辽阳中院（2016）辽10民终807号某某诉辽阳金鸣房地产开发有限公司、某某、辽阳县小屯镇建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

辽宁省辽阳市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2016）辽10民终807号

上诉人（原审原告）：***，女，1982年6月30日出生，汉族。

委托代理人：李哲周，辽宁辽正律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：辽阳金鸣房地产开发有限公司。

法定代表人：臧伟，该公司董事长。

委托代理人：李智，公司员工。

被上诉人（原审被告）：***，男，1965年9月8日出生，汉族。

委托代理人：王皓，辽宁弘旨律师事务所律师。

原审第三人：辽阳县小屯建筑安装工程有限公司。

法定代表人：刘玉伯，该公司经理。

委托代理人：王振营，该公司员工。

原审原告***与原审被告辽阳金鸣房地产开发有限公司、***、原审第三人房屋买卖合同纠纷一案，文圣区人民法院于2015年12月22日作出（2015）辽阳文圣民一初字第00494号民事裁定，***不服该裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人***的委托代理人李哲周，被上诉人辽阳金鸣房地产开发有限公司的委托代理人李智，被上诉人***及其委托代理人王皓，原审第三人辽阳县小屯建筑安装工程有限公司的委托代理人王振营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***一审诉称：2011年5月，第三人承包被告辽阳金鸣房地产开发有限公司建设的千山物业解困商住楼工程，工程竣工验收合格后，经双方结算，被告辽阳金鸣房地产开发有限公司欠第三人工程款272万元，双方于2011年4月11日签订工程款顶转帐协议。协议约定被告辽阳金鸣房地产开发有限公司拖欠第三人工程款272万元，以该工程住宅楼18户及2个仓房抵顶。2011年10月14日，原告从第三人处以12.8万元的价格购得千山解困楼东1单元1层西户102室，并将该款全部给付第三人。依据协议约定，原告找到被告辽阳金鸣房地产开发有限公司要求办理售房手续及办理产权登记，但被告以种种理由予以推脱。综上，原告依据被告辽阳金鸣房地产开发有限公司与第三人之间的顶转帐协议购置该房屋，合法有效，原告在购置该房后进行装修并入住，但被告辽阳金鸣房地产开发有限公司却不履行相关义务，在无奈之下，诉至人民法院，请求维护原告的合法权益，依法公正下判。请求依法判令：一、依法判令被告辽阳金鸣房地产开发有限公司与原告签订售房合同，办理房产证照及土地使用证；二、诉讼费用由被告承担。原告为其诉讼主张提供了如下证据：1、收据一张，证明根据工程款顶抹账协议已将购房款交给小屯建筑安装公司，实际取得房屋，是实际买受人。2、工程款顶抹账协议书，证明金鸣房地产公司拖欠第三人工程款，双方约定以房屋抵顶工程款，在第三人小屯建筑工程公司确定购买人后，被告金鸣房地产给予办理售房手续，即购房合同及出具发票。另，原告提供（2015）辽阳民一终字第184号民事判决书，该判决确认该工程款顶抹款协议书中***对金鸣房地产构成表见代理，该工程款顶抹款协议书对金鸣房地产有约束力。

被告辽阳金鸣房地产开发有限公司一审辩称：一、《工程款顶抹账协议书》系***个人与辽阳县小屯镇建筑安装工程有限公司签订的，上述合同在甲方（答辩人）处并无答辩人公章，该行为与答辩人无关。二、《工程款顶抹账协议书》中第四条约定，此协议签订后，乙方（小屯建筑）在确定购买人后，甲方（金鸣房地产）给予乙方办理售房手续（售房发票和合同）。据此，即使***与小屯建筑之间的抹账协议对答辩人有约束力，按照协议约定，答辩人只是给乙方办理售房手续（售房发票和合同），并未约定答辩人应承担流转税、土地税等费用。同时，按照法律规定，契税和房屋维修基金等费用应由原告自行承担，不应由答辩人承担。三、本案流转税、土地税应由***承担，与答辩人无关。2010年1月28日，答辩人与***签订《合作开发房地产协议书》，协议书第一条明确约定，“乙方（***）负责该项目在开发过程中所产生任何税费和其他任何费用”；第四条约定：“甲乙双方在该项目合作开发过程中，甲方只负责提供公司相关资料，没有收取乙方任何费用，没有享受任何利益，因此，乙方以甲方名义所为的一切行为所产生的债权债务均由乙方自行承担。”据此，***以答辩人名义所为的一切行为所产生的债权债务均由***自行承担，与答辩人无关，答辩人仅负责提供公司相关材料，但由此产生的费用答辩人概不承担。被告为其诉讼主张提供了如下证据：合作开发房地产协议书，证明***与第三人签订抹账协议与我公司无关，我公司不承担任何费用，在该协议书中第一条、第四条有约定。

被告***一审辩称：一、答辩人与原告之间并没有形成买卖合同关系，不应对原告承担签订售房合同、办理房产证照及土地使用证的义务。二、房屋抵顶后，原告系与辽阳县小屯建筑安装工程有限公司签订的房屋买卖合同，其应向辽阳县小屯建筑安装工程有限公司主张相关权利。三、答辩人与辽阳金鸣房地产开发有限公司之间系合作开发关系，辽阳金鸣房地产开发有限公司未同意协助办理相关手续，本案已与答辩人无任何关系。四、本案的焦点在于办理房照等相关手续的费用承担问题，在答辩人代表辽阳金鸣房地产开发有限公司与辽阳县小屯建筑安装工程有限公司的王振营签订《工程款顶抹账协议书》中，抵顶的房屋价款包含相关税费价款，且抵顶款已经远远高于房屋价款与相关手续费用之和。《工程款顶抹账协议书》中，抵顶房屋面积系71.71平方米，而经实际测量，房屋实际面积为73.36平方米，对此双方尚未结算。五、原告的诉讼请求，系属规避国家税收的行为，不受到法律的支持与保护。相关证据可以看出，无论是答辩人还是金鸣房地产公司，均与本案原告无任何合同关系，客观上是二被告把部分房屋抵顶给辽阳县小屯建筑安装工程有限公司，该公司又把房屋另行出售给原告，该出售行为是否真实以及出售的价款被告均不知晓，在此基础上，如何与原告签订买卖合同。涉案房屋如果办理房照也是应当基于被告与小屯建筑的抵顶行为，在双方真正清算之后，双方按照协议约定由小屯建筑承担相关税费，被告金鸣公司协助办理；而原告在从他人手中买到产权存在一定争议的二手房屋后，要求直接与金鸣公司签订买卖合同，无法律依据，且其行为是也规避了二手房交易的相关税费的违法行为，如其诉请得到法律的支持，明显确认了原告规避税收行为的合法性。综上所述，由于原告非《工程款顶抹账协议书》的相对方，在其买受尚存在一定争议的二手房后，仅依据买受行为要求办理一手房交易的相关手续及确认税费的承担，没有事实和法律依据。

第三人辽阳县小屯建筑安装工程有限公司一审未出庭应诉。

一审法院认为：***主张依据辽阳金鸣房地产开发有限公司、***与辽阳县小屯建筑安装工程有限公司之间的《工程款顶抹账协议书》购置诉争房屋，现该《工程款顶抹账协议书》中，用于抵顶工程款的房屋的面积存在争议，故诉争房屋尚处于权利不清的状态，***应在诉争房屋权利明确后主张权利。且***系与辽阳县小屯建筑安装工程有限公司达成约定并交付房款，与本案辽阳金鸣房地产开发有限公司及***之间并没有形成直接买卖合同关系，故***不宜直接向辽阳金鸣房地产开发有限公司主张相关权利。经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定：驳回***的起诉。案件受理费100元，退还***。

***上诉的理由及请求是：一、原审裁定认定的事实不清，证据不足。原审裁定认为上诉人与本案被告之间并没有形成直接买卖合同关系，与事实不符。生效判决已确认***对辽阳金鸣房地产开发有限公司构成表见代理，其与辽阳县小屯建筑安装工程有限公司之间的工程款抹账协议书对辽阳金鸣房地产开发有限公司有约束力。上诉人基于该工程款抹账协议书及生效判决的信任而购买的房屋，且已交付房款，因此上诉人有依据向辽阳金鸣房地产开发有限公司主张权利。二、原审裁定认定房屋的面积及流转税、土地税存在的争议，与上诉人无关，原审裁定认定的事实不清。上诉人购房时对上述争议毫不知情，上诉人也无法预购该事实。综上，请求二审法院依法撤销原审裁定，改判支持上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。

辽阳金鸣房地产开发有限公司二审答辩认为：上诉人买房时没有通知答辩人，答辩人也不清楚。顶账协议是***与辽阳县小屯建筑安装工程有限公司签订的，答辩人与***有约定，答辩人只提供手续，不承担费用。请求维持原判。

***二审答辩认为：一、原审裁定认定事实清楚，证据确实充分。首先上诉人与***及辽阳金鸣房地产开发有限公司之间无任何合同关系。上诉人购买房屋的合同主体是上诉人与小屯建筑工程公司，而非***与辽阳金鸣房地产开发有限公司，上诉人依据与小屯建筑工程公司的买卖合同要求合同外的第三人承担合同义务，明显错误。其次，上诉人自愿购买未经权属登记的房屋，属于违反法律禁止性规定，其行为不应受到法律保护。上诉人明知小屯公司是以抵顶的方式取得涉案房屋的，也知道房屋没有办理产权初始登记的客观事实，小屯公司因未取得房屋所有权证，其不属于法律上的所有权人，其处分权应存在一定的限制。第三，上诉人称其于对工程顶抹账协议书及法律判决的信任而购买房屋，明显与事实不符。上诉人与2011年购买的房屋，但小屯建筑工程公司与***、辽阳金鸣房地产开发有限公司的诉讼是2014年发生的，上诉人如何未卜先知的。二、上诉人无权要求法院强行判令与合同相对方订立合同。合同系自愿行为，上诉人的诉讼请求违背合同法规定不应被支持。三、原审认定辽阳县小屯建筑安装工程有限公司、***之间签订的《工程顶抹账协议》存在争议是客观事实，不可否定。双方因对房屋面积、流转税、土地税发生争议并诉至法院。上诉人无非想通过诉讼手段规避其购买二手房的事实，进而达到逃避二手房交易流转税的目的，另外，小屯公司与***因合同纠纷败诉，而上诉人所谓的诉讼请求恰恰涵盖了之前的诉讼纠纷，如果其请求得到支持，会使本因建筑工程施工合同败诉的小屯建筑工程公司在案件中受益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

辽阳县小屯建筑安装工程有限公司二审述称：同意上诉人意见，应该给上诉人办理房照。

本院认为，上诉人***主张被上诉人辽阳金鸣房地产开发有限公司为其办理房屋证照等诉讼请求，依据其与原审第三人辽阳县小屯建筑安装工程有限公司之间的买卖合同，但原审第三人与被上诉人***之间的工程款纠纷没有得到根本解决，双方的《工程款顶抹账协议》没有履行，第三人无权处分本案诉争房屋，故上诉人并未取得本案诉争房屋的物权；同时根据合同的相对性，其亦无权要求辽阳金鸣房地产开发有限公司履行合同的附随义务。上诉人不具备主张办理物权登记等事宜的主体资格，一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

二审案件受理费100元，退回上诉人***。

本裁定为终审裁定。

审　判　长　　杨　墅

审　判　员　　毕寒光

代理审判员　　张丽丽

二〇一六年七月四日

书　记　员　　胡子健