广东城际置业集团有限公司、佛山市南海竞辉贸易有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤06民终5574号 上诉人（原审原告）：广东城际置业集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，广东龙浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东龙浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：佛山市南海竞辉贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，国信信扬（佛山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈坤，国信信扬（佛山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，住广东省五华县。 委托诉讼代理人：***，国信信扬（佛山）律师事务所律师。 上诉人广东城际置业集团有限公司（以下简称城际公司）因与被上诉人佛山市南海竞辉贸易有限公司（以下简称竞辉公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初25993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城际公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判竞辉公司、***立即向城际公司腾退返还位于佛山市南海区××镇××村××乡路××广场××楼的物业；2.竞辉公司、***承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.城际公司与**1之间为租赁合同关系，**1与**1佛山市高XXX物业管理有限公司（以下简称高XXX公司）为委托签约关系，高XXX公司与竞辉公司、***签订租赁合同，城际公司与竞辉公司、***之间并非租赁合同关系，城际公司是竞辉公司、***的业主。2.**1超出租赁期限将涉案物业转租，超期签约部分对城际公司不具有法律约束力。城际公司仅在原租赁期内承接**1转租的租赁合同关系，但竞辉公司、***想签约至2032年2月28日，导致双方对此产生分歧，这是本案争议的症结所在。由于城际公司与竞辉公司、***无法就租赁事项达成一致意见，双方未设立租赁合同关系。3.竞辉公司、***拒绝与城际公司重新签订租赁合同，也拒绝腾退涉案租赁物，城际公司被迫与竞辉公司、***形成事实上的租赁合同关系，有权收取房屋占有使用费。 竞辉公司辩称，1.城际公司在一审中未提及美食街返租问题并进行举证，且该问题与本案争议焦点无关，城际公司认为一审遗漏该事实错误。2.城际公司与高XXX公司签订《协议书》、发出《关于XXX广场一期经营主体变更的联合公告》、按原标准催缴并收取租金、管理费的行为均表明城际公司已自认概括承受高XXX公司与竞辉公司的租赁合同。城际公司与竞辉公司已建立起有明确期限的租赁关系，无权要求竞辉公司腾退涉案物业。广东恒XXX置业有限公司（以下简称恒XX公司）已概括承受高XXX公司、**1的租赁合同权利义务，竞辉公司与恒XX公司不构成不定期租赁。城际公司接管涉案物业后，在相当长一段时间内按高XXX公司原租赁合同约定的租金、管理费标准向竞辉公司收取费用，其以实际行为表明概括承受高XXX公司原租赁合同项下的权利义务。竞辉公司积极与城际公司协商转签合同事宜，但城际公司单方毁约严重缩短租赁期限，以实际行动拒绝办理转签，故未转签合同的过错不在竞辉公司。3.竞辉公司二审提交证据可以表明城际公司参与了竞辉公司与高XXX公司签订合同的谈判过程，城际公司明确知晓涉案合同的租赁年限而没有提出反对意见，城际公司对该租赁年限是认可的。4.城际公司和高XXX公司、佛山市华XXX物业管理有限公司（以下简称华XXX公司）以发出解除合同、移交场地通知等方式逼迫竞辉公司等租户腾退物业，恶意串通、违约、损害包括竞辉公司在内的众多租户的合法权益，对其恶意诉求应予驳回。 ***辩称，1.***同意竞辉公司的答辩意见。2.***从未向城际公司作出愿意与竞辉公司共同承担本案债务的意思表示，***公司支付部分租金不构成债的加入。代付租金是正常的资金出借，也不构成股东滥用法人独立地位和股东有限责任情形，不存在财产或人格混同，***无须承担连带责任。***与城际公司不存在直接的合同关系，不是本案的适格被告。3.竞辉公司承租涉案物业后向众多租户分租，装修及经营投入较大，提前腾退不利于交易的持续性和稳定性。城际公司和高XXX公司、华XXX公司以发出解除合同、移交场地通知等方式逼迫竞辉公司等租户腾退物业，恶意串通、违约、损害包括竞辉公司在内的众多租户的合法权益，对其恶意诉求应予驳回。 城际公司向一审法院起诉请求：1.竞辉公司立即向城际公司腾退返还位于佛山市南海区××镇××村××乡路××广场××楼物业；2.竞辉公司按374000元／月的标准，自2021年9月1日起向城际公司支付场地占用费至实际向城际公司交还场地之日止；3.***对竞辉公司的债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费用全部由竞辉公司、***承担。 一审法院认定事实如下：位于佛山市南海区XXX南地段XXX广场的房屋已取得房地产权证，权属人为佛山市南海区泌XXX股份合作经济社（以下简称泌XX经济社），建筑面积为59941.64平方米，层数9层，登记时间为2013年10月30日。 2009年12月7日，泌XX经济社（甲方）与城际公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区××镇××村××路××乡路××号地块”的土地使用权租给乙方经营肉菜农贸市场、海鲜市场、商场、写字楼、酒店及综合楼等综合性项目，面积32974.7平方米，租赁期限从2010年1月1日至2039年12月31日止，乙方须按甲方的要求建筑物建三层以上，乙方享有该项目所有建筑物自用及转租的权利；等等。 2014年3月12日，泌XX经济社出具委托书，委托城际公司将XXX广场对外出租。 2016年9月17日，城际公司（委托方）与恒XX公司（受托方）签订《经营委托书》，约定：委托方委托受托方对XXX广场物业进行经营管理，权限如下：（1）代表委托方对外出租经营、以受托方名义代为签约；（2）负责XXX广场物业的日常经营管理，包括但不限于招商、收取租金、押金、管理费、水电等费用；（3）负责其他与经营管理相关的其他事项；受托方享有权限自委托方书面终止时自行终止。 2016年11月30日，恒XX公司（甲方）与**1（乙方）签订《XXX广场一期物业租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于佛山市南海区XXX地段XXX广场一期商业裙楼一至三层及裙楼东侧商铺，物业租赁面积为31666平方米，租赁期限自2016年11月1日起至2026年1月31日止；等等。 2017年2月28日，高XXX公司（甲方）与竞辉公司（乙方）签订《XXX广场物业租赁合同（商铺）》，约定：乙方承租甲方位于佛山市南海区××镇××村××乡路××广场××楼部份物业，物业租赁面积为5859平方米，租赁期限自2017年5月1日起至2032年2月28日止；租赁期首年的租金每月128987元，2019年11月1日起在上一年的基础上每贰年递增10%，其中2019年11月1日至2021年10月31日每月为141885.7元，2021年11月1日至2023年10月31日每月为156074.27元；自2017年12月1日开始，乙方按月交纳租金；本合同签订之当日，乙方须向甲方交纳该物业的履约保证金510000元；甲方保证拥有该物业的出租权，如因该物业出租权纠纷导致乙方无法经营的，乙方有权解除合同，如因甲方原因提前终止合同的，属甲方违约，甲方应退还乙方履约保证金的双倍并赔偿乙方两年可得的收益和装修投资款以及乙方转租部份客户的经济损失；乙方应按合同规定的期限交纳租金、管理费及水电费，如果逾期未交的，除补交应交款项外，每逾期一天，须向甲方支付拖欠款10%的滞纳金，逾期四十五天以上的，甲方有权提前终止合同，并有权收回商铺（摊位）重新出租，乙方所交的履约保证金不予退回；等等。 2017年2月28日，高XXX公司（甲方）与***（乙方）签订《商业物业管理服务协议》，约定：在签订《房屋租赁合同》时，就商业物业管理服务达成本协议，服务期限自2017年11月1日起至2022年4月30日止，管理费应缴金额为29295元/月，管理费递增率为2019年11月1日起在上一年基础上每年递增10%。水电分摊费应缴金额为11718元/月，水电分摊费递增率为2019年11月1日起在上一年的基础上每年递增10%；从2017年12月1日起，管理费、水电分摊费按月支付，乙方必须在每月10日前向甲方支付当月的管理费、水电分摊费；水电费按月支付，乙方必须在每月的10日之前交清上月水电费；其中，2019年11月1日至2021年10月31日每月管理费、水电分摊合计为45114.3元，2021年11月1日至2023年10月31日每月为49625.73元；等等。 2020年9月18日，恒XX公司（甲方）与**1（乙方）签订《协议书》，约定：1.甲乙双方一致确认于2020年10月1日解除双方签订的《物业租赁合同》（合同编号：海租001号）。2.双方确认乙方应于2020年9月21日开始办理XXX广场交接手续，在2020年10月1日前按现状将场地交还甲方，双方须于2020年9月30日前核对并最终确认各项费用款项，所欠费用款项以双方核对确认数据为准。……5.甲方同意与竞辉超市协商解决乙方逾期签约问题。6.甲方在双方原物业租赁合同的租赁期之内，承接全部乙方已经转租给分租户的租赁关系。甲乙双方同意，乙方无需清场交付场地，可按场地目前现状交接，如有任何分租户在场地交接时，不愿意腾退租赁物业或不愿意与甲方签署有关租赁协议，或者不愿意由甲方承接有关已签署租赁关系协议中乙方的权利义务的，由乙方全力配合甲方处理，但甲方不能以此拒绝接收场地。若因各分租户的原因，乙方配合甲方追究分租户责任。7.**2需进场协助甲方办理场内分租户的合同改签和收取各项费用，协助期不少于3个月，期间从本协议签订之日起算，乙方应配合甲方办理交接及与各分租户签约事项，如**2故意不予配合，造成甲方损失的，由**2承担赔偿责任；等等。**1、**2在“乙方”处签名。 2020年9月28日，竞辉公司向高XXX公司发出《通知函》，告知：“贵司现向业主移交XXX广场一期物业的管理权，贵司提前终止与业主之间的合约，为了维护我司继续经营的各项合法权益，请贵司提供由XXX广场业主提供的承认我司与贵司签订的合同及托管合同仍按之前合同约定继续履行，由业主出具份出租证明及允许我司转租证明。现通知贵司及法人请在2020年10月30日前处理此事”。 2020年9月29日，城际公司与高XXX公司发出《关于XXX广场一期经营主体变更的联合公告》，告知“广东城际置业集团有限公司（以下简称：业主方）与**1佛山市高XXX物业管理有限公司（以下简称：经营管理方）经友好协商一致，经营管理方自愿退出XXX广场一期的一切经营管理，将XXX广场一期全部物业交回业主方自行经营管理。自即日起，业主方正式整体接管XXX广场一期的场内经营管理，场内所有分租户所需缴纳的租金、管理费、水电费等费用，请统一按时足额交到业主方的物业管理处：佛山市南海区XXXXXX广场北门·XX层XX铺号-招商中心。另，敬请各分租户于2020年9月30日前向业主方提交有效《租赁合同》、保证金收据等相关凭证予以核对，以便于办理相应的合同转签手续。” 2021年1月28日，城际公司与华XXX公司发出《关于XXX广场一期经营管理合作联合公告》，告知城际公司选择华XXX公司作为XXX广场一期的经营管理合作方，XXX广场一期将于2021年2月1日起正式由华XXX公司进行经营管理；等等。 2021年3月18日，城际公司向竞辉公司、***发出《回复函》，告知“在上述场地租赁期限不超出2026年1月31日的前提下，请贵方于2021年3月31日前与我司或我司指定人员/单位协商沟通并签订上述场地的书面租赁合同，明确我司与贵方之间的权利义务关系，如我司与贵方逾期未能就上述场地的租赁事宜协商一致签订书面租赁合同的，请贵方在2021年4月15日前全面搬离上述场地并与我司办理好相关的场地交接事宜，我司最迟于2021年4月15日收回上述场地。否则，我司将对上述场地内的物品自行处理，由此所产生的一切损失将由贵方自行承担，概与我司无关。” 2021年4月27日，城际公司向竞辉公司、***发出《回复函》，告知竞辉公司、***尽快与城际公司委托的经营管理方华XXX公司协商签约事宜，否则城际公司或华XXX公司有权随时收回物业。 2021年8月13日，城际公司向竞辉公司发出《通知函》，告知因竞辉公司未与城际公司签订书面场地租赁协议，城际公司决定于2021年9月1日收回XXX广场一期一楼物业，请在2021年8月31日前结清所有应付费用后，将物业按现状交还。 2021年10月12日，城际公司提起本案诉讼。诉讼中，双方均确认**1与高XXX公司的法定代表人**2为父子关系。城际公司陈述，按照竞辉公司、***与高XXX公司的计租标准，竞辉公司、***尚欠涉案物业及一楼A102号、二楼的租金的情况为2021年7月33895元，11月100元；拖欠水电费的情况为2021年6月33495元，9月33695元，10月35435.7元，11月56780.05元，合计159405.75元；2021年7月33895元是属于二楼的，水电费因为共用一个表，无法区分。竞辉公司陈述，2021年6月28日付款备注已扣减迪XX租金33695元，指的是因城际公司不配合2楼分租户办理营业执照所需的场地证明、产权证等文件，导致该租户倒闭欠缴竞辉公司租金，与本案无关；2021年7月2楼的租金免租；2021年8月、9月、10月付款时都已扣减33695元，亦是同样原因。 2021年11月25日，泌XX经济社出具《情况说明》，载明该社经村民集体表决同意后于2009年12月7日与城际公司签订《土地使用权租赁合同》；确认与城际公司签订的上述租赁合同至今仍处于正常履行之中；该社曾向高XXX公司出具过一份委托书，但该委托书仅限于办理工商营业执照时作为场地使用证明使用；等等。 另查明，竞辉公司于2004年11月4日成立，法定代表人为***。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。城际公司与竞辉公司、***产生的纠纷是民法典施行前的法律事实引起的纠纷，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。 关于诉讼主体资格的问题。城际公司与竞辉公司、***没有签订书面的租赁合同，现城际公司向竞辉公司、***主张腾退物业、支付场地占用费，竞辉公司、***抗辩城际公司主体不适格，经审查，涉案XXX广场的权属人为泌XX经济社，城际公司已提供其与泌XX经济社签订的《土地使用权租赁合同》，又持有该经济社出具的委托书和《情况说明》，证明该经济社委托城际公司将XXX广场对外出租。城际公司在此基础上委托恒XX公司对XXX广场物业进行经营管理，后恒XX公司与**1签订租赁合同，**1又委托高XXX公司与竞辉公司签订租赁合同，现恒XX公司与**1于2020年10月1日解除租赁合同，城际公司又与高XXX公司发出《关于XXX广场一期经营主体变更的联合公告》，明确XXX广场一期全部物业交回城际公司自行经营管理，故城际公司作为XXX广场的经营管理方有权向竞辉公司、***主张权利，竞辉公司、***认为城际公司主体不适格的抗辩理由没有依据，一审法院不予采纳。 关于城际公司请求腾退的问题。因竞辉公司、***的合同相对方高XXX公司已明确XXX广场一期全部物业交回城际公司自行经营管理，根据城际公司与高XXX公司的联合公告，城际公司正式整体接管XXX广场一期的场内经营管理，城际公司的委托方恒XX公司与**1及高XXX公司的法定代表人**2又达成“甲方在双方原物业租赁合同的租赁期之内，承接全部乙方已经转租给分租户的租赁关系”的约定，即城际公司同意在租赁期至2026年1月31日的前提内，承接全部**1及**2已经转租给分租户的租赁关系，即包括高XXX公司与竞辉公司、***的租赁合同关系。根据双方提供的证据，竞辉公司、***已按高XXX公司与竞辉公司、***的合同约定按月支付租金等费用，虽然双方对部分租金有争议，但不足以认定竞辉公司存在严重的违约行为，在竞辉公司、***不存在严重违约应解除租赁合同关系的前提下，城际公司请求竞辉公司、***腾退涉案物业没有事实和法律依据，一审法院对其腾退物业的请求不予支持。因城际公司已部分或全部承接高XXX公司与竞辉公司、***的租赁合同关系，城际公司请求竞辉公司、***按双倍费用标准即374000元/月支付场地占用费，与高XXX公司与竞辉公司、***的租赁合同的约定不符，城际公司该项请求没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。 为此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：驳回城际公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取3398.85元（城际公司已预交），由城际公司负担。 二审期间，竞辉公司向本院提交如下证据：1.**1微信个人名片及微信聊天记录、《关于XXX广场一期二楼合作协议方案》、***与城际公司管理人员**1的微信聊天记录录屏四段，拟证明在竞辉公司与高XXX公司签订涉案物业租赁合同前，城际公司有与竞辉公司协商合同条款，直接修改合同发送给竞辉公司，并配合竞辉公司对涉案物业进行大规模改造，是涉案物业的实际管理人，知晓并认可涉案合同的租赁年限。2.华XXX公司工作人员与竞辉公司工作人员微信聊天记录，拟证明华XXX公司和城际公司存在逼退竞辉公司的行动。 经审查，竞辉公司提交的证据与本案二审处理结果无直接关系，本院不予采信。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点是竞辉公司是否应向城际公司返还涉案物业。经审查，恒XX公司与**1解除合同时约定恒XX公司承接各分租户的租赁合同，其后，城际公司与高XXX公司联合发布公告，通知各租户城际公司已接管涉案物业并要求各租户向其支付租金、管理费等，上述事实表明城际公司同意在租赁期至2026年1月31日的前提下承接高XXX公司与各租户订立的合同的权利义务；城际公司发布公告后，继续按原来约定的租金标准收取竞辉公司支付的租金，且长达半年时间，并未提出异议。综合上述事实，一审法院认定城际公司部分或全部承接高XXX公司与竞辉公司、***的租赁合同关系并无不当。由于竞辉公司不存在导致合同解除的根本违约行为，故城际公司请求返还涉案物业缺乏理据。一审法院驳回城际公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上，城际公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6797.70元（上诉人广东城际置业集团有限公司已预交），由上诉人广东城际置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　吴媛媛 审 判 员　*** 二〇二二年六月二十三日 法官助理　魏　楠 书 记 员　郭淑怡