确约定,凡自然灾害等不可抗力造成的损失,双方均不负有任何责任;再次缤纷公司提交的公证书、资产评估报告等证据无法确定具体的损失,也无法确定损失系由友生公司的排水设备造成的;最后缤纷公司提交的公证书、鉴定报告都是其单方面委托的。综上,缤纷公司要求友生公司赔偿浸水损失200万元的诉讼请求本院不予支持。
综上,依据《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正)第三十五条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下:
被告(反诉原告)广州缤纷园艺有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告)广州友生农业科技有限公司支付占用使用费663578.75元;
驳回原告(反诉被告)广州友生农业科技有限公司的其他诉讼请求;
驳回被告(反诉原告)广州缤纷园艺有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费66740.3元,由原告(反诉被告)广州友生农业科技有限公司负担61097.6元,由被告(反诉原告)广州缤纷园艺有限公司负担5642.7元;反诉受理费14148.39元,由被告(反诉原告)广州缤纷园艺有限公司负担;诉讼保全费5000元,由原告(反诉被告)广州友生农业科技有限公司负担1162元,由被告(反诉原告)广州缤纷园艺有限公司负担3838元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定,符合条件的二审案件,经双方当事人同意,可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制,请于上诉状中明确提出,未提出的,视为同意;被上诉人如不同意适用独任制,请于上诉答辩期间内书面向本院提出,未提出的,视为同意。
审 判 长 ***
人民陪审员 ***
人民陪审员 ***
二〇二二年六月十四日
书 记 员 **珊