广东城际置业集团有限公司、某某租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤06民终7593号 上诉人（原审原告）：广东城际置业集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，广东龙浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东龙浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，住广东省五华县。 委托诉讼代理人：***，国信信扬（佛山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈坤，国信信扬（佛山）律师事务所律师。 上诉人广东城际置业集团有限公司（以下简称城际公司）因与被上诉人***租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初26772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城际公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判***立即向城际公司腾退返还位于佛山市南海区××镇××村××乡路××广场××楼物业（面积：11733.1ｍ2），并按200000元／月为标准自2021年9月1日起向城际公司支付场地占用费至实际向城际公司交还场地之日止，暂计至2022年2月15日为110万元；2.判令由***承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审事实认定不清，对《海北广场1期二楼托管经营合同》的合同性质定性错误。（一）***与案外人佛山市某物业管理有限公司（以下简称某公司）于2017年3月1日签订的《海北广场1期二楼托管经营合同》及其附件《关于海北广场1期二楼合作协议方案（合同附件）》应认定合作合同性质，并非租赁合同性质，一审对该部分事实认定错误。根据前述合同及附件合作协议方案、《商铺托管授权书》约定的内容可知，案外人某公司将涉案物业托管予***进行经营，并出具《商铺托管授权书》，约定托管期间的收益双方各占50%分成（即总收入扣除水电、招商及广告推广费用、管理人员工资、杂费），收入及支出由双方确认生效，共担经营风险。同时，双方还约定：“如甲方（***）八个月内招商引资失败，甲方自愿赔偿10万元补偿费给乙方（某公司），招商失败的定义为合作后前八个月除外，整体租金第一年不低于10万元／月，第二年不低于15万元／月为成功，第三年不低于20万元／月”等合作对赌条款。因此，***就所托管经营的海北广场1期二楼与某公司之间形成的合同关系应属普通的合作合同关系，并非租赁关系。（二）根据城际公司与案外人**高于2020年9月18日签订的《协议书》第6条：“甲方（城际公司）在双方原物业租赁合同的租赁期限（即2026年1月31日）之内，承接全部乙方（**高）已经转租给分租户的租赁关系。”的约定，城际公司在与案外人**高自2020年10月1日解除租赁关系后，仅在2026年1月31日的期限之内附条件地承接**高有效的分租户合同，即仅承接有效的租赁关系。而本案中，***与某公司之间所形成的法律关系为合作合同关系，并非租赁关系，因此，***与某公司之间所签订的《海北广场1期二楼托管经营合同》及其附件《关于海北广场1期二楼合作协议方案（合同附件）》不属于城际公司承接的合同范围，不存在城际公司概括承受上述合同权利义务法律事实。 二、城际公司与***之间未签订书面的租赁协议，成立事实租赁、不定期租赁关系，城际公司有权随时解除合同，要求***腾退物业并支付逾期腾房占用使用费。（一）自2020年10月1日起，城际公司与案外人**高之间的租赁合同关系已解除，至此，***基于其与某公司之间的合作合同关系而自动丧失使用涉案物业的合同基础。自2020年10月1日起，***继续使用涉案物业并通过银行转账方式向城际公司支付费用，双方未签订书面租赁协议，形成的是事实租赁、不定期租赁关系。自2021年起，经城际公司多次多种形式通知***就使用涉案物业与城际公司签订书面租赁协议，但***以各种理由推搪，始终未与城际公司订立书面的租赁协议。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百三十条的规定，城际公司在提前合理通知***的前提下，有权随时解除合同。（二）城际公司已于2021年8月13日通过书面函件方式通知***，要求其于2021年8月31日前结清所有应付费用后，将涉案物业按现状交还城际公司，逾期腾退的，将按现时场地使用费的双倍标准收取场地占用费。但直至本案诉讼期间，***仍未按时交还涉案物业，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2021.1.1)第十三条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾退房占用使用费的，人民法院应予支持。”的规定，***在双方合同解除后仍占用涉案物业，应自2021年9月1日起按双倍的租金标准即20万元/月支付场地占用费，直至向城际公司腾退返还物业之日止。 三、一审判决对合同期限届满的事实认定错误，本案即使认定城际公司承接***与某公司之间的合同关系，其合同的有效期限应至2026年1月31日届满。根据城际公司与案外人**高于2020年9月18日签订的《协议书》第5条的约定，城际公司同意与***协商逾期签约问题，第6条进一步说明，城际公司仅在以2026年1月31日期限届满的前提下承租分租户的租赁关系。因此，即使认定城际公司需要承接***与某公司之间的合同，亦应当认定城际公司附条件地承接该部分合同，即在2026年1月31日为前提条件的附条件承接。城际公司与案外人**高签订《租赁合同》的租赁期限自2016年11月1日起至2026年1月31日止，***与某公司之间签订的《海北广场1期二楼托管经营合同》的有效期为2017年3月1日至2031年2月28日，严重超出城际公司与**高签订的合同期限，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定，即使认定***与某公司之间签订的合同为租赁合同性质，其2026年2月1日至2031年2月28日期间因超出城际公司与**高签订的合同期限，而对城际公司不具法律约束力。一审认定城际公司承接至2031年2月28日合同期限届满属于事实认定错误，亦应予纠正。 四、***在合同履行过程中以单方行为表示不再履行其与某公司签订的《海北广场1期二楼托管经营合同》及附件《关于海北广场1期二楼合作协议方案(合同附件)》，合同在事实上已经终止，已无继续履行的必要。根据《海北广场1期二楼托管经营合同》第三章第九条的约定，在托管期间商铺所有收益双方各占50%(即总收益扣除水电开支、广告推广费用、管理人员工资、杂费)，收入支出双方确认生效，附件《关于海北广场1期二楼合作协议方案(合同附件)》第3、5条也对双方招商成功与否及分成进行约定。因此，即使在认定城际公司应当概括承接以上合同及附件，那么，***自2020年10月至本案诉讼期间长达一年多的时间，从未按上述合同约定向城际公司披露涉案物业的每月收入及支出情况，也未向城际公司支付收益分成，仅每月固定向城际公司支付10万元费用。本案中，***以其明确的行为表示已不再执行《海北广场1期二楼托管经营合同》及附件合同约定内容，合同在事实上也已终止履行，已无继续履行的必要。一审法院认定合同期未满驳回城际公司的诉讼请求属于认定事实错误，***每月支付固定费用的行为应认定为双方之间形成的为事实租赁、不定期租赁关系，城际公司有权随时解除合同，***应当向城际公司腾退返还场地并支付场地占用费。 补充事实与理由：一、关于本案主体之间的法律关系。城际公司与广东某海北置业有限公司(以下简称某公司)系委托经营管理的关系，城际公司委**公司出租管理海北广场物业。城际公司与**高之间为租赁合同关系，**高与某公司之间为委托签约的关系，**高是某公司的监事，某公司与***之间为托管经营的代理关系，***全权代理某公司对外招租、经营和管理，并非租赁合同关系。 二、某公司与***之间为托管经营的代理关系，***全权代理某公司对外招租、经营和管理，并非租赁合同关系。一审法院对本案各个主体之间的法律关系认定不清晰，致使认定事实错误，适用法律错误。(一)2017年3月1日，某公司与***签订《海北广场1期二楼托管经营合同》，该合同第一章第一条约定：“乙方(某公司)自愿将其拥有的上述商铺交给甲方(***)全权代理对外招租、经营和管理。”第二条约定：“甲方(***)同意接受乙方(某公司)的委托，对“南海**海北广场1期二楼”商业用房托管经营。”第三条约定：“乙方(某公司)将基于该商铺的相关权利均委托甲方(***)管理并全权委托甲方(***)向承租方办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。”第三章第九条约定：“收益分成：在托管期间商铺所有收益双方各占50%(即总收益扣除水电开支，广告推广费用，管理人员工资、杂费)收入支出双方确认生效。”2017年3月1日，某公司与***签订《商铺托管授权书》，该授权书约定：“甲方(某公司)授权乙方(***)以甲方(某公司)的名义按下列各事项全权代为处理甲方(某公司)在“南海**海北广场1期二楼”商铺的一切相关事宜。委托范围：……2.出租权……”2017年3月1日，某公司与***签订《关于海北广场1期二楼合作协议方案(合同附件)》，该合同第3条约定：“如甲方(***)八个月内招商引资失败，甲方(***)自愿赔偿10万元补偿费给乙方(某公司)，招商失败的定义为合作后前八个月除外。整体租金第一年租金不低于10万元/月，第二年不低于15万元/月为成功，第三年不低于20万元/月。”第5条约定：“收入分成：双方各占50%分成(即总收入扣除水电开支，招商及广告推广费用，管理人员工资、杂费)收入及开支由双方确认生效。”且上述三份合同通篇的表述均是委托代理的相关事项以及收入分成的标准等相关内容。(二)某公司与***之间为代理关系或合作关系，***全权代理某公司托管出租涉案租赁物，双方按照实际收益进行五五分成，不符合租赁合同关系的构成要件，某公司与***之间并非租赁合同关系。首先，结合上述三份合同的内容，该三份合同通篇表述的委托代理范围及代理事项，从未出现关于出租的相关表述，某公司与***之间为代理关系，也可以理解为合作关系，某公司提供涉案租赁物，***进行招商引入商户，并签订租赁合同，双方扣除成本支出后，所得净收益五五分成，该模式属于代理关系或合作关系，并非租赁合同关系。其次，上述三份合同的签订不符合租赁合同签订的格式，不可认定双方存在租赁合同关系。依据《中华人民共和国民法典》第七百零四条“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”之规定，租赁合同会约定租赁期限，而涉案合同约定的是合同有效期；租赁合同会约定租金标准，而涉案合同约定的是收益分成；租赁合同会约定租赁物维修、租赁保证金等条款，而涉案合同并没有约定租赁合同所必须的上述条款，某公司与***所签订的并非租赁合同。再次，对比另案【(2022)粤06民终5574号】关于海北广场1期一楼物业所签订的《租赁合同》，本案的《海北广场1期二楼托管经营合同》、《商铺托管授权书》、《关于海北广场1期二楼合作协议方案(合同附件)》与其内容差异较大。另案的一期一楼《租赁合同》签订于2017年2月28日，本案一期二楼的《海北广场1期二楼托管经营合同》、《商铺托管授权书》、《关于海北广场1期二楼合作协议方案(合同附件)》签订于2017年3月1日，作为同时期签订的合同，**公司与***有合意设立租赁合同关系，可直接签订另案《租赁合同》的合同版本，并非各种托管协议，合同签订的差异，也足以反应双方对不同楼层物业的关系定位，另案属于租赁合同关系，而本案属于代理关系或合作关系。 三、某公司(**高)已明确将海北广场一期全部物业交回城际公司自行经营管理，故无需***进行托管管理，***与某公司的代理关系已于2020年9月29日解除。一审法院认定法律关系错误，认定事实错误，适用法律错误。(一)涉案租赁物已转由城际公司经营管理，***与某公司的代理关系已于2020年9月29日解除，***恶意霸占涉案租赁物，恶意阻碍城际公司正常经营管理涉案租赁物，致使***公司产生的损失应由***自行承担，不应由城际公司承担，一审判决认定事实错误。2020年9月29日，某公司与城际公司发布《关于海北广场一期经营主体变更的联合公告》，该公告明确：“某公司自愿退出海北广场一期的一切经营管理，将海北广场一期全部物业交回业主方(城际公司)自行经营管理。”首先，在城际公司(某公司)与**高(某公司)解除租赁合同之前，某公司享有涉案租赁物的经营管理权，双方解除租赁合同之后，某公司的经营管理权消灭，该权利基础的消灭，自然导致***对涉案租赁物的代理权的消灭，自某公司与城际公司于2020年9月29日发布《联合公告》之日起，***与某公司的代理关系自然解除，***对涉案租赁物不享有代理权限。其次，某公司将涉案租赁物的经营管理权交还城际公司后，应当由城际公司管理涉案租赁物的相关事宜，由城际公司直接与涉案租赁物的承租人进行租赁事项的交接，而***拒绝配合交接，严重影响承租人续签新的租赁合同，其所造成的不良影响系***恶意超越代理权限、恶意控权、恶意阻碍城际公司经营管理涉案租赁物所导致，所产生的不良后果均应由***承担，与城际公司无关，***公司的租金损失不应由城际公司承担，一审判决认定事实错误。(二)城际公司所承接的是“各分租户的租赁合同关系”，并未表示承接除分租之外的其他合同关系(包括不承接本案代理关系)，一审法院对本案各个主体之间的法律关系认定不清晰，致使认定事实错误，适用法律错误。1.涉案租赁物的出租人是某公司，并非***。2017年3月1日，某公司与***签订《商铺托管授权书》，该授权书约定：“甲方(某公司)授权乙方(***)以甲方(某公司)的名义按下列各事项全权代为处理甲方(某公司)在“南海**海北广场1期二楼”商铺的一切相关事宜。委托范围：……2.出租权……”某公司委托***的权限是“以某的名义全权代为处理甲方的相关事宜，包括出租权”，故***处理涉案租赁物的出租事宜时应以某公司的名义开展并签订《租赁合同》，事实上出租人应为某公司，并非***。2.城际公司所承接的是“各分租户的租赁合同关系”，并未表示承接除分租之外的其他合同关系(包括不承接本案代理关系)，一审法院认定“某公司实际将其与***之间的《海北广场1期二楼托管经营合同》及《海北广场物业租赁合同(商铺)》、《租赁合同补充协议》的合同权利义务概括转让予城际公司(城际公司)”，系认定事实错误，导致判决错误。2020年9月29日，某公司与城际公司发布《关于海北广场一期经营主体变更的联合公告》，该公告明确：“自即日起，业主方正式整体接管海北广场一期的场内经营管理，场内所有分租户所需……。另，敬请各分租户于2020年9月30日前……，以便于办理相应的合同转签手续。”该公告已明确，城际公司基于妥善处理租赁关系，便于海北广场整体的运营发展的原则，其同意承接海北广场全部分租户的租赁合同关系，但是其并未承接本案所谓的“代理关系”。既然城际公司已发《联合公告》宣布接收海北广场一期全部物业的经营管理权，就说明其并不承接该代理关系，因为该代理关系的存续与其自主经营管理权是相互矛盾、对立、冲突的。该《联合公告》的发布已明确城际公司并不承接除分租之外的其他合同关系(包括不承接本案代理关系)。各分租户可直接凭借《租赁合同》与保证金收据与城际公司联系办理合同转签手续。 四、即使法院认定城际公司承接了本案的代理关系或者租赁关系，其承接的期限也是在2026年1月31日之内，对超越期限的代理关系或租赁合同关系不予认可。一审法院忽略该问题的认定，不利于解决涉案纠纷。(一)2016年11月30日，某公司与**高签订《租赁合同》，约定；“某公司将涉案租赁物所在的海北广场一期商业裙楼一至三层及裙楼东侧商铺出租给**高使用，租赁期限自2016年11月1日起至2026年1月31日止。”2017年3月1日，某公司与***签订《海北广场1期二楼托管经营合同》，该合同第三章第九条约定：“在本合同有效期内，甲方对乙方托管商铺统一对外招租，合同有效期为拾伍年，自2017年3月1日至2031年2月28日。(二)无论将某公司与***之间的关系认定为代理关系还是租赁合同关系，案外人某公司(**高)超越租赁期限委托***出租管理涉案租赁物或者转租，超过租赁期限的部分无效。首先，城际公司将涉案租赁物所在的物业整体出租给案外人**高，租赁期限自2016年11月1日至2026年1月31日；其次，案外人**高委**公司将涉案租赁物全权委托***出租管理，管理期限自2017年3月1日至2031年2月28日。***公司与***之间的关系认定为代理关系，在超越期限的2026年2月1日至2031年2月28日期间，某公司不享有涉案租赁物的承租权，在其不享有权利基础的前提下，其无权将出租权委托给***，该期间的代理关系没有权利基础，系无效，某公司存在缔约过失，***可依据《海北广场1期二楼托管经营合同》第五章第十三条第2款“因乙方(某公司)原因导致甲方(***)不能托管至合同期满的，乙方需赔偿甲方投入的装修费用及硬件设施费用或以甲方对外招商年租金的2倍补偿给甲方作为可得收益损失。”之约定，向某公司请求违约赔偿，而不是恶意阻碍城际公司经营管理涉案租赁物。***公司与***之间的关系认定为租赁合同关系，案外人**高超出租赁期限进行转租，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条“承租人经出租人同意将租赁物转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”之规定，超期签约部分对城际公司不具有法律约束力，城际公司也不可能承接该超期部分的租赁关系，但***仍想继续承租至2031年2月28日，这就是本案争议的症结及导火索。但该违法转租事实发生在***与案外人**高之间，与城际公司无关，该超期转租部分对城际公司不产生法律效力。(三)虽然城际公司在协议中确认承接案外人**高与分租户的租赁合同关系，该约定仅为城际公司与**高处理转租问题的原则，但前提是在“原物业租赁合同的租赁期之内”以及“与甲方(城际公司)签署有关租赁协议”，而***从未与城际公司签订《租赁合同》，其恶意霸占涉案租赁物，与城际公司被动的构成事实上的租赁合同关系。2020年9月18日，某公司受城际公司委托与**高签订《协议书》，约定：1.甲乙双方一致确认于2020年10月1日解除双方签订的《物业租赁合同》；5.甲方同意与某超市(***)协商解决乙方逾期签约问题。6.甲方在双方原物业租赁合同的租赁期之内，承接全部乙方已经转租给分租户的租赁关系。甲乙双方同意，乙方无需清偿交付场地，可按场地目前现状交接，如有任何分租户在场地交接时，不愿意腾退租赁物业或不愿意与甲方签署有关租赁协议，或者不愿意由甲方承接有关已签署租赁合同关系协议中乙方的权利义务的，由乙方全力配合甲方处理，但甲方不能以此拒绝接收场地。上述约定仅是城际公司与**高之间就“解除原租赁关系”、“处理与***逾期签约问题”、“处理转租问题”的约定，此时城际公司才知道**高(某公司)与***逾期签约的事实，并明确表示仅在“双方原物业租赁合同的租赁期之内承接全部乙方已经转租给分租户的租赁关系”，城际公司并未直接承接“某公司与***的租赁合同关系”。另外，“甲方在双方原物业租赁合同的租赁期之内，承接全部乙方已经转租给分租户的租赁关系。”仅是城际公司与案外人**高解决转租问题的基本原则，是否重新签订租赁合同以及租赁事项的约定需要城际公司与租户另行约定，租户可自行选择是否重新签订新的租赁合同，城际公司并未强制要求必须重新签订新的租赁合同。但经城际公司多次催促，***均不愿意签订租赁合同，也不愿意腾退涉案房屋，该行为属于无赖行为，城际公司被迫与***形成事实上的租赁合同关系，被迫收取部分房屋占有使用费。 五、经城际公司多次发函、致电告知及催促，***均不愿意重新签订租赁合同，城际公司与***之间并未达成共同的合意去设立租赁合同关系，但***拒不腾退涉案租赁物，城际公司被迫与***设立事实上的租赁合同关系，并收取***的房屋占有使用费。(一)城际公司与***之间并未达成租赁的共同合意。一审法院认定的事实均已证实，城际公司曾多次发函***，要求***与城际公司签订书面的租赁合同，但***均予以拒绝，并提出无理要求，双方并未达成设立租赁合同关系的共同合意，双方并未形成租赁合同关系。(二)***拒绝重新签订新的租赁合同，又拒绝腾退房屋，实属无赖行为，***的无赖行为给城际公司造成了严重的困扰，不应纵容***的无赖行为，恳请依法予以改判，判决***腾退涉案房屋。城际公司作为善意一方，将涉案租赁物承租给案外人**高，案外人**高严重违约，拖欠城际公司租金、水电费、物业管理费几千万元。随后城际公司与案外人**高解约，以承接与分租户的租赁关系为原则，希望尽量妥善处理与分租户的租赁关系，以保证商场的正常运转。但***却借此机会提出无理要求，要求城际公司承担本不受法律保护的责任，并教唆转租户进行抗议，严重扰乱了商场诚信经营的风气，且其自身现仍拖欠城际公司租金、物业管理费、水电费等，恳请法院查明案件事实，改判***及时腾退房屋。(三)涉案房屋占有使用费的缴付标准有误，十万元的缴付标准没有事实依据，城际公司对该部分资金占有使用费不予认可。首先，因某公司与***之间为代理关系或合作关系，双方之间并未明确约定租金标准，城际公司至今尚不清楚款项十万元的计算依据，尚不清楚某公司与***之间如何认定该十万元的性质，是租金还是五五分成之后的收益其次，因***既不愿意重新签订新的租赁合同，又拒绝腾退涉案租赁物，城际公司被动、被迫的与***设立了事实上的租赁合同关系，被动的接收***转付的所谓租金十万元，但城际公司对该十万元的缴付标准不予认可，城际公司认为应当按照市场价格收取占有使用费，城际公司保留对该部分占有使用费的诉权。 ***辩称，一、城际公司一审时以“租赁合同纠纷”立案，被驳回后又陈述是“合作合同”，违反禁止反言原则。2021年9月22日，城际公司以租赁合同纠纷为案由将***起诉至一审法院。在事实与理由部分，城际公司明确陈述为“**高将一楼A区02号商铺及二楼出租给***使用”。同时，在证据清单部分，城际公司亦明确陈述“***从案外人处承租涉案物业进行使用”。另外，从2020年11月起，城际公司的物业管理公司佛山市城际物业管理有限公司及委托经营管理公司佛山市某物业管理有限公司就本案物业按照**公司与***所签合同的租金标准，按月向***寄出多份《缴费通知单》《缴款通知书》等，并在上面明确标注费用明细为“租金－100000元”“水费”“电费”“水电费分摊”“维护费”等。由此可见，城际公司一直对***与某公司签订的《海北广场1期二楼托管经营合同》属于租赁合同、***与某公司之间是租赁关系均无异议。此外，在一审庭审中，城际公司也并未就合同的性质要求一审法院作为庭审的争议焦点进行调查辩论，再次印证城际公司对合同性质属于租赁无异议。现城际公司因其诉求在一审被驳回，才又辩称该合同应认定为“合作合同”，违反禁止反言原则，不应支持。对于合同性质的辨析，在不违反法律强制性规定的情况下，应探究合同双方签订合同时的真实意思表示来认定，而不应以“抓字眼”的形式去探析，涉案合同是典型的名为委托经营管理、实为租赁的合同性质。 二、一审法院对《海北广场1期二楼托管经营合同》的合同性质定性准确，该合同符合租赁合同的法律特征。虽然城际公司将涉案合同定性为“合作合同”，而“合作合同”属于无名合同，而根据《中华人民共和国民法典》第四百六十七条关于非典型合同的法律适用规则可知，可以参照适用民法典合同编或者其他法律最相类似合同的规定，涉案合同中存在大量的与租赁合同规定一致的条款，因此可以参照使用租赁合同法律关系的规定处理。(一)法律并未排除租赁关系中“租赁物收益共享”。城际公司认为《海北广场1期二楼托管经营合同》中存在“租赁物收益共享”的条款，因此认为该合同不属于租赁性质。租赁物的收益如何进行分配并不是决定租赁关系的核心，更不是唯一。《中华人民共和国民法典》第七百二十条中关于租赁物收益归属规定，“在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。”由此可见，法律针对租赁法律关系并不禁止租赁双方当事人就租赁物的收益另行约定。现***与某公司另行约定了租赁物收益共享的模式，符合租赁关系的法律规定。(二)合同约定的保底收益条款即是“租金”条款。《海北广场1期二楼托管经营合同》第五条明确约定，乙方(某公司)不以任何形式参与商铺的经营管理活动。同时，合同附件《关于海北广场1期二楼合作协议方案》中第3条约定，整体租金第一年租金不低于10万元/月。该两条款显示，某公司将租赁物交由***经营或“转租”多种商业项目，而某公司不参与实际经营管理，也不承担任何经营中的商业风险，保底收益均有10万元，由此可见合同约定的所谓保底收益条款实质就是租金条款。***承租涉案物业是作为以盈利为目的的市场运营，如果是进行商业合作，不可能约定如此的合作合同条款，如将该合同定性为是合作合同，则最核心的收益条款将与该合同的合同目的直接相悖，逻辑上不通。(三)合同明确约定了“买卖不破租赁”的条款。《海北广场1期二楼托管经营合同》第十二条约定，在乙方将该商铺转让给第三方时，在转让合同中乙方必须与商铺产权买受人达成由买受人继续承受本合同全部权利义务的条款，乙方不得在委托经营的商铺上设置任何可能限制、影响甲方管理、经营、使用商铺的权利，也不得将受托商铺出租、委托经营给除甲方外的第三方。该条款实际上是租赁关系中典型的“买卖不破租赁”的再现。虽然某公司并非产权人，无法转让涉案商铺的所有权，但前述条款中透露出了与买卖不破租赁法律制度的一致目的，即均是为了维护承租人的承租权的稳定。这一条款也可参照民法典关于租赁关系中的法律制度进行适用。(四)合同存在出租人保证租赁物符合约定用途的条款。《海北广场1期二楼托管经营合同》第五条约定，乙方(某公司)不得因自身债务或责任影响商铺的委托管理经营；第十三条第2款约定，因乙方原因导致甲方不能托管至合同期满的，乙方须赔偿……”合同附件的第2条约定，甲乙双方确定前期规划和经营项目后，涉及到政府部门消防和内部整改的费用由乙方负责。此条款也与《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定的关于出租人义务法律规定一致，即“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”可以参照使用，定性为租赁性质无误。反过来看，若是如城际公司所称该合同性质是“合作合同”，既然是委托经营，则某公司是委托人，***是受托人，按照委托合同法律规定可知，受托人处理的事务都是委托人的事务，则为**公司不得因自身的债务影响自身的物业经营管理甚至还要因自己的事务影响了自己的经营管理事务，需要自己赔偿给他人 三、城际公司已概括承受某公司与***的租赁合同关系，城际公司的诉求缺乏请求权基础，依法应予驳回。(一)城际公司自认***与***之间的租赁合同权利义务。2020年9月29日，城际公司与某公司发出《关于海北广场一期经营主体变更的联合公告》。公告载明，某公司退出涉案物业的一切经营管理，并将涉案物业交回城际公司、由城际公司接管自行经营管理。同时，该公告要求涉案物业的所有分租户将租金、管理费、水电费等费用交到城际公司处。因此，城际公司自认其承继了某公司与***之间的租赁合同权利义务。此外，如上文所述，城际公司的子公司佛山市城际物业管理有限公司发布《第一次催款通知单》催缴租金等费用。该通知单载明，该公司依据***等租户与某公司签订的《租赁合同》《物业管理服务协议》相关条款对各分租户进行催缴，并声称若租户欠缴费用则其将按合同规定严格执行违约条款，已印证城际公司已以书面以及实际行动承认并概括承受了***与某公司之间签订的合同，并主动要求继续履行该合同。在接管后，城际公司的该子公司主动向***发出的《缴费通知单》亦是按照原与某公司的租金、管理费标准催缴，进一步印证城际公司主动要求履行某公司与***签订的合同。2020年11月6日，某公司向***发出《通知函》，该函件载明，因某公司自身原因，即日起的租金、管理费及其他款项由城际公司的账户代收。因此，城际公司及其关联方在接管过程中明知或应当明知***等租户与某公司签订的租赁合同存在超期的情况且未提异议，同时，其有关函件均也已明确载明城际公司已主动用实际行动表示承接原有租赁关系、按某公司的租赁合同继续履行的意思表示，该租赁合同对城际公司具备拘束力，城际公司无权要求***腾退涉案物业。(二)某公司已概括承受某公司与**高的租赁合同权利义务，***与某公司不构成不定期租赁。根据城际公司提交的某公司(城际公司此前的委托经营管理公司)与**高签订的《协议书》可以清晰看出，某公司实际已同意承接全部**高与分租户的租赁关系，在此基础上，某公司或城际公司已按照**高与***的租赁合同正式建立起租赁关系，租赁期限也非常明确，双方不存在不定期租赁关系。城际公司应受原租赁合同的约束。(三)城际公司接管涉案物业后，在相当长一段时间内按某公司原租赁合同约定的租金、管理费标准收取***的租金等款项，其以实际行动表明概括承受了某公司原租赁合同项下权利义务。2020年9月29日，城际公司与某公司发布联合公告声明由城际公司接管涉案物业。此后，城际公司的子公司及某公司均向***发函，要求***按照该公告并按与某公司约定的租金标准将租金、管理费(共100000元/月)等悉数转交给城际公司，该交付及接收行为一直持续至2021年11月，城际公司未就此提出任何异议。因此，城际公司在实际履行涉案合同过程中，一方面与某公司约定承接分租户的租赁关系，另一方面已是按照***与某之间的租赁合同权利义务在执行合同，城际公司是以实际行动表明概括承受了某公司原租赁合同项下权利义务。 四、城际公司参与了***与某公司合同签订的谈判过程，是明确知道租赁的期限，城际公司对该租赁年限是认可的。**权系城际公司管理人员驻海北广场管理人员，时任某公司的法人代表**彬在***中担任高管，**权称呼**彬为“刘主任”，证实**彬实际为城际公司的管理人员。在***与某公司签订涉案租赁合同过程前后，城际公司的管理人员**权一直代表城际公司城际置业与***沟通合同条款，并且有直接修改合同并发给***。城际公司的管理人员**权一直有配合***对涉案物业进行大规模改造工程，其中包括打通近250平方楼板进行加装两条长30米的平行电梯使得海北广场一、二楼商业连通等装修工程，同时涉案装修工程也在其监督指导下进行，***也向城际公司提供了相应设计图纸。当时的电费也是直接向城际公司缴纳。以此可见，城际公司是涉案物业的实际管理人，连装修、电费等日常经营情况均是由***与城际公司对接，城际公司是深度参与到***与某公司的合同签订和履约过程中来的。城际公司对***的合同情况不可能不知情。综上所述，城际公司提出的一审法院认定合同性质有误、双方成立不定期租赁关系、城际公司仅概括承受2026年1月31日前的租赁关系的上诉意见，缺乏事实和法律依据，应予以驳回，维持原判。 城际公司向一审法院提出诉讼请求：1.***立即向城际公司腾退返还位于佛山市南海区大沥镇**泌冲村三乡路南地段海北广场一楼Ａ区××号××楼物业（面积合计：11898.1㎡）；2.***立即向城际公司支付2021年6月至8月拖欠的费用101085元及利息2655.17元（利息以各期欠缴费用33695元为本金，按日万分之四的标准自每月16日计算至实际清偿日止）；3.***按223328元／月的标准自2021年9月1日起向城际公司支付场地占用费至实际向城际公司交还场地之日止，暂计至2021年9月20日场地占用费为148885元；4.本案诉讼费由***承担。 一审法院认定事实：2009年12月7日，佛山市南海区大沥镇泌冲村泌冲股份合作经济社（甲方）与城际公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区××镇××村××路××乡路××号地块”的土地使用权租给乙方经营肉菜农贸市场、海鲜市场、商场、写字楼、酒店及综合楼等综合性项目，面积32974.7平方米，租赁期限从2010年1月1日至2039年12月31日止，乙方须按甲方的要求建筑物建三层以上，乙方享有该项目所有建筑物自用及转租的权利等。 位于佛山市南海区大沥镇**泌冲村三乡路南地段海北广场已办理房地产权证，登记权属人为佛山市南海区大沥镇泌冲村泌冲股份合作经济社，建筑面积为59941.64平方米，登记时间为2013年10月30日。 2016年9月17日，城际公司与某公司签订《经营委托书》，约定城际公司拥有位于佛山市南海区大沥镇**泌冲村三乡路南地段海北广场物业的合法使用、收益等权益，现城际公司委**公司对海北广场物业进行经营管理，包括代表城际公司对外出租经营、以城际公司名义代为签约及负责海北广场物业的日常经营管理，包括但不限于招商、收取租金、押金、管理费、水电等费用等。 2016年11月30日，某公司（甲方）与**高（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将海北广场一期商业裙楼一至三层及裙楼东侧商铺出租给予乙方使用，建筑面积为31666平方米，租赁期限自2016年11月1日起至2026年1月31日止等。 **高是某公司的监事。*****公司（乙方）的名义与***（甲方）签订《海北广场1期二楼托管经营合同》，约定乙方是“南海**海北广场1期二楼”商业用房的产权合法承租人，该商铺的建筑面积为11733.1平方米，乙方自愿将其拥有的上述商铺交给甲方全权代理对外招租、经营和管理，合同有效期自2017年3月1日至2031年2月28日；托管期间商铺所有收益双方各占50%（即总收益扣除水电开支，广告推广费用，管理人员工资，杂费），收入支出双方确认生效等。 2018年6月21日，*****公司（甲方）的名义与***（乙方）签订《海北广场物业租赁合同（商铺）》，约定甲方将海北广场一楼A区02号商铺出租给乙方使用，建筑面积为165平方米，租赁期限自2018年6月21日起至2024年6月21日止；乙方自2018年9月21日开始按月交纳租金，首年租金为每月8845元，2019年6月20日起每年在原租金基础上递增8%；乙方必须在每月10日前向甲方支付当月租金、管理费、上月水电费及水电分摊费，并支付至户名为**高的银行账户；如果逾期未交，每逾期一天，乙方须向甲方支付拖欠款10%的滞纳金，拖欠十天以上的，甲方有权提前终止合同，并有权收回商铺（摊位）重新出租，乙方所交的履约保证金不予退回；等等。 ***是佛山市南海某贸易有限公司（以下简称某公司）的法定代表人。2019年1月19日，***以某公司（乙方）名义与某公司（甲方）签订《租赁合同补充协议》，约定原乙方向甲方承租的物业其中一部分，海北广场靠市场边的美食街转租给甲方用于市场改造，甲方从2019年2月1日始至2022年2月28日止，上述《海北广场1期二楼托管经营合同》及《海北广场物业租赁合同（商铺）》的合同期内，每一年的7月份定为免乙方租金、管理费及水电分摊费用，每一年的7月份二楼托管经营合同的全部收益亦给***所有；另甲方须归还乙方前期对美食街改造投入的费用共15万元。 2020年9月18日，某公司（甲方）与**高（乙方）签订《协议书》，约定甲乙双方一致确认于2020年10月1日解除双方签订的《物业租赁合同》，双方确认乙方应于2020年9月21日开始办理海北广场交接手续，在2020年10月1日前按现状将场地交还甲方等。 某公司于2021年12月6日向一审法院出具《情况说明》，确认某公司于2020年9月30日与城际公司终止委托经营关系，将海北广场物业交还城际公司自行管理经营。 2020年9月29日，城际公司与某公司共同出具《关于海北广场一期经营主体变更的联合公告》，内容如下：经协商一致，某公司自愿退出海北广场一期的一切经营管理，将海北广场一期全部物业交回城际公司自行经营管理；自即日起，城际公司正式接管海北广场一期的场内经营管理，场内所有分租户所需缴纳的租金、管理费、水电费等费用，请统一按时足额交到城际公司的物业管理处。请各分租户于2020年9月30日前向城际公司提交有效《租赁合同》、保证金收据等相关凭证予以核对，以便于办理相应的合同转签手续。 ***于2020年11月19日向城际公司支付了2020年10月、11月海北广场二楼及一楼A区02号商铺的租金。***已交纳2021年6月、8月、9月二楼租金66305元/月及2021年10月、11月、12月二楼租金10万元/月，并已交纳一楼A区02号商铺租金至2021年12月。 2021年4月27日，城际公司向某公司、***发出《回复函》，内容如下：请尽快与城际公司委托的经营管理方佛山市某物业管理有限公司（以下简称某公司）协商签约事宜，否则城际公司或某公司有权随时收回物业。 2021年8月13日，城际公司向某公司、***发出《通知函》，内容如下：因某公司、***未与城际公司签订书面场地租赁协议，城际公司决定于2021年9月1日收回海北广场一期一楼A区02号商铺及二楼物业，请在2021年8月31日前结清所有应付费用后，将物业按现状交还等。 另查明，某公司（甲方）与**（乙方）于2018年11月27日签订《某百货海北店租赁合同书》，约定甲方将位于海北广场二楼B213商铺出租给乙方使用，面积约567平方米，租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日止，乙方经营该物业的名称是欢晓教育培训中心；其中2020年12月1日至2021年11月30日每月租金17391元、每月管理费16304元；等等。 **是欢晓公司的法定代表人。**以欢晓公司的名义向某公司发出《关于佛山市南海区欢晓文化有限公司场地证明申请函》，内容如下：因办理托育机构备案，需要某公司提供关于使用场地证明，某公司目前7月末场地证明仍然无任何消息，因此，7月、8月、9月等将继续拒不交租，直到场地证明下来为止。 2021年6月25日，***以佛山市某物业管理有限公司的名义向城际公司发出《知会函》，内容如下：由于城际公司拒绝配合提供产权证明、租赁证明，导致租户无法办理相关营业执照，因此，该租户中止缴纳租金，损失为33695元/月，从本月开始直接从合同租金总额中扣除33695元作为损失补偿，直到城际公司完整提供租户所需证明为止。 一审法院认为，***与某公司签订的《海北广场1期二楼托管经营合同》、《海北广场物业租赁合同（商铺）》及***以某公司名义与某公司签订的《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。城际公司将海北广场物业委**公司经营管理，某公司将物业出租给**高，*****公司名义将物业出租给***，由于某公司于2020年9月30日与城际公司终止委托经营关系，自2020年10月1日起与**高协商一致解除租赁合同，城际公司与某公司于2020年9月29日共同出具《关于海北广场一期经营主体变更的联合公告》，确认某公司自愿退出海北广场物业的经营管理，将该物业交回城际公司自行经营管理，并通知租户即日起向城际公司交纳租金等费用，即某公司实际将其与***之间的《海北广场1期二楼托管经营合同》及《海北广场物业租赁合同（商铺）》、《租赁合同补充协议》的合同权利义务概括转让予城际公司，因此，城际公司、***均是上述合同的相对方，上述合同对城际公司、***均具有法律约束力。 关于城际公司主张***拖欠2021年6月至8月每月租金33695元合共101085元的问题，城际公司作为出租人，除需向承租人提供符合使用条件的租赁物外，为承租人办理相关证照提供协助亦是出租人的应负义务，由于城际公司未能提供相关场地证明，导致***的租户拒交租金，***因此未向城际公司交纳2021年6月、8月、9月每月部分租金33695元属于对自身权利的合理救济，并不构成违约，且《租赁合同补充协议》约定每年7月份免交租金，因此，在城际公司未能举证证明其已履行协助租户办理相关证照的义务的情况下，对城际公司主张***支付上述租金101085元及利息的请求，一审法院不予支持。 关于城际公司主张***按双倍租金223328元/月的标准支付自2021年9月1日起的场地占用费的问题，如前所述，***未交纳2021年9月部分租金33695元不构成违约，***已交纳2021年10月、11月租金，至本案庭审辩论终结时（即2021年12月1日）其他月份租金的支付期限尚未届满，城际公司主张***按双倍租金的标准支付场地占用费缺乏依据，一审法院不予支持。 关于城际公司主张***腾退返还物业的问题，如前所述，城际公司、***均是上述《海北广场1期二楼托管经营合同》及《海北广场物业租赁合同（商铺）》、《租赁合同补充协议》的相对方，城际公司以双方未签订书面租赁协议为由主张***腾退返还物业缺乏依据，且***并不存在严重违约的行为，双方合同期限亦未届满，故对城际公司主张***腾退返还物业的请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决：驳回城际公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计3571.27元（城际公司已预交），由城际公司负担。 二审期间，城际公司向本院提交如下证据：（2020）粤0605民初10805号开庭笔录、《租赁合同补充协议》，拟证明2019年1月19日，***以某公司名义与某公司签订《租赁合同补充协议》，约定海北广场靠市场边的美食街转租给某公司的期限为2019年2月1日至2032年2月28日。***向本院提交如下证据：1.*****个人名片及微信聊天记录、***与**彬微信聊天记录、更改后海北市场一期二楼合作协议方案、***与广东城际置业集团有限公司管理人员*****聊天记录录屏4段，拟证明**彬作为某公司的法人代表，同时系城际公司的管理人员，其代表城际公司与***签订涉案租赁合同，因此城际公司已然知晓涉案合同的租赁年限，城际公司却并未在签订前提出任何异议，城际公司对该租赁年限的认可；2.某公司工作人员与***工作人员微信聊天记录，拟证明2021年1月13日，城际公司明知已承接***在内的租户租赁关系其在此基础上仍然与某公司签订合同，将***的租赁范围一并“二租”给某公司。本院依法组织当事人进行了质证。经审核，城际公司提交的开庭笔录未有签名及**确认，真实性无法确认；《租赁合同补充协议》与本案实体处理结果无关，因此本院对城际公司提交上述证据不予采信。***提交的微信聊天记录仅有其与**权的微信对话提交录屏予以核对；其他微信聊天均未提交原件予以核对，真实性、关联性无法确认，因此本院仅对**权提交的与**权的微信对话予以确认。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，二审审查的焦点为：一、涉案《海北广场1期二楼托管经营合同》合同性质认定问题；二、城际公司主张***支付拖欠费用、占有使用费及退场有无依据。 关于争议焦点一。城际公司主张一审对***与某公司2017年3月1日签订的《海北广场1期二楼托管经营合同》合同性质定性错误，***辩称该合同属于租赁合同。对此，本院认为，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式、用词，更重要的是立足于双方约定的权利义务、交易目的、履行情况等因素综合分析法律关系的实质。根据***与某公司签订的《海北广场1期二楼托管经营合同》《商铺托管授权书》《关于海北广场1期二楼合作协议方案（合同附件）》约定内容可知，某公司将涉案商铺在一定期限内交由***全权代理对外出租、经营和管理，***在该期限内对涉案商铺享有使用权、出租权、经营权、招商权、管理权等一切与经营有关的权利，所得收益扣除开支后双方各自50%等。2019年1月19日，***以某公司名义与某公司签订《租赁合同补充协议》，约定上述《海北广场1期二楼托管经营合同》及《海北广场物业租赁合同（商铺）》的合同期内，每一年的7月份定为免乙方租金、管理费及水电分摊费用，每一年的7月份二楼托管经营合同的全部收益亦给***所有。因此，《海北广场1期二楼托管经营合同》本质上属于出租人某公司将租赁物交付承租人***使用、收益，承租人***支付约定金额的合同，符合租赁合同的本质特征。 关于争议焦点二。城际公司与某公司于2020年9月29日共同出具《关于海北广场一期经营主体变更的联合公告》载明，某公司自愿退出海北广场物业的经营管理，并将该物业交回城际公司自行经营管理，城际公司整体接管海北广场一期的场内经营管理，并通知租户即日起向城际公司交纳租金等费用。***对公告无异议。据此，一审认定某公司将其与***之间的《海北广场1期二楼托管经营合同》及《海北广场物业租赁合同（商铺）》、《租赁合同补充协议》的合同权利义务概括转让予城际公司，城际公司、***均是上述合同的相对方，上述合同对城际公司、***均具有法律约束力合法有据，本院予以确认。城际公司以某公司与**高于2020年9月18日签订的协议书关于“双方在原物业租赁合同的租赁期（2016年11月1日至2026年1月31日）之内，承接全部**高已经转租给分租户的租赁关系。”的约定，主张超过该期间部分无效。对此本院认为，某公司与**高签订的协议属于两者之间的内部约定，对***无约束力，因此根据城际公司与某公司于2020年9月29日发布的公告可认定城际公司概括承受了《海北广场1期二楼托管经营合同》及《海北广场物业租赁合同（商铺）》《租赁合同补充协议》的合同权利义务。一审已对城际公司要求***支付拖欠费用、占有使用费及退场的诉请作出充分论述，本院予以认同，不再赘述。 综上，城际公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14700元（上诉人已预交14700元），由上诉人广东城际置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　耿　翔 审 判 员　翁丰好 二〇二二年八月二十四日 法官助理　闫　洁 书 记 员　***