天津先达滨海建筑有限公司与天津市三庆房地产咨询服务中心房地产咨询合同纠纷一审民事判决书

天津市南开区人民法院

民事案件判决书

（2019）津0104民初10683号

原告（反诉被告）天津先达滨海建筑有限公司（以下简称先达滨海公司）与被告（反诉原告）天津市三庆房地产咨询服务中心（以下简称三庆服务中心）委托合同纠纷一案，本院作出（2019）津0104民初1379号民事判决书,因先达滨海公司不服提起上诉，天津市第一中级人民法院以（2019）津01民终3087号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）津0104民初1379号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。先达滨海公司的委托诉讼代理人刘江明、张林芳，三庆服务中心的委托诉讼代理人马云鹏、张达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、先达滨海公司与三庆服务中心于2010年3月31日签订《房屋托管协议书》应否予以解除；二、三庆服务中心反诉主张的各项损失如何认定。 一、关于先达滨海公司与三庆服务中心于2010年3月31日签订的《房屋托管协议书》应否予以解除问题。相关法律规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同。本案中，先达滨海公司与三庆服务中心系委托合同关系，先达滨海公司委托三庆服务中心管理怀庆里小区、德庆里小区的相关房屋。依据上述法律规定，先达滨海公司作为委托人依法享有对委托合同的解除权，有权随时解除合同，故先达滨海公司请求解除双方签订的《房屋托管协议书》符合法律规定，予以准许。三庆服务中心抗辩先达滨海公司托管的并非企业职工住房，双方具备合同继续履行的条件。因双方系委托合同关系，先达滨海公司有权随时解除合同，与托管的房屋是否是企业职工住房没有任何关联，即使先达滨海公司托管的系企业职工住房，也不影响其依法行使解除权，故三庆服务中心的该抗辩理由，不予采信。 二、关于三庆服务中心反诉主张的各项损失如何认定问题。先达滨海公司与三庆服务中心签订的《房屋托管协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当承担赔偿责任。本案中，双方虽于2010年3月31日签订的《房屋托管协议书》，但三庆服务中心于1998年4月份已经接受先达滨海公司的委托，对案涉房屋进行管理，并根据协议的约定修建了案涉房屋所在小区围墙、值班室以及对相关房屋室内电路更新、上水下水管道进行新装和重新铺装相关房屋屋顶的防水设施，依约履行了相关管理、维修义务。但先达滨海公司作为委托人并未向三庆服务中心支付相关维修费用、开办费及大中修补贴费用，违反了协议的约定，应承担违约责任。依据上述法律规定，三庆服务中心作为受托人有权要求先达滨海公司赔偿相关损失，但该损失应仅限于给三庆服务中心造成的直接损失，且不可归责于先达滨海公司。现先达滨海公司主张解除合同的理由系案涉小区部分业主对房屋的所有权存在争议，且提供的相关证据不足以证明三庆服务中心在受托期间存在管理服务、维护不到位等问题，故先达滨海公司应承担赔偿责任。具体赔偿数额认定如下： 1.开办费27000元：先达滨海公司提供的相关证据已证明其向三庆服务中心支付了39000元，三庆服务中心虽仅认可1999年3月15日的物业开办费10000元和2000年开办费3000元，但其余的27000元系其接受委托后，先达滨海公司支付的相关费用，该笔费用应属于开办费的范围，故应认定先达滨海公司已支付给三庆服务中心开办费39000元，三庆服务中心主张先达滨海公司支付开办费27000元，无事实依据，且超过了诉讼时效，不予支持。 2、案涉小区围墙、值班室、铁门修建费73640元：因该项请求已超过法律规定的诉讼时效，且三庆服务中心也未提供诉讼时效存在中止、中断情形的相关证据，故不予支持。 3、2007年6月3日支出的相关房屋屋顶防水层工程款180320元。根据双方签订的《房屋托管协议书》约定，先达滨海公司对三庆服务中心所支出的相关修缮费亏损不补，且协议约定先达滨海公司以补贴的方式向三庆服务中心支付大、中修补贴费用，故该笔费用不予认定。 4.2012年11月22日支出的德庆里小区水电工程款1538880元、2016年3月至10月支出的德庆里小区和怀庆里小区共计6栋楼屋顶防水层工程款309120元。该两笔工程款系三庆服务中心为履行协议约定的维修职责，对相关房屋进行修缮所支出的费用，属于三庆服务中心的实际损失，故予以认定，先达滨海公司应承担赔偿责任。 5.507套房屋移交给案外人炮台庄房管站负责管理前1998年1月至2001年8月期间的租金损失884606.10元。根据过渡协议的约定，三庆服务中心收取房租的时间节点为房屋产权手续办理完毕后并取得有关部门的认可。虽然三庆服务中心自1998年4月对包括该507套房屋在内的案涉小区相关房屋进行管理，但实际上该507套房屋截止至2001年8月尚未确定产权人，先达滨海公司无法向该507户业主收取租金，也无法告知三庆服务中心代其向该507户业主收取房租，此非先达滨海公司的责任所致，不可归责于先达滨海公司。同时，双方签订的托管协议中并不包括该507套房屋，且该协议中也未提及该507套房屋自1998年4月至2001年8月期间的租金事宜，三庆服务中心也未能举证证明其曾经向先达滨海公司主张过该507套房屋的租金，故不予认定。 6、94户业主购买相关房屋产权后的租金损失192182元。现三庆服务中心主张的系由于该94户业主购买产权后导致其负责管理的房屋减少而造成的租金损失。该损失并非三庆服务中心的直接损失，应属于预期利益，且三庆服务中心对于该94套房屋在相关业主购买产权后不再进行管理服务，故不予认定。 7、34户业主拖欠的租金529386元。因该34户业主与先达滨海公司之间就相关房屋产权存在争议，未能签订房屋租赁合同，从而导致三庆服务中心无法向该34户业主收取租金，此系先达滨海公司的原因所致，由此给三庆服务中心造成的租金损失应由先达滨海公司承担赔偿责任，故予以认定。对于三庆服务中心主张的滞纳金，于法无据，不予支持，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向三庆服务中心支付自2019年9月5日至付清之日止的利息。 8、房屋修缮补贴187717.93元。三庆服务中心已按协议的约定履行了修缮义务，但先达滨海公司并未依约向三庆服务中心支付房屋修缮补贴，违反了协议约定，应承担违约责任，且该房屋修缮补贴系三庆服务中心的实际损失，故予以认定,金额为167225.77元（9836.81平方米×17元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零七条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于天津市南开区二马路德庆里、怀庆里小区系由先达滨海公司开发建设，用于五福街平房改造后的还迁房屋。1998年4月3日，先达滨海公司就德庆里、怀庆里小区委托三庆服务中心进行物业管理事宜，双方签订了《德庆里、怀庆里小区过渡协议书》，约定：就小区路灯、车棚，先达滨海公司分期完善到位，并根据实际情况与三庆服务中心进行商定物业管理开办费，先达滨海公司一次性付给三庆服务中心20000元以及价值20000维修用品、材料等；在房屋产权界定问题解决后，如产权归属先达房地产开发公司，所收缴的公产房租费分属比例，先达滨海公司、三庆服务中心双方按3：7分成；待房屋产权手续办理完毕后，并取得有关部门的认可，三庆服务中心负责与业主本人及使用人签订物业管理协议，收缴物业管理费及公产房租费；本协议签订后，小区内的一切房屋及公共设施的维修均由三庆服务中心负责，先达滨海公司不再参与，公产部分在办理产权过渡期间其维修二次绿化，修建部分围墙等由三庆服务中心负责。 上述协议签订后，先达滨海公司将天津市南开区二马路德庆里、怀庆里小区内的房屋交给三庆服务中心进行管理。1998年10月29日，先达滨海公司与三庆服务中心签订《怀庆里、德庆里协议书》，约定：双方对怀庆里现有空房及空房中设施完好情况进行确认（不包括居民抢占房）共计25套房，需配设备及维修费用8000元……；德庆里小区目前还在建设施工保修期内，随着保修期的推移，三庆服务中心顺序接管；先达滨海公司一次性付给三庆服务中心开办费20000元，及空房维修费8000元，并将先达滨海公司现有的及已接收的维修材料进行清点一次移交三庆服务中心，材料移交后不足20000元，以现金形式补齐，合计40000元；原“过渡协议”除第二条、第七条、第九条废除外，其他条款仍有效。该协议签订后，三庆服务中心应全面接管怀庆里、德庆里小区，先达滨海公司退出小区管理。上述协议签订后，双方于当月确认托管的德庆里、怀庆里小区房屋为720套。至此，先达滨海公司将该小区内的720套房屋全部委托给三庆服务中心进行维护和管理。同年11月10日，先达滨海公司向三庆服务中心支付前期物业开办费20000元。后先达滨海公司于1999年3月15日给付三庆服务中心物业开办费10000元，于同年5月31日给付三庆服务中心规划手续费3000元，于同年6月21日给付三庆服务中心交接费3000元，于2000年给付三庆服务中心开办费3000元。上述合计39000元。此后，先达滨海公司未再向三庆服务中心支付相关费用。 1999年4月30日，三庆服务中心与案外人福建省闽南建筑工程有限公司天津第一分公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定：工程名称为土建工程，工程地点为南开区怀庆里、德庆里小区；承包范围为围墙452平方米，每平方米120元，值班室58平方米，每平方米300元，铁门5个，每个400元；承包方式为包工包料；合同价款为73640元。同年7月28日，三庆服务中心向该案外人支付了土建工程款73640元。 2006年8月30日，先达滨海公司与三庆服务中心签订《补充协议》，约定：先达滨海公司愿将天津市南开区二马路德庆里1、2、3号楼和怀庆里5、6、7、8号楼自管产房及消防泵房两间委托三庆服务中心管理，三庆服务中心只对上述房屋进行维修管理。 2007年4月5日，三庆服务中心与案外人福建省闽南建筑工程有限公司天津第一分公司签订《天津市小型建设工程施工合同》，约定由该案外人对怀庆里5、6、7号楼，德庆里1、2、3号楼的屋顶防水层进行重新铺设；承包范围为包工包料（含拆除、清运，5152平方米，每平方米35元）；合同价款为180320元；工期自2007年4月10日至同年5月10日。同年6月3日，三庆服务中心向该案外人支付了屋顶防水层工程款180320元。 2001年9月份，先达滨海公司将托管给三庆服务中心720套房屋中的507套房屋移交给案外人天津市南开区房产总公司炮台庄房管站负责管理。该507套房屋在移交给房管站之前均未向三庆服务中心缴纳过租金。2006年左右，先达滨海公司作为出租人陆续与179户业主签订了公有住房租赁合同，其余34户业主未与先达滨海公司签订公有住房租赁合同。后三庆服务中心以先达滨海公司的名义向相关业主收取房屋租金，除未与先达滨海公司签订公有住房租赁合同的34户业主存在拖欠租金外，其余业主均缴纳了相应的租金。 2010年3月31日，先达滨海公司与三庆服务中心签订《房屋托管协议书》，约定：先达滨海公司愿将坐落在南开区二马路德庆、怀庆里自管单位产房屋贰处，计建筑面积9836.81平方米委托三庆服务中心管理……；由先达滨海公司提供住户明细，三庆服务中心按明细换发天津市国土资源和房屋管理局统一印制的房屋租赁合同。租金必须按天津市人民政府统一租金标准执行，并按照房管局相关规定办理各项手续；房屋修缮遵照《天津市房管局维修范围》进行有计划的维修与保养，以延长房屋使用寿命，保证住户正常使用。在委托前房屋存在质量问题者，应进行修缮。如先达滨海公司无修缮能力可委托三庆服务中心查勘、修缮，其预算费用经双方协商后，由先达滨海公司一次性付给三庆服务中心每建筑平米11元。三庆服务中心采取包干式组织施工，结余不退，亏损不补；为了弥补修缮费的不足，在移交前先达滨海公司一次性付给三庆服务中心元，按照查勘确定的工程项目进行修缮。根据租金不能养房的实际情况，三庆服务中心向先达滨海公司收取大、中修补贴费用，每建筑平米6元；委托房屋，必须产权清楚，无纠纷，证照齐全，手续完备，并将全部房产相关资料移交三庆服务中心；本协议签订前所发生的房屋一切未了事宜，均由原产权单位解决。同年4月，三庆服务中心作为出租人与179户业主签订了公有住房租赁合同，其余34户业主未与三庆服务中心签订公有住房租赁合同。 2012年7月12日，三庆服务中心与案外人福建省闽南建筑工程有限公司天津第一分公司签订《天津市建筑装饰工程施工合同》，约定：工程名称为天津市南开区德庆里小区室内水电改造，工程地点为天津市南开区德庆里小区1-3号楼；承包范围为室内电路更新、上水下水管道新装（含拆除、清运）；承包方式为包工包料（共计7328㎡×210元/㎡）；开工日期为2012年7月15日，竣工日期为2012年10月15日，总工期为90天；合同价款为1538880元；完工一次性付清工程款。后三庆服务中心于同年11月22日向该案外人支付了南开区德庆里小区水电工程款1538880元。 2016年3月28日，三庆服务中心与案外人天津市瑞洋峡建筑工程有限公司签订《防水施工合同》，约定：工程地点为天津市南开区怀庆里小区、德庆里小区；工程内容为德庆里小区1、2、3号楼，怀庆里小区5、6、7号楼，屋顶防水层（二毡三油）含拆除、清运；工程采用包工包料方式；工程期限30天；工程款为309120元。后三庆服务中心分四次向该案外人支付了工程款，合计309120元。 2018年1月至12月期间，南开区德庆里小区83户业主和怀庆里小区11户业主购买了相应房屋的产权，该94户业主已将购买房屋产权前的房租全部交清。现三庆服务中心负责管理的房屋为119套，其中85户业主已缴纳了相应的租金，其余34户业主没有缴纳租金，即未签订公有住房租赁合同的业主。该34户业主拖欠租金共计529386元。 2018年8月3日，先达滨海公司对天津市先达房地产开发公司实施吸收合并，并承继天津市先达房地产开发公司的债权债务。2018年9月18日，天津市先达房地产开发公司完成工商注销手续。同年11月6日，经天津市河西区市场和质量监督管理局核准，更名为先达滨海公司。

一、解除原告天津先达滨海建筑有限公司与被告天津市三庆房地产咨询服务中心于2010年3月31日签订的《房屋托管协议书》； 二、本判决生效后十五日内，原告天津先达滨海建筑有限公司赔偿被告天津市三庆房地产咨询服务中心经济损失2015225.77元； 三、本判决生效后十五日内，原告天津先达滨海建筑有限公司赔偿被告天津市三庆房地产咨询服务中心租金损失529386元，并以529386元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向被告天津市三庆房地产咨询服务中心支付自2019年9月5日至付清之日止的利息； 四、驳回被告天津市三庆房地产咨询服务中心的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告天津市三庆房地产咨询服务中心负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津先达滨海建筑有限公司。反诉费30150元，由原告天津先达滨海建筑有限公司负担10150元，被告天津市三庆房地产咨询服务中心负担20000元，原告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付被告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审　判　长　　郝家琨 人民陪审员　　王　盈 人民陪审员　　刘文风

法官助理尹晴晴 书记员谭嘉欣