某某、某某茂功建筑有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

**壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）桂0105民初3203号 原告：***，女，1974年10月3日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：***，**沵达律师事务所律师。 被告：**茂功建筑有限公司，住所地**-东盟经济技术开发区**大道37号华强会展综合楼6楼620-8室，统一社会信用代码914501001983198925。 法定代表人：**,执行董事。 委托诉讼代理人：**，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 原告***与被告**茂功建筑有限公司（以下简称茂功公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2022年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年4月19日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告茂功公司的委托诉讼代理人**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交楼违约金77465元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告***和被告茂功公司与2019年11月25日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＱＦ2019111801838），双方就位于南宁市江南区××镇××路××号××号楼××层××号房买卖事宜，合同约定的房屋建筑面积：600.16平方米，成交总价：3932252元，同时约定了房款的支付方式、交楼时间及逾期付款和逾期交楼的违约责任等其他合同权利和义务。依据商品房买卖合同第七条约定：原告须于签订商品房买卖合同及补充协议时支付支付合同总价款的40%作为首付款，计人民币壹佰伍拾柒万叁仟贰佰伍拾贰元（小写：1573252元），剩余购房款2359000元通过银行按揭支付，已付的定金转为合同价款。买受人于11月25日前共计支付首付款人民币壹佰伍拾柒万叁仟贰佰伍拾贰元（小写：1573252元），剩余购房款支付时间为：于2019年12月16日通过银行按揭后放款支付购房款2359000元。因此，原告已经依据商品房买卖合同约定支付完全部购房款。商品房买卖合同第九条约定：出卖人（注：本案被告）应当在2020年12月31日前将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（注：本案原告）使用。第2种条件为：该商品房经建设、施工、设计、监理和勘察五方签字确认验收合格。同时合同约定的了装修标准等交付条件。被告实际通过建设、施工、设计、监理和勘察五方签字确认验收合格的时间为2021年6月17日。即按商品房买卖合同约定，被告具备交付房屋的时间为2021年6月17日。按照商品房买卖合同第十条约定，出卖人逾期交付不超过90日内的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一支付违约金；超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，违约责任支付违约金，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一支付违约金。即违约金的计算方式为：逾期197日乘以万分之一每日乘以3932252元等于77465元。即被告应当依照合同约定向原告支付逾期交楼违约金77465元。因原告多次要求被告履行合同义务无果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告茂功公司辩称：1.涉案房屋已于2021年3月26日通过五方预验收合格，并于2021年3月31日通知原告收房，原告于2021年4月1日实际接收房屋，并于当月开始装修，根据双方合同附件6补充协议第8条第1款的约定，交房时间以交付通知书载明的时间为准，买受人对此无异议，故双方对案涉房屋实际交付的时间是2021年4月1日，在此日期之后均不应计算违约金；2.根据合同第9条的约定，被告的顺延交房的情形包含疫情、天气、中高考、设计变更等因素，目前被告统计前述情形的顺延的天数是155天，尚未包含因天气原因顺延的情形，因此被告可顺延交房的日期至少截止至2021年5月25日，而原被告双方已于2021年4月1日办理交房，实际交房已提前，被告不存在违约行为；3.根据合同附件6第8条第二款以及第10条第三款的约定，原告未缴纳契税的，被告可顺延交房且不承担违约责任，同时，根据补充协议第5条（三）第八款，买受人按揭的应在签订合同时提供授权出卖人代办不动产权证、他项权证，并且提供契税完税证明，否则按购房款万分之五每日计算违约金，第5条（七）进一步约定，在房屋交付前，买受人有任何违约情形的，出卖人有权不交房并且不承担逾期交房责任，且以下划线的方式注明此条款优先所有约定，综上，即使案涉房屋存在交房条件未达到的情形，由于原告没有按合同履行前述的约定，被告有***交房且不承担逾期交房的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2019年11月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＱＦ2019111801838），约定：出卖人以出让方式取得位于南宁市江南区××镇××路××号的地块的土地使用权。不动产权证为桂（2018）南宁市不动产权第0××0号，规划用途为城镇住宅用地，建设工程规划许可证号为建字第450105201810202号施工许可证号为××。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证编号南经房预字［2019］99号，位于南宁市江南区××镇××路××号××号楼××层××号房。（预售）建筑面积共617.89平方米，其中，套内建筑面积600.16平方米，分摊的共有共用建筑面积17.73平方米，该商品房单价为每平方米6552.01元，总金额3932252元。出卖人应当在2020年12月31日前，将经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方单位验收合格且符合合同约定的商品房交给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2.非因出卖人原因致使出卖人无法及时告知买受人时不受30日的限制。不可抗力包括但不限于：战争，军事行动、罢工、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；3.因国家有关法津，法规，政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；4.政府因中国一东盟博览会、中高考或非因施工单位违法施工、发生意外事故等原因要求停工的；5.政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；6.非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时，每8小时出卖人可顺延交房一天，不足8小时不计；或日降雨量在大雨或暴雨及以上导致工期受影响的；7.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更，导致工期延长的；8.出卖人将竣工资料、报告提交政府部门，并被接受后（以政府部门接到资料的日期为准），因政府部门未能按公示的期限办结而导致出卖人无法按约定期限交付房屋的。……除因上述特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还签订了《合同补充协议》，约定了出卖人按本合同支付的逾期交房违约金，违约金总金额不超过合同总款的5%。合同签订后，原告已依合同约定将全部购房款支付给被告。 2021年3月26日，涉案精通瑞城9号楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方预验收合格。2021年4月26日，涉案精通瑞城9号楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格。被告主张其于2021年3月31日通知原告收房，原告于2021年4月1日实际接收房屋。涉案房屋已于2021年4月交付给原告，原告于2021年4月16日至25日期间在涉案房屋内进行装修施工。 另查明，2020年2月6日，《**壮族自治区住房城乡建设厅关于进一步加强全区住房城乡建设系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，规定复工时间一律不得早于2020年2月9日24时；2020年2月10日，《南宁市住房和城乡建设局关于疫情防控期间我市房屋建筑和市政基础设施工程复工有关工作的通知》，规定2月24日起，其他建设工程可以复工。根据南宁市气象局出具的《证明》显示，2020年1月1日至2020年12月31日，大雨8天，暴雨及以上3天。经核实，2020年的法定节假日为27天（其中，2020年6月25日为端午节，亦为大雨天气），东盟博览会6天，中高考8天。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典实施之前，应当适用当时的法律。 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于被告是否可以延期交房及其天数的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2.非因出卖人原因致使出卖人无法及时告知买受人时不受30日的限制。不可抗力包括但不限于：战争，军事行动、罢工、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；3.因国家有关法津，法规，政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；4.政府因中国一东盟博览会、中高考或非因施工单位违法施工、发生意外事故等原因要求停工的。结合被告的抗辩及已查明影响工期的事实，经核算，出卖人可据实延期70天交付涉案房屋。合同约定的房屋交付时间为2020年12月31日前，顺延70天，2021年元旦放假3天、春节放假7天，因此交房时间可顺延至2021年3月21日。被告主***155天+11天的主张，缺乏理据，本院不予支持。 关于被告是否构成逾期交房及其违约金的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2020年12月31日前，将经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方单位验收合格且符合合同约定的商品房交给买受人使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条亦规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用”。依照上述规定,建设、勘察、设计、施工、监理五方单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定,交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五方单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此,依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定,以及涉案合同的约定,涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五方单位竣工验收合格。本案中，涉案项目于2021年4月26日才正式通过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位及监理单位五方验收合格，则涉案房产具备合同约定的交付条件的时间不应早于2021年4月26日。被告虽然于2021年3月31日通知原告收房，原告于2021年4月16日至25日期间在涉案房屋内进行装修施工，但此时涉案房产尚未达到合同约定的交付条件。因此，本院推定涉案房屋交付时间为2021年4月26日。根据前述认定，被告应于2021年3月21日前交付涉案房屋给原告，故被告已构成逾期交房，逾期天数为36天。根据《南宁市商品房买卖合同》的约定，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。故被告应向原告支付的违约金总额为14156.11元（3932252元×1?/日×36日）。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告**茂功建筑有限公司向原告***支付逾期交房违约金14156.11元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费869元，由被告**茂功建筑有限公司负担159元，原告***负担710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：**壮族自治区南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：2001********。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二二年五月二十六日 书记员　　***