南平市松溪县民益小额贷款股份有限公司、福建省松溪家园房地产开发有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）闽07民初523号 原告（案外人）：南平市松溪县民益小额贷款股份有限公司，住所地福建省松溪县松源街道大街44号。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：陈飏，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：**。 被告（申请执行人）：福建中尧建筑工程有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路257号福侨大厦主楼14层东区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：福建省松溪家园房地产开发有限公司，住所地福建省南平市松溪县象鼻岭工业区。 法定代表人：**发，执行董事。 原告南平市松溪县民益小额贷款股份有限公司（以下简称松溪民益小贷公司）与被告福建中尧建筑工程有限公司（以下简称中尧建筑公司）、福建省松溪家园房地产开发有限公司（以下简称松溪家园房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告松溪民益小贷公司的委托诉讼代理人陈飏、**，被告中尧建筑公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告松溪家园房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 松溪民益小贷公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认松溪家园房地产公司坐落于松溪县城东经济技术开发区××地块（家园•桂花城项目，国有土地使用权证：松国用2014字第7××1号）已预售备案登记在原告名下的88套房产归原告所有。二、判令对上述房产中止执行并解除查封。三、本案诉讼费用由被告福建中尧建筑工程有限公司承担。诉讼中，松溪民益小贷公司变更诉讼请求中的88套房产为87套房产（详见附表）。事实和理由： 中尧建筑公司与松溪家园房地产公司建设工程施工合同纠纷一案。在诉讼过程中，中尧建筑公司申请财产保全，南平市中级人民法院作出（2021）闽07民初10号民事裁定，裁定查封松溪家园房地产公司名下位于松溪县城东经济技术开发区××地块（家园•桂花城项目）的房产，并于2021年2月25日作出（2021）闽07执保7号协助执行通知书，查封了其中已预售备案登记在原告名下的87套家园桂花城房产。 2022年1月14日，根据中尧建筑公司的执行申请，南平市中级人民法院对上述房产的保全措施及于执行查封。就此原告对查封提起执行异议申请，南平市中级人民法院于2022年10月19日作出（2022）闽07执异46号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。 原告认为，南平市中级人民法院支持驳回原告的执行异议请求，继续执行查封，其在送达程序上和实体认定上均严重缺乏事实与法律依据。原告请求中止执行、解除查封，于法有据而成立。具体理由如下： 一、在执行财产查封程序方面。南平市中级人民法院执行局在审查中尧建筑公司财产保全及于执行时，其未依法通知原告或其他被执行人及案外关系人进行答辩、举证和参与听证并送达相关法律文书等，明显审理程序不符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的”应当在立案后通知异议人和相关当事人。同时本案在执行异议申请调查中，对案情的主要证据也未组织原告及被执行人到庭说明，仅是单方面采信中尧建筑公司的说法，而驳回原告的执行异议申请，可见审查程序显然违法不公正。 二、在实体审查方面。案涉查封财产是分别于2018年12月6日和8日即已预售备案登记在原告名下所有。中尧建筑公司采取财产保全措施是于2021年2月25日进行查封，此时原告已给付松溪家园地产公司预售房款2820万元。也就是说本案支持中尧建筑公司对案涉财产执行查封，认定事实有误，也侵犯了原告的合法权益，理应予以纠正。 首先，案涉查封的87套房产，在诉讼财产保全至2022年1月14日申请执行查封前，原告就已于2018年12月6日和8日与松溪家园地产公司签订商品房买卖合同并预售备案登记。同时，原告与松溪家园地产公司又于2018年12月28日补充协议，约定回购期十个月，届满原告有权取得案涉房产的所有权，即最迟于2019年10月8日止，原告已享有案涉房产权。况且本案又是因松溪家园地产公司建设项目未经验收无法办理过户登记，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（四）项的规定。故原告该权利能够排除执行，理应解除查封。 其次，原告早在中尧建筑公司申请人民法院查封前的2018年12月至2019年12月13日间，其就已按松溪家园地产公司的工程进度分批次发放商品房预售款计2820万元。况且实际案涉房产预售款就是专用于建设项目支付工程进度款，只不过以借贷方式给付而已。对此根据原告与松溪家园地产公司签订的商品房买卖合同（预售），涉案房产价款仅为三千多万元，也符合上述规定第二十九条第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，故原告具备该情形也应当足以排除执行。 综上，南平市中级人民法院就原告提出的执行异议申请作出的相关裁定，不仅在程序上审理和送达均违法，在实体审理也未尽审慎义务，严重侵犯了原告的合法权益。根据《民事诉讼法》等相关法律法释之规定，特向提起诉讼，恳请依法判决支持原告的诉讼请求。 中尧建筑公司辩称，一、原执行裁定书充分审查了各方提交的证据材料，并听取各方意见，依法依规作出相应的裁定，符合法律规定。原告主张审理程序不符合法律规定，无事实和法律依据。二、原告为公司法人，与松溪家园房地产公司签署80多套房屋的《商品房买卖合同》，统一约定房屋单价为3000元每平方米，仅约为市场价的三分之一。原告签署《商品房买卖合同》仅是作为松溪家园房地产公司向原告按时还款的一种保证，不具有优先权的法律效力。案涉80多套房屋，既有住宅亦有店面，原告显然不属于购买居住房屋的消费者。同时，原告向松溪家园房地产公司的付款行为，并非支付购房款，而属于借款。不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不能排除执行。三、原告并未提供证据证明其在人民法院查封之前就合法占有80多套案涉房屋，且其与松溪家园房地产公司的法律关系仅为普通借款，其签署《商品房买卖合同》也并非为了买受房屋，并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，不能排除执行。综上所述，为了维护被告的合法权益，望驳回原告全部诉讼请求。 松溪家园房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在审理原告中尧建筑公司与被告松溪家园房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2021年2月23日作出（2021）闽07民初10号民事裁定，裁定查封松溪家园房地产公司名下不动产（包括案涉87套不动产），查封期限三年。随后，本院作出(2021)闽07执保7号相应的协助执行通知书，于2021年2月25日向松溪县不动产登记送达了裁定书和协助执行通知书。 2021年9月15日，本院作出（2021）闽07民初10号民事判决，判决：一、松溪家园房地产公司应于本判决生效之日起15日内向中尧建筑公司支付工程进度款7000万元；二、中尧建筑公司在7000万元范围内对其施工的家园·桂花城工程的折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；三、松溪家园房地产公司应于本判决生效之日起10日内偿付中尧建筑公司支出的保全费5000元；四、驳回中尧建筑公司的其他诉讼请求。 中尧建筑公司、松溪家园房地产公司不服，提起上诉，但未按通知交纳二审案件受理费。2021年11月16日，福建省高级人民法院作出(2021)闽民终1793号民事裁定，裁定：本案按中尧建筑公司、松溪家园房地产公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 上述判决生效后，中尧建筑公司向本院申请强制执行，本院予以受理，案号(2022)闽07执48号。 执行中，案外人松溪民益小贷公司向本院提出书面执行异议，请求中止对松溪家园·桂花城6-905等88套房屋（包括案涉87套不动产）的执行并解除查封。2022年10月8日，本院立案受理该执行异议。2022年10月19日，本院作出（2022）闽07执异46号执行裁定，裁定驳回案外人松溪民益小贷公司的异议请求。2022年10月24日，松溪民益小贷公司收到该执行裁定。 另查明，2018年12月6日，松溪家园房地产公司与松溪民益小贷公司对双方签订的合同编号201800977、201800978、201801019、201801018的四份商品房买卖合同（预售）向松溪县房产交易所进行了备案。根据四份商品房买卖合同约定，松溪民益小贷公司向松溪家园房地产公司购买总计88套房产（包括案涉87套不动产），购房款分别为11688900元、10275960元、6755250元、1301220元，总计30021330元。 2018年12月11日，松溪家园房地产公司股东会作出决议，同意以公司名下位于松溪县城东经济技术开发区××地块（家园·桂花城项目）预售备案登记的商品房作为担保，向松溪民益小贷公司借款3000万元。 2018年12月28日，松溪家园房地产公司（借款人）与松溪民益小贷公司（贷款人）签订了《抵押保证借款合同》，合同约定借款金额3000万元，借款的期限2018年12月28日起至2019年12月27日止，松溪家园房地产公司以位于松溪县城东经济技术开发区××地块（家园·桂花城项目）预售备案登记的商品房作为抵押。 同日，双方就商品房买卖合同（预售）签订补充协议，主要约定：本合同基于担保出卖人与买受人双方之间的借款合同履行而签订，从本合同项下所有房产备案之日起十个月内，出卖人有权回购。期限届满后，出卖人未回购的，买受人有权取得所有房产的所有权，双方在借款合同项下的债权债务全部了结。 2018年12月28日至今，松溪家园房地产公司陆续向松溪民益小贷公司出具8张借款借据，合计借款金额2820万元。 另据松溪民益小贷公司所述，案涉87套不动产尚未竣工验收，松溪家园房地产公司与松溪民益小贷公司尚未办理房产移交手续，松溪民益小贷公司对除商铺外的83套住房并未进行实际使用。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案系案外人执行异议之诉，本院（2022）闽07执异46号案件审查程序是否违反法律规定，不属于本案审理事项，且与本案审理结果也没有关联，故而本案对此不作审理。 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”松溪民益小贷公司就案涉87套不动产与松溪家园房地产公司签订商品房买卖合同（预售）的行为，并不产生物权效力。因案涉87套不动产的所有权尚未变更登记在松溪民益小贷公司名下，故松溪民益小贷公司要求确认案涉87套不动产归其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。 松溪民益小贷公司要求排除对案涉87套不动产执行的诉讼请求也不能成立，理由如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案松溪民益小贷公司就案涉87套不动产与松溪家园房地产公司签订商品房买卖合同（预售），并非用于居住，故而松溪民益小贷公司不能依据该条款要求排除执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案一方面，松溪民益小贷公司就案涉87套不动产与松溪家园房地产公司签订商品房买卖合同（预售），其目的在于为松溪民益小贷公司贷给松溪家园房地产公司的款项作担保，并非以房产买卖为目的，且已经发放的贷款也不足以覆盖全部购房金额；另一方面，据松溪民益小贷公司所述，案涉87套不动产尚未竣工验收，松溪家园房地产公司与松溪民益小贷公司尚未办理房产移交手续，且松溪民益小贷公司对案涉87套不动产中绝大部分房产并未进行实际占有使用。基于上述分析，松溪民益小贷公司也不能依据该条款要求排除执行。 综上所述，松溪民益小贷公司的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下: 驳回南平市松溪县民益小额贷款股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费191906.60元，由南平市松溪县民益小额贷款股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年十二月二十一日 书记员　　谢　芳 附表 福建省松溪家园房地产开发有限公司名下位于福建省松溪县城东经济技术开发区××地块（家园·桂花城项目）的以下房产： （一）1幢1**104室（商）、106室（商）、204室（商）、206室（商）； （二）2幢2**702室、1203室、1402室、1403室、1603室、2303室，306室、407室、705室、1406室、1506室、2407室、2707室、2906室； （三）3幢3**101室，205室、303室、605室、705室、1003室、1005室、1305室、1403室、2905室； （四）4幢4**101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室，507室、607室； （五）5幢5**103室、203室、303室、402室、403室、502室，105室、106室、107室、205室、206室、207室、305室、306室、307室、405室、406室、407室、505室、506室； （六）6幢6**1001室、1002室、1003室、1101室、1102室、1103室、1201室、1202室、1203室，707室、905室、906室、907室、1005室、1006室、1007室、1105室、1106室、1107室、1205室、1206室、1207室； （七）7幢7**407室； （八）8幢8**303室、402室，106室、405室、406室、407室、507室。 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。