辽阳中院（2016）辽10民终811号某某诉金鸣房地产开发有限公司、辽阳县小屯建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

辽宁省辽阳市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2016）辽10民终811号

上诉人（原审原告）：叶志明。

委托代理人：李哲周，律师。

被上诉人（原审被告）：辽阳金鸣房地产开发有限公司。

法定代表人：臧伟。

委托代理人：李智。

被上诉人（原审被告）：王生库。

委托代理人：王皓，律师。

原审第三人：辽阳县小屯建筑安装工程有限公司。

法定代表人：刘玉伯。

委托代理人：王振营。

原审原告叶志明与原审被告辽阳金鸣房地产开发有限公司、原审被告王生库、原审第三人辽阳县小屯建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，辽阳市文圣区人民法院2015年12月22日作出的（2015）辽阳文圣民一初字第00493号民事判决，叶志明不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人叶志明委托代理人李哲周，被上诉人辽阳金鸣房地产开发有限公司委托代理人李智、被上诉人王生库及其委托代理人王皓、原审第三人辽阳县小屯建筑安装工程有限公司的委托代理人王振营到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告叶志明一审诉称：2011年5月，第三人承包被告辽阳金鸣房地产开发有限公司建设的千山物业解困商住楼工程，工程竣工验收合格后，经双方结算，被告辽阳金鸣房地产开发有限公司欠第三人工程款272万元，双方于2011年4月11日签订工程款顶转帐协议。协议约定被告辽阳金鸣房地产开发有限公司拖欠第三人工程款272万元，以该工程住宅楼18户及2个仓房抵顶。2012年7月8日，原告从第三人处以11万元的价格购得千山解困楼东1单元2层东户201室，并将该款全部给付第三人。依据协议约定，原告找到被告辽阳金鸣房地产开发有限公司要求办理售房手续及办理产权登记，但被告以种种理由予以推脱。综上，原告依据被告辽阳金鸣房地产开发有限公司与第三人之间的顶转帐协议购置该房屋，合法有效，原告在购置该房后进行装修并入住，但被告辽阳金鸣房地产开发有限公司却不履行相关义务，在无奈之下，诉至人民法院，请求维护原告的合法权益，依法公正下判。请求依法判令：一、依法判令被告辽阳金鸣房地产开发有限公司与原告签订售房合同，办理房产证照及土地使用证；二、诉讼费用由被告承担。原告为其诉讼主张提供了如下证据：1、收据一张，证明根据工程款顶抹账协议已将购房款交给小屯建筑安装公司，实际取得房屋，是实际买受人。2、工程款顶抹账协议书，证明金鸣房地产公司拖欠第三人工程款，双方约定以房屋抵顶工程款，在第三人小屯建筑工程公司确定购买人后，被告金鸣房地产给予办理售房手续，即购房合同及出具发票。另，原告提供（2015）辽阳民一终字第184号民事判决书，该判决确认该工程款顶抹款协议书中王生库对金鸣房地产构成表见代理，该工程款顶抹款协议书对金鸣房地产有约束力。

被告辽阳金鸣房地产开发有限公司一审辩称：一、《工程款顶抹账协议书》系王生库个人与辽阳县小屯镇建筑安装工程有限公司签订的，上述合同在甲方（答辩人）处并无答辩人公章，该行为与答辩人无关。二、《工程款顶抹账协议书》中第四条约定，此协议签订后，乙方（小屯建筑）在确定购买人后，甲方（金鸣房地产）给予乙方办理售房手续（售房发票和合同）。据此，即使王生库与小屯建筑之间的抹账协议对答辩人有约束力，按照协议约定，答辩人只是给乙方办理售房手续（售房发票和合同），并未约定答辩人应承担流转税、土地税等费用。同时，按照法律规定，契税和房屋维修基金等费用应由原告自行承担，不应由答辩人承担。三、本案流转税、土地税应由王生库承担，与答辩人无关。2010年1月28日，答辩人与王生库签订《合作开发房地产协议书》，协议书第一条明确约定，”乙方（王生库）负责该项目在开发过程中所产生任何税费和其他任何费用”；第四条约定：”甲乙双方在该项目合作开发过程中，甲方只负责提供公司相关资料，没有收取乙方任何费用，没有享受任何利益，因此，乙方以甲方名义所为的一切行为所产生的债权债务均由乙方自行承担。”据此，王生库以答辩人名义所为的一切行为所产生的债权债务均由王生库自行承担，与答辩人无关，答辩人仅负责提供公司相关材料，但由此产生的费用答辩人概不承担。被告为其诉讼主张提供了如下证据：合作开发房地产协议书，证明王生库与第三人签订抹账协议与我公司无关，我公司不承担任何费用，在该协议书中第一条、第四条有约定。

被告王生库一审辩称：一、答辩人与原告之间并没有形成买卖合同关系，不应对原告承担签订售房合同、办理房产证照及土地使用证的义务。二、房屋抵顶后，原告系与辽阳县小屯建筑安装工程有限公司签订的房屋买卖合同，其应向辽阳县小屯建筑安装工程有限公司主张相关权利。三、答辩人与辽阳金鸣房地产开发有限公司之间系合作开发关系，辽阳金鸣房地产开发有限公司未同意协助办理相关手续，本案已与答辩人无任何关系。四、本案的焦点在于办理房照等相关手续的费用承担问题，在答辩人代表辽阳金鸣房地产开发有限公司与辽阳县小屯建筑安装工程有限公司的王振营签订《工程款顶抹账协议书》中，抵顶的房屋价款包含相关税费价款，且抵顶款已经远远高于房屋价款与相关手续费用之和。《工程款顶抹账协议书》中，抵顶房屋面积系71.71平方米，而经实际测量，房屋实际面积为73.36平方米，对此双方尚未结算。五、原告的诉讼请求，系属规避国家税收的行为，不受到法律的支持与保护。相关证据可以看出，无论是答辩人还是金鸣房地产公司，均与本案原告无任何合同关系，客观上是二被告把部分房屋抵顶给辽阳县小屯建筑安装工程有限公司，该公司又把房屋另行出售给原告，该出售行为是否真实以及出售的价款被告均不知晓，在此基础上，如何与原告签订买卖合同。涉案房屋如果办理房照也是应当基于被告与小屯建筑的抵顶行为，在双方真正清算之后，双方按照协议约定由小屯建筑承担相关税费，被告金鸣公司协助办理；而原告在从他人手中买到产权存在一定争议的二手房屋后，要求直接与金鸣公司签订买卖合同，无法律依据，且其行为是也规避了二手房交易的相关税费的违法行为，如其诉请得到法律的支持，明显确认了原告规避税收行为的合法性。综上所述，由于原告非《工程款顶抹账协议书》的相对方，在其买受尚存在一定争议的二手房后，仅依据买受行为要求办理一手房交易的相关手续及确认税费的承担，没有事实和法律依据。

原审第三人辽阳县小屯建筑安装工程有限公司一审未到庭答辩。

一审法院经审查本院认为，原告主张依据二被告与第三人之间的《工程款顶抹账协议书》购置诉争房屋，现该《工程款顶抹账协议书》中，用于抵顶工程款的房屋的面积存在争议，故诉争房屋尚处于权利不清的状态，原告应在诉争房屋权利明确后主张权利。且原告系与辽阳县小屯建筑安装工程有限公司达成约定并交付房款，与本案被告之间并没有形成直接买卖合同关系，故原告不宜直接向被告主张相关权利。经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定：

驳回原告叶志明的起诉。

案件受理费100元退还原告叶志明。

叶志明提起上诉的请求及理由是：1、原审裁定认定事实不清，证据不足；2、原审裁定认定房屋的面积及流转税、土地税存在争议，与上诉人无关。请求二审法院撤销原审裁定，支持上诉人的原审诉讼请求。

辽阳金鸣房地产开发有限公司二审答辩认为：上诉人买房的时候没有通知我方，我方也不清楚此事，顶账协议是王生库和他人签订的，决算也不是我方，我方和王生库有约定，我方不收取费用，全部由王生库承担，我方只提供手续，费用由他们承担。

王生库二审答辩认为：原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

辽阳县小屯建筑安装工程有限公司二审答辩认为：应当支持上诉人的一审诉讼请求。

本院二审查明的事实，与原审查明的事实一致。

本院认为，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。案涉房屋的所有权尚未确定，利害关系人应依据《中华人民共和国物权法》的相关规定请求确认权利，并可同时提出其他相应主张。

原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百七十一条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审　判　长　　张丽娟

审　判　员　　曹丽娜

代理审判员　　徐莲凤

二〇一六年七月十一日

书　记　员　　孙春玉