某某与某某建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区北海市海城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂0502民初361号

原告：***，女，1957年3月8日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。

委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁运干，广西同望律师事务所律师。

被告：***，女，1947年5月17日出生，汉族，身份证号：45050119470517076X，住所地广西北海市海城区火烧床21号。

委托诉讼代理人：周娜，广西华司律师事务所律师。

第三人:顾全兰，女，1960年11月29日出生，汉族，住所地广西北海市。

委托诉讼代理人：许丽，广西海城律师事务所律师。

第三人：周贻利，1958年6月16日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。

第三人：黄文凤，女，汉族，1960年1月3日出生，身份证号码：45252819600103746X，住所地广西北海市海城区文明南路101号。

第三人周怡利、黄文凤的共同委托诉讼代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。

第三人：北海市防护林场，住所地广西北海市冠头岭森林公园北门景区，统一社会信用代码：12450500498786652C。

法定代表人：刘钰，该林场场长。

委托诉讼代理人：温小杰，该林场副场长。

委托诉讼代理人：黄克彪，该林场科长。

第三人：欧秀英，女，1949年6月17日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。

第三人：许宝屏，女，1949年11月26日出生，汉族，住所地广西北海市。

原告***与被告***、第三人顾全兰、周贻利、黄文凤、北海市防护林场建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人欧敏、梁运干、被告***的委托诉讼代理人周娜、第三人顾全兰的委托诉讼代理人许丽、第三人周贻利、黄文凤的共同委托诉讼代理人杨能胜、第三人北海市防护林场的委托诉讼代理人温小杰、黄克彪、第三人欧秀英到庭参加诉讼。第三人许宝屏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求，请求判令：一、确认原、被告于2003年8月13日签订的土地买卖合同无效；二、被告***返还购地款97000元及支资金占用费人民币101446.09元（资金占用费计算：以97000元为计算基数，从2003年8月13日起按人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日），合计198446.09元给原告。

事实和理由：2000年5月10日,国营北海防护林场即第三人北海市防护林场(甲方、转让方）与第三人周贻利（乙方、受让方）签订《土地折价抵付工程款合同》，约定：“甲方同意以自己权属的位于市林场猴场以东、场部北面围墙以南留用地一副（详见附图）面积8.104亩折价人民币共计21.0704万1元抵付欠乙方工程款本息（土地每亩折价2.6万元）；乙方同意受让甲方土地8.104亩抵顶工程款本息21.0704万元；上述土地由北海市防护林场于1987年6月10日取得山界林权证。”合同签订后，北海市防护林场将上述土地交付第三人周贻利占有。2000年8月8日，第三人周贻利、黄文凤（甲方）与第三人顾全兰(乙方）签订《转让合同》，约定：“甲方愿将北海市防护林场与甲方签订《土地折价抵付工程款合同》的土地转让给乙方并放线明确，甲方将土地上原有的房屋、水塔、水池及租用给他人使用土地和房屋使用权交付给乙方等内容。”合同签订后，第三人周贻利、黄文凤将上述土地交付顾全兰占有使用。2003年7月15日，第三人顾全兰与被告***、第三人欧秀英、许宝屏签订《土地转让合同》，约定：“由第三人顾全兰以20万元的价格将上述从周贻利、黄文凤处购得的土地，转让给被告***、第三人欧秀英、许宝屏，其中被告***支付10万元购地4.052亩，第三人欧秀英、许宝屏俩人共支付10万元购得4.052亩。”2003年8月13日，被告***与原告达成口头协议，约定由被告***将其从顾全兰处得到的4.052亩土地，以97000元的价格转让给原告。原告支付了购地款97000元后，被告出具收据。此后，原告***在上述土地上搭建地上建筑物及附着物。2003年10月19日,第三人欧秀英、许宝屏将上述土地产权和使用权转让给案外人严巧奇。2015年，银海区人民政府决定收回北海市防护林场位于银海区城市规划区规划建设用地范围内管理使用的国有土地（包含上述转让的土地）并根据山界林权证书将上述土地补偿费按照核定的标准和金额发放至北海市防护林场账户。2017年9月11日,第三人北海市防护林场（甲方）与第三人周贻利（乙方）签订《解除土地折价抵付工程款合同书》，约定：“双方协商一致同意解除2000年5月10日签订的《土地折价抵付工程款合同》，自签订解除合同之日起甲方在三十日内将土地补偿款648271.38元支付给乙方等内容。”合同签订后，北海市防护林场将土地补偿款648271.38元支付给第三人周贻利、黄文凤。2019年2月20日，原告以第三人周贻利、黄文凤不当得利为由，将该二人作为被告及其他第三人诉至贵院，贵院作出(2019)桂0502民初756号之二民事裁定书，驳回原告的起诉，北海中院后作出维持原裁定的(2019)桂05民终1382号民事裁定书。涉案《土地折价抵付工程款合同》、《转让合同》、《土地转让合同》、口头协议（收条）均无效，被告***应归还价款97000元及资金占用费给原告。原告为此起诉，请求判所请。

被告***辩称：1、不同意原告所有诉求,原、被告没有签订任何土地买卖合同；2、原告请求返还购地款没有事实依据，双方交易实际上是土地使用权转让的口头协议，在这个协议履行当中，被告已经将土地交给原告使用，如果要确认双方的交易行为无效，被告需要返还购地款，原告也应将土地返还给被告，但原告现在无法把土地返还给被告；3、原告主张资金利息，但原告将使用土地产生了租赁费并得到了巨额的赔偿，所以本案诉讼是一个无谓的诉讼，双方已经无法将标的物返还原状；4、我之所以不提起反诉，是不想增加诉累，双方返还的标的物是无法实现的，请求法院驳回原告诉求。

第三人顾全兰述称：1、同意被告答辩意见；2、原、被告双方没有书面合同，合同有效性由法院审查确定；3、涉案合同已经全部履行，该土地已经被征收，原告已取得高额土地赔偿金，不存在利益损失。

第三人周贻利、黄文凤述称：1、同意被告答辩意见；2、不论原、被告之间是否存在书面的合同，但是交易事实上已经履行完毕，原告使用土地近15年，现在请求确认无效并要求返还财产，但土地已不复存在，那么没有必要返还，根据诚实信用原则，以及维护交易安全稳定，应该驳回原告诉求；3、合同无效，应恢复原状、返还财产或者折价补偿，涉案土地被北海市市政府国有化，原告获得140万赔偿，利益没有受损，基于公平原则，不如维持现状。

第三人北海市防护林场述称：1、我方不是该合同纠纷的当事人；2、周贻利将我方用于抵付工程款的土地转让给其他人，我方在毫不知情，所造成的损失与我方无关；3、涉案土地在抵付我方欠周贻利的工程款时仍为林地，至2015年7月银海区政府征用该土地时周贻利仍未取得该土地的合法使用手续。

第三人许宝屏未作书面陈述，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人许宝屏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。

综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：

2000年5月10日，第三人北海市防护林场（甲方、转让方）与第三人周贻利（乙方、受让方）签订一份《土地折价抵付工程款合同》，约定：“甲方同意以自己权属的位于市林场猴场以东、场部北面围墙以南留用地一副【详见附图，具体坐标为（2371521.029、462786.784；2371521.100、462918.607；2371482.933、462798.975；2371522.993、462924.498）】面积8.104亩折价人民币共计21.0704万元抵付欠乙方工程款本息（土地每亩折价2.6万元）。乙方同意受让甲方土地8.104亩抵顶工程款本息21.0704万元。上述土地由北海市防护林场于1987年6月10日取得山界林权证。”合同签订后，北海市防护林场将上述土地交付周贻利占有使用。

2000年8月8日，第三人周贻利、黄文凤(甲方)与第三人顾全兰（乙方）签订一份《转让合同》，约定：“甲方愿将北海市防护林场与甲方签订《土地折价抵付工程款合同》的土地转让给乙方，放线明确，甲方将土地上原有的房屋、水塔、水池及租用给他人使用土地和房屋使用权交付给乙方，将防护林场与甲方签订的《土地抵押价抵付工程款合同》交给乙方，乙方除了暂扣贰万元待甲方帮乙方砌好红线范围，即是东面靠白虎头旧路的旧围墙，后再付齐贰万元给甲方，其余的一次付齐给甲方，甲方收到乙方付款后，要积极配合乙方接收产权，并经2001年10月15日前由甲方代砌好围墙后，乙方即付齐贰万元。甲方收齐款后，再无权干涉该合同内的土地产权。甲方在转让前如欠有债权债务与乙方无关，由甲方自行承担，该转让范围的土地如有争议，甲方要按合同内的条例负责，按违约罚款。甲方收到乙方的款之时起，不得违约另卖他人，如违约，甲方不但要还齐乙方的款，并按双方交易的总款罚50%款给乙方。”合同签订后，周贻利、黄文凤将上述土地交付顾全兰占有使用。后第三人周贻利与黄文凤、顾全兰在另案中自认双方于2000年8月8日签订的《转让合同》的转让金额为12万元。

2003年7月15日，第三人顾全兰（甲方）与第三人欧秀英、许宝屏（乙方）、被告***（乙方）签订一份《土地转让合同》，约定：“经甲、乙双方在自愿和相互尊重的原则下，甲方愿将和周贻利、黄文凤2000年8月8日签订的土地转让合同，范围是转让位于北海市（即原大江林场旧址）园内的东北角范围：（即是届址）东原白虎头旧公路边，宽40.508米，南防护林场园内长为131.76米，西猴子场旁宽40米，北防护林场转墙内长138.374米按林场交付的（放线图），总面积8.104亩，转让给乙方，双方协议如下：一、所属甲方的土地8.104亩以贰拾万元转让给乙方，其中***付壹拾万元占地4.052亩；许宝屏和欧秀英共付壹拾万元占地4.052亩；二、由于甲方已将该幅土地出租给他人种菜，租期至2003年2月10日止，故乙方交齐购买8.104亩土地款时，该土地权属乙方所有，至2003年2月10日前的租金甲方应交付给乙方；三、甲方在该土地如有债务与乙方无关，一切由甲方自负，如有土地争议或纠纷，甲方要负完全责任办理好。”

2003年8月13日，原告***与被告***以口头形式达成合同，约定被告将涉案土地的产权转让给原告。同日，原告***支付土地转让款97000元给被告***，被告将涉案土地交付给原告，并出具一份《收条》，载明：“收到***女士交来购4.05亩地款人民币玖万柒仟元正”。

2014年7月27日，北海市银海区人民政府土地房屋征收管理办公室向原告发出《关于要求配合开展地上附着物清点登记等相关工作的通知》，载明：“根据《北海市人民政府收回国有土地公告》（北政布（2015)31号）的精神，我办拟对位于广东路以东、杭州路以北的12.5315公顷（187.9725亩）国有土地开展收回工作,为此，我办工作人员将对上述用地范围内的青苗和地上附着物开展清点登记等相关工作。现请***于2015年7月28日前到现场配合开展有关工作。”

2015年7月3日，北海市银海区人民政府土地房屋征收管理办公室（甲方）、北海市土地储备中心（甲方）与北海市防护林场签订一份《收回国有土地补偿协议书》，决定收回北海市防护林场位于银海区城市规划区规划建设用地范围内管理使用的国有土地（包含上述转让的土地），并根据山界林权证书将土地补偿费按照核定的标准和金额发放至北海市防护林场账户。

2017年6月27日，北海市银海区人民政府土地房屋征收管理办公室（甲方）与原告（乙方）签订《青苗及地上附着物补偿协议》，约定：“乙方同意由甲方对其位于银滩镇和兴村委会大江村民小组（范围详见广东路交杭州路东北角储备地块项目勘测定界图)的青苗及地上附着物进行清点，并按北海市征地搬迁补偿标准实施补偿，具体清点、补偿情况详见本协议所附《征地青苗、附着物补偿计算表》；乙方同意甲方按所附《征地青苗、附着物补偿计算表》确认金额为人民币壹佰肆拾捌万零壹佰捌拾玖元捌角整（¥1480189.80)对青苗进行净补偿；甲方在本协议签订后三个工作日内将所附《征地青苗、附着物补偿计算表》报送北海市人民政府土地房屋征收管理办公室审核；审核通过后五个工作日内，甲方一次性支付给乙方补偿金人民币人民币壹佰肆拾捌万零壹佰捌拾玖元捌角整（¥1480189.80)。”协议签订后，北海市银海区人民政府土地房屋征收管理办公室向原告支付了相应补偿款，原告搬离涉案土地。

另查明，涉案土地的性质为国有土地。在2015年被北海市银海区人民政府收回前，该土地的权属证书（即《山界林权证书》）一直登记在第三人北海市防护林场名下。

再查明，2020年1月10日，原告***向本院申请查封被告***、王在伟名下位于北海市海城区不动产属于***的财产份额，并以原告名下位于北海市的房屋作为担保。2020年2月26日，本院作出（2020）桂0502民初361号之一民事裁定书，裁定：“一、查封被告***、王在伟名下位于北海市海城区不动产属于***的财产份额，查封限额198446.09元，查封期限为三年；二、查封原告***名下位于北海市【旧址：徐屋南八区（一）四巷7号，房屋所有权证号：北房权证（2004）字第00055024号、土地证号：北国用（1993）字第108159号】，查封限额198446.09元，查封期限为三年。”原告垫付了诉讼保全费1512.23元。

本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，本案原、被告于2003年8月13日以口头形式就涉案土地订立了土地转让合同，约定由被告将涉案土地的产权转让给原告，但被告从未取得涉案土地的土地使用权证书，亦无证据证实经得有批准权得到人民政府同意转让，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”之规定，为此，原告请求确认原、被告所订立土地转让合同无效的诉讼请求合法有据，本院予以支持。

关于原告要求被告返还土地转让款的问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，在原、被告订立的土地转让合同被认定无效后，双方因合同取得的财产本应各自予以返还，即被告将已收取原告的购地款返还原告，原告将涉案土地返还给被告。但本院认为结合一方面涉案土地现已被政府征收，不存在返还的可能；另一方面，自2003年8月13日起被告将涉案土地交付原告使用至2017年6月27日政府与原告签署征收补偿协议收回涉案土地，原告在长达十几年的时间里已对涉案土地进行占有、使用、收益，且原告基于涉案土地上的青苗及地上附着物已获得政府的补偿。综上，基于公平原则，应将原告不能返还涉案土地而进行的折价补偿冲抵被告应返还的购地款为宜。故，对于原告要求被告返还土地转让款的诉讼请求，本院不予支持。

关于原告主张被告支付资金占用费的问题，本院认为，一方面原告在长达十几年的时间里已对涉案土地进行占有、使用、收益，其已充分获益，原告亦无证据证实实际的资金占用损失；另一方面对于涉案土地二被告在转让前未取得土地使用权证，无权转让，原、被告双方均应是知情的，双方对协议的无效均存在过错。为此，对于原告的该项诉求本院不予支持。

综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：

确认原告***与被告***于2003年8月13日以口头形式订立的土地转让合同无效；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费4268元，诉讼保全费1512.23元，合计5780.23元，由原告自行负担（已交）。

如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交案件受理费4268元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　王警芳

审　判　员　　吴伟燕

人民陪审员　　苏家莲

二〇二〇年六月四日

法官　助理　　温　柠

书　记　员　　熊谋华