*州建工建设工程有限公司与某某、*工资产咨询有限公司执行异议之诉二审民事判决书

江苏省*州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏03民终3992号

上诉人（原审原告）：*州建工建设工程有限公司，住所地*州市泉山区水漫桥二环西路148号。

法定代表人：孙红雷，该公司总经理。

委托诉讼代理人：董永，男，汉族，1979年8月10日生，该公司职工，住*州市泉山区。

委托诉讼代理人：袁均，江苏维阳律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：侯欣彤，女，汉族，1994年12月21日生，住*州市云龙区。

委托诉讼代理人：***，江苏泰信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：*工资产咨询有限公司，住所地*州市苏堤北路14号。

法定代表人：苏德志，该公司经理。

上诉人*州建工建设工程有限公司（以下建工建设公司）因与被上诉人侯欣彤、*工资产咨询有限公司（以下简称*工咨询公司）执行异议之诉纠纷一案，*州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）于2018年1月9日作出（2018）苏03民初229号民事判决，建工建设公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年9月21日作出（2018）苏03民终4681号民事裁定，裁定撤销原审法院（2018）苏03民初229号民事判决，将该案发回原审法院重新审查。原审法院重新审查后作出（2018）苏0311民初6615号民事判决，建工建设公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

上诉人建工建设公司上诉请求：一、撤销原审法院（2018)苏0311民初6615号民事判决书，判决继续对复兴南路下洪小区1-5-101室（以下简称涉案房屋）的执行；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院判决书认定事实错误，判决错误。1.二被上诉人购房合同签订的出售房产为复兴南路下洪小区2#-2-101室，执行中查封的系复兴南路下洪小区1-5-101室，没有证据证明上述两房产系同一房产，原审法院认定上述两房产系同一房产无相应的证据支持；2.二被上诉人所谓的购房合同无相应原件，不能认定双方之间存在购房合同关系。二被上诉人在云龙区人民法院达成的（2012)云民调初字第606号民事调解书是在上诉人未参加的情况下达成的，该调解协议未经过实体审查，损害了上诉人的利益。一审庭审中，上诉人要求提供购房合同原件，侯欣彤称合同原件在（2012)云民调初字第606号民事案卷中存档，但案卷中合同为复印件。因此二被上诉人之间无购房合同原件，不能认定双方之间存在购房合同关系。原审法院认定云龙区人民法院（2012)云民调初字第606号民事案件对合同的真实性进行了认定，无证据依据。3.侯欣彤在查封前足有8个月时间办理过户登记手续，且现有证据不能证明二被上诉人之间存在真实合法有效的合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其异议不能成立。综上，原审法院认定事实错误，判决错误，请求二审法院查明事实，依法纠正。

被上诉人侯欣彤辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应当予以维持。1.关于涉案房屋与上诉人申请查封房产是否一致的问题，原审法院判决中对该问题已经进行了详细的查明和叙述，可以清晰客观的反映出涉案房屋的一致性；2.关于合同原件的问题。对合同原件以及当事人的合同关系在云龙区人民法院的诉讼中已经予以确认，合同的存在以及履行经过了法院生效裁判文书确认，应当予以认可；3.关于合同是否真实的问题，同第二点答辩意见。涉案房屋是上诉人爷爷家庭一直居住的房产，由原房产在青年路拆迁之后安置而来。

经审理查明，2007年10月25日，原审法院对建工建设公司诉*工咨询公司拖欠工程款纠纷一案作出（2007）泉民一初字第1801号民事判决：“一、本判决生效后十日内，*工咨询公司给付建工建设公司工程款536134.60元；二、本判决生效后十日内，*工咨询公司偿还建工建设公司借款20000元；三、本判决生效后十日内*工咨询公司偿还建工建设公司从2002年6月20日至2007年7月25日的利息146157.17元。案件受理费12680元，保全费4020元，合计16700元，由*工咨询公司负担。”

2007年7月26日，原审法院根据建工建设公司的申请，作出（2007）泉民一初字第1801号民事裁定书及协助执行通知书，依法查封了*州工程机械集团公司房地产开发公司名下位于*州市的房屋。后又于2009年7月21日、2011年7月15日、2012年12月19日、2014年12月19日、2016年11月14日续查封了该房屋，其中2012年12月19日及之后系以（2008）泉执字第234号执行裁定书及协助执行通知书予以续查封。

根据建工建设公司申请，原审法院立案强制执行，案号为（2008）泉执字第234号。案外人侯欣彤对本案执行标的提起异议后，原审法院于2017年12月25日作出（2017）苏0311执异138号执行裁定，裁定中止对*州市房屋的执行。

建工建设公司不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，请求：继续对复兴南路下洪小区1-5-501室房屋的执行。

原审法院经审理查明，*工咨询公司原企业名称为*州工程机械集团公司房地产开发公司，2002年7月变更为*州*工房产经营有限公司，2005年8月变更为现名称。

2006年11月5日之前，侯欣彤及其家人一直居住在*州市，该房屋原坐落名称为朝阳村6单元1层103室，系侯欣彤爷爷侯敬业原位于*州市青年路29号公房在1985年拆迁安置而来。1995年，*州工程机械集团公司房地产开发公司将朝阳村6单元1层103室拆除，将侯敬业安置在下洪小区2-2-101室。1996年侯雪良（侯欣彤之父）与*州工程机械集团公司房地产开发公司签订*州市自管公有住房租约，一直缴纳房屋租金（房租收据上均注明交款单位2-2-101侯敬业）。2003年3月20日，*州工程机械集团公司房地产开发公司收取侯敬业下洪优惠售房款（2-2-101）22000元。2006年11月5日侯欣彤作为甲方与作为乙方的*工咨询公司签订《购房合同》，约定：“甲、乙双方共同协商，就乙方将坐落于复兴南路下洪小区2-2-101室房产出售给甲方一事达成如下协议：1、甲方一次性支付全部房款22000元；2、乙方收到房款后及时办理房产交付手续……”。2006年11月6日*工咨询公司出具收据，收到侯欣彤支付的房款22000元，此款侯欣彤并未再行交付，实为侯敬业2003年3月所交优惠购房款。

2012年8月，侯欣彤以要求*工咨询公司办理房屋过户手续为由，向云龙区人民法院提起诉讼。经法院主持调解，双方达成了调解协议，云龙区人民法院出具了（2012）云民调初字第606号民事调解书，调解协议的主要内容为：*工咨询公司于2012年8月20日前协助侯欣彤办理复兴南路下洪小区1-5-101室房屋产权过户手续。2013年3月25日，侯欣彤向云龙区人民法院申请强制执行。

另查明，*工咨询公司留存的下洪小区自管房使用面积与租金一览表中载明“2-2-101侯敬业，面积47.8，租金97.3；2-2-301吕凤龙”，侯敬业房屋面积与侯雪良租约中面积一致，租金与侯欣彤提供的2000年9月28日交纳的2000年7-9月租金数额相同。同栋楼同单元的吕凤龙现已办理房屋权属证书，房屋坐落登记为下洪小区1-5-301。涉案房屋登记所有权人为*州工程机械集团公司房地产开发公司。

原审法院认为，本案争议焦点所涉及的关键问题在于侯欣彤对登记在*州工程机械集团公司房地产开发公司名下的不动产执行措施提出异议，是否符合法律规定，并足以排除人民法院的强制执行措施。

一、针对建工建设公司提出的下洪小区2-2-101室与下洪小区1-5-101室是否是同一处房产的问题。首先，*工咨询公司在（2012）云民调初字第606号案件提交了书面说明，说明中明确解释因历史遗留问题使房屋单元、楼号发生变化，下洪小区2#-2-101室与下洪小区1-5-101室是同一房屋；其次，云龙区人民法院在作出的（2012）云民调初字第606号民事调解书中确认*工咨询公司协助侯欣彤办理下洪小区1-5-101室产权的过户手续；再次，*工咨询公司留存的下洪小区自管房使用面积与租金一览表中载明的吕凤龙的使用房屋的坐落为2-2-301，后吕凤龙在产权登记机关办理房产登记时，登记的房屋坐落为1-5-301室，吕凤龙到庭接受询问时陈述上述坐落是同一地址，并解释了原因。最后，侯欣彤的户籍登记地址为云龙区朝阳村6幢5单元101室，与*工咨询公司书面说明陈述的内容一致。综上，*工咨询公司的解释符合客观实际，且有发生法律效力的民事调解书确认，可以认定下洪小区2#-2-101室与下洪小区1-5-101室是同一处房产。

二、侯欣彤对涉案房屋享有的权利是否足以排除人民法院的强制执行措施的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、冻结、扣押。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，侯欣彤欲排除对涉案房屋的执行，需满足以下四项条件。首先，侯欣彤与*工咨询公司之间是否存在合法有效的房屋买卖关系问题。虽然在（2012）云民调初字第606号卷宗存档的购房合同为复印件，但云龙区人民法院在主持调解时，对于该合同的真实性已经进行了核实，故双方签订的购房合同是双方的真实意思表示，合法有效。建工建设公司认为侯欣彤在签订合同时未满12周岁，为无民事行为能力人，该合同为无效合同。对此，原审法院认为，当时侯欣彤已经年满十周岁，依据民法通则的规定，侯欣彤应为限制民事行为能力人而非无民事行为能力人，而且侯欣彤的父亲侯雪良也陈述购房合同上侯欣彤的名字为其代签，侯雪良作为侯欣彤的法定代理人有权代理侯欣彤为一定民事行为，故该合同并非无效合同。侯欣彤依据有效的购房合同，与*工咨询公司之间建立了房屋买卖关系。其次，在原审法院于2007年7月26日采取查封措施前，侯欣彤是否实际占有该房屋的问题。涉案房屋系由侯敬业位于*州市青年路29号的公房在1985年拆迁安置而来，侯敬业及侯欣彤等家庭成员一直居住在涉案房屋内，有侯雪良交纳租金及居民户口簿为证，故侯欣彤在原审法院查封涉案房屋之前已经实际占有该房屋。再次，侯欣彤是否在原审法院采取查封措施前，已支付全部购房款的问题。通过（2012）云民调初字第606号卷宗证据可知，侯欣彤已经支付了涉案房屋的全部价款。最后，侯欣彤对未办理房屋产权变更登记有无过错的问题。侯欣彤与*工咨询公司签订购房合同时约定由*工咨询公司办理房产手续，在*工咨询公司未能办理的情况下，又诉诸人民法院主张权利。在云龙区人民法院作出（2012）云民调初字第606号民事调解书后，侯欣彤也及时向云龙区人民法院申请强制执行，现涉案房屋未过户至侯欣彤名下，不能认定属于因侯欣彤自身原因未办理过户登记。

综上，建工建设公司要求继续对复兴南路下洪小区1-5-101室执行的诉讼请求，缺乏依据，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回建工建设公司的诉讼请求。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。该条款是对案外人物权期待权保护的条件，是人民法院审理案外人异议之诉案件的法律依据，上述条件需同时具备，缺一不可。本案中，涉案房屋买卖发生于2003年3月20日，由被上诉人侯欣彤的爷爷侯敬业以22000元优惠价格购得。2006年11月5日，侯欣彤的父亲侯雪良以侯欣彤的名义与*工咨询公司补签了房屋买卖协议，该协议从形式及内容上均未违反法律禁止性规定，且上诉人亦未提供出相反的证据及法律规定否定该协议的合法性，故本院确认其合法有效。涉案房屋系由侯敬业位于*州市青年路29号的公房在1985年拆迁安置而来，期间经历了由租到买的过程，而侯敬业及侯欣彤等家庭成员始终对该房屋占有使用，上述事实有侯敬业交纳租金、居民户口簿及邻居的证言为据，故侯欣彤在原审法院查封涉案房屋之前已经实际占有使用涉案房屋的事实清楚。侯欣彤与*工咨询公司签订购房合同时约定由*工咨询公司办理房产手续，在*工咨询公司未履约的情况下，侯欣彤向云龙区人民法院提起诉讼，要求其履行约定的房屋过户义务。侯欣彤通过诉讼方式行使了物权登记请求权，故涉案房屋未能办理过户手续的过错不应由被上诉人侯欣彤承担。关于上诉人建工建设公司提出的下洪小区2-2-101室与下洪小区1-5-101室是否是同一房产的问题，原审判决已经查明涉案房屋的来源、房屋的拆迁安置、房号的沿革变化等历史遗留问题，且有有效的证据、证人证言等予以证实。原审法院认定下洪小区2-2-101室与下洪小区1-5-101室为同一房产，并无不当。侯欣彤对涉案房屋享有的物权期待权符合上述法律规定的条件，其对登记在*州工程机械集团公司房地产开发公司名下的不动产享有足以排除人民法院强制执行的实体权利。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由*州建工建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　韩黎华

审判员　　李　飞

审判员　　王　青

二〇一九年八月十二日

书记员　　刘　迪