***、***等与四川世雄房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1324民初313号 原告：***，男，生于1956年4月21日，汉族，住四川省仪陇县。 原告：***，女，生于1956年10月1日，汉族，住四川省仪陇县，系原告***妻子。 委托诉讼代理人（特别授权）：**，四川修为律师事务所律师。 被告：四川世雄房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区石油南路195号北门市场3幢2层，统一社会信用代码：915113026948245994。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，四川维大律师事务所律师。 被告：***，男，生于1957年1月15日，汉族，住四川省仪陇县。 被告：**，曾用名***，女，生于1981年8月16日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人（特别授权）：**，男，生于1977年4月30日，汉族，住四川省仪陇县，系被告**丈夫。 被告：***，男，生于1977年2月3日，汉族，住四川省仪陇县。 被告：重庆易事达置业有限公司，住所地重庆市合川区苏家街62号，统一社会信用代码：915001177093047140。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李荣华，重庆合州律师事务所律师。 被告：重庆长途汽车运输（集团）有限公司合川富田分公司，住所地重庆市合川区合阳办北环路2号，统一社会信用代码：915001175889225071。 负责人：***，该分公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李荣华，重庆合州律师事务所律师。 被告：重庆长途汽车运输（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区石**88号，统一社会信用代码：915001072028933457。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李荣华，重庆合州律师事务所律师。 被告：四***房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区抚琴西路278号8-4幢1层278号，统一社会信用代码：915100005864990120。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：**，男，生于1977年4月30日，汉族，住四川省仪陇县，系***弟弟。 被告：***，女，生于1972年12月23日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人（特别授权）：**，男，生于1977年4月30日，汉族，住四川省仪陇县，系被告***弟弟。 原告***、***诉被告四川世雄房地产开发有限公司（以下简称世雄公司）、***、**、***、重庆易事达置业有限公司（以下简称易事达公司）、重庆市合川区富田运务实业有限公司（以下简称重庆富田运务公司，于2012年1月5日注销工商登记，其法人资格已终止，不再列为本案被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月11日立案后，依据原告申请将被告重庆富田运务公司变更为被告重庆长途汽车运输（集团）有限公司合川富田分公司（以下简称重运集团富田分公司），适用简易程序于2018年8月21日公开开庭进行了审理；被告重运集团富田分公司不服本院2018年9月10日作出的（2018）川1324民初2233号民事判决，提出上诉，四川省南充市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）川13民终3686号民事裁定，撤销（2018）川1324民初2233号民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月15日重新立案后，依法追加了重庆长途汽车运输（集团）有限公司（以下简称重运集团）、***、四***房地产开发有限公司（以下简称俊林房地产公司）为本案被告，依法组成合议庭，公开开庭进行审理；2019年3月12日开庭，原告***和***共同委托的诉讼代理人**，被告**、***、俊林房地产公司的委托诉讼代理人**，被告世雄公司的委托诉讼代理人**，被告易事达公司、重运集团富田分公司、重运集团的委托诉讼代理人李荣华到庭参加了诉讼，被告***、***经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼；2019年6月19日复庭，原告***和***共同委托的诉讼代理人**，被告世雄公司的委托诉讼代理人**，被告易事达公司、重运集团富田分公司、重运集团的委托诉讼代理人李荣华到庭参加了诉讼，被告**、***、俊林房地产公司、***、***经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼；本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告于2002年11月9日与合川市富田运务实业有限公司仪陇县分公司、合川市华易房地产开发有限有限公司仪陇分公司签订的商品房买卖合同；2.依法判决被告易事达公司、重运集团退还原告购房款12000元，并依法承担资金占用利息和已付购房款一倍的赔偿责任；3.依法判决九被告连带赔偿原告无法取得仪陇县商用房屋的损失320000元；4.本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2002年11月9日，原告***在被告易事达公司（原名为合川市华易房地产开发有限责任）、合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司处购买了商用房屋一间，房屋座落于仪陇县，面积为32平方米，购房单价1066元每平方米，购房总价为34112元，合同签订时约定2002年5月17日付房款定金2000元，2002年11月9日付房款10000元，余款在5天内交清，交房手续时付4112元。原告按约交纳了购房款，被告也于2002年5月30日交付了房屋，原告至今已经使用该房屋长达15年时间，可该房的房产证、国有土地使用证却未能按约办理。2017年10月22日上午，被告***拿着诉争房屋的产权证书到该房屋门市部，口头告知现承租人***，诉争房屋归他所有，他要行使房主的权利。原告接到承租人的电话后，便到仪陇县不动产登记中心进行查询，才发现案涉房屋于2012年5月16日被被告世雄公司出售给被告***、***、**三人，并为***等人办理了不动产登记手续。由于被告的共同行为，致使原告不能再取得已经实际占有、使用、收益多年的房屋。被告的行为严重侵害了原告合法的财产权益。迫于无奈，原告只能根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十七条以及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的相关规定，向人民法院提出诉讼，望判准如上所请。 被告世雄公司辩称：1.本案是原告与被告易事达公司和被告重庆富田运务公司之间的商品房买卖合同纠纷，所以被告世雄公司、**、***、***不是本案适格被告，不应承担责任。2.本案原告没有支付购房款产生的纠纷与世雄公司没有关联，按照法律规定，原告的其他诉请明显不当，原告诉请第三项属于重复计算损失，明显大于实际损失，所以与世雄公司无关。3.无论根据什么法律规定，后面购房者不得承担任何责任，原告主张侵权责任，又主张了违约责任，诉讼请求明显有错。4.被告***为购买项目资产挂靠被告世雄公司，被告世雄公司没有享有实际权利和承担责任，也没有出手案涉房屋。5.因原告没有按照合同约定支付购房款，已被实际资产所有人解除了合同，原告实际非法占有案涉房屋，享受了非法活动，原告构成违约，原告无权主张已交购房款一倍的赔偿。综上，请求人民法院驳回原告对被告世雄公司的诉讼请求。 被告***未作答辩。 被告***未作答辩。 被告**、***、俊林房地产公司辩称：1.本案是原告与被告易事达公司和被告重庆富田运务公司之间的商品房买卖合同纠纷，所以被告世雄公司、**、***、***不是本案适格被告，不应承担责任。2.原告与被告重庆富田运务公司之间的合同成立，但买房事实不成立，合同约定了支付房款的时间和办证的方式方法，但原告违约，导致没有进行交付和办证。3.原告主张***承担责任是断章取义，合同中约定的购房总价款为34000元，但原告只交了12000元，未履行交付购房款的义务，被告******房地产公司都不应承担责任。4.要求驳回原告对***、***、**、***、俊林房地产公司的诉讼请求。 被告易事达公司、重运集团富田分公司、重运集团辩称：1.原告所诉讼的重庆富田运务公司是独立的法人，已经被注销法人登记；重运集团富田分公司在2012年后成为重运集团的二级机构，不具有法人资格，与本案无关，没有债权债务关系；不是本案适格被告。2.原告与被告易事达公司和当时的重庆富田运务公司签订的房屋买卖合同属实，原告只交付购房款12000元也属实，但当时在重庆富田运务公司将本案诉讼所涉资产转让给被告世雄公司之前，原告未按照合同约定在交付首笔购房款后5日内付清除交房时才交付的4112元外的其余部分购房款，当时被告易事达公司和重庆富田运务公司在原告交纳12000元购房款后将房屋交付给了原告，原告有重大违约行为，按照合同约定，原告应当支付违约金。3.2011年7月18日，被告易事达公司和重庆富田运务公司已经将涉案资产转让给了被告世雄公司，按照项目转让协议第二条第三项第二小项约定，转让的债权包括本案的债权，案涉房屋的办证义务由被告世雄公司承担，本案责任应当由被告世雄公司、***、俊林房地产公司承担。4.对被告世雄公司的答辩意见除关于其不是本案适格诉讼主体外的其他意见，均予以认可。5.原告仅给付12000元购房款，一直在收取租金，没有遭受损失。6.请求驳回原告对被告易事达公司、重运集团富田分公司、重运集团的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2002年5月17日，原告***向合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司缴纳购房定金2000元。2002年11月9日，原告***与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司正式签订商品房买卖合同，约定“出卖人合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司将位于仪陇县小区旧城改造第Ｃ幢2层13号商业房出售给***，建筑面积约为32㎡，单价为1066元／㎡，总价款34112元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以竣工结算面积为准，所缴房款实行多退少补。***2002年5月17日付定金2000**，2002年11月9日付购房款10000**，余款在5日内交清，交房产手续时付4112**。房屋交付期限为2002年5月30日前，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.3%向买受人支付违约金，房产证、土地使用证以及契税由出卖人负责办理。”，双方约定了逾期付款及逾期交房的违约责任。商品房买卖合同签订当日，原告***向合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司支付购房款10000元。原告***接受案涉房屋后就出租给***使用至今，租赁费用一直由原告***收取。2017年10月22日，被告***以案涉房屋系其所有向承租人***提出异议。 2011年9月18日，重庆富田运务公司与被告***挂靠的被告世雄公司签订项目转让协议，约定重庆富田运务公司将仪陇县富田市场（包括项目房屋和土地、项目债权、项目债务）全部转让给被告世雄公司，其中包括对原告***的债权。位于仪陇县金城镇南塘路23号Ｃ幢2楼4-6号、10-13号房屋产权已办理在被告世雄公司名下（产权证号仪陇房权证字第××号）。被告***以被告世雄公司的名义购买的仪陇县富田市场后移交给被告俊林房地产公司（于2011年12月16日成立），由被告***和被告俊林房地产公司共同协商妥善处理仪陇县富田市场的债权债务。2012年5月16日，被告***以被告世雄公司的名义与被告***、***、**签订房屋买卖合同，约定被告世雄公司将位于仪陇县房屋出售给被告***、***、**，被告***占40%的份额，***占14%的份额，**占46%的份额。案涉房屋于2012年7月27日已登记在被告***、***、**名下，房屋建筑面积为31.82㎡。 合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司于2003年12月1日登记成立，现已吊销营业执照但未注销。合川市华易房地产开发有限公司系由重庆市平安园林绿化有限公司2002年12月12日变更而来，合川市华易房地产开发有限公司已于2005年4月25日变更为重庆市易事达房地产开发有限公司，重庆市易事达房地产开发有限公司又于2013年7月10日变更为被告易事达公司。合川市富田运务有限公司仪陇分公司于2002年12月26日成立，2008年7月28日更名为重庆市合川市富田运务有限公司仪陇分公司，2014年2月28日，重庆市合川市富田运务有限公司仪陇分公司因不按照规定年检被吊销营业执照，至今未注销；重庆富田运务公司系重运集团出资组建的法人独资公司，重庆富田运务公司已于2012年1月5日被重运集团吸收合并而注销，其权利和义务由重运集团享有和承担；重运集团富田分公司为重运集团新设立的分公司。 本案审理过程中，原告申请就案涉房屋市场价值进行评估，本院于2019年3月26日依法委托四川合立达房地产评估事务所有限责任公司分别就案涉房屋2012年7月27日和2018年7月11日两个时点的市场价值进行估价，发生评估费用3000元。经估价，案涉房屋2012年7月27日市场价值为95500元，2018年7月11日市场价值为124100元。 上述事实有当事人依法向本院举出的证据在卷佐证，结合庭审**，本院审核后予以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点一是原告***与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司签订的房屋买卖合同是否应当解除的问题；二是原告所主张的损失的认定问题；三是原告损失的承担主体问题。 关于焦点一。首先，原告***与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司签订房屋买卖合同，系房屋买卖合同双方当时人自愿签订，对房屋的单价、位置、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了明确约定，双方就应按照合同约定诚信严格履行各自的义务。其次，原告此前未主张解除案涉房屋买卖合同；合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司和合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司或者其权利义务后来的承受人亦未解除与原告***签订的案涉房屋买卖合同，双方间签订的案涉房屋买卖合同尚未终止，依法对原告与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司和合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司或者其权利义务后来的承受人具有法律拘束力，仍然负有履行案涉房屋买卖合同的义务。最后，案涉房屋已于2012年7月27日依法登记于被告***、***、**名下所有，原告取得案涉房屋所有权目的落空。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方***行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对原告请求解除与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司签订的房屋买卖合同，本院依法予以支持。 关于焦点二。首先，案涉房屋于2012年7月27日就已经登记于被告***、***、**名下，归其所有，但是原告与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司签订的房屋买卖合同未解除前一直处于履行状态，对合同当事人双方的权利义务尚未作法律上的评价，对原告主张的其无法取得案涉房屋的损失适用2018年7月11日其向人民法院诉讼主张权利时的市场价值较为合理，更易使原告合法利益恢复到合同正常履行后的状态。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，对原告主张的其无法取得案涉房屋的遭受的损失确定为124100元。其次，原告请求双倍退还其已给付的购房款，并依法承担资金占用利息，但是，原告所购买的房屋已经登记在被告***等人名下，其购房目的已经不能实现，所主张的其无法取得案涉房屋遭受的损失已经包括了已付购房款一倍的损失部分；负有责任的被告只应当返还其购房款12000元，无需再赔偿已付购房款一倍的损失。原告因案涉房屋买卖纠纷发生的评估费用3000元，系所涉责任被告的违约行为所造成的损失，依法应当由所涉责任被告承担。综上，对原告主张的损失认定为127100（124100元+3000元）元。 关于焦点三。首先，合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司系隶属于被告易事达公司的非法人分支机构，无独立承担民事责任能力，其权利义务由被告易事达公司承受；合川市富田运务有限公司仪陇分公司系隶属于重庆富田运务公司的非法人分支机构，无独立承担民事责任能力，其权利义务应由重庆富田运务公司承受，而重庆富田运务公司系被告重运集团出资设立的法人独资公司，重庆富田运务公司已于2012年1月5日被重运集团吸收合并而注销，重庆富田运务公司的权利和义务由重运集团享有和承担，故合川市富田运务有限公司仪陇分公司、重庆富田运务公司的权利义务实际由重运集团承受。其次，重庆富田运务公司将仪陇县富田市场项目（包括项目房屋和土地、项目债权、项目债务）全部转让给被告世雄公司时，无论系被告世雄公司自己受让还是***挂靠被告世雄公司受让，原告作为所涉转让项目的案涉房屋的权利义务人，未收到重庆富田运务公司通知或征询其意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。”的规定，重庆富田运务公司就仪陇县富田市场项目（包括项目房屋和土地、项目债权、项目债务）全部转让事宜与被告世雄公司签订的项目转让协议对本案原告不发生法律效力，原告只得向案涉房屋买卖合同相对人权利义务后来的承受人即被告易事达公司和被告重运集团主张权利履行义务；被告世雄公司、重运集团富田分公司、***、**、***、***、俊林房地产公司无过错，无需承担责任；原告请求返还已付购房款和赔偿损失的责任应由被告易事达公司和被告重运集团承担。 综上所述，依照前述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”， 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下： 一、解除原告***与合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司、合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司于2002年11月9日签订的商品房买卖合同； 二、被告重庆易事达置业有限公司、被告重庆长途汽车运输（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内共同赔偿原告***、***的损失127100元； 三、被告重庆易事达置业有限公司、被告重庆长途汽车运输（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内共同返还原告***、***已付购房款12000元； 四、驳回原告***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。”的规定，加倍支付***行期间的利息。 本案案件受理费3230元（此款原告原一审时已预交），由原告***、***负担1938元，由被告重庆易事达置业有限公司、被告重庆长途汽车运输（集团）有限公司共同负担1292元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　罗　毅 二〇一九年七月十九日 书记员　　姚景珽