某某、柳州市第三建筑工程有限责任公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂0602民再2号

抗诉机关：防城港市港口区人民检察院。

申诉人（原审被告）**，女，汉族，1969年5月2日出生，住柳州市鱼峰区。

委托诉讼代理人：郭祥章，广西华怡律师事务所律师。

被申诉人（原审原告）柳州市第三建筑工程有限责任公司，住所地柳州市屏山大道**。

法定代表人：岳书杰，总经理。

原审被告刘劼，男，汉族，1969年10月24日出生，住防城港市港口区。

**因与原审原告柳州市第三建筑工程有限责任公司（以下简称柳州三建公司）、原审被告刘劼商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2017）桂0602民初432号民事判决，向检察机关申诉。防城港市港口区人民检察院于2019年11月4日作出防检民（行）监[2019]45060000025号民事抗诉书，向广西壮族自治区防城港市中级人民法院提出抗诉。防城港市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）桂06民抗1号民事裁定，

2

指令本院再审本案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。防城港市港口区人民检察院指派检察员陆海文、黄双梅出庭。申诉人**及其委托诉讼代理人郭祥章、原审被告刘劼到庭参加诉讼。被申请人柳州三建公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告柳州三建公司诉称，1995年6月4日，原告与被告刘劼签订《房屋买卖协议》，约定被告刘劼自愿将坐落防城港市港口区站前区A19号楼卖给原告，价款为40万元，房款一次性结清；买卖过程中的房屋过户手续由被告刘劼承担。1995年6月4日，被告刘劼在《三建公司付职工刘劼购房款明细表》中确认原告已付清总购房款40万元。2004年7月8日，被告刘劼在（2003）防中法执字第19号执行案件的笔录中承认案涉房屋属于原告所有，案涉房屋出租的收入也归原告所有。但至起诉之日被告刘劼既未向原告交付房屋，也未按照该协议约定办理房屋过户手续，构成违约。经原告在2016年9月到房管部门查询，案涉房屋已在2006年8月过户给第三人。两被告系夫妻关系，应对退房款及利息承担连带偿还责任。请求判令1.解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2两被告连带返还原告购房款40万元及利息639073.55元（按中国人民银行同期贷款利率从1995年6月4日计算至2017年1月3日，以后另计），共计1039073.55元。原审被告刘劼、**均没有提出答辩意见。

原审查明，1995年6月4日，原告柳州三建公司（乙方）与被告刘劼（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将坐落在防城港市港口区，建筑面积为360.20平方米，五层楼房卖给乙方，售价40万元，房款一次性付清；买卖过程中的过户手续费用由乙方承担，手续由甲方办理。原告时任法定代表人岳学文在乙方代表处签字。同日，被告刘劼在《三建公司付职工刘劼购房款明细表》上签字确认原告已付清40万元购房款。另查明，两被告于1994年10月6日向柳州市民政局申请登记结婚。2017年2月22日，原告就解除《房屋买卖协议》及退房款等向本院起诉。被告刘劼起诉前仍未为原告办理案涉房屋的过户手续。

原审认为，原、被告签订《房屋买卖协议》，并就房屋买卖发生纠纷，应为房屋买卖合同纠纷。关

3

于原告要求解除《房屋买卖协议》的问题。原告与被告刘劼签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。根据原告提交的付款明细，被告刘劼认可其已收到原告购房款40万元，本院对原告已付清房款事实予以认定。在原告已履行付款义务的情况下，被告刘劼未按约履行办理产权过户手续，致使原告最终无法取得该房屋的所有权，被告刘劼的行为致使原告的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，对原告要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求返还购房款40万元并支付利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告主张退换购房款40万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的标准从收款之日起计算的问题，原告与被告刘劼签订《房屋买卖协议》的时间为1995年6月4日，至起诉之日近二十一年有余，而原告无证据证明其在过去的二十一年里催告被告刘劼办理房屋过户手续或主张解除合同。本院认为，在两被告未对诉讼时效进行抗辩的情况下，本院虽不应主动适用诉讼时效的规定进行裁判，但原告怠于行使其解除权的行为致使损失扩大。因此，从公平合理角度出发，本院予以支持原告起诉之后的利息，即利息以40万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年2月22日计算至付清之日止。关于原告要求两被告连带偿还购房款本息的问题。原告在申请追加被告**为本案共同被告时提交《结婚登记申请书》证实两被告于1994年10月6日申请结婚登记，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。”的规定，被告**对上述债务是否发生在夫妻关系存续期间未举证，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的

4

事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告**对被告刘劼的上述债务承担共同偿还责任据此作出如下判决：一、解除原告柳州市第三建筑工程有限责任公司与被告刘劼于1995年6月4日签订的《房屋买卖协议》；二、被告刘劼、**在本判决生效之日起十日内共同返还原告柳州市第三建筑工程有限责任公司购房款40万元并支付利息（利息以40万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年2月22日计算至付清之日止）；三、驳回原告柳州市第三建筑工程有限责任公司其他的诉讼请求。

防城港市港口区人民检察院抗诉认为，原柳州三建公司就刘劼婚前所负债务向**主张权利即原判决认定事实不清，且适用法律错误。

本院再审过程中，申诉人**称，1.柳州三建公司起诉时已过诉讼时效。其与原审被告刘劼于1994年10月6日办理结婚登记，于2001年8月16日离婚。柳州三建公司没有告知其刘劼的债务及向其追索。防城港市港口区人民法院在2017年8月7日作出民事判决书中显示，自1995年6月4日柳州三建公司与刘劼签订《房屋买卖协议》合同至起诉之日（2017年3月20日）港口区人民法院受理立案近二十一年有余，柳州三建公司无证据证明其在过去的二十一年里催刘劼办理房屋过户手续或主张解除合同。柳州三建公司为了达到胜诉并顺利执行的目的，故意隐瞒了其与刘劼离婚的事实，并故意不向法院提供我的联系方式致使法院不能向其依法送达相关文书，其不能对相关证据进行质证，不能对其诉讼主张进行抗辩。其与刘劼离婚后本人一直在柳州市房屋中居住。此套房屋所在位置是柳州三建公司的职工住房小区，其办公大楼也在职工住房小区院中，岳学文居住在我楼下。原审判决中涉及的房屋柳州市箭盘路8号3栋6楼1室是我唯一的住房，防城港市港口人民区法院强制执行拍卖是违反相关法律规定的。2.被申请人向港口区人民法院所诉求的4笔款项，合计40万元，是柳州三建公司与防港公司之间的业务往来产生的帐目款项。刘劼没有将其用在当时我们的家庭生活中，更何况其中有一笔93年8月10万元的款项是在我与刘劫

5

婚前产生的，我是1994年10月6日办理的结婚登记。在40万元人民币的款项中，据我当年（1995年5、6月份）听刘劼所说，其中己将10万元人民币折成美元1万返还给了当时任三建公司经理的岳学文。3.关于被申请人与刘劼房屋买卖问题事实不清。依照被申请人向法院提交的证据，被申请人与刘劼交易的标的物为防城港市港口区站前区A19号楼房，但该楼房的产权属谁并不清楚(无产权证书，被申请人证据6执行笔录中刘劼陈述房子是登记在其父的名下）。其房屋买卖协议的交易款是以抵债的方式支付(见被申请人证据5《购房明细表》）。由此可知，其房屋买卖协议的真实性、合法性是存在疑问的。刘劫与柳州三建公司的“房屋买卖协议”是于1995年6月4日签订的，而我位于柳州市箭盘路8号3栋6楼1室的房屋分别在1994年12月25日、1994年12月26日及1997年3月10日交款购买的职工住宅集资房，其中当时因我们经济困难未能拿出钱款，刘劼向我的父亲陈长海先生在1997年3月10日借款4万元人民币用于缴纳集资购房款。刘劼与我2001年8月16日离婚时也没有偿还向我父亲陈长海先生所借的4万元欠款。因此，我父亲于2002年8月21日向柳州市柳南区人民法院起诉刘劼偿还此笔欠款，并于2004年8月16日转至防城港市港口区人民法院申请执行刘劼还款。

原审被告刘劼辩称，1.其与父亲商量后，以自己名义将父亲名下的涉案房屋卖给柳州三建公司，但父亲提出要柳州三建公司一次性支付40万元。其与柳州三建公司签订《房屋买卖协议》后，柳州三建公司就出具了一份付款清单，并胁迫其将分公司的账目冲抵房款，且柳州三建公司并未向其支付40万元购房款。2.柳州三建公司多次已上级公司名义胁迫其协助办理涉案房屋产权手续。其多次现柳州三建公司表示，父亲没有拿到40万元购房款是不会办理房屋产权手续。因此，其认为上述款项系分公司与总公司之间的往来款，双方签订的协议无效，且柳州三建公司的诉讼请求均无事实和法律依据，请求法院驳回柳州三建公司的诉讼请求。

被申诉人柳州三建公司没有提出答辩意见。

本院再审查明，1995年6月4日，柳州三建公司（乙方）与刘劼（甲方）签订《房屋买卖

6

协议》，约定甲方自愿将坐落在防城港市港口区，建筑面积为360.20平方米，五层楼房卖给乙方，售价40万元，房款一次性付清；买卖过程中的过户手续费用由乙方承担，手续由甲方办理。原告时任法定代表人岳学文在乙方代表处签字。同日，被告刘劼在《三建公司付职工刘劼购房款明细表》（以下简称《购房款明细表》）上签字确认原告已付清40万元购房款。该《购房款明细表》中显示，1.防城分公司开典付费10万元93年8月（“ＸＸ日”看不清）（其中，调入钦州分公司10万、防城分公司10万）。2.公司代防城分公司付材料处购水泥5万。95年5月（“ＸＸ日”看不清）3.公司代防城分公司归还二供站借款10万。95年（“ＸＸ月ＸＸ日”看不清）4.银行汇票给防城港分公司15万。（年月日看不清）。

刘劼、**于1994年10月6日向柳州市民政局申请登记结婚，双方于2001年8月16日离婚。

2020年5月27日，防城港市不动产登记局出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，截止至2020年5月27日11时00分，无登记在刘劼名下坐落港口区的不动产登记信息。

另查明，2020年12月24日，防城港市中级人民法院作出的（2002）防中法民初字第57号民事判决书中显示，该院受理了柳州三建公司与三建防城港公司就拖欠租金纠纷一案。柳州三建公司的法定代表人岳学文、三建防城港公司的法定代表人为刘劼等事实。（2003）防中法执字第19号执行案件笔录中显示，岳学文（柳州三建公司法定代表人）与刘劼（柳州三建防城港分公司法定代表人）认可涉案房屋租金收入归柳州三建公司。

再查明，2017年2月22日，原告就解除《房屋买卖协议》及退房款等向本院提起诉讼。

上述事实，有当事人提举的公司营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、人员基本信息、岳学文法定代表人证明、《房屋买卖协议》、《三建公司付职工刘劼购房款明细表》、执行案

7

件立案审批表、笔录纸、《不动产登记资料查询结果证明》等证据。上述证据，已经在审庭当审质证和审查。

本院再审认为，一、柳州三建公司与刘劼签订了《房屋买卖协议》，双方就位于防城港市港口区发生争议，该案的案由应为房屋买卖合同纠纷。

二、关于柳州三建公司与刘劼签订了《房屋买卖协议》合同效力问题。本案中，**提供的不动产登记资料查询结果证明》中显示，截止至2020年5月27日11时00分，刘劼名下无坐落于港口区的不动产登记信息。即刘劼非涉案房屋的所有权人，其与柳州三建公司签订了《房屋买卖协议》后无法实现物权的转移，且柳州三建公司未提交证据证实刘劼处分他人财产经权利人追认或已经取得处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，该《房屋买卖协议》无效。对于柳州三建公司请求解除《房屋买卖协议》的理由不成立，本院不予支持。

三、关于诉讼时效的问题。本案中，**提出柳州三建公司向法院提起民事起诉的诉讼时效已过。经查，柳州三建公司与刘劼签订《房屋买卖协议》的时间为1995年6月4日，柳州三建公司就涉案房屋向港口区人民法院提起诉讼的时间为2017年2月22日。但（2003）防中法执字第19号执行案件笔录中显示，岳学文（柳州三建公司法定代表人）与刘劼（柳州三建防城港分公司法定代表人）认可涉案房屋租金收入归柳州三建公司，则本院认定柳州三建公司在2003年应当知晓涉案的房屋无法办理产权登记手续等，则根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”即柳州三建公司最迟应在2005年向法院提起诉讼。而柳州三建公司于2017年2月22日就与刘劼签订《房屋买卖协议》发生的纠纷向本院提起诉讼的诉讼时效已过。**提出的抗辩理由成立，本院予以采信。需说明的是，刘劼并未对诉讼时效提出抗辩，则诉讼时效不适用于刘劼。

8

四、关于购房款40万元的问题。**提出，涉案房款40万元中，有10万元系其与刘劼婚前产生，剩余的30万元系柳州三建公司与三建防城港分公司的债务。刘劼亦提出涉案房款系柳州三建公司与三建防城港分公司的债务。经查，柳州三建公司提供的《购房款明细表》中显示，防城分公司开典付费10万元93年8月、公司代防城分公司付材料处购水泥5万、公司代防城分公司归还二供站借款10万、银行汇票给防城港分公司15万。从上述款项来源及用途可知，柳州三建公司并未向刘劼支付购房款共计40万元，实际是将债务折抵购房款。而**与刘劼于1994年10月6日办理结婚登记手续。那么，本院认定对于柳州三建公司于93年8月支付的防城分公司开典费用10万元产生于**和刘劼婚前，则该笔款项与**无关。对于柳州三建公司代防城分公司付购水泥5万、还借款10万、银行汇票给防城港分公司15万，上述款项非满足夫妻共同生活需要所负的债务，则上述款项亦与**无关。另查，上述涉案款项虽显示为柳州三建公司为三建防城港分公司支付的款项，但刘劼签字确认将该款项作为购房款的事实可知，刘劼以个人身份认可该债务。虽然《房屋买卖协议》确认无效，但并未否认柳州三建公司与刘劼之间存在40万元的债权。因此，刘劼应返还柳州三建公司的款项40万元及从支付之日起计算利息。现柳州三建公司请求利息从1995年6月4日（签订《房屋买卖协议》）之日起计算，本院予以采信。利息计算方式：以40万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自1995年6月4日计算至2019年8月19日止；以40万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至清偿之日止）。对于刘劼辩称，其受到胁迫才在《购房款明细表》上签字的问题。本院认为，刘劼作为完全民事行为能力人，其应当知晓在《购房款明细表》上签字的意思表示，则本院对刘劼提出的抗辩，本院不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、撤销本院（2017）桂0602民初432号民事判决第一项、第二项；

9

二、被告刘劼在判决生效之日起十日内向柳州市第三建筑工程有限责任公司返还款项40万元及利息（利息计算方式：以40万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自1995年6月4日计算至2019年8月19日止；以40万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计算至清偿之日止）。

案件受理费14151.66元、保全费5000元，由被告刘劼承担19151.66元。

上述债务，义务人逾期支付的则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于防城港市中级人民法院，预交上诉费14151.66元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈　燕

人民陪审员　　陈肖芬

人民陪审员　　何水清

10

二〇二〇年十二月二十一日

书　记　员　　杜奎淳