花田部落（深圳）有限公司、深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤03民终5225号

上诉人（原审被告）：花田部落（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区，统一社会信用代码：。

法定代表人：林琦，总经理。

委托诉讼代理人：谭玲春，北京大成（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：管弦，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司，住所地：深圳市龙岗区，统一社会信用代码：。

法定代表人：郑再和，总经理。

委托诉讼代理人：张坤朋，广东金圳律师事务所律师。

原审被告：花田设计院（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区，统一社会信用代码：。

法定代表人：林琦，总经理。

原审被告：林琦，男，汉族，1968年5月10日出生，住所地：广东省深圳市福田区，

上诉人花田部落（深圳）有限公司（以下简称花田部落公司）因与被上诉人深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司（以下简称兴华盛达公司）及原审被告花田设计院（深圳）有限公司（以下简称花田设计院）、原审被告林琦租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

花田部落公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用全部由兴华盛达公司承担。

事实和理由：一、一审法院认定涉案租赁合同合法有效属于事实认定错误，故一审法院判决花田部落公司向兴华盛达公司支付租金没有事实与法律依据。

涉案土地系深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司（下称“股份合作公司”）也即原深圳市龙岗区横岗排榜村集体所有，2003年1月1日，深圳市横岗镇四联排榜村民小组未经村民会议讨论决定将涉案土地承包给该村村民梁锦琪。后梁锦琪擅自在承包地块内修建两栋房屋，该房屋未取得建设规划许可证，系违法建筑。排榜村集体成立了股份合作公司后，2013年3月20日，股份合作公司与梁锦琪为法定代表人的深圳市仁科园林绿化有限公司（下称“仁科公司”）就该土地的出租事宜再次签订《土地租赁合同》以明确租赁合同主体并细化合同，合同约定“该租赁地块用途为农业”。2016年7月29日，仁科公司将上述土地及房屋转租给兴华盛达公司，并与兴华盛达公司签订了《土地转租及房屋租赁协议》。2017年1月13日，花田部落公司与兴华盛达公司签订了《订金协议》并于2017年1月14日向兴华盛达公司交付订金10万元。2017年1月21日，兴华盛达公司将涉案土地及房屋转租给花田部落公司用于经营生态旅游项目，并与花田部落公司签订了《土地与房屋租赁协议书》，租期起始日，花田部落公司向兴华盛达公司一次性缴纳61万元，其中203340元作为第一个月的租金，剩余款项406680元作为押金。

花田部落公司为实现合同目的也即完成生态旅游项目的建设，一直与多方机构商谈合作事宜并投入了几百万资金，但令花田部落公司措手不及的是，花田部落公司向龙岗区土地局申请项目时被告知：“该地块是生态保护区，无法迸行项目审批，政府一直在准备收回该地块，具体收回方案正在制作中”。因土地及房屋性质问题项目无法获得审批，导致花田部落公司的合作伙伴纷纷撤资，进而导致花田部落公司资金链断链，花田部落公司因此遭受重大损失。2018年5月10日，深圳市规划国土委龙岗管理局给股份合作公司复函中明确表示，“水牛龙地块全部位于基本生态控制线范围内”，这意味着花田部落公司的合同目的根本无法实现。

排榜村民小组未经村民会议讨论决定将涉案土地承包给该村村民梁锦琪，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》有关规定，村民小组的处分行为应属无效。次承租人也即兴华盛达公司将位于基本生态控制线范围内的村集体土地转租给花田部落公司用于非农建设以及将未取得建设工程规划许可证的违法建筑出租给花田部落公司，该行为显然使集体土地的性质和用途发生了变化，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故花田部落公司与兴华盛达公司签订的《土地与房屋租赁协议书》因违反了上述法律的强制性规定而无效。根据《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故兴华盛达公司应退还花田部落公司交付的订金10万元、押金406680元。花田部落公司的建设项目因土地、房屋性质问题至今无法开展，其合同目的已无法实现，故一审法院要求花田部落公司要求支付租金1207142.1元没有事实与法律依据。

二、自2018年6月起，涉案房屋已处于兴华盛达公司控制的状态，无论是主观上还是客观上都不存在花田部落公司继续占有使用涉案房屋的事实；且自2018年8月起，龙岗水务局在涉案土地修建排洪渠、破坏了花田部落公司承租的场地，花田部落公司实际上根本无法使用涉案土地，故一审法院判决花田部落公司支付逾期占有使用费是错误的。

花田部落公司在签订《土地与房屋租赁协议书》前，兴华盛达公司从未告知花田部落公司龙岗区水务局在涉案土地内有修建排洪渠的规划。2018年5月，龙岗水务局在涉案场地内对该工程进行公告，2018年8月，在排洪渠工程开始动工，花田部落公司承租的场地被一分为二，至今排洪渠工程仍在继续，花田部落公司实际上根本无法使用涉案土地。除此以外，2018年6月起，涉案房屋已被兴华盛达公司换了门锁，该房屋已处于兴华盛达公司控制的状态，花田部落公司多次要求兴华盛达公司打开门锁，以便其搬离办公物品，但兴华盛达公司均置之不理。花田部落公司的建设项目因土地、房屋性质以及排洪渠的施工问题无法继续开展，其合同目的已无法实现，花田部落公司没有继续占有使用涉案房屋的必要，故一审法院花田部落公司判决花田部落公司支付逾期占有使用费不仅没有事实与法律依据，而且违反了公平与合理原则。

兴华盛达公司辩称，一、花田部落公司于2018年12月31日将其在涉案土地上所派驻的保安撤走，终结租赁关系，花田部落公司的占有使用费应当以203340元为标准计算至2018年12月31日，即花田部落公司在一审判决金额之上，再增加占有使用费1423380元。二、房屋及土地以现状出租，花田部落公司是明确知悉的，花田部落公司的法定代表人林琦想利用涉案土地经营园艺旅游项目，涉案土地及房屋符合其使用目的，其也对涉案土地进行了平整，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第五条规定，即使房屋租赁合同无效，花田部落公司也应当按照合同所约定的租金标准支付占有使用费，花田部落公司以合同无效为由提出免责是没有法律依据的，也违反了诚实信用的民事合同原则。三、花田部落公司的原股东林琦在上诉期间将公司股权转出，用于逃避债务履行，应当对花田部落公司的债务承担连带责任。综上，请求驳回花田部落公司的上诉请求。

花田设计院、林琦未发表辩述意见。

兴华盛达公司向一审法院起诉请求：1、解除兴华盛达公司与花田部落公司、花田设计院公司、林琦之间的《土地及房屋租赁协议书》；2、花田部落公司、花田设计院公司、林琦向兴华盛达公司支付2017年7月至2018年5月期间的租金共计1613802元及违约金（违约金以每日5‰的标准按月分笔计算）；3、花田部落公司、花田设计院公司、林琦按照每月203340元的标准向兴华盛达公司支付涉案租赁物的占有使用费（自2018年6月1日起计算至被告实际腾退之日止）。

一审法院认定事实：2017年1月21日，兴华盛达公司与花田部落公司于深圳市龙岗区签订了《土地与房屋租赁协议书》，约定了如下内容：1、租赁土地位于龙岗区横岗水牛龙，兴华盛达公司出租给花田部落公司场内空地面积25395平方米。该土地上所附作的两栋楼房共计1650平方米，其中1栋6层楼房面积1200平方米，1栋3层楼房面积450平方米；2、本合同约定的土地，租金每平方米每月7元（月租金数额为177765元）。本合同约定的2栋楼房，每平方米每月15.5元（月租金数额为25575元）。本合同约定的土地和房屋作为整体租赁，上述两项每月租金共计203340元；3、租赁期限为5年，自2017年2月15日起至2022年2月14日止；4、租期起始日，花田部落公司即向兴华盛达公司一次性缴纳61万元。其中203340元作为第一个月的租金，剩余款项406680元作为押金。从第二个月开始按照合同约定每月15号之前缴纳完毕下个月租金。未发生本合同约定的特定事由，合同到期之后，兴华盛达公司需全额将押金退还给花田部落公司；5、花田部落公司逾期交纳租金，兴华盛达公司每日加收逾期月租金金额的千分之五作为滞纳金。兴华盛达公司违反合同约定逾期返还押金的，亦每日加收逾期月租金金额的千分之五作为滞纳金；6、一方违反合同致使无法实现合同目的或者花田部落公司欠租两个月合同自然解除；7、合同见证人：深圳市龙岗区横岗街道四联社区排榜居民小组。兴华盛达公司与花田部落公司均在上述《土地与房屋租赁协议书》落款处签名盖章，另有案外人许响应作为见证人在协议书落款处签名盖章确认。

另查，2018年2月8日，兴华盛达公司与花田部落公司在上述《土地与房屋租赁协议书》的基础上签订《补充协议书》，约定如下：1、花田部落公司在项目进行过程中遇到一些困难，拖欠了兴华盛达公司部分租金，承诺最迟于2018年3月30日前付清租金；2、兴华盛达公司同意花田部落公司另行寻找合作伙伴，或者注册成立新的公司，按照原租赁合同约定的租赁条件和期限继续履行原合同义务；3、如花田部落公司不能在2018年3月30日前付清尚欠的租金，按照原租赁合同承担相应的违约责任。兴华盛达公司与花田部落公司均在上述《补充协议书》落款处盖章确认。2018年5月29日，兴华盛达公司向花田部落公司发出《催告与通告》，提出如下要求：1、花田部落公司支付截止至2018年5月31日所拖欠的全部租金1613802元；2、双方解除涉案《土地与房屋租赁协议书》及《补充协议书》；3、花田部落公司恢复涉案土地原状。

再查，兴华盛达公司与花田部落公司确认双方签订《土地与房屋租赁协议书》之后，花田部落公司向兴华盛达公司支付押金406660元，且自2017年2月至2017年6月期间足额支付租金。自2017年7月起，花田部落公司出现未足额支付租金的情况，其中，于2017年7月支付100000元，于2017年8月支付171267.9元，于2017年10月支付50000元，于2018年4月支付200000元。截止至2018年5月，拖欠租金金额为1613802.1元（具体金额详见附表）。截止至本案庭审时，涉案租赁物仍由花田部落公司占有使用。

一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。兴华盛达公司与花田部落公司签订的《土地与房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。兴华盛达公司应向花田部落公司交付涉案租赁物供其使用，花田部落公司应按时足额交纳租金。根据一审法院查明的事实，兴华盛达公司依照约定履行了合同义务，但是，截止至兴华盛达公司提起本案诉讼之日，花田部落公司已拖欠2017年7月至2018年5月期间的租金共计1613802.1元。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。此外，兴华盛达公司与花田部落公司在《土地与房屋租赁协议书》中约定花田部落公司欠租两个月即解除合同。故，花田部落公司拖欠租金的违约行为已导致兴华盛达公司不能实现其与花田部落公司建立租赁合同关系的目的，兴华盛达公司提起本案之诉要求解除涉案《土地与房屋租赁协议书》及花田部落公司支付拖欠的租金，符合上述法律规定及双方约定，一审法院予以支持。因花田部落公司向兴华盛达公司支付押金406660元，双方于庭审时均同意在《土地与房屋租赁协议书》解除时将押金折抵花田部落公司向兴华盛达公司应付的款项。故，一审法院确认花田部落公司应向兴华盛达公司支付2017年7月至2018年5月期间拖欠的租金1207142.1元（计算方式：1613802.1元-406660元）。

关于兴华盛达公司主张花田部落公司支付违约金的问题。兴华盛达公司与花田部落公司在《土地与房屋租赁协议书》中约定，逾期交纳租金需每日按逾期租金金额的5‰支付滞纳金。一审法院认为，该滞纳金具有针对未按期足额交纳租金的违约行为进行惩罚的性质及功能。因花田部落公司未及时履行交纳租金的义务，造成兴华盛达公司的资金被占用，故一审法院对兴华盛达公司要求花田部落公司支付违约金的主张予以支持。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金的数额应与损失相当。因兴华盛达公司未提交证据证明其因花田部落公司违约导致的实际损失，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，认为兴华盛达公司主张按照约定以每日5‰的标准计算违约金过高，应予以调整，酌情确认违约金以当月欠交费用总金额为基数，按照月利率2%的标准，自下月起计算至各款项付清之日止。因花田部落公司自2017年7月起欠交租金，故违约金应自2017年8月起计算，暂计至2018年5月止为161845.8元（具体金额详见附表）。

关于兴华盛达公司主张被告花田设计院公司、林琦与花田部落公司共同承担上述义务的问题。一审法院认为，根据一审法院查明的事实，涉案《土地与房屋租赁协议书》的相对方为兴华盛达公司与花田部落公司，涉案租赁物的出租方与承租方亦为兴华盛达公司与花田部落公司，涉案租赁物由花田部落公司占有使用，并无证据证明被告花田设计院公司、林琦与花田部落公司共同经营使用涉案租赁物。故，兴华盛达公司的该项主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

一审法院判决：一、解除兴华盛达公司与花田部落公司签订的《土地及房屋租赁协议书》；二、花田部落公司自本判决生效之日起十日内向兴华盛达公司支付2017年7月至2018年5月期间租金1207142.1元；三、花田部落公司自本判决生效之日起十日内向兴华盛达公司支付逾期支付2017年7月至2018年5月期间租金的违约金161845.8元（具体金额详见附表）；四、花田部落公司自本判决生效之日起十日内按照每月203340元的标准向兴华盛达公司支付逾期占用涉案租赁物期间的使用费（自2018年6月1日起计算至腾退涉案租赁物之日止）；五、驳回兴华盛达公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案案件受理费22474元（兴华盛达公司已预缴），由花田部落公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。

另查，一、2013年3月20日，深圳市横岗四联股份合作公司排榜分公司（甲方、出租人）与案外人深圳市仁科园林绿化有限公司（乙方、承租人）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于横岗水牛龙地块21953平方米出租给乙方使用，租期自2013年1月1日至2021年12月31日，用途为农业，现状已做水泥硬化。2016年7月29日，深圳市仁科园林绿化有限公司（甲方）与兴华盛达公司（乙方）签订《土地转租及房屋租赁协议》，约定甲方将上述地块及地上建筑物出租给乙方，租赁期限自2017年2月15日至2022年2月14日。

二、深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局就涉案土地性质及征转情况作出深规土龙函[2018]xx号复函：一、规划情况：（一）经核《深圳市城市总体规划（2010-2020）》，申请用地涉及绿地、生态控制区及规划道路用地。（二）申请用地无法定图则覆盖。（三）申请用地全部位于基本生态控制线范围内。二、征转情况：申请用地范围内未查到征转地记录。

本院认为，涉案租赁标的物包含土地及地上建筑物，土地原为横岗四联排榜村集体土地，根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局复函内容，租赁用地范围内未查到征转地记录；此外，无证据证明地上建筑物已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，兴华盛达公司与花田部落公司签订的《土地与房屋租赁协议书》违反法律强制性规定，本院认定该协议无效。原审适用法律错误，本院予以纠正。

因合同无效，兴华盛达公司请求解除合同并由花田部落公司支付租金及违约金缺乏事实与法律依据，不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。花田部落公司依据《土地与房屋租赁协议书》实际占有涉案土地及地上建筑物，应当向兴华盛达公司返还占有期间的使用利益，本院参照双方协议约定的租金标准认定花田部落公司应支付的占有使用费。

关于占有期间，花田部落公司主张于2018年6月已停止使用涉案土地及房产，但未提交证据证明该公司将租赁物返还兴华盛达公司。另根据花田部落公司提交的《交接通知函》，通知兴华盛达公司于2018年12月24日办理房屋与场地交接手续，本院认定花田部落公司占有租赁物至2018年12月24日，据此判令花田部落公司支付占有使用费至2018年12月24日止。根据一审查明的事实，截止2018年5月花田部落公司未付租金金额扣除押金406660元后为1207142.1元，增加2018年6月1日至2018年12月24日占有使用费1377464.52元（203340元/月×6月+203340元/月×24/31月=1377464.52元），花田部落公司共计应支付占有使用费2584606.62元。

花田部落公司于本案二审期间提起反诉，请求兴华盛达公司赔偿损失450万元。因兴华盛达公司不同意调解且不同意由第二审人民法院一并审理，花田部落公司可就该请求另行起诉。

综上所述，花田部落公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：

一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11174号民事判决；

二、确认深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司与花田部落（深圳）有限公司签订的《土地及房屋租赁协议书》无效；

三、花田部落（深圳）有限公司自本判决生效之日起十日内向深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司支付占有使用费2584606.62元；

四、驳回深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司的其他诉讼请求。

上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费22474元，由花田部落（深圳）有限公司负担22025元，深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司负担449元；二审案件受理费22474元，由花田部落（深圳）有限公司负担22025元，由深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司负担449元。

本判决为终审判决。

审判长　俞　　　　红

审判员　吴　 思　 罕

审判员　邓　　　　媛

二〇一九年七月九日

书记员　罗愉婷(兼)

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；

（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。