大某某建设集团有限公司、某某等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

辽宁省庄河市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽0283民初5579号

原告（申请执行人）：大***建设集团有限公司。住所地：辽宁省庄河市昌盛街78号。统一社会信用代码：91210200740941105R。

法定代表人：姜连朋，系该公司经理。

委托诉讼代理人：乔仁德，男，1963年7月18日出生，汉族，系辽宁省企业法律顾问协会推荐，住庄河市。

委托诉讼代理人：马金华，系辽宁华府律师事务所律师。

被告（案外人）：***，女，1951年7月9日出生，汉族，户籍所在地为大连市西岗区，现住大连市中山区。

委托诉讼代理人：邓珂，系北京市京师（大连）律师事务所律师。

被告（被执行人）：石玉梅，女，1968年4月25日出生，汉族，住庄河市。

委托诉讼代理人：戴卫祥、高超，系辽宁东亚律师事务所律师。

原告大***建设集团有限公司（以下简称海鹏公司）与被告***、石玉梅申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海鹏公司的委托诉讼代理人乔仁德，被告***的委托诉讼代理人邓珂、石玉梅的委托诉讼代理人戴卫祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告海鹏公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销庄河市人民法院（2021）辽0283执异246号执行裁定书；2.维持庄河法院对被告石玉梅所有的位于大连市中山区房屋的查封（价值200万元）。事实和理由：一、（2021）辽0283执异246号执行裁定书，审理程序违法，合议庭没有通知开庭，也没有组织听证。二、被告有200多万的经济纠纷，原告起诉后，被告石玉梅有恶意转移财产的行为，被告***有帮助被告石玉梅转移财产的嫌疑。因此，依据《最高院执行异议和复议规定》的规定，应开庭审查，至少应召开听证会。二、执行裁定书认定事实不清，证据不足。1.二被告签订的《房屋买卖合同》及被告***向被告石玉梅交付定金2万元的真实性没有查清。原告于2021年3月10日将被告石玉梅诉至法院，后法院多次通知石玉梅，并下达传票，其可能想到房子被查封，于是把《房屋买卖合同》的签订时间写在了3月9日，这是双方预谋的结果。而且，石玉梅在房屋中介销售房屋价款为320万，而出售给***的房屋价款为200万，也有虚假买卖之嫌；2.裁定书认定支付了全部价款有误，没有查清。案涉房款200万元是虚假的，该房的实际房款石玉梅自认最低也是295万。转给石玉梅的100万，证据只是结算业务申请书，而不是实际存入的银行流水账，该申请书不能证明***已经付款100万。2021年4月30日，***在中国银行转出的100万，收款人不是石玉梅；3.裁定书认为“案外人在案涉房屋被查封前已拿到案涉房屋的钥匙，应视为对其案涉房屋已经有事实上的管理和支配权，即案外人在案涉房屋查封前合法占有该房屋。”属于错误认定。即使双方真的交付钥匙，但之后石玉梅并未交付房屋，仍居住在案涉房屋内。***不能管理房屋，也不能支配房屋。仅交付钥匙，不能证明事实上的管理和支配权，***也未在查封前合法占有房屋；4.裁定书认为案涉房屋未过户，不能认定系案外人自身原因所致是错误的，与事实不符。石玉梅至少在2021年3月22日签收法院送达回证，知道原告起诉其偿还200万的，其理应告诉***，房屋有被查封的风险。***明知五一期间不能办理过户，不属于不可抗力，且房屋设有抵押，在解除抵押前无法办理过户。三、裁定书适用法律不当。依据《最高院执行异议和复议规定》第二十八条规定作出裁定，但裁定书认定的事实不清，无法适用该条款。

综上，（2021）辽0283执异246号执行裁定书，审查程序违法，认定事实不清，适用法律不当，应当予以撤销，维持案涉房屋的查封。

被告***辩称，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回原告的诉讼请求。一、根据法律规定，法院对执行异议案件实施书面审查，原告认为应当开庭审理无事实和法律依据；同时，法律并未要求所有执行异议案件都必须组织听证，执行异议裁定中止对案涉房屋的执行并未实质性阻却原告请求执行的权利，本案当前的庭审即证明原告程序和实体上的权利得到了充分保障。因此，原告以未开庭审理、未召开听证违反了法定程序为由，请求撤销（2021）辽0283执异246号裁定，无事实和法律依据。二、被告***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，具体为：1.被告石玉梅具有完全民事行为能力，享有对其自有财产处分的权利，双方在法院查封前签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效；2.***在法院查封案涉房屋前已依约支付了全部购房款；3.***在法院查封案涉房屋前已拿到房屋钥匙即实际控制并合法占有了该房屋，对该房屋具有实质意义上管理和支配的权利，况且，《执行异议和复议规定》仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必要条件。最高院在审理沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会、李斌申请执行人执行异议之诉纠纷一案（〔2019〕最高法民申2261号）等案件中即持有以上观点；4.未办理过户登记并未因***自身原因。一方面，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第127条规定，“对于第4个条件。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”。***于2021年4月30日付清房款，五一法定假期刚过即积极与石玉梅共同前往房地产交易中心办理过户登记，在得知无法办理过户后积极向石玉梅提出要求并委托律师处理，具有《会议纪要》规定的积极行为和合理的客观理由，属于《执行异议和复议规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。另一方面，***在付清全部购房款的情况下，有理由相信案涉房屋能够办理过户登记，购房款完全可以还清贷款，不会对办理过户登记造成障碍，何况在双方前往不动产交易中心办理过户登记前，***已得知该房屋已解押完毕。

综上，本案完全符合《最高院执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，足以排除原告的执行申请，（2021）辽0283执异246号裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。

被告石玉梅辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1.（2021）辽0283执异246号执行裁定书已经经过合法程序经过明确判决，符合相关的事实和法律依据；2、案涉房屋在2021年5月1日之前双方已经签订了合同，并经银行付款，进行了房款的全部支付，并且进行了房屋的交接和交付并交给了***实际占有和使用，只是在2021年5月6日被告去大连市不动产登记中心时才发现案涉房屋被法院查封导致不能过户，所以事实上也证明了案涉房屋已经在法院查封之前进行了合法的交易，并进行了实际交付、实际的占有和使用，符合《最高院执行异议和复议规定》的有关规定；3、房屋交付的价格是基于石玉梅儿子在2021年3月份左右进行了订婚，需要结婚用钱，而且与***女儿是多年的好友。***一次性付款，并提前支付给石玉梅提前还贷，所以双方达成合意，将案涉房屋进行买卖，银行的交易流水已经充分证明双方交易的真实合意。

经开庭审理，原告向本院提交房屋产权证复印件、视频资料、（2018）辽0283民初6997号民事判决书、民事起诉状、（2021）辽0283民初1920号民事裁定书、协助执行通知书、回执单、查询结果、收条、中介截图、《房屋买卖合同》结算业务申请书、交易明细、送达回证、录音、《个人住房（商业用房）借款合同》、还款计划表、支付凭证。被告***向本院提交《房屋买卖合同》、收条、中信银行账户交易明细、结算申请书、客户回单、中国银行客户信息资料、明细清单。被告石玉梅向本院提交权证号为（中私有）2013108968号房地产权证、中介机构挂牌出售案涉房屋信息截图、《房屋买卖合同》、收条、建设银行交易明细、建设银行贷款结清证明、房屋信息查询结果。本院对双方无异议的证据予以确认，对有异议的证据认为，各方提供法院判决、银行及房屋信息材料应为真实有效，对于买卖合同及收条等，因原告未举证证明上述证据为虚假串通情况，故本院对上述证据的有效性予以确认。经原告申请，本院调取***所有的中信银行大连分行，账号为62×××43，中国银行股份有限公司大连西岗支行，账号为62×××99，石玉梅所有的中国建设银行股份有限公司大连胜利路支行，账号为62×××33的银行账户交易明细。后本院又调取案涉房屋他项权利证书。原、被告双方对本院调取证据均无异议。

根据原、被告的陈述和审查确认的证据，认定事实如下：

2021年4月8日，本院立案受理案号为（2021）辽0283民初1920号原告海鹏公司与被告石玉梅合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院依据原告的保全申请，于2021年4月25日作出（2021）辽0283民初1920号民事裁定书，查封被申请人石玉梅名下的银行账户，冻结金额为262万元或等值财产。2021年5月6日，查封被申请人石玉梅所有的位于大连市中山区房屋。2021年6月24日，本院作出（2021）辽0283民初1920号民事判决书，判决：一、被告石玉梅于判决发生法律效力之日起10日内返还原告大***建设集团有限公司款项225万元，并给付自2021年4月8日起至付清之日止按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回原告大***建设集团有限公司其他诉讼请求。上述判决作出后，被告石玉梅不服，提起上诉，大连市中级人民法院于2021年11月23日作出（2021）辽02民终785号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

2013年11月20日，被告石玉梅与中国建设银行股份有限公司大连市支行（以下简称建行大连支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向建行大连支行借款133万元，借款期限240个月（即2013年11月25日至2033年11月25日），并提供其所有的位于大连市中山区房屋为上述借款提供抵押，并办理了抵押登记。2021年5月6日，中国建设银行股份有限公司大连房交市场支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明借款人石玉梅的个人贷款，贷款总额133万元，已于201年5月1日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。

2021年3月9日，被告石玉梅（出卖方）与被告***（买受方）签订《房屋买卖合同》，约定由***购买石玉梅所有的位于大连市中山区房屋，房屋总价款200万元，并约定了房款支付方式。当日，***给付石玉梅定金2万元，并由石玉梅出具收条。2021年4月30日，***分别通过其中信银行大连三八广场支行、中国银行大连西岗支行账户向石玉梅的中国建设银行大连胜利路支行转账购房款200万元。同日，石玉梅将房屋钥匙给付***，并由***出具收条。现案涉房屋登记在石玉梅名下，并由***居住使用。

另查，2021年4月30日，被告***分别通过其所有的中信银行大连分行，账号为62×××43及中国银行股份有限公司大连西岗支行，账号为62×××99向石玉梅所有的中国建设银行股份有限公司大连胜利路支行，账号为62×××33转账200万元，石玉梅接收款项后未再向***转回。

本院认为，本案争议焦点为案外人***对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，被告***作为买受人需同时满足上述条件，其享有的实体权利在效力上方可优先于原告的债权效力。本案被告***与石玉梅于2021年3月9日签订《房屋买卖合同》，明显早于法院查封案涉房屋时间，且***已给付定金及全部购房款，石玉梅交付了房屋钥匙，结合银行交易明细、收条等，可以认定双方存在真实的房屋买卖交易，《房屋买卖合同》应为真实有效。***领取了钥匙后即对该房屋享有管理和支配的权利，且现已入住实际占有了案涉房屋。二被告于2021年3月9日签订《房屋买卖合同》，4月30日购房款交付完毕，石玉梅将其银行贷款结清后遇五一假期五天，待节后办理过户房屋过户时发现本院于2021年5月6日已将案涉房屋查封。被告***购房时，虽案涉房屋设定抵押，但其在抵押解除后，积极办理房屋过户手续，不存在故意消极行使登记权的情形。且因节假日客观原因无法办理过户，不应加重其作为普通民事主体的责任，认定其有过错。因此，综合分析案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的权利，案外人***作为被执行财产买受人享有的物权期待权能够对抗原告海鹏公司的普通债权，符合法律规定的排除执行条件，本院予以支持。原告称被告二人恶意串通签订房屋买卖合同，虚假支付房款且交易价格过低，为其主观猜测并无据佐证，且从石玉梅与银行签订的借款合同看，其以案涉房屋作抵押业经银行评估房屋市值190万，其以200万元出卖房屋不属于以明显不合理低价转让财产，故本院对原告的上述主张不予采纳。

综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告大***建设集团有限公司的诉讼请求。

案件受理费22800元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

审　判　长　　李绍东

人民陪审员　　孙　丽

人民陪审员　　张　慧

二〇二一年十二月二十五日

书　记　员　　李　玲