许料木、张璎土地租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤民终307号 上诉人（原审原告、反诉被告）：许料木，男，1956年8月10日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：***，广东一龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**发，广东一龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张璎，女，1960年1月5日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：**，广东***师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中建二局深圳南方建设投资有限公司（原中建二局深圳南方实业有限公司）。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路2105号中建大厦22层。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，公司员工。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 上诉人许料木与被上诉人张璎、中建二局深圳南方建设投资有限公司（以下简称中建二局南方公司）土地租赁合同纠纷一案，许料木不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）粤03民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。许料木的委托诉讼代理人***、**发，张璎的委托诉讼代理人**，中建二局南方公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。案件现已审理终结。 许料木上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判；2.判令张璎赔偿许料木因无效合同造成的经济损失3128443元；3.判令张璎返还向许料木收取的租赁保证金30万元；4.判令中建二局南方公司对上述义务承担连带责任；5.本案所有诉讼费用由张璎、中建二局南方公司承担。事实与理由：关于张璎是否对许料木负有赔偿义务应参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条处理。1.本案中，许料木不存在违约行为，均按照约定履行相关义务。关于一审法院认定许料木于2018年6月开始不再支付租金，构成根本违约，其过错不在于许料木，而是许料木在收到（2018）粤03民终21010号、（2018）粤0307民初9261号判决后认为张璎已经没有权利收取租金，并将租金直接向中建二局南方公司支付，但均被退回。2.关于涉案临时建筑修建是否有取得张璎同意，一审法院举证责任分配错误。按照生活常理，修建如此大规模的临时建筑，没有经过张璎的同意许料木是不敢擅自修建的。且修建后张璎没有发声，构成默认，即张璎已经同意。3.因许料木不存在违约行为，故30万元保证金应当退回。4.现因张璎拖欠中建二局南方公司等事由，双方解除不定期租赁合同关系。在主观上，张璎行为过错远大于政府部门征地等事由，更应该对许料木进行赔偿。5.本案中的违约方为张璎，现许料木各项建筑估价经深长基评字（2019）第F098号房地产估价报告确认总计为3128443元，以上损失，应当由张璎进行赔偿，中建二局南方公司应当承担连带责任。6.中建二局南方公司把工业用途的土地租给张璎用于驾校培训，而张璎又把土地转租给许料木用于经营建材市场，都是改变了土地用途，属于无效合同。 张璎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请维持一审判决，驳回许料木的上诉请求。 中建二局南方公司辩称，许料木主张合同无效，没有事实和法律依据。许料木和张璎，张璎和中建二局南方公司之间的合同有效，许料木基于合同无效主张赔偿没有任何事实和法律依据。在合同有效的情况下，根据合同相对性，许料木与中建二局南方公司没有合同关系，向中建二局南方公司主张赔偿没有事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 许料木向一审法院起诉请求：1.判决确认许料木与张璎于2011年5月15日签署的《租赁合同》无效；2.张璎赔偿许料木因无效合同造成的经济损失人民币1亿元（以下货币均为人民币）的金额（包括许料木及租户加建的地上建筑物及附属设施的造价、装修损失、搬迁安置费用、营业损失、律师费用，具体数额和项目以鉴定结果为准）；3.张璎向许料木返还收取的租赁保证金30万元；4.本案诉讼费由张璎、中建二局南方公司承担。2019年10月17日庭审结束后，2019年11月29日许料木依据深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司于2019年5月13日出具对位于深圳市龙岗区园内的永久性建筑物、临时建筑物、构筑（附属）物、室内自行装修装饰（二次装修）、机械设备、土方工程及果树花木的市场价值评估的《房地产估价报告》申请变更第二项诉讼请求为：张璎赔偿许料木因无效合同造成的经济损失暂计30427289元［包估价依据来源于深长基评字（2019）第Ｆ098号房地产估价报告，具体数额和项目以法院指定的司法鉴定结果为准］。 张璎反诉请求：1.解除许料木与张璎之间的不定期租赁合同关系；2.许料木立即将位于深圳市龙岗区土地（宗地号为Ｇ04215-××7）返还给张璎，并将除位于涉案土地南侧的一层砖混结构食堂一栋、涉案土地南侧的六层砖混结构***一栋、涉案土地北侧保安室一间之外的其他临时建筑予以拆除；3.本案反诉诉讼费由许料木承担。 中建二局南方公司反诉请求：1.许料木向中建二局南方公司返还其无权占有的位于深圳市龙岗区土地（宗地号Ｇ04215-××7），并将除位于涉案土地南侧的一层砖混结构食堂一栋、位于涉案土地南侧的六层砖混结构***一栋、位于涉案土地北侧保安室一间返还给中建二局南方公司，并将涉案土地之上的其他临时建筑全部予以拆除，恢复土地原状；2.许料木承担上述第1项的全部拆迁费用；3.许料木承担全部诉讼费用。庭审中，中建二局南方公司当庭撤回第2项反诉请求。 一审法院认定事实：一、2011年3月9日，中建二局南方公司、张璎就中建二局南方公司位于深圳市龙岗区的土地（宗地号为Ｇ04215-××7）签订《租赁合同》，约定中建二局南方公司将上述土地出租给张璎作为停车场经营使用，租赁期为一年。 二、2011年5月15日，张璎与许料木就位于深圳市龙岗区的土地（宗地号为Ｇ04215-××7）签订《租赁合同》，约定张璎将上述土地出租给许料木经营使用，租赁期为五年，每月租金18万元，租赁保证金30万元。2011年5月16日，张璎与许料木签订《补充协议书》约定租赁合同中的实际租赁期以张璎与中建二局南方公司签订的《租赁合同》期限为准。张璎确认收取30万元租赁保证金，未返还，用于抵扣租金。 三、2018年12月14日，一审法院就张璎与中建二局南方公司土地租赁合同纠纷一案作出（2018）粤03民终21010号生效判决，维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初9261号一审民事判决，该生效判决认定事实：1.涉案土地宗地号：Ｇ04215-××7；权利人：中建二局南方公司；宗地面积：37508.15㎡;土地用途：工业用地；土地位置：平湖镇山厦村平龙路旁；使用年限：50年，从1991年8月10日至2041年8月9日止。中建二局南方公司向张璎交付土地时，土地上存有中建二局南方公司兴建的建筑物为：位于涉案土地南侧的一层砖混结构食堂一栋；位于涉案土地南侧的六层砖混结构***2栋（其中一栋已经由相关政府部门拆除，现存一栋）；涉案土地东侧平房若干间（现均已拆除）；涉案土地北侧保安室一间；现除上述建筑外，在涉案土地上存有张璎或者次承租人建有的若干临时建筑，用于经营建材市场，上述临时建筑均未取得中建二局南方公司同意以及相关行政部门批准。2.中建二局南方公司与张璎就涉案土地签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。3.2013年2月4日、2013年4月26日，中建二局南方公司分别以《律师函》《关于支付租金及相关费用的函》的方式向张璎催讨租金。2013年5月15日，中建二局南方公司向张璎发出《关于要求张璎女士返还土地、支付拖欠租金及滞纳金的函》，要求终止合同；拆除地上建筑物、恢复原状、返还土地；偿还租金、滞纳金、违约金。2017年4月9日，中建二局南方公司组织有张璎参加的协调会，会议纪要显示的内容为：目前深圳政府拟对宗地号Ｇ04215-××7进行立项开发，要求对Ｇ04215-××7土地清理转租租户及违建进行清除，要求期限为本会议召开之日起六十日，公司也就此成立了领导工作小组，按政府相关要求向张璎通知解除租赁合同，清理租赁物上违建附属物，腾出土地。公司每年对2011年3月9日《租赁合同》相关拖欠租金及滞纳金等违约行为进行了函件催告。政府认为Ｇ04215-××7号地块存在违建及消防隐患，公司要求承租方张璎于会议召开之日起六十日内清除违建，恢复租赁合同前原状。如会议召开之日起二十日内，承租人无任何恢复原状行为，出租人有权断水断电，保留诉讼并追究承租人拖欠租金及违约责任的权利。同时，不排除政府对租赁物上违建采取行政强制行为。张璎在该会议纪要上签字确认。2017年11月29日，中建二局南方公司向张璎发出《关于恢复租赁标的物原状、履行安全责任的致函》。该生效判决判处：1.解除中建二局南方公司与张璎就位于深圳市龙岗区土地（宗地号为Ｇ04215-××7）的不定期租赁合同关系；2.张璎于判决生效后十日内支付中建二局南方公司拖欠的自2011年起至2018年4月的租金7880000元及滞纳金（以2011年9月至2017年12月每月未付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准自每月5日起计算至2017年12月31日止）；3.张璎于判决生效后十日内将位于深圳市龙岗区土地（宗地号为Ｇ04215-××7）返还给中建二局南方公司，并将除位于涉案土地南侧的一层砖混结构食堂一栋，位于涉案土地南侧的六层砖混结构***1栋，涉案土地北侧保安室一间之外的其他临时建筑予以拆除。 四、许料木委托深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对位于深圳市龙岗区园内的永久性建筑物、临时建筑物、构筑（附属）物、室内自行装修装饰（二次装修）、机械设备、土方工程及果树花木的市场价值进行评估，深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司于2019年5月13日出具《房地产估价报告》，确定估价对象于2019年3月22日的评估总值为30427289元。 五、张璎主张2018年10月1日向许料木发出《解除通知函》，因租赁期限届满要求解除合同并退还涉案土地。许料木主张未收到该《解除通知函》，但庭审中确认，租金支付至2018年6月，因收到（2018）粤03民终21010号、（2018）粤0307民初9261号判决书后许料木认为张璎已经没有权利收取租金，并将租金直接向中建二局南方公司支付，但被退回。 六、2019年4月30日，许料木就（2018）粤03民终21010号、（2018）粤0307民初9261号民事判决书提出第三人撤销之诉，2019年5月6日一审法院作出（2019)粤03民撤5号民事裁定书，裁定不予受理，此后许料木上诉至本院。 一审法院认为，根据（2018）粤03民终21010号生效判决，中建二局南方公司与张璎就涉案土地签订的《租赁合同》合法有效，同理，本案张璎与许料木签订的《租赁合同》《补充协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 张璎与许料木2011年5月15日签订《租赁合同》，即使不考虑《补充协议书》关于租赁期限的变更约定，《租赁合同》约定的租赁期限为五年，即2016年5月14日租赁期限届满，此后张璎未收回土地，许料木仍然支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，张璎与许料木之间转为不定期租赁合同关系，张璎可随时解除合同，即使许料木未收到2018年10月1日的《解除通知函》，张璎在本案反诉诉请解除合同，许料木在收到该反诉状时合同解除。张璎诉请解除不定期租赁合同关系，依法有据，一审法院予以支持。 关于许料木诉请赔偿损失和返还30万保证金。首先，涉案《租赁合同》合法有效，许料木基于合同无效要求赔偿经济损失、返还租赁保证金，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。其次，退一步，张璎诉请解除合同，但因涉案《租赁合同》租赁期限届满，且（2018）粤03民终21010号已经认定临时建筑均未取得中建二局南方公司同意以及相关行政部门批准并判处将除位于涉案土地南侧的一层砖混结构食堂一栋，位于涉案土地南侧的六层砖混结构***l栋，涉案土地北侧保安室一间之外的其他临时建筑予以拆除，张璎无权就临时建筑收益，也没有证据显示临时建筑经过张璎同意。参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，许料木主张的损失亦不应予以支持。第三，许料木于2018年6月开始不再支付租金，已经构成根本违约，且一直占用涉案土地，张璎主张租赁保证金抵扣租金，依法有据。综上，许料木诉请赔偿损失和返还30万保证金，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。 至于张璎、中建二局南方公司反诉返还土地并拆除临时建筑，与（2018）粤03民终21010号生效判决一致，一审法院予以支持，并考虑到避免诉累，一审法院确认许料木直接向中建二局南方公司返还土地和拆除临时建筑。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，一审法院判决如下：一、解除张璎与许料木就位于深圳市龙岗区土地（宗地号为Ｇ04215-××7）的不定期租赁合同关系；二、许料木于判决生效后十日内将位于深圳市龙岗区土地（宗地号为Ｇ04215-××7）返还给中建二局南方公司，并将除位于涉案土地南侧的一层砖混结构食堂一栋，位于涉案土地南侧的六层砖混结构***1栋，涉案土地北侧保安室一间之外的其他临时建筑予以拆除；三、驳回许料木的诉讼请求。一审许料木预交的本诉受理费543300元，中建二局南方公司预交的反诉受理费100元，张璎预交的反诉受理费100元，均由许料木负担。 本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明如下事实： 一、2020年8月6日，深圳市市场监督管理局作出《变更（备案）通知书》，核准“中建二局深圳南方实业有限公司”名称变更为“中建二局深圳南方建设投资有限公司”。 二、《租赁合同》第三条第2点约定：许料木须于每月5日前支付当月租金。第七条第2点约定：合同终止时，前述违约金及许料木拖欠张璎之租金等，张璎可直接在许料木向张璎交纳的保证金中扣除，保证金余额按合同约定时限返还许料木。 三、（2018）粤0307民初9261号民事判决的作出日期为2018年9月10日。 四、许料木就（2019）粤03民撤5号民事裁定提起上诉后，本院依法审理并于2019年11月5日作出（2019）粤民终2411号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。 五、各方当事人确认涉案土地上的建筑物已经拆除，土地已由中建二局南方公司收回。中建二局南方公司、张璎主张中建二局南方公司收回土地的时间为2020年10月，许料木则主张其已于2020年3月退出。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上述法律规定以及当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、涉案《租赁合同》的效力；二、许料木诉请张璎赔偿损失3128443元及返还保证金30万元，并由中建二局南方公司承担连带责任，理由能否成立。对此，分析如下： 关于涉案《租赁合同》的效力问题。本案中，许料木与张璎签订《租赁合同》，约定张璎将涉案土地出租给许料木经营使用。从合同文本的表述来看，并不存在许料木所称合同约定将土地用于经营建材市场、改变土地性质的相关内容。上述合同属于当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定。即使许料木在实际使用过程中未严格遵守土地用途的相关规定，亦系其个人行为，并不因此影响合同效力的认定。鉴于涉案《租赁合同》并不存在法定无效的情形，因此，一审判决认定合同合法有效，并无不当。 关于许料木诉请张璎赔偿损失3128443元及返还保证金30万元，并由中建二局南方公司承担连带责任，理由能否成立的问题。第一，根据已查明的事实可知，（2018）粤0307民初9261号民事判决和（2018）粤03民终21010号民事判决的作出日期分别为2018年9月10日、12月14日，而许料**2018年6月之后即已不再向张璎支付租金。因此，许料木主张收到上述判决后得知张璎无权收取租金故而未向张璎支付，理由不成立。根据合同约定，许料木须于每月5日前支付当月租金。许料木在占用涉案土地的情况下没有向张璎支付2018年6月以后的租金，确已构成违约。张璎主***证金用于抵扣租金，依法有据，亦符合《租赁合同》的约定，且保证金的数额尚不足以抵扣欠付的租金，故许料木以合同无效等为由要求返还保证金，理由不成立。第二，《租赁合同》到期后，许料木继续占有使用涉案土地，与张璎形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系中，无论是出租人还是承租人，均依法有权单方解除合同。而且，如上所述，许料木确已构成违约。因此，张璎诉请解除合同，依法有据。第三，基于发生法律效力的（2018）粤03民终21010号民事判决的处理结果和避免讼累的考虑，一审判决判令许料木拆除建筑并直接向中建二局南方公司返还土地。在诉讼过程中，许料木既未举证证明在涉案土地上加盖建筑等经过张璎同意，亦未举证证明已办理了合法报建手续。实际上，（2018）粤03民终21010号民事判决已查明相关建筑未经行政部门批准并判令张璎拆除建筑、恢复原状后将土地返还给中建二局南方公司。因此，许料木诉请张璎赔偿损失3128443元，缺乏相应的事实依据和法律依据。第四，中建二局南方公司并非涉案《租赁合同》的当事人，对许料木在诉讼中所主张的损失也不存在过错，因此，许料木诉请中建二局南方公司承担连带责任，理由亦不成立。由上可知，许料木诉请张璎赔偿损失3128443元及返还保证金30万元，并由中建二局南方公司承担连带责任，理据不足，一审判决不予支持，亦无不当。 综上所述，许料木的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34227.54元，由许料木负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　晏　鹏 二〇二一年五月十三日 书记员　　***