泰州市姜堰区南方建设工程有限公司与泰州市姜堰区顾高镇集体资产经营管理站土地租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省泰州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏12民终1787号

上诉人（原审被告）：泰州市姜堰区南方建设工程有限公司，统一社会信用代码9132120470400902XM，住所地泰州市姜堰区***盐靖路**。

法定代表人：蔡桂高，该公司董事长。

委托诉讼代理人：华玉琴，江苏泰乾律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：泰州市姜堰区***集体资产经营管理站，统一社会信用代码91321204253076791R，住所地泰州市姜堰区***团结街**。

法定代表人：俞杨芹，该站站长。

委托诉讼代理人：赵斌，江苏清越律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陶颖，江苏清越律师事务所实习律师。

上诉人泰州市姜堰区南方建设工程有限公司(以下简称南方公司)因与被上诉人泰州市姜堰区***集体资产经营管理站（以下简称顾高经管站）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院(2020）苏1204民初904号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

南方公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人的诉请超过法定诉讼时效。被上诉人称上诉人拖欠2011年及2013年至今的租金，也就是说其从2013年就已经知道权利受到损害，但直到2020年3月25日才向上诉人主张权利，显然超过法定诉讼时效。2、被上诉人的诉讼主体资格不适格。双方签订土地使用合同，该合同系平等主体之间就土地使用方式、使用标准等在协商一致的情况下签订的，应认定合法有效。但在合同履行过程中，原姜堰市***人民政府下达《关于2008年企事业单位上缴任务的通知》，地，地方政府使用行政手段对原合同进行了实质变更原来的民事行为转变为行政征收。因原合同已发生实质变更，故被上诉人的诉讼主体不适格。３、被上诉人要求支付资金使用费与本案不属于同一法律关系。原审案由为土地租赁合同纠纷，而被上诉人诉称的每年2万元资金使用费系原企业改制时产生的资产转让费25万元衍生而来，其本质是资金占用期间产生的利息，故不应在土地租赁合同纠纷这个法律关系内进行处理。另外，当时由于企业改制过程中，存在大量应收帐款未能收回，而净资产中又包括应收帐款，故上诉人认为该25万元资产转让费虚高，无法认可。

顾高经管站辩称，１、上诉人与被上诉人系长期租赁合同关系，约定分期支付租金，故租金属于继续性租金债权，租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。虽然本案中各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。因双方签订的租赁合同仍继续有效，故被上诉人主张之前上诉人欠缴租金的诉讼请求未超过诉讼时效。２、被上诉人的诉讼主体资格适合。被上诉人与上诉人签订土地使用合同时原名为姜堰市***集体资产经营管理站，后因行政规划原因变更为泰州市姜堰区***集体资产经营管理站。上诉人所称的《2008企事业单位上缴任务的通知》是被上诉人所属的镇政府所发文件。被上诉人是镇政府设立的下属机构，从事本镇集体资产的经营与管理等活动。镇政府作为被上诉人的领导机构可以向上诉人发出催缴租金等相关费用的文件，要求上诉人履行其与被上诉人的合同义务，故不存在上诉人所称的地方政府用行政手段对原合同进行实质变更。3、被上诉人可以在本案中主张资金使用费。截止上诉人拖欠租金和资金使用费前，对于租金和资金使用费都是一并收取、给付的，上诉人在履行过程中没有提出异议，在一审庭审中上诉人也没有抗辩案由不同。对于上诉人所称25万元资金使用费虚高，要求减少资金使用费标准没有事实和法律依据。

顾高经管站向一审法院起诉请求：：南方公司给付顾高经管站土地租金410400元（31300元/年×8年+20000元/年×8年），本案诉讼费用由南方公司负担。

一审法院认定事实：1.姜堰市南方建筑安装工程公司原系集体所有制，1998年改制，应支付资产转让费250000元，每年资金使用费20000元。

2．1998年7月28日，姜堰市***集体资产经营管理站（甲方）与蔡桂高（乙方）签订土地使用合同，约定甲方将原南方建筑安装工程公司使用的土地9.52亩，折合6340平方米（包括房屋用地、场地及其他用地），在企业存续期间有偿转让给乙方使用，本合同有效期为五年，即从1998年3月31日起至2013年3月30日止，期满后重新签订使用合同；在本协议有效期限内，土地使用金按企业实际使用面积6340平方米，由乙方按每年5元/平方米的标准计算上缴给甲方。上列土地一直由南方公司经营使用。截止2020年3月30日，南方公司尚欠顾高经管站前8年的租金以及资金使用费。

3.姜堰市南方建筑安装工程公司先后更名为姜堰市南方建设工程有限公司、泰州市姜堰区南方建设工程有限公司。因行政区划的原因，姜堰市***集体资产经营管理站更名为泰州市姜堰区***集体资产经营管理站。

4.S229省道拓宽时占用涉案部分土地。2020年6月4日，一审法院组织双方当事人进行现场勘验，经过测量，双方一致确认南方公司实际租赁土地的面积为5148.79平方米（东西长141.84米，南北长36.3米）。

一审法院认为,依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。顾高经管站、南方公司于1998年7月28日签订的土地租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。顾高经管站要求南方公司支付实际使用期间拖欠的租金，应予支持。

关于租金，2013年前拖欠一年的租金计31700元（6340平方米×5元/平方米），从2013年至2020年3月30日的租金计180207.65元（5148.79平方米×5元/平方米×7年），合计211907.65元。顾高经管站、南方公司未能对租金标准重新协商确定，南方公司单方要求调减租金标准为每年1.5元/平方米，不予支持。

关于资金使用费，顾高经管站主张16万元（2万×8年），予以支持。南方公司单方要求减少资金使用费标准，不予支持。南方公司辩称的工程款债权，不属本案审理范围，应另行依法处理。综上所述，顾高经管站的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决：一、泰州市姜堰区南方建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向泰州市姜堰区***集体资产经营管理站支付截止2020年3月31日的未付租金211907.65元及资金使用费160000元，合计371907.65元。二、驳回泰州市姜堰区***集体资产经营管理站的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7456元，减半收取计3728元，由顾高经管站负担289元，南方公司负担3439元（顾高经管站同意其预交的案件受理费由南方公司向其直接支付，一审法院不再退还，由南方公司在本判决生效之日起十日内向顾高经管站支付3439元）。

二审中，双方当事人均未有新证据提交，一审查明的事实有土地使用合同、转账凭证、勘验记录以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为，双方当事人于1998年签订的土地租赁合同合法有效，当事人应依约履行自己的义务。租赁期满后，南方公司继续使用租赁物，顾高经管站未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。本案中，顾高经管站诉讼主张的资金使用费和土地租金均系原姜堰市南方建筑安装工程公司在1998年改制和为公司后续经营与顾高经管站约定产生的费用，相互关联，在合同履行中上述两项费用也是一并收取和给付，故顾高经管站起诉时对这两项费用一并主张并无不当，南方公司在一审抗辩时也未提出异议，南方公司上诉对此所提异议不能成立，本院不予采纳。关于双方争议的诉讼时效问题，双方当事人约定土地租金分期履行，故诉讼时效期间依法从最后一期履行期限届满之日起计算。因南方公司与顾高经管站之间形成不定期租赁合同关系，顾高经管站向南方公司主张合同期内欠付的租金未超过诉讼时效，南方公司该意见缺乏法律依据，不予采纳。顾高经管站作为合同相对方向南方公司主张权利，其诉讼主体身份适格，南方公司称地方政府使用行政手段对原合同进行变更，原来的民事行为已转变为行政征收，顾高经管站不具备诉讼主体资格的上诉意见没有事实依据，本院不予支持。

综上所述，南方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7456元，由上诉人泰州市姜堰区南方建设工程有限公司负担（已交）。

本判决为终审判决。

审判长　　陈继元

审判员　　吴　玫

审判员　　宗　雯

二〇二〇年九月二十八日

书记员　　朱　菁