有巢一族（深圳）发展有限公司
深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司与花田部落（深圳）有限公司、花田设计院（深圳）有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
文书内容
广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0307民初11174号
原告深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗街道四联社区四联路248号102，统一社会信用代码：914403007827971728。
法定代表人郑再和，总经理。
委托代理人张坤朋，广东金圳律师事务所律师。
被告花田部落（深圳）有限公司（以下简称花田部落公司），住所地：深圳市福田区福保街道保税区绒花路长平商务大厦632室，统一社会信用代码：91440300326584413J。
法定代表人**，总经理。
被告花田设计院（深圳）有限公司（以下简称花田设计院公司），住所地：深圳市福田区深南西路竹子林越众越海家园3栋26A，统一社会信用代码：914403007576406408。
法定代表人**。
被告**，男，汉族，1968年5月10日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。
三被告共同委托代理人黄德明，广东桦仁律师事务所律师。
三被告共同委托代理人ＸＸ东，广东桦仁律师事务所律师。
原告深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司诉被告花田部落公司、花田设计院公司、**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张坤朋与被告花田部落公司、花田设计院公司、**的共同委托代理人黄德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年1月21日，被告**因经营需要，以被告花田部落公司的名义与原告协商签订了《土地及房屋租赁协议书》。协议约定：原告将位于龙岗区横岗水牛龙共计25395平方米的土地租赁给被告花田部落公司使用，土地上共计1650平方米两栋楼房也一并租赁给被告花田部落公司使用；土地租金标准为每月7元（人民币，下同）/平方米，合计土地租金每月177765元。楼房租金标准为每月15.5/平方米，每月共计25575元。合同约定土地与楼房整体租赁，两项租金每月共计203340元；租赁期限为5年，自2017年2月15日至2022年2月14日。《土地及房屋租赁协议书》签订后，原告如约向被告提供了土地及楼房，履行了出租人的义务。涉案土地及楼房由三被告共同经营使用。三被告在2017年6月之前，每月按照约定向原告足额支付租金。但自2017年7月开始，三被告开始经常出现未足额或未及时支付租金的情况。截止2018年5月31日，三被告已拖欠2017年的租金898772元，2018年1月1日至5月31日之前的租金为715030元，即三被告已经拖欠原告租金1613802元。因三被告拖欠原告的租金，原告曾多次督促三被告支付租金。2018年2月8日，被告花田部落公司向原告承诺2018年3月30日前付清所拖欠的全部租金，并承诺愿意承担违约责任。但直至2018年5月31日，三被告仍未按照合同约定向原告支付租金。鉴于三被告拖欠租金的行为已经持续长达将近一年时间，其拖欠租金的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与三被告之间的《土地及房屋租赁协议书》；2、三被告向原告支付2017年7月至2018年5月期间的租金共计1613802元及违约金（违约金以每日5‰的标准按月分笔计算）；3、三被告按照每月203340元的标准向原告支付涉案租赁物的占有使用费（自2018年6月1日起计算至被告实际腾退之日止）。
被告花田部落公司辩称，一、请求法院判决双方继续履行《土地与房屋租赁协议书》，理由如下：本案合同目的可以实现，而且继续履行合同符合双方利益。被告花田部落公司租赁涉案土地及房屋是拿来作生态及旅游项目所用，为此已经投入了几百万元资金，该项目涉及到政府审批事宜，因为涉案土地及房屋的性质问题，前期未能审批下来，导致被告花田部落公司原合伙伙伴撤资，进而造成被告花田部落公司资金链断裂。后被告花田部落公司不断积极想办法解决资金问题，洽谈了几批合作伙伴，现在已经成功引入新的合作伙伴。新合作伙伴已经和原告及涉案土地所属村委商谈过几轮，已经初步达成了含解决拖欠原告租金的一揽子事宜，并为此向涉案土地村委打了70万元保证金，上述情况原告均知悉。项目审批事宜目前正在沟通，现正常走相关程序，因此我方要求继续履行合同。二、关于租金，我方从2017年2月至2017年6月每月足额支付203340元，2017年7月31日至2018年4月1日期间共支付了621267元租金，因此按照原告主张的2017年7月至2018年5月期间被告花田部落公司尚欠的租金并不是原告诉求的租金金额，应当是1513802元。三、关于违约金，因被告花田部落公司拖欠租金是因原告提供的土地及房屋的性质存在问题而导致，另外违约金约定过高，请求法院判决被告花田部落公司无需承担违约金。
被告花田设计院公司、**辩称，被告花田设计院公司、**不是本案租赁关系的相对方，与本案没有法律上利害关系，请求法院判决驳回原告对被告花田设计院公司、**的诉讼请求。
经审理查明，2017年1月21日，原告与被告花田部落公司于深圳市龙岗区签订了《土地与房屋租赁协议书》，约定了如下内容：1、租赁土地位于龙岗区横岗水牛龙，原告出租给被告花田部落公司场内空地面积25395平方米。该土地上所附作的两栋楼房共计1650平方米，其中1栋6层楼房面积1200平方米，1栋3层楼房面积450平方米；2、本合同约定的土地，租金每平方米每月7元（月租金数额为177765元）。本合同约定的2栋楼房，每平方米每月15.5元（月租金数额为25575元）。本合同约定的土地和房屋作为整体租赁，上述两项每月租金共计203340元；3、租赁期限为5年，自2017年2月15日起至2022年2月14日止；4、租期起始日，被告花田部落公司即向原告一次性缴纳61万元。其中203340元作为第一个月的租金，剩余款项406680元作为押金。从第二个月开始按照合同约定每月15号之前缴纳完毕下个月租金。未发生本合同约定的特定事由，合同到期之后，原告需全额将押金退还给被告花田部落公司；5、被告花田部落公司逾期交纳租金，原告每日加收逾期月租金金额的千分之五作为滞纳金。原告违反合同约定逾期返还押金的，亦每日加收逾期月租金金额的千分之五作为滞纳金；6、一方违反合同致使无法实现合同目的或者被告花田部落公司欠租两个月合同自然解除；7、合同见证人：深圳市龙岗区横岗街道四联社区排榜居民小组。原告与被告花田部落公司均在上述《土地与房屋租赁协议书》落款处签名盖章，另有案外人许响应作为见证人在协议书落款处签名盖章确认。
另查，2018年2月8日，原告与被告花田部落公司在上述《土地与房屋租赁协议书》的基础上签订《补充协议书》，约定如下：1、被告花田部落公司在项目进行过程中遇到一些困难，拖欠了原告部分租金，承诺最迟于2018年3月30日前付清租金；2、原告同意被告花田部落公司另行寻找合作伙伴，或者注册成立新的公司，按照原租赁合同约定的租赁条件和期限继续履行原合同义务；3、如被告花田部落公司不能在2018年3月30日前付清尚欠的租金，按照原租赁合同承担相应的违约责任。原告与被告花田部落公司均在上述《补充协议书》落款处盖章确认。2018年5月29日，原告向被告花田部落公司发出《催告与通告》，提出如下要求：1、被告花田部落公司支付截止至2018年5月31日所拖欠的全部租金1613802元；2、双方解除涉案《土地与房屋租赁协议书》及《补充协议书》；3、被告花田部落公司恢复涉案土地原状。
再查，原告与被告花田部落公司确认双方签订《土地与房屋租赁协议书》之后，被告花田部落公司向原告支付押金406660元，且自2017年2月至2017年6月期间足额支付租金。自2017年7月起，被告花田部落公司出现未足额支付租金的情况，其中，于2017年7月支付100000元，于2017年8月支付171267.9元，于2017年10月支付50000元，于2018年4月支付200000元。截止至2018年5月，拖欠租金金额为1613802.1元（具体金额详见附表）。截止至本案庭审时，涉案租赁物仍由被告花田部落公司占有使用。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告花田部落公司签订的《土地与房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。原告应向被告花田部落公司交付涉案租赁物供其使用，被告花田部落公司应按时足额交纳租金。根据本院查明的事实，原告依照约定履行了合同义务，但是，截止至原告提起本案诉讼之日，被告花田部落公司已拖欠2017年7月至2018年5月期间的租金共计1613802.1元。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。此外，原告与被告花田部落公司在《土地与房屋租赁协议书》中约定被告花田部落公司欠租两个月即解除合同。故，被告花田部落公司拖欠租金的违约行为已导致原告不能实现其与被告花田部落公司建立租赁合同关系的目的，原告提起本案之诉要求解除涉案《土地与房屋租赁协议书》及被告花田部落公司支付拖欠的租金，符合上述法律规定及双方约定，本院予以支持。因被告花田部落公司向原告支付押金406660元，双方于庭审时均同意在《土地与房屋租赁协议书》解除时将押金折抵被告花田部落公司向原告应付的款项。故，本院确认被告花田部落公司应向原告支付2017年7月至2018年5月期间拖欠的租金1207142.1元（计算方式：1613802.1元-406660元）。
关于原告主张被告花田部落公司支付违约金的问题。原告与被告花田部落公司在《土地与房屋租赁协议书》中约定，逾期交纳租金需每日按逾期租金金额的5‰支付滞纳金。本院认为，该滞纳金具有针对未按期足额交纳租金的违约行为进行惩罚的性质及功能。因被告花田部落公司未及时履行交纳租金的义务，造成原告的资金被占用，故本院对原告要求被告花田部落公司支付违约金的主张予以支持。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金的数额应与损失相当。因原告未提交证据证明其因被告花田部落公司违约导致的实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，认为原告主张按照约定以每日5‰的标准计算违约金过高，应予以调整，酌情确认违约金以当月欠交费用总金额为基数，按照月利率2%的标准，自下月起计算至各款项付清之日止。因被告花田部落公司自2017年7月起欠交租金，故违约金应自2017年8月起计算，暂计至2018年5月止为161845.8元（具体金额详见附表）。
关于原告主张被告花田设计院公司、**与被告花田部落公司共同承担上述义务的问题。本院认为，根据本院查明的事实，涉案《土地与房屋租赁协议书》的相对方为原告与被告花田部落公司，涉案租赁物的出租方与承租方亦为原告与被告花田部落公司，涉案租赁物由被告花田部落公司占有使用，并无证据证明被告花田设计院公司、**与被告花田部落公司共同经营使用涉案租赁物。故，原告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司与被告花田部落（深圳）有限公司签订的《土地及房屋租赁协议书》；
二、被告花田部落（深圳）有限公司自本判决生效之日起十日内向原告支付2017年7月至2018年5月期间租金人民币1207142.1元；
三、被告花田部落（深圳）有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司支付逾期支付2017年7月至2018年5月期间租金的违约金人民币161845.8元（具体金额详见附表）；
四、被告花田部落（深圳）有限公司自本判决生效之日起十日内按照每月人民币203340元的标准向原告深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司支付逾期占用涉案租赁物期间的使用费（自2018年6月1日起计算至腾退涉案租赁物之日止）；
五、驳回原告深圳市兴华盛达五金塑胶有限公司的其他诉讼请求。
上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22474元（原告已预缴），由被告花田部落（深圳）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖薇薇
人民陪审员 杨 浩
人民陪审员 孙 燕
二〇一八年十一月十五日
书 记 员 李玉玲
附表
日期
（年.月）
应付租金
（元）
实付租金（元）
未付租金（元）
违约金起止期间（年.月）
计收违约金的标准 （月）
逾期支付租金的违约金（元）
2017.7
203340
100000
103340
2017.8-2018.5即10个月
2%
20668
2017.8
203340
171267.9
32072.1
2017.9-2018.5即9个月
2%
5773
2017.9
203340
0
203340
2017.10-2018.5即8个月
2%
32534.4
2017.10
203340
50000
153340
2017.11-2018.5即7个月
2%
21467.6
2017.11
203340
0
203340
2017.12-2018.5即6个月
2%
24400.8
2017.12
203340
0
203340
2018.1-2018.5即5个月
2%
20334
2018.1
203340
0
203340
2018.2 -2018.5即4个月
2%
16267.2
2018.2
203340
0
203340
2018.3 -2018.5即3个月
2%
12200.4
2018.3
203340
0
203340
2018.4-2018.5即2个月
2%
8133.6
2018.4
203340
200000
3340
2018.4 -2018.5即1个月
2%
66.8
2018.5
203340
0
101670
/
/
/
合计
1613802.1
161845.8
