某某合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省庄河市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）辽0283执异246号

案外人：***，女，1951年7月9日出生，汉族，住大连市。

公民身份号码2102021951××××××××

委托诉讼代理人：邓珂，系北京市京师（大连）律师事务所律师。

被申请人（申请保全人）：大连海鹏建设集团有限公司。住所地：庄河市昌盛街78号。

统一社会信用代码91210200740941105R

法定代表人：姜连朋。

被保全人：石玉梅，女，1968年4月25日出生，汉族，住庄河市。

公民身份号码2102831968××××××××

委托诉讼代理人：戴卫祥、高超，均系辽宁东亚律师事务所律师。

在本院审理申请执行人大连海鹏建设集团有限公司与被申请人石玉梅合同纠纷一案中，案外人***对查封登记在被保全人石玉梅名下的坐落于大连市中山区涟景园2号3单元11层1号的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人称，请求贵院解除对申请人购买的位于大连市××山区××单元××号房屋的查封。

事实和理由：2021年3月9日，申请人***与被申请人石玉梅签订房屋买卖合同，被申请人石玉梅将位于大连市××山区××单元××号的房屋卖给了申请人***，签订合同当日***交付了定金￥20000元。申请人***于2021年4月30日向被申请人石玉梅支付￥2000000（大写：贰佰万元人民币）购房款，并于当日办理交接手续并入住。2021年5月7日，申请人办理房产过户手续时才得知该房屋已于2021年5月6日被贵院查封。申请人认为，申请人在涉案房屋被法院实际查封之前已经支付了全部购房款，并已合法占有使用该房屋，正在办理相关房产过户手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，申请人请求法院解除对上述房屋的查封。

被申请人称，一、被申请人依法申请法院查封的是被申请人石玉梅拥有所有权的案涉房屋，与案外人***无关。在我国法律规定，房屋所有权是以不动产登记部门的登记为准，对签订房屋买卖合同、交付房款的合法房屋买卖，也必须以登记部门的网签为准，没有房屋所有权登记，没有网签登记的一律不予认可。二、申请人***与被申请人石玉梅的房屋买卖只是在进行过程中，无论双方是真实的买卖房屋还是合谋作假，都只是房屋买卖过程中，房屋所有权没有依法转移，也没有合法有效的网签。三、如果申请人认为房屋买卖是真实的，也是受到了被申请人的欺骗。（1）案涉房屋不具有买卖条件，该房屋已是银行贷款房，房子已抵押给中国建设银行股份有限公司，抵押期限自2013年11月25日至2033年11月25日，石玉梅根本无资格单独卖房。（2）2020年10月份，被申请人石玉梅和被申请人法人姜连朋录音，后还要对石玉梅起诉，并且在录音里石玉梅还说用房子卖了还钱，房子随时有可能被查封。申请人如果知道上述情况，作为一个正常的人是不会购买此房的。四、不排除双方合谋虚假异议。（1）被申请人海鹏公司是2021年3月10日起诉，而申请人和石玉梅是2021年3月9日签订房屋买卖合同。（2）2021年4月30日，石玉梅知道自己被起诉，对方也明知起诉的情况，还故意假装交付房款，很明显是在虚假买卖。总之，申请人异议不成立，有被石玉梅欺骗的可能，也有双方合谋作假的嫌疑，应驳回异议。

被保全人未作答辩。

本院查明，2021年4月8日，本院立案受理了原告大连海鹏建设集团有限公司与被告石玉梅合同纠纷一案[案号为（2021）辽0283民初1920号]。在诉讼过程中，根据原告的申请，本院裁定查封了被告石玉梅名下的银行帐户，冻结金额为262万元或等值财产；上述冻结银行存款的期限为一年；查封、扣押动产的期限为两年；查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。同年5月6日，案涉房屋被查封。同年6月24日，本院对该案作出民事判决，被告不服，已提起上诉，现该案仍在诉讼程序中。

在本案审查过程中，案外人***向本院提供了其与被保全人石玉梅签订的《房屋买卖合同》（2021年3月9日签订）、收条（2021年3月9日石玉梅出具）、中国银行交易流水明细清单、结算业务申请书、个人账户明细查询、账户交易明细和收条（2021年4月30日***出具）等证据，意欲证明：1.***与石玉梅在本院查封之前已签订了书面买卖合同；2.***通过银行转账方式支付全部价款并已合法占有案涉房屋。

被保全人石玉梅虽未提交答辩意见，但向本院邮寄了证据材料，包括：1.案涉房屋在某中介机构出售信息的截图；2.大连市房地产权证；3.《房屋买卖合同》；4.收条；5.结算业务申请书；6.中国银行交易流水明细清单；7.收条；8.房屋信息查询结果。其中证据3-证据7，与案外人提供的相同。石玉梅提交上述证据意欲证明：1.案涉房屋在2019年时已挂牌出售；2.石玉梅与***于2021年3月9日签订案涉房屋的书面买卖合同，同年4月30日，***通过转账方式将房屋价款全部支付给石玉梅，石玉梅同日即将房屋钥匙交付给***；3.案涉房屋2021年5月6日被本院查封，无法办理过户手续。

案涉房屋登记在被保全人石玉梅名下。中国建设银行股份有限公司大连市分行系该房屋的抵押权人，被担保主债权数额为

1330000元，债务履行期限为2013年11月25日至2033年11月25日。

本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人***、被保全人石玉梅向本院提交了房屋买卖合同、银行转账记录，上述证据能够证明案涉房屋被查封前，案外人已就案涉房屋与被保全人签订了书面买卖合同，并支付了全部价款。同时，根据案外人和被保全人提交的收条，案外人在案涉房屋被查封前已拿到案涉房屋的钥匙，应视为其对案涉房屋已经有事实上的管理和支配权，即案外人在案涉房屋被查封前合法占有该房屋。因案外人于4月30日付清房款，至本院5月6日查封案涉房屋，期间有五天的法定假期，在此期间未能办理房屋过户登记，案外人没有过错。尽管案涉房屋设有抵押权，但被担保的主债权数额远低于本次买卖的价款，在案外人已全部付清价款的情况下，其有理由相信案涉房屋能够办理过户登记，且现无证据证明该抵押权的存在会成为办理过户登记的障碍，故案涉房屋未能办理过户登记，不能认定系案外人自身原因所致。综上，本案符合上述司法解释第二十八条规定的情形，案外人的权利能够排除对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八规定，裁定如下：

中止对登记在被保全人石玉梅名下的坐落于大连市中山区涟景园2号3单元11层1号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　隋晓丽

审判员　　孙雪梅

审判员　　张维唯

二〇二一年七月二十一日

书记员　　曲丽坤