四川绵阳西城投资集团有限公司与四川海之蓝餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省绵阳市涪城区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川0703民初4429号

原告（反诉被告）：四川绵阳西城投资集团有限公司，住所地：绵阳市涪城区跃进路北段**（西城都市中心）。

法定代表人：徐光荣，公司总经理。

委托诉讼代理人：王廷辉，四川浩鼎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈欣，四川浩鼎律师事务所律师。

被告（反诉原告）：四川海之蓝餐饮管理有限公司，住所地：绵阳市涪城区西山东路**。

法定代表人：刘龙虎。

委托诉讼代理人：***，四川临龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许怀军，四川临龙律师事务所律师。

原告四川绵阳西城投资集团有限公司（以下简称西城集团公司）（反诉被告）与被告四川海之蓝餐饮管理有限公司（以下简称海之蓝餐饮公司）（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西城集团公司（反诉被告）的委托诉讼代理人王廷辉、陈欣、被告海之蓝餐饮公司（反诉原告）的法定代表人刘龙虎及委托诉讼代理人许怀军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告西城集团公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2015年10月10日签订的《西城【都市中心】商铺租赁合同》、2015年12月10日签订的《西城【都市中心】商铺租赁合同补充协议》和2018年4月1日签订的《西城.都市中心商铺租赁补充协议》；2、判决被告支付拖欠原告的租金177555元（从2019年1月8日至2019年4月23日）;3、判决被告支付合同约定的违约金13万元；4、判决被告立即腾退出位于绵阳市涪城区跃进路北段1号西城.都市中心2层4-2号商铺（面积74平方米），5、6号商铺（面积1335平方米），并将前述商铺恢复租赁前的原状;5、判决被告按照《西城【都市中心】商铺租赁合同》和《西城【都市中心】商铺租赁合同补充协议》约定的租金标准向原告支付从起诉之日至被告实际腾退房屋完成之日所产生的房屋占用费；6、本案诉讼费、保全费、执行费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月10日签订的《西城【都市中心】商铺租赁合同》，约定原告将位于绵阳市涪城区跃进路北段1号西城.都市中心2层5、6号商铺（面积1335平方米）租赁给被告经营餐饮，租期从2015年10月10日至2022年10月9日止，约定租金按照每年递增的方式计算实际资金（详见租赁合同附后），并由被告每半年向原告缴纳一次。同时约定了双方的权利义务和违约责任。合同签订后，原告履行了交房义务。双方又于2015年12月10日签订《西城【都市中心】商铺租赁合同补充协议》，原告又将西城.都市中心2层4-2号商铺（面积74平方米）租赁给被告，租期从2016年1月1日至2022年12月31日，租金26640元/年，第三年开始每年递增3%，并约定未尽事宜，以原合同为准。2018年4月1日，经被告单方面向原告请求给于适当降低，原告同意了被告的请求，双方又签订《西城.都市中心商铺租赁补充协议》，将《西城【都市中心】商铺租赁合同》约定的2层5、6号上商铺租金57752元/月降低至50730元/月，从2018年4月10日起执行，其他条款仍执行原合同约定。但从2019年1月1日起，被告至今就未再按约支付租金，但被告且一直使用原告的租赁物到至今。原告多次催要，被告均不理睬。根据《西城【都市中心】商铺租赁合同》第十一条约定，由于被告一是向原告缴纳房屋租金；二是被告拒绝退还原告房屋；三是原告认为被告严重违反甲乙双方合同约定。至此，以维护原告自身合法权益。原告现特诉至贵院，恳请法院依法判决。

被告海之蓝餐饮公司辩称，我方欠付原告租金的原因是双方在2019年初开始协商租金调价的问题，但是未达成意见，租金支付金额尚未明确；2、因为原告委托的物业公司乱收取电费、水费、查抄重复、无起止度的情况导致了原告多收取被告的水电费，我方希望双方对多收取的水电费抵扣。

被告海之蓝餐饮公司向本院提出反诉诉讼请求：诉讼请求：1、请求判决反诉被告返还反诉原告支付的履约保证金8万元；2、请求判决反诉被告退还多收反诉原告的电费及空调使用费466829.5元；3、请求判决反诉被告因解除合同赔偿反诉原告装修费损失1841796.5元；4、请求判决反诉被告赔偿因擅自停电给反诉原告造成的货物损失62459.6元；5、反诉案件诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年10月10日反诉原告与反诉被告签订《西城【都市中心】商铺租赁合同》，反诉原告承租了被告位于涪城区²），租赁期限2015年10月10日至2022年10月9日，用于开设餐饮店；甲方为乙方预留装修起止期限为2015年10月10日至2016年2月9日。2015年12月10日双方又签订了《西城【都市中心】商铺租赁合同补充协议》，反诉原告由承租了西城-都市中心2层4-2号商铺，租赁期从2016年1月1日起至2022年12月31日；2018年4月1日经双方协商，签订了《西城-都市中心商铺租赁补充协议》，将2层5、6号商铺的租金从57752元/月降至50730元/月。2018年底反诉原告发现反诉被告委托的绵阳市弘光物业有限公司存在乱电费和空调使用费、乱抄用电量的情况，多次找到反诉被告公司要求退还多收的电费和空调使用费；同时，由于合同所签订的租赁价格明显偏高，社会整体经济形势不好，2019年初我公司多次要求反诉被告调低租赁价格，反诉被告分别于2019年3月14日、2019年3月16日、2019年3月19日、2019年3月23日四次派人与反诉原告进行协商，双方多次协商未果，才致使我方对租赁费用的缴纳不能确定，故反诉原告未缴纳租金。2019年3月25日但是被告擅自中断原告的水电，导致原告无法继续经营，存放在冻库中的食材腐烂、变质，给反诉原告造成巨大经济损失，为维护反诉原告的合法权益，现依法提起诉反诉，望支持诉请。

反诉被告西城集团公司辩称，一、海之蓝公司无故拖欠房租,违约在先,多次催要仍不缴纳,根据双方合同第11条,我公司有权解除合同,保证金不予退还;根据第8条,装修费损失应由其自行承担。二、海之蓝公司不享有不安抗辩权。三、我方从未乱收或多收海之蓝公司电费和空调使用费。四、停电损失系海之蓝公司自己造成，无我公司无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月10日，原告（反诉被告）西城集团公司作为出租人（甲方）与被告（反诉原告）海之蓝餐饮公司作为承租人（乙方）签订了《西城【都市中心】商铺租赁合同》，该合同约定，甲方将位于绵阳市涪城区跃进路北段1号西城.都市中心2层5、6号商铺，总建筑面积1335平方米（含公摊面积353平方米）租赁给乙方经营火锅，租赁期限自2015年10月10日起至2022年10月9日止，共计7年。租金标准如下：第一年度租金总额672840元，第二年度租金总额672840元，第三年度租金总额693025元，第四年度租金总额713851元，第五年度租金总额735318元，第六年度租金总额757426元，第七年度租金总额787703元，乙方每半年向甲方缴纳一次。乙甲向甲方缴纳履约保证金80000元，签订合同时缴纳，乙方履约过程中无任何违约行为，合同期满由甲方无息退还乙方。甲方将物业管理全权委托绵阳市弘光物业服务公司，对乙方所租赁房屋进行物业管理，商场物业管理费每月每平方米3元，月物业管理费合计2646，中央空调费以流量计量器实际使用流量每月收取，流量损耗由各租赁商家按照租赁面积分摊，乙方在使用物业期间的水、电、气费，由乙方按实际使用量交纳。同时合同约定了违约责任，即乙方不按时缴纳租金及相关费用，逾期15日则视为严重违约，甲方有权解除合同，乙方无条件退场并支付甲方违约金50000元。合同签订后，原告向被告交付房屋。合同履行过程中，原、被又于2015年12月10日签订了《西城【都市中心】商铺租赁合同补充协议》，协议约定原告将西城.都市中心2层4-2号商铺（建筑面积74平方米）租赁给被告，租期自2016年1月1日起至2022年12月31日止共7年，第一年租金26640元，第二年租金26640元，从第三年开始每年递增3%，第六年递增4%，每半年交纳。未尽事宜，以原合同为准。2018年4月1日，被告向原告提出适当降低租金，原告同意并与被告签订了《西城.都市中心商铺租赁补充协议》，约定将《西城【都市中心】商铺租赁合同》约定的2层5、6号商铺租金调整为每月租金总额为50730元（即年租金总额为608760元），自2018年4月10日起执行，缴纳时间调整为每三个月缴纳一次，其他条款仍执行原合同约定。合同履行至2018年12月底，被告从2019年1月1日起即未向原告支付租金。原告多次催要，被告均以原告多收水电费双方需算账为由拒绝缴纳。2019年3月18日，原告向被告法定代表人刘龙虎寄送《2019年3月14日催款函》，该《催款函》告之被告至2019年3月14日止欠缴房租及水、电、物业等费用170000元，请收函前来缴清上述费用，逾期，则从2019年3月25日8时起暂停供水、供电。2019年3月26日，被告回函原告，告之原告其旗下绵阳市弘光物业服务公司停电已超过24小时，造成冰冻货物损失5万元。后双方就租金和电费问题协商未果。原告遂于2019年4月2日发函于被告，要求被告收到此函7个工作日内自行腾空房屋内的设施、设备并恢复原状。2019年4月8日，被告向原告回函称，主张租金调至每月25元每平方，同时表示原告委托的绵阳市弘光物业服务公司在收取电费过程中计算错误，造成被告多交电费30多万元应予退还，以及因原告断电造成各项损失30余万元应予赔偿。

庭审中被告（反诉原告）海之蓝餐饮公司为证明其反诉主张，提供如下证据：一、双方签订的《西城都市中心商铺租赁合同》及《补充协议》；二、履约保证金收据；三、四川省发改委及绵阳市发改委有关电价的相关文件；四、绵阳市弘光物业服务公司出具的水、电费收据；五、双方往来函件及快递凭据；六、因停电造成的损失证据（进、销货清单、照片）；七、装修合同及预算、决算书、领款单、会计凭证。原告（反诉被告）西城集团公司对被告（反诉原告）海之蓝餐饮公司提交的上列证据除装修、货物损失证据的真实性有异议外，对其他证据的真实性无异议，但表示达不到被告（反诉原告）海之蓝餐饮公司的证明目的。

本院认为：原、被告签订的《西城【都市中心】商铺租赁合同》、《西城【都市中心】商铺租赁合同补充协议》及《西城.都市中心商铺租赁补充协议》条款齐备，意思表示真实，合法有效。被告海之蓝餐饮公司因自身经营等原因不能按双方所签协议履行支付房屋租金义务，已构成违约。鉴于原、被告双方均无继续履行租赁合同的意愿,加之原告西城集团公司依据合同约定已于2019年4月2日向被告海之蓝餐饮公司发函解除合同，恢复原状，被告海之蓝餐饮公司针对此函亦于2019年4月8日向原告西城集团公司回函主张赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，故本院确认原、被告签订的上列合同及补充协议于2019年4月8日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定以及被告海之蓝餐饮公司仍实际占有租赁标的物的事实,被告海之蓝餐饮公司理应支付欠付原告西城集团公司的租金及承担占用期间的租赁费用,故原告西城集团公司主张解除双方签订的上列合同及补充协议，腾退实际占用的商铺并恢复原状以及支付拖欠的租金和承担实际占用商铺期间的租金,有事实和法律依据,本院予以支持。对原告诉请被告支付合同约定的违约金13万元的问题。本院认为，根据双方合同不按时缴纳租金应支付违约金5万元的约定，原告将履约保证金80000元一并主张违约金金额不符合双方合同约定,依据双方合同约定应按5万元标准支付违约金,该约定符合法律规定,故被告应向原告支付违约金5万元。被告辩称因原告委托的物业公司乱收电费，并非违约不交纳租金。本院认为，根据本案实际及证据，原告已对被告作出调整租金的承诺，并与被告签订了降低租金的协议，被告因自身经营原因才是不能按约支付租金的根本原因。故被告的抗辩理由，本院不予采信。

关于反诉原告海之蓝餐饮公司的诉讼请求，本院认为，首先,原、被告所签《西城【都市中心】商铺租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,对双方具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务,因反诉原告海之蓝餐饮公司存在根本违约的行为,根据双方合同约定,履约保证金不予退还,故反诉原告海之蓝餐饮公司诉请退还履约保证金80000元的主张,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。其次,对于反诉原告海之蓝餐饮公司诉请反诉被告西城集团公司退还多收的电费的问题。本院认为,案涉房屋的物业管理服务由具备从事物业管理资质的、有法人资格的绵阳市弘光物业服务公司负责,其与反诉原告海之蓝餐饮公司之间实际建立了物业管理服务合同关系,绵阳市弘光物业服务公司作为物业管理服务合同的相对方,为作为物业使用人的海之蓝餐饮公司提供了物业服务,并实际收取了反诉原告海之蓝餐饮公司交纳的物业服务费及水、电费。根据“谁用电，谁付费”的原则,绵阳市弘光物业服务公司仅是代收代缴电费。如反诉原告海之蓝餐饮公司认为绵阳市弘光物业服务公司有多收电费的行为,依据合同相对性,反诉原告海之蓝餐饮公司应向绵阳市弘光物业服务公司主张退还。故反诉原告海之蓝餐饮公司诉请反诉被告西城集团公司退还多收的电费的主张,本院不予支持。第三,对于反诉原告海之蓝餐饮公司诉请反诉被告西城集团公司赔偿装修费损失的问题。本院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第十一条规定,因反诉原告海之蓝餐饮公司根本违约导致本案租赁合同解除,反诉原告海之蓝餐饮公司的该项诉请亦缺乏事实和法律依据,本院不予支持。第四,对于反诉原告海之蓝餐饮公司诉请反诉被告西城集团公司赔偿因擅自停电造成的货物损失的问题。本院认为,原、被告所签房屋租赁合同在履行过程中,西城集团公司已充分考虑海之蓝餐饮公司的经营困难,为其降低了租金。在海之蓝餐饮公司未履行支付租金义务的行为发生后,经西城集团公司的催收,海之蓝餐饮公司以多收电费为由仍拒绝交纳租金,其行为已构成违约。西城集团公司在经催告并向其事先告知将采取断电行为的情况下,海之蓝餐饮公司仍未依约履行支付租金义务,西城集团公司所采取的断电行为属于行使合同履行抗辩权的行为,且未超过必要限度。由此给海之蓝餐饮公司造成的损失应由其自行承担。反诉原告海之蓝餐饮公司的该项诉请,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原、被告双方签订的《西城【都市中心】商铺租赁合同》、《西城【都市中心】商铺租赁合同补充协议》、《西城.都市中心商铺租赁补充协议》于2019年4月8日解除。

二、被告四川海之蓝餐饮管理有限公司在本判决生效后10日内,向原告四川绵阳西城投资集团有限公司支付2019年1月8日至2019年4月8日期间的租金(按双方2018年4月1日签订的补充协议计算)。

三、被告四川海之蓝餐饮管理有限公司在本判决生效后10日内,向原告四川绵阳西城投资集团有限公司支付违约金50000元。

四、被告四川海之蓝餐饮管理有限公司在本判决生效后10日内,向原告四川绵阳西城投资集团有限公司交付位于绵阳市涪城区跃进路北段1号西城.都市中心2层4-2号商铺（面积74平方米），5、6号商铺（面积1335平方米）。

五、被告四川海之蓝餐饮管理有限公司在本判决生效后10日内,向原告四川绵阳西城投资集团有限公司支付占用位于绵阳市涪城区跃进路北段1号西城.都市中心2层4-2号商铺（面积74平方米），5、6号商铺（面积1335平方米）自起诉之日即2019年4月26日起至交付之日止,按双方2018年4月1日签订的补充协议约定标准计算的占用费。

六、驳回反诉原告四川海之蓝餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23516元、反诉费13558.5元,共计37074.5元,由被告（反诉原告）四川海之蓝餐饮管理有限公司负担。

如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。

审判员　　唐俊

二〇一九年八月二十七日

书记员　　张冉