上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、某某与上海亿路顺典当有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪02民终9049号

上诉人(原审被告)：上海青浦盈港建筑安装工程有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：***，总经理。

上诉人(原审被告)：***，男，1944年1月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

两上诉人共同委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海亿路顺典当有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：金辉，总经理。

委托诉讼代理人：华英杰。

被上诉人(原审被告)：***，男，1976年4月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

上诉人上海青浦盈港建筑安装工程有限公司(以下简称盈港公司)、***因与被上诉人上海亿路顺典当有限公司(以下简称亿路顺公司)、***房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法(2018)沪0118民初8309号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。因本案关联案件再审，本院于2019年1月4日以(2018)沪02民终9049号民事裁定中止诉讼，本院(2019)沪02民再57号民事判决作出后，本案恢复诉讼。现已审理终结。

上诉人盈港公司、***上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回亿路顺公司的全部一审诉讼请求或将本案发回重审。理由是：1、(2017)沪02民终8193号民事判决对房屋租金金额的计算存在差错，将盈港公司没有使用的房屋面积计入支付租金范围，因此盈港公司无需支付租金，该判决应当再审纠正；2、亿路顺公司没有解除双方租赁合同的事实依据和法律依据，其单方面发出的解除函没有法律效力，盈港公司不同意解除合同，一审法院判决解除合同的理由不能成立。

被上诉人亿路顺公司答辩称一审法院判决结论正确，盈港公司、***上诉无理，请求本院维持原判。

被上诉人***未答辩。

亿路顺公司向一审法院起诉请求：1、判令解除亿路顺公司与盈港公司、***间的租赁关系；2、判令盈港公司、***、***立即腾退位于上海市青浦区界泾港新村商3号楼房屋；3、判令盈港公司、***、***向亿路顺公司支付房屋占有使用费(面积为130平方米，按每月人民币8,000元计，自2017年12月27日起计算到实际腾退房屋为止)；4、案件受理费由盈港公司、***、***承担。

一审法院认定事实：亿路顺公司曾提起诉讼，要求解除亿路顺公司与盈港公司、***间的租赁关系，要求盈港公司、***、***向亿路顺公司支付房屋占有使用费730,350元(按每平米2元/天计算，自2013年7月5日暂计至2015年1月4日，要求计算到实际腾退为止)，要求盈港公司、***、***于合同解除之日起十日内腾退房屋。一审法院于2016年12月8日以(2016)沪0118民初14044号立案受理后，因案件审理需要依法追加薛琴为第三人参加诉讼。一审法院(2016)沪0118民初14044号民事判决书认定盈港公司、***与第三人薛琴就涉案房屋形成了租赁关系，该租赁关系并未违反法律强制性规定，依法应受保护。亿路顺公司依法取得涉案房屋的产权，亿路顺公司的所有权的各项权益依法也应受到保护。盈港公司、***与涉案房屋原权利人的租赁关系在亿路顺公司取得涉案房屋产权前已经建立，即使亿路顺公司通过司法拍卖变卖方式取得房屋产权，亦应受到上述租赁关系的约束。虽然亿路顺公司取得房屋产权后，即要求盈港公司、***支付房屋占有使用费，但盈港公司、***以已与第三人薛琴就租金的支付作出约定为由拒绝向亿路顺公司支付，由于亿路顺公司、盈港公司、***双方对支付租金问题存有争议，未能达成一致意见，现亿路顺公司以盈港公司、***不支付租金为由要求解除租赁关系并腾退房屋的诉求不予支持。买卖不破租赁，目的是维持正常的交易秩序，但盈港公司、***与第三人薛琴签订的租赁合同中约定在第三人薛琴房款付清后开始向承租方收房款，该条款并不属于租赁合同的通常条款，亿路顺公司不应受该条款的约束，因此盈港公司、***应向亿路顺公司支付自亿路顺公司取得系争房屋产权时起其实际占有使用部分房屋的到期房屋使用费。又因盈港公司、***与第三人薛琴签订的租赁合同中约定的租金标准远低于市场租赁价格，故亿路顺公司也不应受该条款的约束，房屋占有使用费的标准参照由上海百盛房地产估价有限责任公司作出的市场租赁价格估价结果，依照公平原则和诚实信用原则予以酌定。2017年6月23日一审法院作出(2016)沪0118民初14044号民事判决：一、亿路顺公司要求解除其与盈港公司、***间的租赁关系的诉讼请求不予支持；二、亿路顺公司要求盈港公司、***、***腾退系争房屋的诉讼请求不予支持；三、盈港公司、***应于本判决生效之日起十日内支付亿路顺公司房屋占有使用费(其中自2013年7月5日起至2013年8月1日止，以面积为676.25平方米，按每天每平方米1.25元计算；自2013年8月2日起至2017年11月14日止，以面积为130平方米，按每天每平方米1.25元计算)。之后，盈港公司、***不服判决，向本院提出上诉。本院经审理后认为买卖不破租赁原则的确立，并非是指租赁合同权利义务的简单转让，而是指权利人身份变更后，承租人以该原则对抗新权利人的租赁物返还请求权。但是，承租人在运用该原则对抗新权利人时，其为维持租赁关系的运转，亦应当承担支付租金的义务。虽然涉案租赁合同有承租人暂不支付租金的条款，但该条款建立的前提是承租人与原权利人之间存在特定的债权债务关系，相应的权利义务关系应当限定于盈港公司、***与原权利人薛琴之间，对亿路顺公司无约束力。因此，盈港公司、***关于根据租赁合同约定可暂不支付租金的主张不能成立。盈港公司、***占有涉案房屋系基于租赁合同，其在房屋权利人变更后基于租赁状态有向亿路顺公司支付租金的义务，在没有证据证明盈港公司、***与原出租人有恶意串通的情况下，即便约定租金低于市场标准，也应遵照执行。一审判决按照评估结果确定上诉人支付租金的标准，有所不妥，予以纠正。本院于2017年12月26日作出(2017)沪02民终8193号民事判决：一、维持上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初14044号民事判决第一、二项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初14044号民事判决第三项；三、上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、***应于本判决生效之日起十日内支付上海亿路顺典当有限公司房屋占有使用费(自2013年7月5日起按每月8,000元计，至判决生效日止)。

另查明：(2017)沪02民终8193号民事判决书生效后，盈港公司、***未向亿路顺公司支付房屋占有使用费。2018年1月29日，亿路顺公司向盈港公司、***发出催告函，要求盈港公司、***收到催告函三日内清偿所欠租金，并告知盈港公司、***双方之间的租赁关系自收到催告函之日解除。2018年1月29日，盈港公司、***收到亿路顺公司催告函后，于2018年1月30日向亿路顺公司发出复函，而未在法律所规定的时间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

又查明：亿路顺公司于2014年1月14日取得位于上海市青浦区界泾港新村商3号楼房屋的房地产权证，载明建筑面积为676.25平方米，总2层，建筑类型为办公楼。***、***于2017年签订租赁合同，租期2年，现***还在使用部分涉案房屋。

一审法院认为：已经生效的民事判决书认定盈港公司、***占有涉案房屋系基于与原权利人之间的租赁合同，其在房屋权利人变更后基于租赁状态有向亿路顺公司支付租金的义务。然而，盈港公司、***既未按生效民事判决书确定的房屋占有使用费向亿路顺公司履行支付义务，又未按其与原权利人的租赁合同之约定，向亿路顺公司支付房屋占有使用费。亿路顺公司向盈港公司、***发出催告函后，至今未向亿路顺公司支付分文。由于盈港公司、***存在违约和法律规定的其他情形的行为，故通知解约有效成立。盈港公司、***收到解约通知后，未在法律所规定的时间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故租赁关系自盈港公司、***收到亿路顺公司解约通知之日即2018年1月29日时解除。租赁关系解除后，盈港公司、***应腾退涉案房屋，盈港公司、***未腾退涉案房屋，需向亿路顺公司支付房屋占有使用费，亿路顺公司主张房屋占有使用费的标准适用盈港公司、***与原权利人约定的租金标准，***应履行腾退的配合义务。据此判决：

一、上海亿路顺典当有限公司与上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、***之间的房屋租赁关系于2018年1月29日解除；

二、上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、***、***应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区界泾港新村商3号楼房屋腾退后由上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、***返还上海亿路顺典当有限公司;

三、上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、***应于判决生效之日起十日内支付上海亿路顺典当有限公司房屋占有使用费(以面积为130平方米，自2017年12月27日起至实际腾退日止，按每月人民币1,537元计算)。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的主要事实予以确认。

2019年8月12日，本院作出(2019)沪02民再57号判决，维持了本院(2017)沪02民终8193号民事判决的主文第一、二项：撤销(2017)沪02民终8193号民事判决的主文第三项，判令上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、***于本判决生效之日起十日内支付上海亿路顺典当有限公司房屋占有使用费(自2013年7月5日起至2013年8月1日为7,364.38元，自2013年8月2日起按每月人民币1,537.89元计，至判决生效之日止)。该判决作出后，本院就房屋占有使用费的支付问题，给予盈港公司、***充足的时间让其向本院表明态度并支付款项履行生效判决，但盈港公司、***没有主动支付。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。一审法院(2016)沪0118民初14044号民事判决书认定盈港公司、***与第三人薛琴就涉案房屋形成了租赁关系，该租赁关系并未违反法律强制性规定，依法应受保护。亿路顺公司取得涉案房屋的产权后，亿路顺公司的所有权的各项权益依法也应受到保护。亿路顺公司取得涉案房屋所有权之后，承继了原所有权人与盈港公司、***之间的房屋租赁关系，盈港公司、***应当向亿路顺公司支付租金和占有使用费，亿路顺公司则应当保证盈港公司、***的租赁使用。至2018年1月29日盈港公司、***没有向亿路顺公司支付任何租金，故亿路顺公司以催告函形式发函要求解除与盈港公司、***的租赁合同，对此，盈港公司、***辩称是法院生效判决将占有使用费金额计算错误导致其无法履行虽属事出有因，但是再审判决就占有使用费金额重新作出判决以后，盈港公司、***就应当按照再审案件判决结论履行，本院给予盈港公司、***充分时间来支付应当缴纳的占有使用费但盈港公司、***仍以多种借口拒不支付。房屋承租人按照约定支付租金、占有使用费为合同约定的义务并有生效判决判明，现盈港公司、***拒不支付相关费用不但违约而且与生效判决结论相悖，故亿路顺公司与盈港公司、***之间的租赁关系丧失了继续履行的基础，亿路顺公司起诉要求解除与盈港公司、***之间的租赁关系的诉讼请求应当予以支持，至于双方租赁关系解除的时间本院根据本案多个案件审理进程的实际情况确认本判决生效之日为合同解除日。综上，本院认为盈港公司、***就一审法院判决提出的上诉中关于占有使用费金额存在错误的上诉理由可以成立，本院予以支持并对相关判决结论予以调整。对盈港公司、***认为双方租赁关系不应解除的上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一、第二款之规定，判决如下：

一、维持上海市青浦区人民法(2018)沪0118民初8309号民事判决主文的第二项；

二、撤销上海市青浦区人民法(2018)沪0118民初8309号民事判决主文的第一、三项；

三、上海亿路顺典当有限公司与上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、***之间的房屋租赁关系于本判决生效之日起解除；

四、上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、***应于本判决生效之日起十日内支付上海亿路顺典当有限公司房屋占有使用费(自2013年7月5日起至2013年8月1日为7,364.38元，自2013年8月2日起按每月人民币1,537.89元计，至实际交还房屋之日止)。

二审案件受理费50元，由上诉人盈港公司、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　冯　峰

审判员　王亚勤

审判员　王怡红

二〇一九年九月二十四日

书记员　周晓璐

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……。