***、***等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）闽07民初517号 原告（执行案外人）：***，男，1973年1月6日出生，汉族，住福建省松溪县。 原告（执行案外人）：***，女，1972年12月27日出生，汉族，住福建省松溪县。 二原告共同委托诉讼代理人：***，男，住福建省松溪县，由松溪县松源街道东门村民委员会推荐。 被告（申请执行人）：福建中尧建筑工程有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路257号福侨大厦主楼14层东区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：福建省松溪家园房地产开发有限公司，住所地福建省南平市松溪县象鼻岭工业区。 法定代表人：**发，公司执行董事。 原告***、***与被告福建中尧建筑工程有限公司（以下简称中尧公司）、福建省松溪家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告中尧公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告家园公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***、***向本院提出诉讼请求：1.要求确认坐落于松溪城东经济技术开发区××号楼××室房屋的财产所有权归***、***所有（该房产价值804180元）；2.解除对***、***名下位于松溪县城东经济技术开发区××地块（家园·桂花城项目）的房产桂花城×幢×号房屋的查封,中止执行；3.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2020年8月26日，***、***与家园公司签订商品房买卖合同（预售），2020年8月27日在松溪县住房和城乡建设局、松溪县房产交易所办理了商品房买卖合同备案，***、***于2020年9月23日支付了首付款304180元，并签订《个人贷款合同》。2021年2月23日，南平市中级人民法院作出（2021）闽07民初10号民事裁定书，并于2021年2月25日作出（2021）闽07执保7号《协助执行通知书》，查封位于松溪县城东经济技术开发区××地块（家园·桂花城项目）的房产桂花城×幢×号房屋。查封时并未告知***、***，仅在***墙面粘贴告知书，并且由于未在公告栏粘贴告知书，不久就被保安取下。2022年6月，***、***于×幢×号房主***处得知房子已被查封拍卖，***、***不服桂花城×幢×号房屋被查封，于2022年7月12日向南平市中级人民法院提起执行异议申请，2022年10月19日，南平市中级人民法院作出（2022）闽07执异42号执行裁定书，驳回***、***的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，***、***在人民法院查封之前已与家园公司签订了合法有效的书面买卖合同。该房产于2020年8月27日办理了商品房买卖合同备案。符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。***、***所购房屋属于改善性居住性住宅。***名下无房产，***名下房产系与***、***共有。且***实际居住面积只有70平方米，仅有两室一厅，***、***夫妻与一子一女共同居住，且孩子已经长大，现居房屋不够居住，故购买松溪家园桂花城×幢×号房屋以解决住房困难问题。可以认为符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。该房屋合同总价为804180元，***、***向家园公司支付了首期房款304180元，并签订了《个人贷款合同》，按揭贷款的各项手续均按流程办理。松溪县工商银行在家园公司开发的桂花城项目在工行办理过程中，在查询对公营销系统客户外部风险提示，发现家园公司涉诉案件13起，共计金额78317051元，因此松溪县工行认为该项目存在潜在风险。而在此过程中，工行有受理购房人***、***提供的按揭材料和签字。工行要求家园公司对已诉案件进行处理后再办理，但由于家园公司涉案较多、金额大，一直未能对案件进行办结，因此，工行信管部门不同意继续和家园公司合作办理按揭贷款，由此造成***、***在工行办理的按揭贷款无法办理。原告购买商品房时，家园公司从未向原告告知其公司存在的潜在风险，原告事先不知道也无从知晓家园公司存在的潜在风险，更不知道家园公司与中尧公司存在纠纷。原告认为家园公司具备《商品房销售（预售）许可证》，原告在其售楼处通过合法途径按法定程序购买的商品房，应该受到法律保护。原告合同载明支付的价款虽未超过合同约定总价款的50%，但银行未发放贷款的原因是家园公司一直未对其已诉案件进行办结，因此原告不应该承担此项规定带来的不利后果。为此，原告请求人民法院查清事实，判如所请。 中尧公司辩称，一、原南平市中级人民法院执行裁定书认定事实清楚，证据充分，应予以维持。二、原告所支付的价款未超过合同约定总价的百分之五十，依法不能排除执行。同时，原告也并未提供其支付首付款的转账记录。原告仅支付了首期房款304180元（占合同总价的37.8%），剩余款项至今未支付给家园公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020**)》第二十九条之规定“（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”为能够排除执行的必要条件之一。原告并不符合该情形。三、原告***名下具有一套住房面积356平方米的其他用于居住的房屋，依法不具备排除执行的条件。从原告提供的《不动产登记信息证明》、《工商银行个人贷款申请表》可知，原告***与案外人***、***共同拥有位于松源街道办事处下××号的一幢建筑面积为356.2㎡的房屋，该房屋系用于居住。原告无证据证明其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020**)》第二十九条之规定，依法不能排除执行。综上，为了维护被告中尧公司的合法权益，望驳回原告全部诉讼请求。 家园公司辩称，本案原告合法取得松溪家园桂花城×号楼×号房产所有权。2020年8月27日签订了商品房预售合同（合同号202000244）并按办理按揭的相关规定支付了40%的购房首付款，开具了首付款发票，已在房产交易所备案。在办理原告的按揭事项时，由于家园公司涉诉案件的执行无法在不动产登记中心办理预告登记，暂不能办理按揭，之后被法院冻结。在该房产销售备案过程中，原告并没有违约，也没有违反相关的法律规定，并表明愿意继续履行合同，故该房产由原告所有。综上，家园公司认为本案松溪家园桂花城×号楼×号房产由原告合法取得所有权，家园公司没有该房产的所有权，应撤销对该套房产的查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在审理原告中尧公司与被告家园公司建设工程施工合同纠纷一案中，中尧公司向本院申请财产保全，请求查封家园公司开发的位于松溪县城东经济技术开发区××地块（家园·桂花城项目）的房产。本院于2021年2月23日作出（2021）闽07民初10号民事裁定书，裁定查封家园公司名下位于松溪县城东经济技术开发区××地块（家园·桂花城项目）的房产（含案涉的×幢×室），并于2021年2月25日作出（2021）闽07执保7号协助执行通知书，查封上述房产，查封期间为三年。2021年9月15日，本院作出（2021）闽07民初10号民事判决，判令家园公司向中尧公司支付工程进度款7000万元及中尧公司在7000万元范围内对其施工的家园·桂花城工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权等。宣判后，中尧公司、家园公司均提出上诉，但因双方未缴纳二审案件受理费，福建省高级人民法院依法于2021年11月16日作出（2021）闽民终1793号民事裁定，双方按自动撤回上诉处理，一审判决自裁定送达之日起发生法律效力。 上述判决生效后，中尧公司向本院申请强制执行，本院于2022年1月14日立案执行，案号（2022）闽07执48号，上述房产的保全措施及于执行查封。 执行中，案外人***、***向本院提出书面执行异议，请求撤销（2021）闽07执保7号查封行为。本院受理后于2022年10月19日作出（2022）闽07执异42号执行裁定，裁定驳回案外人***、***的异议请求。 另查明，2020年8月26日，***、***与家园公司签订合同编号为202000244的商品房买卖合同（预售），并于2020年8月27日在松溪县房产交易所备案登记。***、***向家园公司购买位于松溪县城东经济技术开发区××地块（家园·桂花城项目）×幢×室，合同总价为804180元，***、***支付了首期房价款304180元，余款500000元向工商银行松溪支行贷款支付。***、***向工商银行松溪支行申请了按揭贷款，但因家园公司涉诉案件较多，工商银行松溪支行不再继续与家园公司合作办理按揭贷款业务，导致***、***按揭贷款未获审批。 还查明，***名下无房产，***与案外人***、***共有坐落于松溪县松源街道办事处下××号房屋一幢，该房屋共5层，建筑面积为356.62平方米。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点问题为执行案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，***、***与家园公司于2020年8月26日签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2020年8月27日进行了备案登记，该合同系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案案涉房屋查封时间为2021年2月25日，故符合上述规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形。其次，根据松溪县不动产登记中心出具的证明，***名下无房产，***名下与外人***、***共有房屋一幢，该房屋共5层，建筑面积356.62平方米。另，案涉房屋合同约定价款为804180元，***、***支付了304180元，约占合同约定总价款的37.82%，未达到总价款的50%。故不符合上述规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”及“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形。综上，***、***对案涉房产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二、三项规定的情形，故对其对案涉房产排除执行的诉讼请求，本院不予支持。 关于***、***请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”***、***就案涉房屋与家园公司签订商品房买卖合同（预售）的行为，并不产生物权效力。因案涉房屋所有权尚未变更登记在***、***名下，故***、***要求确认案涉房屋归其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，***、***的诉讼请求不成立。家园公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条规定，判决如下: 驳回***、***的诉讼请求。 案件受理费11841.8元，由***、***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年十二月二十六日 书记员　　谢　芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。