上海亿路顺典当有限公司与上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0118民初8309号

原告：上海亿路顺典当有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：金辉，总经理。

委托诉讼代理人：华英杰。

被告：上海青浦盈港建筑安装工程有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：尤彦平，总经理。

被告：尤彦平，男，1944年1月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

上列两被告共同委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。

被告：张伟锋，男，1976年4月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

委托诉讼代理人：蒋丽萍，女，1975年12月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

原告上海亿路顺典当有限公司诉被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司(以下简称盈港公司)、被告尤彦平、被告张伟锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2018年6月7日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人华英杰，被告尤彦平并作为被告盈港公司法定代表人，被告盈港公司、被告尤彦平共同委托诉讼代理人干建根、被告张伟锋委托诉讼代理人蒋丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海亿路顺典当有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告盈港公司、被告尤彦平间的租赁关系；2、判令三被告立即腾退位于上海市青浦区界泾港新村商3号楼房屋；3、判令三被告向原告支付房屋占有使用费(面积为130平方米，按每月人民币8,000元计，自2017年12月27日起计算到实际腾退房屋为止)；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年7月4日，青浦法院作出的(2012)青执字第3697号执行裁定书，裁定位于上海市青浦区界泾港新村商3号楼房屋的财产权转移至原告名下，原告于2014年1月14日取得产权证。(2016)沪0118民初14044号及(2017)沪02民终8193号民事判决书均已生效，上述民事判决书明确了原告与被告盈港公司、被告尤彦平间建立租赁关系。然而，上述两被告无视法律，缺乏诚信，未按规定向原告支付房屋租金。为此，原告于2018年1月29日向上述两被告发出催告函，要求上述两被告收到催告函三日内清偿所欠租金，并告知上述两被告双方之间的租赁关系自收到催告函之日解除。另，被告尤彦平之子尤建青与被告张伟锋签订租赁合同，将位于上海市青浦区界泾港新村商3号楼房屋北侧商住房出租给被告张伟锋使用，被告张伟锋自2010年开始使用房屋，使用面积50余平方米。原告认为，被告盈港公司、被告尤彦平拒绝支付租金之行为，表明其不愿维持与原告之间的租赁关系，现原告已向上述两被告发出解除租赁关系通知，租赁关系自通知送达到上述两被告时解除。原告的合法权益应该受法律保护，故原告诉至法院，作如上诉请。

被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平共同辩称：不同意原告的诉讼请求。(2017)沪02民终8193号民事判决书存在问题，两被告实际使用房屋面积为130平方米，其他房屋从2013年8月2日起由原告占有使用，两被告对支付租金标准不予认可。由于原告采取不正常的手段，占有使用涉案房屋的部分，将被告盈港公司的财物丢掉，造成了被告盈港公司的损失，被告盈港公司也向原告发函，但是没有得到回应。两被告没有支付租金有自己的理由，原告与两被告的租赁关系因原告购买涉案房屋所致，但是双方没有约定合同解除的条件，原告现在依据催告函要求解除租赁关系，理由不足。

被告张伟锋辩称：被告尤彦平与被告张伟锋存在租赁关系，现还在使用50平方米的房屋，如被告盈港公司、被告尤彦平腾退房屋，被告张伟锋也腾退房屋。

经开庭审理查明：原告曾提起诉讼，要求解除原告与被告盈港公司、被告尤彦平间的租赁关系，要求三被告向原告支付房屋占有使用费730,350元(按每平米2元/天计算，自2013年7月5日暂计至2015年1月4日，要求计算到实际腾退为止)，要求三被告于合同解除之日起十日内腾退房屋。本院于2016年12月8日以(2016)沪0118民初14044号立案受理后，因案件审理需要，本院依法追加薛琴为第三人参加诉讼。本院(2016)沪0118民初14044号民事判决书认定被告盈港公司、被告尤彦平与第三人薛琴就涉案房屋形成了租赁关系，该租赁关系并未违反法律强制性规定，依法应受保护。原告依法取得涉案房屋的产权，原告的所有权的各项权益依法也应受到保护。被告盈港公司、被告尤彦平与涉案房屋原权利人的租赁关系在原告取得涉案房屋产权前已经建立，即使原告通过司法拍卖变卖方式取得房屋产权，亦应受到上述租赁关系的约束。虽原告取得房屋产权后，即要求被告支付房屋占有使用费，但被告盈港公司、被告尤彦平以已与第三人薛琴就租金的支付作出约定为由拒绝向原告支付，由于原、被告双方对支付租金问题存有争议，未能达成一致意见，现原告以被告盈港公司、被告尤彦平不支付租金为由要求解除租赁关系并腾退房屋的诉求，本院不予支持。买卖不破租赁，目的是维持正常的交易秩序，但被告盈港公司、被告尤彦平与第三人薛琴签订的租赁合同中约定在第三人薛琴房款付清后开始向承租方收房款，该条款并不属于租赁合同的通常条款，原告不应受该条款的约束，因此被告盈港公司、被告尤彦平应向原告支付自原告取得系争房屋产权时起其实际占有使用部分房屋的到期房屋使用费。又因被告盈港公司、被告尤彦平与第三人薛琴签订的租赁合同中约定的租金标准远低于市场租赁价格，故原告也不应受该条款的约束，房屋占有使用费的标准参照由上海百盛房地产估价有限责任公司作出的市场租赁价格估价结果，依照公平原则和诚实信用原则予以酌定。2017年6月23日，本院作出(2016)沪0118民初14044号民事判决书，判决书判决：一、原告要求解除其与被告盈港公司、被告尤彦平间的租赁关系的诉讼请求不予支持；二、原告要求被告盈港公司、被告尤彦平、被告张伟锋腾退系争房屋的诉讼请求不予支持；三、被告盈港公司、被告尤彦平应于本判决生效之日起十日内支付原告房屋占有使用费(其中自2013年7月5日起至2013年8月1日止，以面积为676.25平方米，按每天每平方米1.25元计算；自2013年8月2日起至2017年11月14日止，以面积为130平方米，按每天每平方米1.25元计算)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费11,103.50元，由原告负担5,636.50元，被告盈港公司、被告尤彦平负担5,467元；鉴定费18,900元，由被告盈港公司、被告尤彦平负担。

被告盈港公司、被告尤彦平不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为买卖不破租赁原则的确立，并非是指租赁合同权利义务的简单转让，而是指权利人身份变更后，承租人以该原则对抗新权利人的租赁物返还请求权。但是，承租人在运用该原则对抗新权利人时，其为维持租赁关系的运转，亦应当承担支付租金的义务。虽然涉案租赁合同有承租人暂不支付租金的条款，但该条款建立的前提是承租人与原权利人之间存在特定的债权债务关系，相应的权利义务关系应当限定于上诉人与原权利人薛琴之间，对亿路顺公司无约束力。因此，上诉人关于根据租赁合同约定可暂不支付租金的主张不能成立。但是，上诉人占有涉案房屋系基于租赁合同，其在房屋权利人变更后基于租赁状态有向被上诉人支付租金的义务，在没有证据证明上诉人与原出租人有恶意串通的情况下，即便约定租金低于市场标准，也应遵照执行。一审判决按照评估结果确定上诉人支付租金的标准，有所不妥，本院予以纠正。上海市第二中级人民法院于2017年12月26日以(2017)沪02民终8193号作出民事判决书，判决书判决：一、维持上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初14044号民事判决第一、二项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初14044号民事判决第三项；三、上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、尤彦平应于判决生效之日起十日内支付上海亿路顺典当有限公司房屋占有使用费(自2013年7月5日起按每月8,000元计，至判决生效日止)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件受理费11,103.5元，由上海亿路顺典当有限公司负担5,636.5元，上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、尤彦平负担5,467元；鉴定费18,900元，由上海亿路顺典当有限公司负担。二审案件受理费5,450元，由上诉人上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、尤彦平负担。本判决为终审判决。

另查明：(2017)沪02民终8193号民事判决书生效后，被告盈港公司、被告尤彦平未向原告支付房屋占有使用费。2018年1月29日，原告向被告盈港公司、被告尤彦平发出催告函，要求被告盈港公司、被告尤彦平收到催告函三日内清偿所欠租金，并告知被告盈港公司、被告尤彦平双方之间的租赁关系自收到催告函之日解除。2018年1月29日，被告盈港公司、被告尤彦平收到原告催告函后，于2018年1月30日向原告发出复函，而未在法律所规定的时间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

又查明：原告于2014年1月14日取得位于上海市青浦区界泾港新村商3号楼房屋的房地产权证，载明建筑面积为676.25平方米，总2层，建筑类型为办公楼。被告尤彦平、被告张伟锋于2017年签订租赁合同，租期2年，现被告张伟锋还在使用部分涉案房屋。

以上查明的事实，由原告与被告的陈述、房地产权证、(2016)沪0118民初14044号民事判决书、(2017)沪02民终8193号民事判决书、催告函、复函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。

根据庭审查明的事实，本院认为：已经生效的民事判决书认定被告盈港公司、被告尤彦平占有涉案房屋系基于与原权利人之间的租赁合同，其在房屋权利人变更后基于租赁状态有向原告支付租金的义务。然而，被告盈港公司、被告尤彦平既未按生效民事判决书确定的房屋占有使用费向原告履行支付义务，又未按其与原权利人的租赁合同之约定，向原告支付房屋占有使用费。原告向被告盈港公司、被告尤彦平发出催告函后，至今未向原告支付分文。由于被告盈港公司、被告尤彦平存在违约和法律规定的其他情形的行为，故通知解约有效成立。被告盈港公司、被告尤彦平收到解约通知后，未在法律所规定的时间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故租赁关系自被告盈港公司、被告尤彦平收到原告解约通知之日即2018年1月29日时解除。租赁关系解除后，被告盈港公司、被告尤彦平应腾退涉案房屋，被告盈港公司、被告尤彦平未腾退涉案房屋，需向原告支付房屋占有使用费，原告主张房屋占有使用费的标准适用被告盈港公司、被告尤彦平与原权利人约定的租金标准，被告张伟锋应履行腾退的配合义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：

一、原告上海亿路顺典当有限公司与被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平之间的房屋租赁关系于2018年1月29日解除；

二、被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平、被告张伟锋应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区界泾港新村商3号楼房屋腾退后由被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平返还原告上海亿路顺典当有限公司;

三、被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿路顺典当有限公司房屋占有使用费(以面积为130平方米，自2017年12月27日起至实际腾退日止，按每月人民币1,537元计算)。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　孙佑正

二〇一八年八月八日

书记员　　黄　鑫

附：相关法律条文

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。